许多人认为只要刷上明显的腮红就能创造可爱的感觉，但到头来却发现妆容脏脏的，一点都没有像自然透出的好气色。主要是大家忽略了干净底妆的重要，为了要让粉色更显色净透，可以选择遮瑕力够且保湿度高的底妆产品，使肌肤拥有饱和的亮泽感，同时搭配遮瑕，让斑点不要出来影响整体视觉。 #时尚她他# #时尚美妆#
103010这个音乐合奏，从第一季播出就一直在话题上。每隔一段时间就因为飞客和音赏团的互动上热搜。
不知道有没有人和我一样，是出于好奇才看第三季节目的。
我很想看看这个“声音鉴赏团”到底是一个怎样神奇的组织，为什么和谁见面？
看了几个节目，发现这个语音欣赏团真的有点不讨人喜欢。
每位飞行嘉宾唱完之后，五位驻场音乐合伙人各种赞，观众也觉得很好听。
但是，当麦克风交给了声音欣赏组，飞客们的表演就变得一文不值，甚至很多都毁了经典。
说实话，每期节目播出后，观众都会抱怨被批评的歌手，因为他们真的不明白哪里出了问题。
当然，如果换个角度想想，也未必是坏事。
你完全可以把声音欣赏组的五位老师当成五位观众，不管你喜不喜欢他们的评论，都要当成网友的评论。
毕竟每个歌手的歌之后，全网都会有各种各样的评论，有喜欢的人，也有讨厌的人。
歌手再厉害，唱的歌也满足不了大家的胃口。
语音欣赏组的五位老师中，不是每次都是批评表扬吗？
对于每一位歌手来说，把五位老师的点评当成不同的观众声音就够了。
在历年的各种综艺节目中，很难听到直接的批评。
毕竟大家都在这个圈子里。每天抬头不低头，肯定会给对方面子，有想法也不会说什么。
在《天赐的声音》的舞台上，居然有人敢冒着被全网骂的风险来评论，真让人佩服。
对于参加节目的歌手来说，也应该感到幸运。
只要每个人都能学会分辨，吸收对自己好的，留下对自己不好的，参加这个节目绝对没用。
其实大家不难发现，很多飞客来节目后都会说非常期待声音欣赏组的毒舌评论，甚至有几个歌手说是来参加这个评论环节的。
虽然我和大家一样，不喜欢这个声音欣赏团，但是我们还是要保持一个正确的态度去看待它。
换句话说，这些乐评人的评论有点难听，但有时候确实一针见血。
这个节目结束后，我一方面想看看声音欣赏组的真实面貌，另一方面，我也被周深吸引住了
无论是歌唱天赋还是搞笑天赋，周深恰好在我的审美范围内。每次看到他，都觉得很过瘾。
本季以来，周深与康姆士乐队、梁龙，GAI和陈鸿宇，等四位歌手合作，每一阶段的合作都让观众乐此不疲。
那么问题来了。你有没有发现周深合作的所有男歌手？
第五期节目有很多女歌手。为什么他们中没有一个人与周深？合作
真的只是巧合吗？
第一，希林娜依高。
梁龙和希林娜依高唱完《天赐的声音》后，选择了周深
然而，当胡海泉抢劫希林娜依高，时，她毫不犹豫地同意了。
显然，希林娜依高心中想要选择的人根本不是周深，而是梁龙想要选择。
孟佳和檀健次合作了一个唱跳舞台《眉飞色舞》，两人都是唱跳的天花板，这个舞台只能说绝了。
唱完之后，两人选择了张韶涵。
此时，周深站出来抢人，他想要合作的对象是孟佳，而且合作意向非常强，可惜他却遭到了孟佳的拒绝。
当时孟佳给出的原因是想要合作女歌手，所以坚持了选张韶涵的决定。
实话实说，当时我信了。
直到我看完最新一期节目之后，我觉得孟佳应该只是不愿意和周深合作罢了。
孟佳和符龙飞合作完之后，两人一起选择了张碧晨，这次胡海泉抢孟佳，没想到对方一下子就答应了。
第三，张紫宁。
张紫宁和李铢衔合作完《嘉宾》之后，他们一起选择了胡海泉。
在这次的选择中，相信很多人都能猜到答案，那就是胡海泉肯定会选李铢衔，毕竟两人一起录制过《披荆斩棘的哥哥》，三四个月的友谊再不深也是要给面子的。
张紫宁面对同时选择她的周深和张碧晨，她最终选择了张碧晨。
第四，马吟吟。
马吟吟和陈鸿宇唱完《深夜的歌》之后，他们选择了周深。
在当时聊天的过程中得知，周深和马吟吟是认识的，而且是邻居，关系非常好，只是没有合作过歌曲而已。
听到这样的一层关系，我以为马吟吟是肯定会坚定不移地选择周深，没想到胡彦斌一抢人，马吟吟就立马答应了。
上面连续举了希林娜依高、孟佳、张紫宁、马吟吟四位女歌手的例子，她们都不选择周深，这是为什么呢？
一开始我以为这只是巧合，选个合作对象而已，喜欢谁选谁呗！
张韶涵的选人标准让我顿悟，孟佳、张紫宁、马吟吟都不选周深绝非巧合。
