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中建政研智库| 城市更新、旧改、棚改、综合整治和土地整备！
城市更新是一种国际上普遍存在的城市改造现象，其概念是非常明确的，是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动，是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣。
城市更新包含旧改，棚改，综合整治
1.旧改则属于“旧房改造”
旧改的概念则产生得更早一些，人们对其了解多半来源于广东省和国土资源部开展的部省合作：三旧改造，即“旧城镇、旧厂房、旧农村”，如今人们也把狭义的“城市更新”称为“旧改”。
旧改是政府引导，市场主导，
即企业实施，方向是市场化、商品化
2.“棚改”，又称棚户区改造
是广义上城市更新的一种方式。也可理解为危房改造，但是在深圳确切的应该说是老旧红本小区的改造。针对的是“深圳市范围内使用年限在20年以上、存在住房质量安全隐患、使用功能不齐全、配套设施不完善的老旧住宅区项目应当纳入棚户区改造政策适用范围，不再采用旧城改造的方式进行改造。”只有符合上述条件，才可能纳入棚改，这意味着，仍然会有大量的旧住宅区改造不纳入棚改，留在旧改框架内。
棚改是政府主导，国企实施，方向是政策化、保障化、公益性建设的主要是政府保障性住房。
3.综合整治：
考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。
在综合整治分区内开展以综合整治为主， 融合辅助性设施加建、功能改变、局部拆建等方式的城中村 更新(以下简称“城中村综合整治类更新”)。通过微改造的 绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升 空间品质，改善人居环境，加强住房保障。
综合整治的城中村小区不拆除重建，只是优化下空间，装修提升居住环境品质。
4.另外还需要提及土地整备-整村统筹
土地整备-整村统筹：在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。
整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式，以行政村（社区集体）为单位进行土地权属调查，明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及相关个人的利益分配。
一、城市更新历史进展回顾
深圳市城市更新政策最初的雏形其实应该是在1986年。当时发布的《关于进一步加强深圳特区农村规划工作的通知》中，提及到农村的旧城改造。
但从官方发布的政策文件上看，深圳早期的城市更新应起源于2004年，当时发布的《深圳市城中村改造暂行规定》正式开启了旧改政策性文件的序幕，从而开始了大规模的城中村改造；随后又于2007年出台《关于推进深圳市工业区升级改造试点项目的意见》，目的是将工业用地也纳入城市更新范畴中。这段期间一直被命为旧城改造。
直至2009年《深圳市城市更新办法》正式发布后，“深圳市城市更新”这个名词才开始使用，同时还提出了“拆除重建”、“综合整治”、“功能改变”三类更新模式；从而达到改善环境、完善基础设施配套、消除安全隐患之目的。
其后，相关部门陆续公布《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》 、《深圳市城市更新单元规划编制技术规定（试行）》 、《城市更新单元规划审批操作规则》等一系列操作流程，涉及到城市更新意愿征集、单元计划申报、专项审批、实施主体确认、产权注销等一系列规范化操作流程。
2012年，政府为解决在城市更新中遇到的各种具体问题，相继出台《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，2014年发布《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》在此前已经出台工业楼宇符合一定条件可分割转让的优惠政策基础上，进一步允许一定规模拆除重建。
二、旧住宅改造难度大，僵局难破是应运而生的背景吗？
城市更新在各方利益复杂的纠葛下，“拆不动、赔不起、玩不转”这三难是市场主导中，开发商最无奈的表述。追溯其原因，意愿征集、拆迁补偿是成为影响城市更新最大的阻碍。
有部分业界人士认为，政府并未对成片旧住宅区进行明确规定，虽然这个95%仅限定于零散旧住宅区，但既然政府对成片旧住宅区并没有明确指出，那么成片旧住宅区也只能按照95%来操作。
三、棚户区改造与城市更新的区别
随着城市更新项目大量改造开发，在旧住宅区改造推进陷入缺乏合法有效的操作机制及签约困局情况下。近年，在深圳城市更新领域催生了一个新名词叫棚户区改造。像棚改“中国第一难”的罗湖区“二线插花地” 作为深圳棚改试点已是无人不知。目前列入棚改的还有宝安38区新乐花园、39区海乐花园，南山茶光地块棚户区已提上日程。
棚户区改造主要是指对改造城区旧住宅和二线插花地，改善困难家庭住房条件而改造的活动，同属于旧城改造范畴。
“棚户改造”完全是针对去年以来国家强力推进的住房租赁市场发展战略来的，深圳十三五计划推出40万套保障房，其中很大一部分是租赁房，如果没有政策保障，大量的租赁房从何而来？现在明白了，主要就是从一部分比较破旧的老旧住宅区改造而来。因此，在旧住宅区范围内划出一部分纳入棚改，就是顺理成章的事了。
棚改与城市更新二者之间虽同属于旧城改造范畴，都是拆除重建，但执行的是不同的法规政策，存在着本质的区别，主要区别有以下几点：
1.工作目的的不同
深圳城市更新旨在完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，目前主要以城中村、旧商业区、旧工业区为重点。而此次棚户区整治改造旨在消除二线插花地地质灾害隐患，改善片区居住环境，完善基础设施配套和公共服务设施配套。
2.运作模式不同
城市更新的运作模式是“政府引导，市场运作”，而棚户区改造的运作模式是“政府主导，市场参与”。城市更新由开发商唱“主角”，属于市场行为。而棚户区改造政府不仅是责任主体，还要参与整体规划设计，包括资金投入，相对而言推动执行强度更大。
