交流纪要-芯源微
公司的产品情况
我们公司是做半导体设备的，主要的产品有两大类，一类是在光刻工序使用的涂胶显影设备，这种产品在vivo厂里面是和光刻联机使用的一个部分，也是整个半导体产线上面一种核心观念的工艺设备；还有一类的设备是湿法类的设备，这里面包括一些前道产线上会使用到的物理刷片机以及后道使用的聚焦机和刻石机等等。我们芯源微也是得益于整个半导体行业这两年持续大发展的情况，以及我们自己自身的产品在不断的成熟，和新的产品在市场验证不断的有一些进展。
公司从去年来看，芯源微的收入，包括利润以及研发的进度，以及去年拿的新签的合同等等，各方面都取得了非常不错的成绩，业绩也是增长的比较快。总结下来芯源微有两个特点，一个就是唯一性，芯源微是在半导体产线上唯一可以提供中高端涂胶显影设备的企业。随着国产替代不断的兴起，如果半导体的产线想要做到提升国产化率，势必是要选用一些产品比较成熟的设备来做国产替代。芯源微这个产品应该是可以很好的满足产性的要求，可以提升整体的国产化率。还有一种是稀缺性、唯一性、稀缺性以及高端性。高端性是也比较好理解，因为我们产品是需要和光刻机连机使用的，光刻机作为整个产线上投资最大的一种设备，它对环境的要求等等都非常的高，对整体的设备内部环境等等都要求会比较高，所以技术门槛是相对高一点。整体设备的复杂性和其他设备比从结构上以及内部环境控制来说，都是要求会更高一些，所以整体的技术门槛是比较高的，这样就可以提高我们整体的一个技术的壁垒。我们芯源微经过20年的研发以及发展，在涂胶写影机以及湿法类的设备都取得了不错的一个成绩。
Q：去年公司各业务的收入和结构情况？
A：我们的产品从领域来说是分三个领域，比较高端的就是前道的晶圆制造，这个领域是在前端使用的；还有是后道的封装，产线上会使用到的。我们还有一个领域是用小的机台来做，化合物以及LED、MEMS等等，大体上是分这三个领域。从去年的收入结构来看，前道的产品大概会占到30%左右的收入比例。前道产品里面细分的话还分前道的涂胶显影设备和前道的物理刷片机，这两部分都是在前端产线上使用的，这部分差不多占到30%；封装会使用到的涂胶显影机以及刻石机、去胶机等等湿法类的设备，这一部分在去年的收入里面占到46%左右。小尺寸部分的化合物和LED会占到23%的比例。总体来说是30%、45%、23%的一个比例的划分。从去年签订的合同来看，基本上也是和收入的比例是差不多。在手订单的情况可能是稍微有点变化，到年底我们的在手订单，清洗加涂胶显影机会占到40%左右，封装会占到40%小尺寸的部分是占到24%。总体来看，前道的产品的占比会逐渐的增长，其他两部分的同比会有一定下降，但是绝对值都是一个增长的趋势。
Q：今年产能释放的节奏是怎样的？
A：我们今年有一个新的厂房启用，厂房主要是用来生产前道的涂胶显影设备和前道的物理刷片机，2月份的时候已经开始启用，目前前道产品都在那边生产。新的厂房启用了之后，场地空间的产能是完全可以足够的，但是也还有一点受制于是设计师的设计能力，以及供应链零部件供应的能力的培养，以及目前零部件还有逐渐拉长的一个态势，要解决这些问题。我们是之前也制定了在6月份之前每个月能达到出厂两台的水平，三季度能出产三台，四季度能达到出厂4台的整体水平。如果能出场4台，如果能作为全均衡的1个产能，应该也是基本上达到一期厂房的设计产能，差不多在10个亿以上了。大体上今年整体的规划，是把产能的水平逐渐的提升上来。
Q：今年前道产品的毛利率的目标是多少？
A：目前因为前道产品出货的机台数量还比较少，毛利率的水平是比较低的一个状态。从现在的措施来看，第一个还是从设计端下手，因为成本下降最主要的、最有效的手段是在设计上来想办法，所以目前我们首先要把核心的零部件做到国产的替代，一种是要做自研的部分，这种会大幅的下降采购的成本；另一种就是在国内在找合作研发的单位，做国产替代，这种也会大大的降低进口零部件的成本，这是一个长期的过程，我们芯源微这几年也一直在持续的在做这项工作，也取得了一定的成绩，几种主要核心的零部件逐渐的将来都会做到国产替代。第二个，部分产品成熟了之后，马上要做标准化或者是模块化的设计的改进。因为之前在做验证的时候，目标是说怎么能做到工艺验证的结果，能够满足产线的要求，这一部分稳定之后，回来之后要重新把设计再进行一遍优化，去掉一些冗余，也有一些部件的像开模或者是一些部件的归类等等，就把它做到标准化之后，给供应链厂商下订单的时候，就有一个批量的效应，这个是一个标准化的进程。
第三个部分就是规模化的影响，这部分主要还是在商务方面，后期的订单会拿的多一股之后，规模效应就会出来了。总之这几个手段我们都是会结合起来，不断的降低前道产品的成本，提升整体的毛利率。这些措施都都做了之后，未来毛利率应该不会低于封装类的产品，因为前道的产品毕竟技术等级更高，技术门槛也更高，前期投入的开发成本更高，所以至少能达到封装的毛利率的水平，
这个也比较符合行业的。我们对前道产品今年毛利率的目标是30%，因为去年的毛利率是不到30%的，所以可能今年是30%或者是稍微高一点。
Q：公司近期披露业绩快报，增长来源于哪些方面?A：公司2021年营业收入同比增长超过150%，主要原因是半导体行业景气度持续向好，公司积极把握市场机遇，加大市场开拓力度。同时公司加大研发投入，产品竞争力不断增强，前道产品收入占比持续提升。Q：公司2021年毛利率同比略微下降的原因是什么?A:2021年收入中，前道涂胶显影产品占比正在逐步提升，由于前道涂胶显影设备正在市场开拓阶段，毛利率水平尚未稳定。并且2021年供应链存在紧张的情况，原材料成本有所波动。随着公司前道涂胶显影设备的产品标准化定型和未来大批量生产带来的规模效应，以及零部件国产替代的不断推进，未来公司毛利率水平将得到修复。
Q：公司如何看待后道先进封装市场的发展前景?