大家可以回顾一下这一季的五期节目，周深选择的全是男人，张韶涵也是如此，他合作的也都是男人。
从信、阿云嘎、胡彦斌，到檀健次、李铢衔，大家有没有想过张韶涵为什么只选男人不选女人呢？
原因很简单，那就是张韶涵的声音非常细非常高，但又非常响，简直就是铁肺。
张韶涵这样的声音实在不适合搭档女歌手，因为很容易把对方的声音盖下去，形成绝对的碾压局面。
张韶涵的嗓音和男歌手合作是好配合的，怎么唱都能达到一个男女对唱的完美局面。
如果真要想和女歌手合作，除非对方也是一位非常强大的实力唱将，而且两人的声音能合在一起。
实话实说，即便是找到这样的实力女歌手，那两人在歌曲和舞台上还是需要精心设计的。
与其这样，张韶涵真不如只找男歌手合作，不仅轻松还容易出效果，何乐而不为呢？
接下来说周深，其实他和张韶涵的道理是一样的。
别看周深是个男生，他的声音可以说比女生都要高，而且非常干净。
周深这样的嗓子完全是可以碾压任何一位女歌手的，甚至比张韶涵的碾压性还要更强。
希林娜依高、孟佳、张紫宁、马吟吟，四位的唱功虽然都很好，但在周深面前她们是没有自信的。
一旦女歌手要是选择了周深，他们之间的合作必定会很累，需要花很大的时间去找一个平衡点。
正常情况下，一般都是周深降key去配合其他人，比如和GAI合作的那样。
还有一种方式就是周深为对方做和音，比如和康姆士乐队合作的那样。
当然，不管是哪一种，周深都绝对能找到一个完美的平衡点，这一点从这几次的合作舞台中就能看得出来。
不过，对于女歌手来说，面对周深多少还是会有些压力的。
本身这档节目请到的飞行嘉宾都是不怎么红的，甚至有些是过气的，急需靠这个平台来翻红。
说白了，这些歌手不敢跟着周深去冒险，他们怕翻车。
相比之下，女歌手找胡海泉和胡彦斌这样的男声是很好搭的，永远不用为找平衡点而去担忧。
其实我觉得所有歌手都应该大胆一点，音乐就是需要去碰撞的。
看完这几期的节目后，我真的为孟佳和张紫宁感到可惜，因为她俩是被周深抢过的。
基于周深的唱功和他现在的人气来说，跟他合作绝对是收益最高的，大家觉得呢？
不知道有没有人和我一样，是出于好奇才看第三季节目的。
我很想看看这个“声音鉴赏团”到底是一个怎样神奇的组织，为什么和谁见面？
看了几个节目，发现这个语音欣赏团真的有点不讨人喜欢。
每位飞行嘉宾唱完之后，五位驻场音乐合伙人各种赞，观众也觉得很好听。
但是，当麦克风交给了声音欣赏组，飞客们的表演就变得一文不值，甚至很多都毁了经典。
说实话，每期节目播出后，观众都会抱怨被批评的歌手，因为他们真的不明白哪里出了问题。
当然，如果换个角度想想，也未必是坏事。
你完全可以把声音欣赏组的五位老师当成五位观众，不管你喜不喜欢他们的评论，都要当成网友的评论。
毕竟每个歌手的歌之后，全网都会有各种各样的评论，有喜欢的人，也有讨厌的人。
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对于每一位歌手来说，把五位老师的点评当成不同的观众声音就够了。
在历年的各种综艺节目中，很难听到直接的批评。
毕竟大家都在这个圈子里。每天抬头不低头，肯定会给对方面子，有想法也不会说什么。
在《天赐的声音》的舞台上，居然有人敢冒着被全网骂的风险来评论，真让人佩服。
对于参加节目的歌手来说，也应该感到幸运。
只要每个人都能学会分辨，吸收对自己好的，留下对自己不好的，参加这个节目绝对没用。
其实大家不难发现，很多飞客来节目后都会说非常期待声音欣赏组的毒舌评论，甚至有几个歌手说是来参加这个评论环节的。
虽然我和大家一样，不喜欢这个声音欣赏团，但是我们还是要保持一个正确的态度去看待它。
换句话说，这些乐评人的评论有点难听，但有时候确实一针见血。
这个节目结束后，我一方面想看看声音欣赏组的真实面貌，另一方面，我也被周深吸引住了
无论是歌唱天赋还是搞笑天赋，周深恰好在我的审美范围内。每次看到他，都觉得很过瘾。
本季以来，周深与康姆士乐队、梁龙，GAI和陈鸿宇，等四位歌手合作，每一阶段的合作都让观众乐此不疲。
那么问题来了。你有没有发现周深合作的所有男歌手？
第五期节目有很多女歌手。为什么他们中没有一个人与周深？合作
真的只是巧合吗？
第一，希林娜依高。