3.归还房屋类型不同
简单的理解：棚改方向是政策性住房，旧改方向是商品性住房。
棚户区改造采用“政府主导+国企实施+人才住房”的模式，以公共利益为目的，采取政府主导，以人才住房专营机构为主，其他企业可以参与的模式，改造方式以拆旧建新为主，搬迁安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房。
旧改则遵循“政府引导、市场运作、公众参与”的原则，改造方式包括综合整治、功能改变和拆除重建，所建住宅除搬迁安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外，全部用作商品性质住房。
4.强制性不同
棚改实施过程中，因涉及公共安全利益，对于少数不服从改造的，可以通过行政征收、行政处罚程序等强制执行；旧改则完全遵循自愿原则，必须百分之百的业主同意方可拆除动工。
四、拆迁补偿方式不同
棚户区改造由政府主导，这是因为棚户区存在突出的公共安全隐患，危及人民生命财产安全，整治改造不存在以营利为目的商业开发。
市场行为的城市更新除了公共配套和公益贡献，还存在“资本逐利”的空间。
棚户区改造项目的货币补偿按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（市政府令292号）的规定执行，产权调换按照套内建筑面积1:1或建筑面积不超过1:1.2的比例执行，允许增购不超过10㎡的建筑面积。
以棚改项目华富村为例，其拆赔比是套内1：1 或建面1：1.18二选一；可以低价9000元/平的价格加购13平；可购的上限是25平，另外的12平可以当时市场价的九折购买；
而城市更新的补偿标准由项目实施主体与业主进行协商，并通过签订搬迁安置补偿协议予以约定，没有统一标准。参考目前大冲村和白石洲村的旧改拆迁补偿，一般都是建筑面积1：1赔偿，对于本地村民还会有些相应的优惠条件。
五、改造政策不同
城市更新与棚户区改造虽同属旧城改造范畴，但分别执行不同的法规政策。
城市更新依据有《深圳市城市更新办法》、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》等相关文件；棚户区改造依据有《广东省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》、《深圳市棚户区改造项目界定标准》等相关文件，可适用免征部分税费、融资诸多优惠政策。
城市更新相关政策不适用于棚户区改造，例如按照城市更新相关规定，要求申报区域达到一定规模、合法用地达到一定比例要求，而棚户区改造无此类限制。
棚户区改造政策主要适用于老旧住宅区，全市范围内使用年限20年以上，且满足“存在住房质量、消防等安全隐患”、“使用功能不齐全”、“配套设施不完善”这三个条件之一的，以及使用年限虽不足20年但按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）鉴定危房等级为D级的住宅区可以适用棚户区改造政策。
而城市更新政策改造的范围更广，包括旧住宅区、旧工业区、旧商业区、城中村和旧屋村等。旧住宅区申请拆除重建城市更新的，建筑物建成时间原则上应不少于20年，满足条件的旧商业区、旧工业区建筑物可放宽至15年的建成时间要求。
六、原建筑产权属性不一样
棚改的老旧小区多为红本住宅小区，旧改的城中村多为历史遗留违法建筑（小产权），村民手头的多为历史遗留违法申报单（因为颜色为粉红色，也称红单，后续简称：历史遗留单），历史遗留违法建筑申报单，可以视为政府不认为建筑本身合法，但是可以认定产权人的一种房产证类型。
作为投资者可以通过历史遗留单认定卖房的房主的所有权。投资者买过来后，旧改的开发商同样是会认定房屋的实际所有人，签订拆迁补偿协议后，会赔偿红本商品住宅。
七、整村统筹的总体思路
在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。
整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式，以行政村（社区集体）为单位进行土地权属调查，明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及相关个人的利益分配。
整村统筹指以社区股份公司及其成员实际使用、空间集中成片的区域为实施对象的土地整备项目。整村统筹整备项目应当同时符合以下条件：①项目位于同一社区范围内；②项目范围内未完善征（转）地补偿手续的规划建设用地面积不小于50000平方米。
1.土地整备利益统筹政策的现实意义在于：
盘活原农村集体土地资源，解决土地历史遗留问题
实现产业用地的收储，补足公共配套、基础建设欠账
以留用地方式取代货币补偿，解决征地拆迁难题
部分留用地开始走入集体资产交易，昭示土地整备利益统筹有实质进展
2.整村统筹与城市更新的区别：
简单概括就是：整村统筹是以一个原农村为单位进行土地整备利益统筹方法，是由政府主导。城市更新则是市场主导，这是最主要的区别。事实上，城市更新是合法用地必须满足60%，土地整备的集体合法比例远远达不到城市更新的要求，所以没办法走城市更新的路径，因此只有跟政府商量通过政府合法化村集体的部分土地，政府拿走一部分土地，通过这种方式盘活土地实现共赢。
3.综合整治=不拆除，装修城中村
2019年3月22日深圳市规划和自然资源局发布《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》。
充分考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、维护城市肌理、传承历史文脉、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。
针对不宜拆除重建的城中村用地，以及现状建筑质量较好、现状开发 强度较高的城中村用地，以综合整治为主，通过微改造的 绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升 空间品质，改善人居环境，加强住房保障。
以上红色区域，共99平方公里，220个村被纳入城中村综合整治在2025年之前不得纳入城市更新单元计划、土地整备计划及棚改计划.