A:公司后道产品在手订单饱满，目前仍保持着不错的签单势头。由于前道晶圆厂建设周期较长，近两年大部分新建的晶圆厂尚未完全释放产能，待前道产能释放后，晶圆在前道晶圆厂加工后将流向后道封装厂，后道先进封装市场仍有较大的提升空间。
Q：公司如何看待化合物等小尺寸未来的市场发展?
A:以第三代半导体为代表的化合物领域增长势头良好，据机构预计，2022年中国第三代导体器件市场规模有望冲破600亿元，三年年均复合增长率将达到70%以上。我们认为化合物等小尺寸市会持续高景气度。公司在化合物领域也开展了深度布局。
Q：公司的员工人数情况怎么样?A:截至2021年底，公司员工人数636人，同比增长60%以上。其中研发人员共217人，占总员工数三分之一以上。
Q：对半导体行业来说，高端人才对企业的持续发展极为重要，公司在人才培养方面的计划是怎样的?
A:在人才培养方面，公司先后推出了2020、2021年两期限制性股票激励计划，覆盖激励对象共计139人次，被激励员工均为公司管理层及核心业务骨干。同时公司在上海临港的子公司已于2021年2月正式成立。上海子公司的建设将进一步增强公司的人才吸引力。Q:公司IPO募投项目高端晶圆处理设备产业化项目的建设进度如何?
A:高端晶圆处理设备产业化项目建设进展良好，部分生产厂房已经开始投入使用。新厂房的投产可以较好的地缓解公司产能紧张的情况。
Q：公司有考虑发一二月份的经营数据吗？
A：我们正常应该不会发，因为现在我们公司整体来说规模还不大，估计也没有像北方华创、茅台那么大的影响力，所以我们还是脚踏实地的把业绩做好。
Q：公司的定增情况？
A：我们定增的进度，现在最后一关就是在证监会等待注册批文，证监会之前的问题我们也都回复了，所有的年报更新也都做完了，就等着最后证监会给我们批文了，但是也有不确定性。
Q：公司沈阳二期的厂房，之前说去年10月份会投入使用，但现在的投入使用情况是怎么样的，什么时候能确认收入呢？
A：最早的时候是说三四季度投入，后来冬季施工起来道路都非常的不方便，我们是今年2月份启用的，基本上目前生产前道的涂胶显影设备加上前道的清洗已经全部都转到新厂房去生产，前道的整个设计师队伍也已经都搬过去了，从今年开始，前道产品陆陆续续的出货就都是新厂房生产的了。
Q：怎么看待半导体设备的景气度？晶圆厂的投资有收缩的迹象吗？
A：目前跟一些市场调研公司的专家沟通下来，今年到目前为止做市场的时候，没有感受到晶圆厂有缩边的或者说有缩水的迹象，可能是上面政府端发改委在控制一下，在首批的项目可能再控制一下，但是总体投资没并没有缩减。中国市场还是一个大盘子，跟海外相对还是独立的，所以中国市场目前还是一个发展阶段，还是以成熟工艺为主，将来争取在全球成熟工艺的市场上占一席之地，有自我定价权。所以对这几年的晶圆厂的扩产是保持一个相对乐观的态度，特别是中国大陆。
Q：化学清洗设备预计什么时候可以推向市场？什么时候有试验机，通过验证公司预期大概是多久？目前大概在什么阶段呢？
A：化学清洗机目前是放在临港公司来进行研发，今年的进展应该是现在已经设计出图，马上要组装整机来进行场内的一些指标的验证。所以我们今年整个清洗机的研发计划就是完成所有场内的一些验证，包括所有会使用到的化学品的指标，争取在工厂内就都把它做出来，在明年的时候会做产线上的验证。如果进展比较顺利的话，在明年下半年可以陆续接订单，大体上是这么一个进度。#投资##价值投资日志[超话]# https://t.cn/Rt5qRxf
公司的产品情况
我们公司是做半导体设备的，主要的产品有两大类，一类是在光刻工序使用的涂胶显影设备，这种产品在vivo厂里面是和光刻联机使用的一个部分，也是整个半导体产线上面一种核心观念的工艺设备；还有一类的设备是湿法类的设备，这里面包括一些前道产线上会使用到的物理刷片机以及后道使用的聚焦机和刻石机等等。我们芯源微也是得益于整个半导体行业这两年持续大发展的情况，以及我们自己自身的产品在不断的成熟，和新的产品在市场验证不断的有一些进展。
公司从去年来看，芯源微的收入，包括利润以及研发的进度，以及去年拿的新签的合同等等，各方面都取得了非常不错的成绩，业绩也是增长的比较快。总结下来芯源微有两个特点，一个就是唯一性，芯源微是在半导体产线上唯一可以提供中高端涂胶显影设备的企业。随着国产替代不断的兴起，如果半导体的产线想要做到提升国产化率，势必是要选用一些产品比较成熟的设备来做国产替代。芯源微这个产品应该是可以很好的满足产性的要求，可以提升整体的国产化率。还有一种是稀缺性、唯一性、稀缺性以及高端性。高端性是也比较好理解，因为我们产品是需要和光刻机连机使用的，光刻机作为整个产线上投资最大的一种设备，它对环境的要求等等都非常的高，对整体的设备内部环境等等都要求会比较高，所以技术门槛是相对高一点。整体设备的复杂性和其他设备比从结构上以及内部环境控制来说，都是要求会更高一些，所以整体的技术门槛是比较高的，这样就可以提高我们整体的一个技术的壁垒。我们芯源微经过20年的研发以及发展，在涂胶写影机以及湿法类的设备都取得了不错的一个成绩。