梁龙和希林娜依高唱完《天赐的声音》后，选择了周深
然而，当胡海泉抢劫希林娜依高，时，她毫不犹豫地同意了。
显然，希林娜依高心中想要选择的人根本不是周深，而是梁龙想要选择。
孟佳和檀健次合作了一个唱跳舞台《眉飞色舞》，两人都是唱跳的天花板，这个舞台只能说绝了。
唱完之后，两人选择了张韶涵。
此时，周深站出来抢人，他想要合作的对象是孟佳，而且合作意向非常强，可惜他却遭到了孟佳的拒绝。
当时孟佳给出的原因是想要合作女歌手，所以坚持了选张韶涵的决定。
实话实说，当时我信了。
直到我看完最新一期节目之后，我觉得孟佳应该只是不愿意和周深合作罢了。
孟佳和符龙飞合作完之后，两人一起选择了张碧晨，这次胡海泉抢孟佳，没想到对方一下子就答应了。
第三，张紫宁。
张紫宁和李铢衔合作完《嘉宾》之后，他们一起选择了胡海泉。
在这次的选择中，相信很多人都能猜到答案，那就是胡海泉肯定会选李铢衔，毕竟两人一起录制过《披荆斩棘的哥哥》，三四个月的友谊再不深也是要给面子的。
张紫宁面对同时选择她的周深和张碧晨，她最终选择了张碧晨。
第四，马吟吟。
马吟吟和陈鸿宇唱完《深夜的歌》之后，他们选择了周深。
在当时聊天的过程中得知，周深和马吟吟是认识的，而且是邻居，关系非常好，只是没有合作过歌曲而已。
听到这样的一层关系，我以为马吟吟是肯定会坚定不移地选择周深，没想到胡彦斌一抢人，马吟吟就立马答应了。
上面连续举了希林娜依高、孟佳、张紫宁、马吟吟四位女歌手的例子，她们都不选择周深，这是为什么呢？
一开始我以为这只是巧合，选个合作对象而已，喜欢谁选谁呗！
张韶涵的选人标准让我顿悟，孟佳、张紫宁、马吟吟都不选周深绝非巧合。
大家可以回顾一下这一季的五期节目，周深选择的全是男人，张韶涵也是如此，他合作的也都是男人。
从信、阿云嘎、胡彦斌，到檀健次、李铢衔，大家有没有想过张韶涵为什么只选男人不选女人呢？
原因很简单，那就是张韶涵的声音非常细非常高，但又非常响，简直就是铁肺。
张韶涵这样的声音实在不适合搭档女歌手，因为很容易把对方的声音盖下去，形成绝对的碾压局面。
张韶涵的嗓音和男歌手合作是好配合的，怎么唱都能达到一个男女对唱的完美局面。
如果真要想和女歌手合作，除非对方也是一位非常强大的实力唱将，而且两人的声音能合在一起。
实话实说，即便是找到这样的实力女歌手，那两人在歌曲和舞台上还是需要精心设计的。
与其这样，张韶涵真不如只找男歌手合作，不仅轻松还容易出效果，何乐而不为呢？
接下来说周深，其实他和张韶涵的道理是一样的。
别看周深是个男生，他的声音可以说比女生都要高，而且非常干净。
周深这样的嗓子完全是可以碾压任何一位女歌手的，甚至比张韶涵的碾压性还要更强。
希林娜依高、孟佳、张紫宁、马吟吟，四位的唱功虽然都很好，但在周深面前她们是没有自信的。
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相比之下，女歌手找胡海泉和胡彦斌这样的男声是很好搭的，永远不用为找平衡点而去担忧。
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看完这几期的节目后，我真的为孟佳和张紫宁感到可惜，因为她俩是被周深抢过的。
基于周深的唱功和他现在的人气来说，跟他合作绝对是收益最高的，大家觉得呢？
【房地产回暖存在较大不确定性，GDP增长5.5％困难加大】日前，国家统计局发布了3月份全国商品住宅销售价格变动情况。初步统计，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比趋稳，同比下降或涨幅回落。4月18日，国家统计局又公布了今年一季度全国房地产开发投资增长仅为0.7%。相关数据显示，2022年3月全国商品房销售同比降幅已经创出2015年以来新低。
商品住宅销量下降，开发投资增长近于停滞，中国房地产市场的现状，是市场发展的必然，还是综合因素的影响？未来房价是否会出现明显回落？中国社科院金融研究所原金融发展室主任、研究员易宪容认为，住宅销售金额下降幅度比住宅销售面积下降的幅度大近七个百分点，这意味着已经出现了房价全国性的普遍下跌。而各地房地产调控政策松绑是否能让今年国内房地产市场回暖，也还存在着较大的不确定性。