纳入了综合整治，也就意味着6年内没有拆除重建旧改的可能，无论对于村民还是博旧改的非原住民购房者都是一个不好的消息。
结语：看完这篇文章，对于投资拆迁回迁指标房的投资者，我们应该投资哪类的？大家应该都比较清晰了：没有购房指标的情况下，我们要的是能够回迁红本商品住宅，我们只能投资拆除重建的旧改类城中村。
棚改针对是老旧红本住宅小区，买这类项目也是需要购房指标的。
综合整治买的农民房只能收租，短期之内不会拆除重建回迁红本住宅。
城市更新是一种国际上普遍存在的城市改造现象，其概念是非常明确的，是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动，是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣。
城市更新包含旧改，棚改，综合整治
1.旧改则属于“旧房改造”
旧改的概念则产生得更早一些，人们对其了解多半来源于广东省和国土资源部开展的部省合作：三旧改造，即“旧城镇、旧厂房、旧农村”，如今人们也把狭义的“城市更新”称为“旧改”。
旧改是政府引导，市场主导，
即企业实施，方向是市场化、商品化
2.“棚改”，又称棚户区改造
是广义上城市更新的一种方式。也可理解为危房改造，但是在深圳确切的应该说是老旧红本小区的改造。针对的是“深圳市范围内使用年限在20年以上、存在住房质量安全隐患、使用功能不齐全、配套设施不完善的老旧住宅区项目应当纳入棚户区改造政策适用范围，不再采用旧城改造的方式进行改造。”只有符合上述条件，才可能纳入棚改，这意味着，仍然会有大量的旧住宅区改造不纳入棚改，留在旧改框架内。
棚改是政府主导，国企实施，方向是政策化、保障化、公益性建设的主要是政府保障性住房。
3.综合整治：
考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。
在综合整治分区内开展以综合整治为主， 融合辅助性设施加建、功能改变、局部拆建等方式的城中村 更新(以下简称“城中村综合整治类更新”)。通过微改造的 绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升 空间品质，改善人居环境，加强住房保障。
综合整治的城中村小区不拆除重建，只是优化下空间，装修提升居住环境品质。
4.另外还需要提及土地整备-整村统筹
土地整备-整村统筹：在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。
整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式，以行政村（社区集体）为单位进行土地权属调查，明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及相关个人的利益分配。
一、城市更新历史进展回顾
深圳市城市更新政策最初的雏形其实应该是在1986年。当时发布的《关于进一步加强深圳特区农村规划工作的通知》中，提及到农村的旧城改造。
但从官方发布的政策文件上看，深圳早期的城市更新应起源于2004年，当时发布的《深圳市城中村改造暂行规定》正式开启了旧改政策性文件的序幕，从而开始了大规模的城中村改造；随后又于2007年出台《关于推进深圳市工业区升级改造试点项目的意见》，目的是将工业用地也纳入城市更新范畴中。这段期间一直被命为旧城改造。
直至2009年《深圳市城市更新办法》正式发布后，“深圳市城市更新”这个名词才开始使用，同时还提出了“拆除重建”、“综合整治”、“功能改变”三类更新模式；从而达到改善环境、完善基础设施配套、消除安全隐患之目的。
其后，相关部门陆续公布《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》 、《深圳市城市更新单元规划编制技术规定（试行）》 、《城市更新单元规划审批操作规则》等一系列操作流程，涉及到城市更新意愿征集、单元计划申报、专项审批、实施主体确认、产权注销等一系列规范化操作流程。
2012年，政府为解决在城市更新中遇到的各种具体问题，相继出台《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，2014年发布《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》在此前已经出台工业楼宇符合一定条件可分割转让的优惠政策基础上，进一步允许一定规模拆除重建。
二、旧住宅改造难度大，僵局难破是应运而生的背景吗？
城市更新在各方利益复杂的纠葛下，“拆不动、赔不起、玩不转”这三难是市场主导中，开发商最无奈的表述。追溯其原因，意愿征集、拆迁补偿是成为影响城市更新最大的阻碍。