Q：去年公司各业务的收入和结构情况？
A：我们的产品从领域来说是分三个领域，比较高端的就是前道的晶圆制造，这个领域是在前端使用的；还有是后道的封装，产线上会使用到的。我们还有一个领域是用小的机台来做，化合物以及LED、MEMS等等，大体上是分这三个领域。从去年的收入结构来看，前道的产品大概会占到30%左右的收入比例。前道产品里面细分的话还分前道的涂胶显影设备和前道的物理刷片机，这两部分都是在前端产线上使用的，这部分差不多占到30%；封装会使用到的涂胶显影机以及刻石机、去胶机等等湿法类的设备，这一部分在去年的收入里面占到46%左右。小尺寸部分的化合物和LED会占到23%的比例。总体来说是30%、45%、23%的一个比例的划分。从去年签订的合同来看，基本上也是和收入的比例是差不多。在手订单的情况可能是稍微有点变化，到年底我们的在手订单，清洗加涂胶显影机会占到40%左右，封装会占到40%小尺寸的部分是占到24%。总体来看，前道的产品的占比会逐渐的增长，其他两部分的同比会有一定下降，但是绝对值都是一个增长的趋势。
Q：今年产能释放的节奏是怎样的？
A：我们今年有一个新的厂房启用，厂房主要是用来生产前道的涂胶显影设备和前道的物理刷片机，2月份的时候已经开始启用，目前前道产品都在那边生产。新的厂房启用了之后，场地空间的产能是完全可以足够的，但是也还有一点受制于是设计师的设计能力，以及供应链零部件供应的能力的培养，以及目前零部件还有逐渐拉长的一个态势，要解决这些问题。我们是之前也制定了在6月份之前每个月能达到出厂两台的水平，三季度能出产三台，四季度能达到出厂4台的整体水平。如果能出场4台，如果能作为全均衡的1个产能，应该也是基本上达到一期厂房的设计产能，差不多在10个亿以上了。大体上今年整体的规划，是把产能的水平逐渐的提升上来。
Q：今年前道产品的毛利率的目标是多少？
A：目前因为前道产品出货的机台数量还比较少，毛利率的水平是比较低的一个状态。从现在的措施来看，第一个还是从设计端下手，因为成本下降最主要的、最有效的手段是在设计上来想办法，所以目前我们首先要把核心的零部件做到国产的替代，一种是要做自研的部分，这种会大幅的下降采购的成本；另一种就是在国内在找合作研发的单位，做国产替代，这种也会大大的降低进口零部件的成本，这是一个长期的过程，我们芯源微这几年也一直在持续的在做这项工作，也取得了一定的成绩，几种主要核心的零部件逐渐的将来都会做到国产替代。第二个，部分产品成熟了之后，马上要做标准化或者是模块化的设计的改进。因为之前在做验证的时候，目标是说怎么能做到工艺验证的结果，能够满足产线的要求，这一部分稳定之后，回来之后要重新把设计再进行一遍优化，去掉一些冗余，也有一些部件的像开模或者是一些部件的归类等等，就把它做到标准化之后，给供应链厂商下订单的时候，就有一个批量的效应，这个是一个标准化的进程。
第三个部分就是规模化的影响，这部分主要还是在商务方面，后期的订单会拿的多一股之后，规模效应就会出来了。总之这几个手段我们都是会结合起来，不断的降低前道产品的成本，提升整体的毛利率。这些措施都都做了之后，未来毛利率应该不会低于封装类的产品，因为前道的产品毕竟技术等级更高，技术门槛也更高，前期投入的开发成本更高，所以至少能达到封装的毛利率的水平，
这个也比较符合行业的。我们对前道产品今年毛利率的目标是30%，因为去年的毛利率是不到30%的，所以可能今年是30%或者是稍微高一点。
Q：公司近期披露业绩快报，增长来源于哪些方面?A：公司2021年营业收入同比增长超过150%，主要原因是半导体行业景气度持续向好，公司积极把握市场机遇，加大市场开拓力度。同时公司加大研发投入，产品竞争力不断增强，前道产品收入占比持续提升。Q：公司2021年毛利率同比略微下降的原因是什么?A:2021年收入中，前道涂胶显影产品占比正在逐步提升，由于前道涂胶显影设备正在市场开拓阶段，毛利率水平尚未稳定。并且2021年供应链存在紧张的情况，原材料成本有所波动。随着公司前道涂胶显影设备的产品标准化定型和未来大批量生产带来的规模效应，以及零部件国产替代的不断推进，未来公司毛利率水平将得到修复。
Q：公司如何看待后道先进封装市场的发展前景?