以下为正文。
探索发展模式是个艰巨任务
与往年不同，房地产问题并没有成为今年“两会”代表、委员及新闻媒体关注的焦点，政府工作报告对房地产市场也着墨不多。比如，在政府工作报告中，今年房地产市场的基本任务是，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。其政策含义包括了三个方面：一是房地产市场的基本定位没有改变，仍然强调的是要由以投资为主导的市场逐渐地向以消费为主导的住房市场回归，这也是未来房地产市场的基本基调；二是强调实现住房市场“只住不炒”市场定位的具体措施是发展住房租赁市场，增加保障性住房的供给；三是要探索房地产市场新的发展模式，即通过具体政策让房地产市场发展模式转型。
前两个方面，基本上是2016年以来一直在强调的内容，只有第三点是一个新的提法，目前这已经成为未来房地产市场发展的关注的热点。但是，未来中国房地产市场发展模式是什么模样，当前只能是一个未知数，肯定要探索，走一步看一步，目前我们只能从现有的房地产发展模式来理解。
从1998年住房市场商品化改革开始，中国房地产市场已经发展了24年了。所形成的房地产市场模式既不是英美市场化的房地产发展模式，也不是德国等欧洲国家完全是以消费租赁为主导的模式，也不是新加坡以85%以上以祖屋为主导的保障性住房发展模式，而是从中国香港的房地产市场“三高”（高房价、高地价、高保障性住房；保障性住房占比达50%以上）模式演化而来。在中国的房地产市场发展初期，更强调的是以高房价来推高地价，以此来增长地方土地财政收入，保障性住房关注不多。在这个模式下，地方政府具有推高房价与土地价格的强激励。直到2010年的“国十条”增加保障性住房的建设才提到了房地产政策议事日程，并在之后每年的房地产政策都在不断强化这个方面。
事实证明，香港的房地产市场发展模式不仅是一种低效以投资炒作为主导的房地产发展模式，而且是一种严重损害绝大多数中低收入者利益的房地产发展模式，再加上内地房地产市场只是选择性地学香港房地产发展模式（选择了高房价、高地价），更导致内地房地产市场发展模式存在许多严重缺陷，当前房地产市场的许多问题及风险都由此而生。对此，政府已经看到问题所在，特别中国金融监管当局，更是看得特别清楚。2020年推出及2021年实施房地产企业融资“三条红线”的政策，看上去并没有多少严厉，在欧美市场化的条件下基本上是一种常识，但这种政策推出却对中国房地产企业造成了巨大冲击，其核心就在于要改变当前房地产市场发展模式。但随后，监管层又不得不对推出的这些政策有所调整，以减弱对市场的冲击力度。这也意味着，由于严重的制度路径依赖，由于涉及到重大的利益关系调整，房地产发展新模式探索并非是一项短期政策，而是一项长期政策，需要一个漫长的过程。
房价已出现全国性普跌
也正是对房地产发展模式的探索仍在过程中，给房地产市场带来的冲击及影响在今年一季度的数据中显得特别明显，再加上疫情及外部环境的冲击，这种影响与冲击比市场预期的要大得多。主要表现有，国家统计局最近公布数据显示，1-3月份，全国房地产开发投资27765亿元，同比增长0.7%，是历年来最低水平，而房地产开发投资下降，更意味着房地产开发商预售住房交房速度下降（因为2021年住房销售仍然处于高水平，房地产开发存在资金缺口，比如，住宅新开工面积21558万平方米，下降20.3%）；1-3月份，商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%；其中，住宅销售面积下降18.6%。商品房销售额29655亿元，下降22.7%；其中，住宅销售额下降25.6%。住房销售出现严重的负增长，下降的幅度达25%以上。这是2007年以来第一次出现这种现象。而且更为严重的是住宅销售金额下降幅度比住宅销售面积下降的幅度大近七个百分点，这意味着出现了房价全国性的普遍下跌。一般来说，在房价普遍上涨时期，住宅销售金额上升的幅度往往都会大于住宅销售面积上升的幅度，两者上涨的幅度差距越大，说明全国房价上涨速度就越快。一季度的情况正好反向。国家统计局最近公布的数据可以佐证，3月份70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降的城市分别有38个和45个，比上月分别减少2个和12个。但这只是三线以上城市的房价变化，没有反映出三线以下城市的房价情况，而这些城市房价肯定也是普遍下跌的。