有部分业界人士认为，政府并未对成片旧住宅区进行明确规定，虽然这个95%仅限定于零散旧住宅区，但既然政府对成片旧住宅区并没有明确指出，那么成片旧住宅区也只能按照95%来操作。
三、棚户区改造与城市更新的区别
随着城市更新项目大量改造开发，在旧住宅区改造推进陷入缺乏合法有效的操作机制及签约困局情况下。近年，在深圳城市更新领域催生了一个新名词叫棚户区改造。像棚改“中国第一难”的罗湖区“二线插花地” 作为深圳棚改试点已是无人不知。目前列入棚改的还有宝安38区新乐花园、39区海乐花园，南山茶光地块棚户区已提上日程。
棚户区改造主要是指对改造城区旧住宅和二线插花地，改善困难家庭住房条件而改造的活动，同属于旧城改造范畴。
“棚户改造”完全是针对去年以来国家强力推进的住房租赁市场发展战略来的，深圳十三五计划推出40万套保障房，其中很大一部分是租赁房，如果没有政策保障，大量的租赁房从何而来？现在明白了，主要就是从一部分比较破旧的老旧住宅区改造而来。因此，在旧住宅区范围内划出一部分纳入棚改，就是顺理成章的事了。
棚改与城市更新二者之间虽同属于旧城改造范畴，都是拆除重建，但执行的是不同的法规政策，存在着本质的区别，主要区别有以下几点：
1.工作目的的不同
深圳城市更新旨在完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，目前主要以城中村、旧商业区、旧工业区为重点。而此次棚户区整治改造旨在消除二线插花地地质灾害隐患，改善片区居住环境，完善基础设施配套和公共服务设施配套。
2.运作模式不同
城市更新的运作模式是“政府引导，市场运作”，而棚户区改造的运作模式是“政府主导，市场参与”。城市更新由开发商唱“主角”，属于市场行为。而棚户区改造政府不仅是责任主体，还要参与整体规划设计，包括资金投入，相对而言推动执行强度更大。
3.归还房屋类型不同
简单的理解：棚改方向是政策性住房，旧改方向是商品性住房。
棚户区改造采用“政府主导+国企实施+人才住房”的模式，以公共利益为目的，采取政府主导，以人才住房专营机构为主，其他企业可以参与的模式，改造方式以拆旧建新为主，搬迁安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房。
旧改则遵循“政府引导、市场运作、公众参与”的原则，改造方式包括综合整治、功能改变和拆除重建，所建住宅除搬迁安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外，全部用作商品性质住房。
4.强制性不同
棚改实施过程中，因涉及公共安全利益，对于少数不服从改造的，可以通过行政征收、行政处罚程序等强制执行；旧改则完全遵循自愿原则，必须百分之百的业主同意方可拆除动工。
四、拆迁补偿方式不同
棚户区改造由政府主导，这是因为棚户区存在突出的公共安全隐患，危及人民生命财产安全，整治改造不存在以营利为目的商业开发。
市场行为的城市更新除了公共配套和公益贡献，还存在“资本逐利”的空间。
棚户区改造项目的货币补偿按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（市政府令292号）的规定执行，产权调换按照套内建筑面积1:1或建筑面积不超过1:1.2的比例执行，允许增购不超过10㎡的建筑面积。
以棚改项目华富村为例，其拆赔比是套内1：1 或建面1：1.18二选一；可以低价9000元/平的价格加购13平；可购的上限是25平，另外的12平可以当时市场价的九折购买；
而城市更新的补偿标准由项目实施主体与业主进行协商，并通过签订搬迁安置补偿协议予以约定，没有统一标准。参考目前大冲村和白石洲村的旧改拆迁补偿，一般都是建筑面积1：1赔偿，对于本地村民还会有些相应的优惠条件。
五、改造政策不同
城市更新与棚户区改造虽同属旧城改造范畴，但分别执行不同的法规政策。
城市更新依据有《深圳市城市更新办法》、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》等相关文件；棚户区改造依据有《广东省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》、《深圳市棚户区改造项目界定标准》等相关文件，可适用免征部分税费、融资诸多优惠政策。
城市更新相关政策不适用于棚户区改造，例如按照城市更新相关规定，要求申报区域达到一定规模、合法用地达到一定比例要求，而棚户区改造无此类限制。