A:公司后道产品在手订单饱满，目前仍保持着不错的签单势头。由于前道晶圆厂建设周期较长，近两年大部分新建的晶圆厂尚未完全释放产能，待前道产能释放后，晶圆在前道晶圆厂加工后将流向后道封装厂，后道先进封装市场仍有较大的提升空间。
Q：公司如何看待化合物等小尺寸未来的市场发展?
A:以第三代半导体为代表的化合物领域增长势头良好，据机构预计，2022年中国第三代导体器件市场规模有望冲破600亿元，三年年均复合增长率将达到70%以上。我们认为化合物等小尺寸市会持续高景气度。公司在化合物领域也开展了深度布局。
Q：公司的员工人数情况怎么样?A:截至2021年底，公司员工人数636人，同比增长60%以上。其中研发人员共217人，占总员工数三分之一以上。
Q：对半导体行业来说，高端人才对企业的持续发展极为重要，公司在人才培养方面的计划是怎样的?
A:在人才培养方面，公司先后推出了2020、2021年两期限制性股票激励计划，覆盖激励对象共计139人次，被激励员工均为公司管理层及核心业务骨干。同时公司在上海临港的子公司已于2021年2月正式成立。上海子公司的建设将进一步增强公司的人才吸引力。Q:公司IPO募投项目高端晶圆处理设备产业化项目的建设进度如何?
A:高端晶圆处理设备产业化项目建设进展良好，部分生产厂房已经开始投入使用。新厂房的投产可以较好的地缓解公司产能紧张的情况。
Q：公司有考虑发一二月份的经营数据吗？
A：我们正常应该不会发，因为现在我们公司整体来说规模还不大，估计也没有像北方华创、茅台那么大的影响力，所以我们还是脚踏实地的把业绩做好。
Q：公司的定增情况？
A：我们定增的进度，现在最后一关就是在证监会等待注册批文，证监会之前的问题我们也都回复了，所有的年报更新也都做完了，就等着最后证监会给我们批文了，但是也有不确定性。
Q：公司沈阳二期的厂房，之前说去年10月份会投入使用，但现在的投入使用情况是怎么样的，什么时候能确认收入呢？
A：最早的时候是说三四季度投入，后来冬季施工起来道路都非常的不方便，我们是今年2月份启用的，基本上目前生产前道的涂胶显影设备加上前道的清洗已经全部都转到新厂房去生产，前道的整个设计师队伍也已经都搬过去了，从今年开始，前道产品陆陆续续的出货就都是新厂房生产的了。
Q：怎么看待半导体设备的景气度？晶圆厂的投资有收缩的迹象吗？
A：目前跟一些市场调研公司的专家沟通下来，今年到目前为止做市场的时候，没有感受到晶圆厂有缩边的或者说有缩水的迹象，可能是上面政府端发改委在控制一下，在首批的项目可能再控制一下，但是总体投资没并没有缩减。中国市场还是一个大盘子，跟海外相对还是独立的，所以中国市场目前还是一个发展阶段，还是以成熟工艺为主，将来争取在全球成熟工艺的市场上占一席之地，有自我定价权。所以对这几年的晶圆厂的扩产是保持一个相对乐观的态度，特别是中国大陆。
Q：化学清洗设备预计什么时候可以推向市场？什么时候有试验机，通过验证公司预期大概是多久？目前大概在什么阶段呢？
A：化学清洗机目前是放在临港公司来进行研发，今年的进展应该是现在已经设计出图，马上要组装整机来进行场内的一些指标的验证。所以我们今年整个清洗机的研发计划就是完成所有场内的一些验证，包括所有会使用到的化学品的指标，争取在工厂内就都把它做出来，在明年的时候会做产线上的验证。如果进展比较顺利的话，在明年下半年可以陆续接订单，大体上是这么一个进度。#投资##价值投资日志[超话]# https://t.cn/Rt5qRxf
云南能投暴涨88%打头阵，光伏巨头扎堆，云南在下新能源大棋
10个交易日7个涨停板，云南能投（002053.SZ）在过去两周时间里上演了上市以来都未曾有过的“给力行情”。
3月18日，云南能投低开高走，早盘很快以涨停报收17.83元，这一价格是自2017年4月24日以来的近5年新高。
Wind数据显示，今年以来，云南能投的股价已经上涨了88%，公司市值从72.07亿增长到135.69亿，不到3个月的时间市值增加了63.62亿。
实际上，云南能投如此风光的背后是整个云南省大力推动以风电、光伏为代表的绿色能源产业发展规划。
不仅仅是云南省内企业开始大力发展“风光产业”，包括隆基股份（601012.SH）、晶澳科技（002459.SZ）等知名上市公司近期也加大了对云南新能源产业的投资。
云南能投率先“风光乍泄”
“要统筹谋划，加快推进风电、光伏等清洁能源开发建设。”今年2月25日，云南省省长王予波在云南省能源工作会议上指出，要深化能源领域改革，增强能源市场活力和绿色发展动力。