一般来说，在没有严格的法律法规限制的情况下，住房这种产品具有两栖的性质，既是投资品也是消费品。尽管是同一住房，在投资和消费不同性质的情况下，两者定价基础、定价的决定条件、价格变化是完全不同的。作为投资品住房的价格是由市场预期来决定，作为消费品的住房则由实际的供求关系来决定。在2003年以来，由于政府在政策上没有把住房的性质进行严格界定与区分，这就使得中国的房地产市场逐渐形成为以投资炒作为主导的市场（在同样的条件下，住房投资者出价肯定会高于住房消费者）。在这种情况下，无论政府出台多少行政性的房地产调控政策，只要房价在上涨，住房投资者一定会千方百计地涌入市场。这样房地产市场的价格就会一轮又一轮逐渐上涨。特别是地方政府利用房地产作为经济宏观调控的工具，即经济增长过热时，地方政府的行政性房地产调控政策收紧；当经济增长减弱，地方政府又会把这些行政性的房地产调控放松。结果每当地方政府行政性调控政策放松，市场就会预期政府正在用政策推高市场房价，这必然会打造房地产繁荣的一个又一个的高潮。在2009年和2016年之后，市场就是这么演绎。
但是，从2021年下半年开始，特别是“三条红线”融资政策的影响与冲击，房地产市场已经发生变化。住房投资者发现，受政策的冲击，中国的巨无霸房地产开发商很多正面临破产的风险。巨无霸的房地产企业尚且如此，全国房地产企业有10万多家，更多的中小房地产企业面临的破产风险肯定会更大。
如果房地产开发商破产，那么在住房预售制度下，投资者利用住房按揭贷款购买的住房就可能无法收货，其投资面临巨大风险。而房地产开发商为避免破产，降价促销成了房地产开发商能够存活的重要途径，但是由于地方政府为了保房价，不让开发商降价销售，房地产开发商被迫陷入死循环：房价高销售不畅，但又不能降价销售。开发商只能不再增加房地产开发投资，整个行业的房地产开发投资都急剧下降。也就是说，一方面，房地产市场价格出现了普遍下跌的风险，另一方面，房地产开发商不能够降价销售，减少住房开发投资应对，已经购买住房的投资者可能面临无法收房的风险。再加上疫情冲击，更使目前房地产市场形势雪上加霜，持续了近20年房价只涨不跌的市场预期开始出现微少逆转。
在一个以投资为主导的房地产市场，只要房价下跌，住房投资者肯定不会再进入市场。从央行发布的金融统计数据来看，尽管一季度人民币贷款增加8.34万亿元，同比多增6636亿元。但住户贷款只增加1.26万亿元，中长期贷款增加1.07万亿元，同比少增了近万亿。也就是说，今年一季度，地方政府及企业都在加杠杆，而居民则在减杠杆，而这种减杠杆主要表现为住房按揭贷款下降18.8%。居民中长期贷款自2007年有统计以来首次出现严重负增长，这意味着投资者购买住房的意愿信心减弱，对住房市场价格上涨预期正在逆转。克而瑞统计数据显示，2月百强房企实现销售操盘金额为4015.8亿元，环比下降23.5%，同比下降47.2%，接近“腰斩”。如果房地产市场这种格局一旦形成，今年的房地产市场形势可能会比以前预测得要差。
调控政策松动会逆转市场吗？
针对这种情况，从中央到地方，政府的房地产调控政策已经开始松动，如中央政策层面征收房地产税的试点范围正在收缩，银行的按揭贷款利率普遍下降（尽管下降的幅度十分微小）；地方政府的限购限贷政策开始全面松绑，一个又一个的地方政府出台限制房价下跌令，出台各种购买住房的补贴政策等，地方政府的托市行为十分明显。特别是地方政府希望对无所不用其极的行政性房地产调控政策实行全面松绑，希望让2014-2015年的房地产市场重演。回顾自2013年下半年开始国内房地产市场出现了下行周期，国内多个城市在2014年第二季起放松各种房地产限购限贷政策限制，随之第三季度房价走稳，2015年住房销售立即出现了全面回升。再加上2016年调控政策转向“因城施策”，房地产市场调控政策权限下放到地方政府，由2016年开始，打造了长达7年中国房地产市场的极度繁荣。