棚户区改造政策主要适用于老旧住宅区，全市范围内使用年限20年以上，且满足“存在住房质量、消防等安全隐患”、“使用功能不齐全”、“配套设施不完善”这三个条件之一的，以及使用年限虽不足20年但按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）鉴定危房等级为D级的住宅区可以适用棚户区改造政策。
而城市更新政策改造的范围更广，包括旧住宅区、旧工业区、旧商业区、城中村和旧屋村等。旧住宅区申请拆除重建城市更新的，建筑物建成时间原则上应不少于20年，满足条件的旧商业区、旧工业区建筑物可放宽至15年的建成时间要求。
六、原建筑产权属性不一样
棚改的老旧小区多为红本住宅小区，旧改的城中村多为历史遗留违法建筑（小产权），村民手头的多为历史遗留违法申报单（因为颜色为粉红色，也称红单，后续简称：历史遗留单），历史遗留违法建筑申报单，可以视为政府不认为建筑本身合法，但是可以认定产权人的一种房产证类型。
作为投资者可以通过历史遗留单认定卖房的房主的所有权。投资者买过来后，旧改的开发商同样是会认定房屋的实际所有人，签订拆迁补偿协议后，会赔偿红本商品住宅。
七、整村统筹的总体思路
在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。
整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式，以行政村（社区集体）为单位进行土地权属调查，明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及相关个人的利益分配。
整村统筹指以社区股份公司及其成员实际使用、空间集中成片的区域为实施对象的土地整备项目。整村统筹整备项目应当同时符合以下条件：①项目位于同一社区范围内；②项目范围内未完善征（转）地补偿手续的规划建设用地面积不小于50000平方米。
1.土地整备利益统筹政策的现实意义在于：
盘活原农村集体土地资源，解决土地历史遗留问题
实现产业用地的收储，补足公共配套、基础建设欠账
以留用地方式取代货币补偿，解决征地拆迁难题
部分留用地开始走入集体资产交易，昭示土地整备利益统筹有实质进展
2.整村统筹与城市更新的区别：
简单概括就是：整村统筹是以一个原农村为单位进行土地整备利益统筹方法，是由政府主导。城市更新则是市场主导，这是最主要的区别。事实上，城市更新是合法用地必须满足60%，土地整备的集体合法比例远远达不到城市更新的要求，所以没办法走城市更新的路径，因此只有跟政府商量通过政府合法化村集体的部分土地，政府拿走一部分土地，通过这种方式盘活土地实现共赢。
3.综合整治=不拆除，装修城中村
2019年3月22日深圳市规划和自然资源局发布《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》。
充分考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、维护城市肌理、传承历史文脉、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。
针对不宜拆除重建的城中村用地，以及现状建筑质量较好、现状开发 强度较高的城中村用地，以综合整治为主，通过微改造的 绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升 空间品质，改善人居环境，加强住房保障。
以上红色区域，共99平方公里，220个村被纳入城中村综合整治在2025年之前不得纳入城市更新单元计划、土地整备计划及棚改计划.
纳入了综合整治，也就意味着6年内没有拆除重建旧改的可能，无论对于村民还是博旧改的非原住民购房者都是一个不好的消息。
结语：看完这篇文章，对于投资拆迁回迁指标房的投资者，我们应该投资哪类的？大家应该都比较清晰了：没有购房指标的情况下，我们要的是能够回迁红本商品住宅，我们只能投资拆除重建的旧改类城中村。
棚改针对是老旧红本住宅小区，买这类项目也是需要购房指标的。
综合整治买的农民房只能收租，短期之内不会拆除重建回迁红本住宅。
【互联网电商摧毁了大半个中国】
电商其实就是对非发达区域的经济掠夺
如果全世界同时宣布取消关税，以中国人做拼夕夕的精神，整个世界只剩下中国一家。但这个建议可能吗？不可能，韩国日本西瓜已经是奢侈品了，但是对中国西瓜的入境仍然征收超高的关税，日本规定，凡事从外国进口的食品都得缴纳关税，一律高达900% 。
他们为什么这样做？就是为了保护本地经济，如果任由他国商品超低价格进入，这个国家一看，没有了竞争力，他就不生产了，对应的商品设备也没了，设备的制造厂家也完蛋了。
我国对美国农业也是采取保守的关税政策，只是有一段时间豁免了美国大豆关税，中国大豆全产业链都歇菜了。其他主粮如今没有松开口子，尽管美国的粮食比我们便宜的多，但中国仍然坚持自主自足。