几天后，即3月1日晚，云南能投宣布再融资18.66亿元投资三个风电项目，分别是曲靖市通泉风电场项目、会泽县金钟风电场一期工程项目和红河州永宁风电场项目。
资料显示，云南能投是云南省国资委下属企业，控股股东是云南省能源投资集团有限公司（以下简称“能投集团”）。云南能投的主营业务包括盐业和清洁能源两大板块。子公司云南省盐业有限公司产品涵盖食盐、工业盐、日化盐、芒硝等，是云南省唯一具有食盐生产和省级批发许可证的企业。
清洁能源包括天然气和新能源发电，云南能投持有云南省天然气有限公司52.51%的股权，拥有云南省18条天然气支（专）线管道，3个应急气源储备中心和1个CNG母站。
但是，新能源发电为云南能投的未来主要发展方向。自2017年布局风电领域至今，云南能投风电产业发展已初见成效，目前公司共建成运营7个风电场，装机总容量0.37GW。
根据云南能投的公告显示，上述三个新投资的风电项目的装机规模分别是0.35GW、0.47GW（含二期）和0.75GW。
时代财经了解到，云南能投还有一个0.05GW的大姚风电项目正在开展项目建设前期准备工作。全部达产后，云南能投的风电装机容量将达到1.99GW。
对于为何要投资风电项目，3月18日，云南能投在回复时代财经采访时表示，公司将本次募集资金投入新增风电项目，能够有效抢抓云南省绿色能源电力生产大发展的历史性机遇窗口，发挥公司既有产业优势，始终围绕“清洁能源+盐”主业发力，坚持以服务云南省“绿色能源牌”战略为主线，迅速做实、做大、做强自身主业，构建公司的核心竞争力。
在大力布局风电产业的同时，云南能投也没有放弃对光伏产业的布局。
2022年1月14日，云南能投宣布与华宁县人民政府签署《华宁县光伏项目投资开发协议书》，计划合作开发山后光伏项目、葫芦地光伏项目、路脉喜光伏项目、大龙潭光伏项目共4个光伏项目，装机规模合计为0.07GW。
不过，云南能投在回复时代财经采访时表示，目前正在开展相关前期工作。
“云南能投这几年在风电方面发展的还是比较快的，现在又想布局光伏，新能源转型已经很明显了。”某券商电新行业分析师告诉时代财经，虽然云南能投在光伏和风电是齐头并进，“但是，因为光伏目前还没有启动，所以还需要跟踪观察。”
打造“世界光伏之都”
虽然云南能投的光伏业务还没有开展，但是云南省意欲打造“世界光伏之都”的战略却早已埋下。
“十三五”以来，云南依托水电优势，引进了一批著名的硅光伏科技企业入驻云南，逐步成为全国最大的绿色硅材料生产基地，有力支撑了“绿色能源牌”的打造。
去年11月末，云南省能源局下发了《关于进一步征求加快推进光伏发电发展的若干政策措施意见建议的函》。该文件显示，“十四五”期间，云南新增新能源装机5GW。
因此，云南省曲靖市率先提出了打造“世界光伏之都”构想，并且招商引资了国内外知名的光伏企业前来落户。
据悉，曲靖市已经规划了15平方公里硅光伏产业园，围绕“单晶硅棒—单晶硅片—电池片—组件—应用”全产业链，已经引入隆基股份、晶澳科技、阳光电源（300274.SZ）等全球知名光伏企业进行落户。
在去年12月22日召开的“2021年中国硅业大会暨第三届新能源材料（硅基）产业技术高层研讨会开幕式”上，曲靖市委书记李石松公开表示要着力打造“世界光伏之都”的核心区，“到2025年，曲靖市将力争形成20万吨多晶硅料、100GW以上硅棒、100GW以上切片、50GW以上电池片、40GW组件、300万吨光伏玻璃产能规模，实现产值2000亿元以上”。
今年3月4日，科技部、教育部、工业和信息化部、自然资源部等九部门印发《“十四五”东西部科技合作实施方案》，其中就提出要“支撑云南打造‘世界光伏之都’”。
与此同时，李石松率队到北京、西安招商考察，并且见证了曲靖市与隆基股份、晶澳科技的项目签约仪式。
其中，曲靖市人民政府、曲靖经开区与隆基股份签订了曲靖二期年产20GW单晶硅棒、30GW切片项目投资补充协议及隆基乐叶光伏科技有限公司年产30GW单晶电池建设项目（一期）投资补充协议。
此外，曲靖市人民政府、曲靖经开区还与晶澳科技签订了曲靖三期新型高效光伏电池及绿色新能源基地项目投资框架协议。晶澳太阳能拟投资100亿元，于2022年开始分期启动建设总规模不低于10GW的高效太阳能电池和5GW的组件制造基地。
在此背景下，云南的能源上市公司，已经不满足于“用一条腿走路”了。
2022年3月10日，华能水电披露了“关于2022年新能源业务投资计划公告”，将公司发展战略从“专注水电发展”调整为“水电与新能源并重，风光水储一体化发展”。