不过，地方政府房地产政策的全面松绑能否重造2015年荣光，应该是相当不确定的事。因为，当前的房地产市场形势与2014年时有较大不同。一是只要“只住不炒”的房地产市场定位不改变，地方政府对房地产市场调控政策全面松绑的尺度应该会有所约束；二是经过20多年的高速发展，中国房地产存量已经十分巨大，国内居民的住房持有度达89%以上；有人估算，目前中国存量住房足以让12亿多人口居住，在三线以下的城市特别是四线城市住房的过剩已经是一种态势，要想让新市民或农村居民来接盘可能性不大；三是在住房过剩的城市，随着房价逐渐下跌，住房投资的风险越来越高，投资者是否会再进入市场不确定性太大；四是受最近新冠疫情的冲击，一线、二线城市购买住房的风险大大增加等。所以，在这些因素影响下，国内房地产市场的风险还在增加。地方政府对房地产调控政策的全面松绑，能否让房地产市场再创繁荣还有待观察。
当然还有更为重要的一点，就是人口结构的变化和购买住房的人口结构变化。前者主要是指中国人口出生率下降，这是影响市场预期一个重要方面。后者是2021年一系列的经济政策出台，特别是平台经济反垄断，对数字经济影响非常大。到3月中旬，中国数字经济上市公司的总市值一年来下跌近10万亿人民币。这些公司的股市市值急剧下降，不仅意味着海外投资者已经不看好中国数字经济前景，中国数字经济竞争力将急剧下降，更意味着这些公司员工薪资将减少，也有不少员工将面临失业的风险。而这些员工曾是最有实力购房的主力。如果这股购买住房的大军消失，国内房地产市场住房需求将快速减少（无论是投资还是消费），估计会对房地产市场影响非常大。
总之，各地房地产调控政策松绑是否能让今年国内房地产市场回暖，存在着较大的不确定性。但只要房地产市场的价格预期出现逆转，即使是微小的，也会是问题的关键所在。如果今年房地产市场出现大的调整，那么今年GDP增长5.5%左右的困难就会加大。
商品住宅销量下降，开发投资增长近于停滞，中国房地产市场的现状，是市场发展的必然，还是综合因素的影响？未来房价是否会出现明显回落？中国社科院金融研究所原金融发展室主任、研究员易宪容认为，住宅销售金额下降幅度比住宅销售面积下降的幅度大近七个百分点，这意味着已经出现了房价全国性的普遍下跌。而各地房地产调控政策松绑是否能让今年国内房地产市场回暖，也还存在着较大的不确定性。
以下为正文。
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与往年不同，房地产问题并没有成为今年“两会”代表、委员及新闻媒体关注的焦点，政府工作报告对房地产市场也着墨不多。比如，在政府工作报告中，今年房地产市场的基本任务是，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。其政策含义包括了三个方面：一是房地产市场的基本定位没有改变，仍然强调的是要由以投资为主导的市场逐渐地向以消费为主导的住房市场回归，这也是未来房地产市场的基本基调；二是强调实现住房市场“只住不炒”市场定位的具体措施是发展住房租赁市场，增加保障性住房的供给；三是要探索房地产市场新的发展模式，即通过具体政策让房地产市场发展模式转型。
前两个方面，基本上是2016年以来一直在强调的内容，只有第三点是一个新的提法，目前这已经成为未来房地产市场发展的关注的热点。但是，未来中国房地产市场发展模式是什么模样，当前只能是一个未知数，肯定要探索，走一步看一步，目前我们只能从现有的房地产发展模式来理解。
从1998年住房市场商品化改革开始，中国房地产市场已经发展了24年了。所形成的房地产市场模式既不是英美市场化的房地产发展模式，也不是德国等欧洲国家完全是以消费租赁为主导的模式，也不是新加坡以85%以上以祖屋为主导的保障性住房发展模式，而是从中国香港的房地产市场“三高”（高房价、高地价、高保障性住房；保障性住房占比达50%以上）模式演化而来。在中国的房地产市场发展初期，更强调的是以高房价来推高地价，以此来增长地方土地财政收入，保障性住房关注不多。在这个模式下，地方政府具有推高房价与土地价格的强激励。直到2010年的“国十条”增加保障性住房的建设才提到了房地产政策议事日程，并在之后每年的房地产政策都在不断强化这个方面。