如果把整个中国不同的城市，放到世界地图上看，互联网销售平台一进入，不就等于全世界宣布取消关税了嘛！结果显而易见，20%的电商消灭了80%的店铺，20%的城市消灭了80%的城市。
我们以前是怎么做实体招商的，不同的城市都有代理商，但供货价都是不一样的，上海北京因为房租高，供货价是全国最低，然后合同里有很严肃的一条，不允许跨区域窜货！这不就是“国际关税”的翻版嘛，就是确保每个城市的店铺能够活下来。
电商平台的介入，不仅仅是造成实体店铺的关闭，这还是小事。更重要的是把所有中西部、甚至东北这些城市全部搞干枯了！长三角珠三角占据了绝对的垄断地位，源源不断地将其他省份的企业搞死。
而且商家还要两头便宜都要占，搞死了东北之后，东北房子不就4万一套了嘛！于是买一套房子，在里面做电商，但是他对当地经济没有任何贡献，只是一台电脑操作，接到的单子，发货仍然是长三角珠三角。
电商平台的掠夺，已经让80%的城市在凋零，这种情况还在继续。
长三角珠三角挣到钱了吗？不，触目惊心的两极分化！
既然长三角珠三角生产力发达，供应链完整，一把搞定了全国人民的生活需要，那这两个地方挣到钱了，不也是一样么？将来指望国家转移支付，也是可以的啊！
完全错误！这两个区域，人民的幸福感大幅度的降低，如今生存成本和10年前来说翻倍了，而普工的收入却维持不变，甚至还在下降，工作时间还越来越长了，对于很多人来说，活着都已经艰难。
原因很简单，繁荣火热的电商经济发展之后，这个经济成果最后都变成了大量的西班牙游艇、大量的意大利小岛、大量的美国别墅、大量的摩洛哥庄园，多数人将一贫如洗。
这种掠夺以每天数十亿的金额在进行。为什么会这样？因为电商平台上的商品完全是靠手机页面展示，只有第一页的店铺才能挣到钱，第二页到第五页或许有点微利，剩下的全部都是亏损。
无论你现在是什么形式，无论是页面展示还是直播展示还是其他互联网形式，最终都是头部商家把所有的利润吃了，只挣不亏的就是电商平台，他们的幸福的海外生活建立在多数国人的累累白骨上。
财富通过互联网电商的方式变得越来越集中于少数人中，长三角珠三角的贫富差距越来越大，经济活力越来越低，多数老板都开不出像样的工资，年轻人根本就懒得进厂，小企业陆续倒闭！
互联网的特点是强者通吃，不论是传统电商、直播带货、社区电商等模式，最终都会导致市场严重的两极分化。只有数量极少的大品牌、大IP、以及互联网平台能够在这场变革中夺取大量的财富。
而通过电商平台挣到大钱的人，他越有钱，他的消费越往国外、越往地产、越往高档的地方去，根本惠及不到中低端，中低端的人指望他们从指缝里流出来一点，发现根本没有！
靠反垄断能管好电商和实体的共同发展？
可能有些人学了一点西方经济学吧，谁挣的钱多谁就是垄断，解决的办法就是弄他，折腾他，拆分他等等。
一群围观的穷人大声叫好，凡是让我感觉不舒服的就是垄断，那些学西方金融长大的侏儒学者们，开出的药方，就是说人家垄断，又说不出个所以然来，罚款50万，还不如罚酒三杯，然后发现还控制不了，就瞎搞，暗地里弄别人，给人都吓跑了。
整个欧美全是垄断经济，美国就是五大家族的，还不够垄断吗？你学他们那鬼玩意有啥用。一个企业做大了之后，自然形成了垄断，也并不是他的错，有时候企业垄断了，会更有竞争力，因为他有更多的研发资金，确保他能够在市场上立足。
就像互联网平台形成的垄断，我们也不能说创始人万恶不赦，而是突破时空和区域之后，他必然会形成这种局面。如果你给他拆分成一百家，那是不垄断了，等于宣布死亡了嘛！
既然互联网平台已经成了既定事实了，你也不想弄死他，但是你不弄死他，任由其发展，他会弄死国家，这个时候，我们就想办法，让出现的不好的结果，转变成好的方向。
不好的结果就是：全国城市之间的严重两极分化，老百姓收入之间的严重两极分化。
有问题就解决问题，不要什么屁事都扣上一个垄断的帽子，这种低智的学者解决不了电商财富集中化的问题。
就用税收来调节，线上参照线下成功的模式就好了
每个城市招商的时候，不同的城市优惠政策是不一样的，而且不同的行业，优惠政策也是不一样的，所以有些企业就往内地搬，就好像当今一些企业往越南搬，道理一样。
如果我们和越南之间没关税，越南人也能使用我们的电商平台，那厂子还要搬过去吗？根本不需要，但是越南同意吗，不会同意的，只有你吸他的资源，他得不到你的好处，他就会线下用关税调控，线上掐断你的互联网。
我们国内城市之间也是这样，互联网电商都是在吸不发达区域的资源，不发达区域却得不到你的好处。如果西北东北等地把互联网卖货平台的网址全部禁掉，老百姓打不开了，那么当地的发展一定会比现在好。
但是我们又不能搞区域禁网行为，那就用税收来调解，特别出台一个“互联网平台特别税”。
比如衣服鞋帽等等快消品，若是发货地址在长三角或珠三角的，一律再增税20%。这里说的是发货地址，不是电商公司的注册地址，有人在鹤岗租房做电商，发货在义乌，这个税逃不了。