“目前几个项目都在陆续开工。”3月17日，华能水电证券部相关人士向时代财经表示，公司今年计划投资50亿元发展新能源项目，计划新开工项目15个，“云南省的新能源规划政策对公司也是有一定支持的，大股东方面也会给我们一些政策审批上的支持。”
按照规划，华能水电的风光项目均建在公司澜沧江流域梯级电站附近，以形成“风光水储一体化发展”的格局。
上述华能水电人士告诉时代财经，公司本身具备发展风电、光伏项目的天然资源优势，在澜沧江和金沙江流域具有丰富的库区土地、水面和电力通道，“因此，公司可以充分利用这些资源建设风电、光伏项目。”
云南工业转型与“十四五”
在“十三五”期间，云南省的经济“实现五个历史性突破”，其中之一就是“工业结构转变为烟草和能源两大支柱产业双驱动，世界一流‘三张牌’发展势头强劲。”
2019年，能源产业已经跃升为云南省第一大支柱产业。
为了更好的在“十四五”期间加快新能源发展，云南省自2020年以来陆续披露了相关产业政策。从政策面来看，云南省在新能源赛道的政策利好仍然不断，尤其在风电、光伏、锂电等领域。
2020年9月，云南省发改委、能源局发布了《云南省在适宜地区适度开发利用新能源规划》及配套文件的通知，提出加快部署新增8GW风电与3GW光伏新能源建设规划，也就是所谓的“8+3”新能源规划项目。
云南能投在回复时代财经采访时表示，公司本次非公开发行三个募投项目均为云南省“8+3”新能源规划项目。“项目建成后将有效缓解云南省区域电力供需缺口和结构性矛盾，也将为云南省绿色能源产业发展和‘双碳’目标落实注入新动能，对于优化能源产业结构、加快经济社会绿色转型发展起到积极促进作用。”
2021年2月，云南省政府印发《国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》，提出在“十四五”期间要持续打造世界一流“绿色能源牌”，把丰富的清洁能源优势转化为产业优势、发展优势。
根据云南省十四五规划，云南省规划建设31个新能源基地, 装机规模10.9GW，建设金沙江下游、 澜沧江中下游、 红河流域 “风光水储一体化” 基地，以及 “风光火储一体化” 示范项目新能源装机共15GW，合计25.9GW。
2022年1月，云南省政府印发《云南省加快建立健全绿色低碳循环发展经济体系行动计划》和《2022年政府工作报告》，提出继续做大做强清洁可再生能源发电装机规模，构建以新能源为主体的新型电力系统，新增新能源装机11GW以上、力争开工20GW。
时代财经注意到，除去“风光”之外，在云南“十四五”新能源规划的大背景下，云南省的其他上市公司也开始在新能源材料领域开始布局，例如磷化工龙头——云天化（600096.SH）。
2022年2月16日，云天化与云南省玉溪市人民政府、恩捷股份（002812.SZ）、亿纬锂能（300014.SZ）、浙江华友控股集团有限公司（下称华友控股）在云南省昆明市签订《新能源电池全产业链项目合作协议》，共同围绕玉溪市目标矿产资源，在玉溪市建设新能源电池、锂电池隔离膜、磷酸铁及磷酸铁锂、铜箔项目等电池配套项目。
“玉溪这个项目，我们还在跟各合作方具体论证，目前还没有具体的投资协议。”3月17日，云天化证券部相关人士告诉时代财经，公司之前在新能源领域方面曾有一个50万吨/年磷酸铁电池新材料前驱体及配套项目，“首期的10万吨/年磷酸铁项目还在建设的过程中，计划是今年6月份建成。”
上述云天化人士表示，未来公司会依托本身的资源优势、技术能力等综合情况来落实云南省的新能源政策。
随着“双碳”目标的提出，作为实现这一目标的主战场，能源供给的低碳转型成为必然，从云南能投、云天化、华能水电等云南上市公司陆续转型发展新能源可以看出，云南省在“十四五”期间的新能源“大棋”已经正式开局了。$云南能投 sz002053$ #A股# #财经# #上证指数#
10个交易日7个涨停板，云南能投（002053.SZ）在过去两周时间里上演了上市以来都未曾有过的“给力行情”。
3月18日，云南能投低开高走，早盘很快以涨停报收17.83元，这一价格是自2017年4月24日以来的近5年新高。
Wind数据显示，今年以来，云南能投的股价已经上涨了88%，公司市值从72.07亿增长到135.69亿，不到3个月的时间市值增加了63.62亿。
实际上，云南能投如此风光的背后是整个云南省大力推动以风电、光伏为代表的绿色能源产业发展规划。