事实证明，香港的房地产市场发展模式不仅是一种低效以投资炒作为主导的房地产发展模式，而且是一种严重损害绝大多数中低收入者利益的房地产发展模式，再加上内地房地产市场只是选择性地学香港房地产发展模式（选择了高房价、高地价），更导致内地房地产市场发展模式存在许多严重缺陷，当前房地产市场的许多问题及风险都由此而生。对此，政府已经看到问题所在，特别中国金融监管当局，更是看得特别清楚。2020年推出及2021年实施房地产企业融资“三条红线”的政策，看上去并没有多少严厉，在欧美市场化的条件下基本上是一种常识，但这种政策推出却对中国房地产企业造成了巨大冲击，其核心就在于要改变当前房地产市场发展模式。但随后，监管层又不得不对推出的这些政策有所调整，以减弱对市场的冲击力度。这也意味着，由于严重的制度路径依赖，由于涉及到重大的利益关系调整，房地产发展新模式探索并非是一项短期政策，而是一项长期政策，需要一个漫长的过程。
房价已出现全国性普跌
也正是对房地产发展模式的探索仍在过程中，给房地产市场带来的冲击及影响在今年一季度的数据中显得特别明显，再加上疫情及外部环境的冲击，这种影响与冲击比市场预期的要大得多。主要表现有，国家统计局最近公布数据显示，1-3月份，全国房地产开发投资27765亿元，同比增长0.7%，是历年来最低水平，而房地产开发投资下降，更意味着房地产开发商预售住房交房速度下降（因为2021年住房销售仍然处于高水平，房地产开发存在资金缺口，比如，住宅新开工面积21558万平方米，下降20.3%）；1-3月份，商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%；其中，住宅销售面积下降18.6%。商品房销售额29655亿元，下降22.7%；其中，住宅销售额下降25.6%。住房销售出现严重的负增长，下降的幅度达25%以上。这是2007年以来第一次出现这种现象。而且更为严重的是住宅销售金额下降幅度比住宅销售面积下降的幅度大近七个百分点，这意味着出现了房价全国性的普遍下跌。一般来说，在房价普遍上涨时期，住宅销售金额上升的幅度往往都会大于住宅销售面积上升的幅度，两者上涨的幅度差距越大，说明全国房价上涨速度就越快。一季度的情况正好反向。国家统计局最近公布的数据可以佐证，3月份70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降的城市分别有38个和45个，比上月分别减少2个和12个。但这只是三线以上城市的房价变化，没有反映出三线以下城市的房价情况，而这些城市房价肯定也是普遍下跌的。
一般来说，在没有严格的法律法规限制的情况下，住房这种产品具有两栖的性质，既是投资品也是消费品。尽管是同一住房，在投资和消费不同性质的情况下，两者定价基础、定价的决定条件、价格变化是完全不同的。作为投资品住房的价格是由市场预期来决定，作为消费品的住房则由实际的供求关系来决定。在2003年以来，由于政府在政策上没有把住房的性质进行严格界定与区分，这就使得中国的房地产市场逐渐形成为以投资炒作为主导的市场（在同样的条件下，住房投资者出价肯定会高于住房消费者）。在这种情况下，无论政府出台多少行政性的房地产调控政策，只要房价在上涨，住房投资者一定会千方百计地涌入市场。这样房地产市场的价格就会一轮又一轮逐渐上涨。特别是地方政府利用房地产作为经济宏观调控的工具，即经济增长过热时，地方政府的行政性房地产调控政策收紧；当经济增长减弱，地方政府又会把这些行政性的房地产调控放松。结果每当地方政府行政性调控政策放松，市场就会预期政府正在用政策推高市场房价，这必然会打造房地产繁荣的一个又一个的高潮。在2009年和2016年之后，市场就是这么演绎。
但是，从2021年下半年开始，特别是“三条红线”融资政策的影响与冲击，房地产市场已经发生变化。住房投资者发现，受政策的冲击，中国的巨无霸房地产开发商很多正面临破产的风险。巨无霸的房地产企业尚且如此，全国房地产企业有10万多家，更多的中小房地产企业面临的破产风险肯定会更大。