那么其他欠发达城市可以有自己的政策，工厂或仓储搬到我这个城市来了，发货地点变成了江西宜春了，那互联网平台的特别税就不收了。若是你的发货地址变成青海玉树了，那不但不收特别税，还要根据你的销售额，另外给予20%的补贴！
这里说的是衣食住行方面的快消品，若是高科技类的东西，肯定不能按照这种方法，不过高科技的东西，很少打价格战，互联网平台对这些产业没有影响，影响最大的就是现在低端产业。
现在大家都窝在寸金寸土的长三角和珠三角，然后做着低价竞争的互联网，极少部分的人挣了钱，然后还吸干了欠发达地区。这个时候就用税收的方式告诉他，你把厂子搬了或者仓库搬了，才有优惠，否则一律加收特别税。
另外对电商平台要加税，你正常的那种税收类目是根本不适合的，电商平台一个亿的收入，和实体店一个亿的收入是两码事，电商平台是破坏式收入，要另外征收资源补偿税。
结束语：
电商的出现，生产商的议价能力降低，经销商更是被挤出了市场。其实这都是厂家的自作自受，自己求虐的，凡是一个厂直接面对消费者的，基本都是干不长的，因为你无法提供任何服务。
其实厂家或者店面把互联网当做工具使用，也不会沦为别人刀板上的肉，比如，你借助短视频、直播、小程序等等推广店铺获得订单都是可以的，你在上面卖垃圾产品、搞价格战，不就是把自己不当人，活活弄死自己嘛。
虽然厂家不把自己当人，但是作为国家来说，还是要通盘考虑的。毕竟中国不是丛林社会，而电商平台正在把中国经济环境变成丛林社会，资本称霸，宰割人心，商业道德沦丧，诚信缺失，绝大多数的人幸福感、获得感急遽下降。
电商从目前看负面居多，加剧了内卷，导致更多的县城经济滑落。真正好的模式，是确保资源不被浪费，不被闲置，能带动欠发达地区一起成长，而不是全盘学美国，有的城市是天堂，有的城市是地狱，甚至同一个城市，有的小区是天堂，有的小区是地狱。
如此，则国毁。
（文章来源于周伯通）
电商其实就是对非发达区域的经济掠夺
如果全世界同时宣布取消关税，以中国人做拼夕夕的精神，整个世界只剩下中国一家。但这个建议可能吗？不可能，韩国日本西瓜已经是奢侈品了，但是对中国西瓜的入境仍然征收超高的关税，日本规定，凡事从外国进口的食品都得缴纳关税，一律高达900% 。
他们为什么这样做？就是为了保护本地经济，如果任由他国商品超低价格进入，这个国家一看，没有了竞争力，他就不生产了，对应的商品设备也没了，设备的制造厂家也完蛋了。
我国对美国农业也是采取保守的关税政策，只是有一段时间豁免了美国大豆关税，中国大豆全产业链都歇菜了。其他主粮如今没有松开口子，尽管美国的粮食比我们便宜的多，但中国仍然坚持自主自足。
如果把整个中国不同的城市，放到世界地图上看，互联网销售平台一进入，不就等于全世界宣布取消关税了嘛！结果显而易见，20%的电商消灭了80%的店铺，20%的城市消灭了80%的城市。
我们以前是怎么做实体招商的，不同的城市都有代理商，但供货价都是不一样的，上海北京因为房租高，供货价是全国最低，然后合同里有很严肃的一条，不允许跨区域窜货！这不就是“国际关税”的翻版嘛，就是确保每个城市的店铺能够活下来。
电商平台的介入，不仅仅是造成实体店铺的关闭，这还是小事。更重要的是把所有中西部、甚至东北这些城市全部搞干枯了！长三角珠三角占据了绝对的垄断地位，源源不断地将其他省份的企业搞死。
而且商家还要两头便宜都要占，搞死了东北之后，东北房子不就4万一套了嘛！于是买一套房子，在里面做电商，但是他对当地经济没有任何贡献，只是一台电脑操作，接到的单子，发货仍然是长三角珠三角。
电商平台的掠夺，已经让80%的城市在凋零，这种情况还在继续。
长三角珠三角挣到钱了吗？不，触目惊心的两极分化！
既然长三角珠三角生产力发达，供应链完整，一把搞定了全国人民的生活需要，那这两个地方挣到钱了，不也是一样么？将来指望国家转移支付，也是可以的啊！
完全错误！这两个区域，人民的幸福感大幅度的降低，如今生存成本和10年前来说翻倍了，而普工的收入却维持不变，甚至还在下降，工作时间还越来越长了，对于很多人来说，活着都已经艰难。
原因很简单，繁荣火热的电商经济发展之后，这个经济成果最后都变成了大量的西班牙游艇、大量的意大利小岛、大量的美国别墅、大量的摩洛哥庄园，多数人将一贫如洗。
这种掠夺以每天数十亿的金额在进行。为什么会这样？因为电商平台上的商品完全是靠手机页面展示，只有第一页的店铺才能挣到钱，第二页到第五页或许有点微利，剩下的全部都是亏损。
无论你现在是什么形式，无论是页面展示还是直播展示还是其他互联网形式，最终都是头部商家把所有的利润吃了，只挣不亏的就是电商平台，他们的幸福的海外生活建立在多数国人的累累白骨上。