不仅仅是云南省内企业开始大力发展“风光产业”，包括隆基股份（601012.SH）、晶澳科技（002459.SZ）等知名上市公司近期也加大了对云南新能源产业的投资。
云南能投率先“风光乍泄”
“要统筹谋划，加快推进风电、光伏等清洁能源开发建设。”今年2月25日，云南省省长王予波在云南省能源工作会议上指出，要深化能源领域改革，增强能源市场活力和绿色发展动力。
几天后，即3月1日晚，云南能投宣布再融资18.66亿元投资三个风电项目，分别是曲靖市通泉风电场项目、会泽县金钟风电场一期工程项目和红河州永宁风电场项目。
资料显示，云南能投是云南省国资委下属企业，控股股东是云南省能源投资集团有限公司（以下简称“能投集团”）。云南能投的主营业务包括盐业和清洁能源两大板块。子公司云南省盐业有限公司产品涵盖食盐、工业盐、日化盐、芒硝等，是云南省唯一具有食盐生产和省级批发许可证的企业。
清洁能源包括天然气和新能源发电，云南能投持有云南省天然气有限公司52.51%的股权，拥有云南省18条天然气支（专）线管道，3个应急气源储备中心和1个CNG母站。
但是，新能源发电为云南能投的未来主要发展方向。自2017年布局风电领域至今，云南能投风电产业发展已初见成效，目前公司共建成运营7个风电场，装机总容量0.37GW。
根据云南能投的公告显示，上述三个新投资的风电项目的装机规模分别是0.35GW、0.47GW（含二期）和0.75GW。
时代财经了解到，云南能投还有一个0.05GW的大姚风电项目正在开展项目建设前期准备工作。全部达产后，云南能投的风电装机容量将达到1.99GW。
对于为何要投资风电项目，3月18日，云南能投在回复时代财经采访时表示，公司将本次募集资金投入新增风电项目，能够有效抢抓云南省绿色能源电力生产大发展的历史性机遇窗口，发挥公司既有产业优势，始终围绕“清洁能源+盐”主业发力，坚持以服务云南省“绿色能源牌”战略为主线，迅速做实、做大、做强自身主业，构建公司的核心竞争力。
在大力布局风电产业的同时，云南能投也没有放弃对光伏产业的布局。
2022年1月14日，云南能投宣布与华宁县人民政府签署《华宁县光伏项目投资开发协议书》，计划合作开发山后光伏项目、葫芦地光伏项目、路脉喜光伏项目、大龙潭光伏项目共4个光伏项目，装机规模合计为0.07GW。
不过，云南能投在回复时代财经采访时表示，目前正在开展相关前期工作。
“云南能投这几年在风电方面发展的还是比较快的，现在又想布局光伏，新能源转型已经很明显了。”某券商电新行业分析师告诉时代财经，虽然云南能投在光伏和风电是齐头并进，“但是，因为光伏目前还没有启动，所以还需要跟踪观察。”
打造“世界光伏之都”
虽然云南能投的光伏业务还没有开展，但是云南省意欲打造“世界光伏之都”的战略却早已埋下。
“十三五”以来，云南依托水电优势，引进了一批著名的硅光伏科技企业入驻云南，逐步成为全国最大的绿色硅材料生产基地，有力支撑了“绿色能源牌”的打造。
去年11月末，云南省能源局下发了《关于进一步征求加快推进光伏发电发展的若干政策措施意见建议的函》。该文件显示，“十四五”期间，云南新增新能源装机5GW。
因此，云南省曲靖市率先提出了打造“世界光伏之都”构想，并且招商引资了国内外知名的光伏企业前来落户。
据悉，曲靖市已经规划了15平方公里硅光伏产业园，围绕“单晶硅棒—单晶硅片—电池片—组件—应用”全产业链，已经引入隆基股份、晶澳科技、阳光电源（300274.SZ）等全球知名光伏企业进行落户。
在去年12月22日召开的“2021年中国硅业大会暨第三届新能源材料（硅基）产业技术高层研讨会开幕式”上，曲靖市委书记李石松公开表示要着力打造“世界光伏之都”的核心区，“到2025年，曲靖市将力争形成20万吨多晶硅料、100GW以上硅棒、100GW以上切片、50GW以上电池片、40GW组件、300万吨光伏玻璃产能规模，实现产值2000亿元以上”。
今年3月4日，科技部、教育部、工业和信息化部、自然资源部等九部门印发《“十四五”东西部科技合作实施方案》，其中就提出要“支撑云南打造‘世界光伏之都’”。
与此同时，李石松率队到北京、西安招商考察，并且见证了曲靖市与隆基股份、晶澳科技的项目签约仪式。
其中，曲靖市人民政府、曲靖经开区与隆基股份签订了曲靖二期年产20GW单晶硅棒、30GW切片项目投资补充协议及隆基乐叶光伏科技有限公司年产30GW单晶电池建设项目（一期）投资补充协议。
此外，曲靖市人民政府、曲靖经开区还与晶澳科技签订了曲靖三期新型高效光伏电池及绿色新能源基地项目投资框架协议。晶澳太阳能拟投资100亿元，于2022年开始分期启动建设总规模不低于10GW的高效太阳能电池和5GW的组件制造基地。