如果房地产开发商破产，那么在住房预售制度下，投资者利用住房按揭贷款购买的住房就可能无法收货，其投资面临巨大风险。而房地产开发商为避免破产，降价促销成了房地产开发商能够存活的重要途径，但是由于地方政府为了保房价，不让开发商降价销售，房地产开发商被迫陷入死循环：房价高销售不畅，但又不能降价销售。开发商只能不再增加房地产开发投资，整个行业的房地产开发投资都急剧下降。也就是说，一方面，房地产市场价格出现了普遍下跌的风险，另一方面，房地产开发商不能够降价销售，减少住房开发投资应对，已经购买住房的投资者可能面临无法收房的风险。再加上疫情冲击，更使目前房地产市场形势雪上加霜，持续了近20年房价只涨不跌的市场预期开始出现微少逆转。
在一个以投资为主导的房地产市场，只要房价下跌，住房投资者肯定不会再进入市场。从央行发布的金融统计数据来看，尽管一季度人民币贷款增加8.34万亿元，同比多增6636亿元。但住户贷款只增加1.26万亿元，中长期贷款增加1.07万亿元，同比少增了近万亿。也就是说，今年一季度，地方政府及企业都在加杠杆，而居民则在减杠杆，而这种减杠杆主要表现为住房按揭贷款下降18.8%。居民中长期贷款自2007年有统计以来首次出现严重负增长，这意味着投资者购买住房的意愿信心减弱，对住房市场价格上涨预期正在逆转。克而瑞统计数据显示，2月百强房企实现销售操盘金额为4015.8亿元，环比下降23.5%，同比下降47.2%，接近“腰斩”。如果房地产市场这种格局一旦形成，今年的房地产市场形势可能会比以前预测得要差。
调控政策松动会逆转市场吗？
针对这种情况，从中央到地方，政府的房地产调控政策已经开始松动，如中央政策层面征收房地产税的试点范围正在收缩，银行的按揭贷款利率普遍下降（尽管下降的幅度十分微小）；地方政府的限购限贷政策开始全面松绑，一个又一个的地方政府出台限制房价下跌令，出台各种购买住房的补贴政策等，地方政府的托市行为十分明显。特别是地方政府希望对无所不用其极的行政性房地产调控政策实行全面松绑，希望让2014-2015年的房地产市场重演。回顾自2013年下半年开始国内房地产市场出现了下行周期，国内多个城市在2014年第二季起放松各种房地产限购限贷政策限制，随之第三季度房价走稳，2015年住房销售立即出现了全面回升。再加上2016年调控政策转向“因城施策”，房地产市场调控政策权限下放到地方政府，由2016年开始，打造了长达7年中国房地产市场的极度繁荣。
不过，地方政府房地产政策的全面松绑能否重造2015年荣光，应该是相当不确定的事。因为，当前的房地产市场形势与2014年时有较大不同。一是只要“只住不炒”的房地产市场定位不改变，地方政府对房地产市场调控政策全面松绑的尺度应该会有所约束；二是经过20多年的高速发展，中国房地产存量已经十分巨大，国内居民的住房持有度达89%以上；有人估算，目前中国存量住房足以让12亿多人口居住，在三线以下的城市特别是四线城市住房的过剩已经是一种态势，要想让新市民或农村居民来接盘可能性不大；三是在住房过剩的城市，随着房价逐渐下跌，住房投资的风险越来越高，投资者是否会再进入市场不确定性太大；四是受最近新冠疫情的冲击，一线、二线城市购买住房的风险大大增加等。所以，在这些因素影响下，国内房地产市场的风险还在增加。地方政府对房地产调控政策的全面松绑，能否让房地产市场再创繁荣还有待观察。
当然还有更为重要的一点，就是人口结构的变化和购买住房的人口结构变化。前者主要是指中国人口出生率下降，这是影响市场预期一个重要方面。后者是2021年一系列的经济政策出台，特别是平台经济反垄断，对数字经济影响非常大。到3月中旬，中国数字经济上市公司的总市值一年来下跌近10万亿人民币。这些公司的股市市值急剧下降，不仅意味着海外投资者已经不看好中国数字经济前景，中国数字经济竞争力将急剧下降，更意味着这些公司员工薪资将减少，也有不少员工将面临失业的风险。而这些员工曾是最有实力购房的主力。如果这股购买住房的大军消失，国内房地产市场住房需求将快速减少（无论是投资还是消费），估计会对房地产市场影响非常大。
总之，各地房地产调控政策松绑是否能让今年国内房地产市场回暖，存在着较大的不确定性。但只要房地产市场的价格预期出现逆转，即使是微小的，也会是问题的关键所在。如果今年房地产市场出现大的调整，那么今年GDP增长5.5%左右的困难就会加大。
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