财富通过互联网电商的方式变得越来越集中于少数人中，长三角珠三角的贫富差距越来越大，经济活力越来越低，多数老板都开不出像样的工资，年轻人根本就懒得进厂，小企业陆续倒闭！
互联网的特点是强者通吃，不论是传统电商、直播带货、社区电商等模式，最终都会导致市场严重的两极分化。只有数量极少的大品牌、大IP、以及互联网平台能够在这场变革中夺取大量的财富。
而通过电商平台挣到大钱的人，他越有钱，他的消费越往国外、越往地产、越往高档的地方去，根本惠及不到中低端，中低端的人指望他们从指缝里流出来一点，发现根本没有！
靠反垄断能管好电商和实体的共同发展？
可能有些人学了一点西方经济学吧，谁挣的钱多谁就是垄断，解决的办法就是弄他，折腾他，拆分他等等。
一群围观的穷人大声叫好，凡是让我感觉不舒服的就是垄断，那些学西方金融长大的侏儒学者们，开出的药方，就是说人家垄断，又说不出个所以然来，罚款50万，还不如罚酒三杯，然后发现还控制不了，就瞎搞，暗地里弄别人，给人都吓跑了。
整个欧美全是垄断经济，美国就是五大家族的，还不够垄断吗？你学他们那鬼玩意有啥用。一个企业做大了之后，自然形成了垄断，也并不是他的错，有时候企业垄断了，会更有竞争力，因为他有更多的研发资金，确保他能够在市场上立足。
就像互联网平台形成的垄断，我们也不能说创始人万恶不赦，而是突破时空和区域之后，他必然会形成这种局面。如果你给他拆分成一百家，那是不垄断了，等于宣布死亡了嘛！
既然互联网平台已经成了既定事实了，你也不想弄死他，但是你不弄死他，任由其发展，他会弄死国家，这个时候，我们就想办法，让出现的不好的结果，转变成好的方向。
不好的结果就是：全国城市之间的严重两极分化，老百姓收入之间的严重两极分化。
有问题就解决问题，不要什么屁事都扣上一个垄断的帽子，这种低智的学者解决不了电商财富集中化的问题。
就用税收来调节，线上参照线下成功的模式就好了
每个城市招商的时候，不同的城市优惠政策是不一样的，而且不同的行业，优惠政策也是不一样的，所以有些企业就往内地搬，就好像当今一些企业往越南搬，道理一样。
如果我们和越南之间没关税，越南人也能使用我们的电商平台，那厂子还要搬过去吗？根本不需要，但是越南同意吗，不会同意的，只有你吸他的资源，他得不到你的好处，他就会线下用关税调控，线上掐断你的互联网。
我们国内城市之间也是这样，互联网电商都是在吸不发达区域的资源，不发达区域却得不到你的好处。如果西北东北等地把互联网卖货平台的网址全部禁掉，老百姓打不开了，那么当地的发展一定会比现在好。
但是我们又不能搞区域禁网行为，那就用税收来调解，特别出台一个“互联网平台特别税”。
比如衣服鞋帽等等快消品，若是发货地址在长三角或珠三角的，一律再增税20%。这里说的是发货地址，不是电商公司的注册地址，有人在鹤岗租房做电商，发货在义乌，这个税逃不了。
那么其他欠发达城市可以有自己的政策，工厂或仓储搬到我这个城市来了，发货地点变成了江西宜春了，那互联网平台的特别税就不收了。若是你的发货地址变成青海玉树了，那不但不收特别税，还要根据你的销售额，另外给予20%的补贴！
这里说的是衣食住行方面的快消品，若是高科技类的东西，肯定不能按照这种方法，不过高科技的东西，很少打价格战，互联网平台对这些产业没有影响，影响最大的就是现在低端产业。
现在大家都窝在寸金寸土的长三角和珠三角，然后做着低价竞争的互联网，极少部分的人挣了钱，然后还吸干了欠发达地区。这个时候就用税收的方式告诉他，你把厂子搬了或者仓库搬了，才有优惠，否则一律加收特别税。
另外对电商平台要加税，你正常的那种税收类目是根本不适合的，电商平台一个亿的收入，和实体店一个亿的收入是两码事，电商平台是破坏式收入，要另外征收资源补偿税。
结束语：
电商的出现，生产商的议价能力降低，经销商更是被挤出了市场。其实这都是厂家的自作自受，自己求虐的，凡是一个厂直接面对消费者的，基本都是干不长的，因为你无法提供任何服务。
其实厂家或者店面把互联网当做工具使用，也不会沦为别人刀板上的肉，比如，你借助短视频、直播、小程序等等推广店铺获得订单都是可以的，你在上面卖垃圾产品、搞价格战，不就是把自己不当人，活活弄死自己嘛。
虽然厂家不把自己当人，但是作为国家来说，还是要通盘考虑的。毕竟中国不是丛林社会，而电商平台正在把中国经济环境变成丛林社会，资本称霸，宰割人心，商业道德沦丧，诚信缺失，绝大多数的人幸福感、获得感急遽下降。
电商从目前看负面居多，加剧了内卷，导致更多的县城经济滑落。真正好的模式，是确保资源不被浪费，不被闲置，能带动欠发达地区一起成长，而不是全盘学美国，有的城市是天堂，有的城市是地狱，甚至同一个城市，有的小区是天堂，有的小区是地狱。
如此，则国毁。
（文章来源于周伯通）
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