在此背景下，云南的能源上市公司，已经不满足于“用一条腿走路”了。
2022年3月10日，华能水电披露了“关于2022年新能源业务投资计划公告”，将公司发展战略从“专注水电发展”调整为“水电与新能源并重，风光水储一体化发展”。
“目前几个项目都在陆续开工。”3月17日，华能水电证券部相关人士向时代财经表示，公司今年计划投资50亿元发展新能源项目，计划新开工项目15个，“云南省的新能源规划政策对公司也是有一定支持的，大股东方面也会给我们一些政策审批上的支持。”
按照规划，华能水电的风光项目均建在公司澜沧江流域梯级电站附近，以形成“风光水储一体化发展”的格局。
上述华能水电人士告诉时代财经，公司本身具备发展风电、光伏项目的天然资源优势，在澜沧江和金沙江流域具有丰富的库区土地、水面和电力通道，“因此，公司可以充分利用这些资源建设风电、光伏项目。”
云南工业转型与“十四五”
在“十三五”期间，云南省的经济“实现五个历史性突破”，其中之一就是“工业结构转变为烟草和能源两大支柱产业双驱动，世界一流‘三张牌’发展势头强劲。”
2019年，能源产业已经跃升为云南省第一大支柱产业。
为了更好的在“十四五”期间加快新能源发展，云南省自2020年以来陆续披露了相关产业政策。从政策面来看，云南省在新能源赛道的政策利好仍然不断，尤其在风电、光伏、锂电等领域。
2020年9月，云南省发改委、能源局发布了《云南省在适宜地区适度开发利用新能源规划》及配套文件的通知，提出加快部署新增8GW风电与3GW光伏新能源建设规划，也就是所谓的“8+3”新能源规划项目。
云南能投在回复时代财经采访时表示，公司本次非公开发行三个募投项目均为云南省“8+3”新能源规划项目。“项目建成后将有效缓解云南省区域电力供需缺口和结构性矛盾，也将为云南省绿色能源产业发展和‘双碳’目标落实注入新动能，对于优化能源产业结构、加快经济社会绿色转型发展起到积极促进作用。”
2021年2月，云南省政府印发《国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》，提出在“十四五”期间要持续打造世界一流“绿色能源牌”，把丰富的清洁能源优势转化为产业优势、发展优势。
根据云南省十四五规划，云南省规划建设31个新能源基地, 装机规模10.9GW，建设金沙江下游、 澜沧江中下游、 红河流域 “风光水储一体化” 基地，以及 “风光火储一体化” 示范项目新能源装机共15GW，合计25.9GW。
2022年1月，云南省政府印发《云南省加快建立健全绿色低碳循环发展经济体系行动计划》和《2022年政府工作报告》，提出继续做大做强清洁可再生能源发电装机规模，构建以新能源为主体的新型电力系统，新增新能源装机11GW以上、力争开工20GW。
时代财经注意到，除去“风光”之外，在云南“十四五”新能源规划的大背景下，云南省的其他上市公司也开始在新能源材料领域开始布局，例如磷化工龙头——云天化（600096.SH）。
2022年2月16日，云天化与云南省玉溪市人民政府、恩捷股份（002812.SZ）、亿纬锂能（300014.SZ）、浙江华友控股集团有限公司（下称华友控股）在云南省昆明市签订《新能源电池全产业链项目合作协议》，共同围绕玉溪市目标矿产资源，在玉溪市建设新能源电池、锂电池隔离膜、磷酸铁及磷酸铁锂、铜箔项目等电池配套项目。
“玉溪这个项目，我们还在跟各合作方具体论证，目前还没有具体的投资协议。”3月17日，云天化证券部相关人士告诉时代财经，公司之前在新能源领域方面曾有一个50万吨/年磷酸铁电池新材料前驱体及配套项目，“首期的10万吨/年磷酸铁项目还在建设的过程中，计划是今年6月份建成。”
上述云天化人士表示，未来公司会依托本身的资源优势、技术能力等综合情况来落实云南省的新能源政策。
随着“双碳”目标的提出，作为实现这一目标的主战场，能源供给的低碳转型成为必然，从云南能投、云天化、华能水电等云南上市公司陆续转型发展新能源可以看出，云南省在“十四五”期间的新能源“大棋”已经正式开局了。$云南能投 sz002053$ #A股# #财经# #上证指数#
中建政研智库| 如何做好大型 城市更新项目投资策划
城市更新是一个城市或区域的城镇化进入到后期阶段时的一种城市开发建设发展模式。我们国家在“十四五”规划中明确提出实施城市更新行动，意味着我们国家重点城镇化发展区域已经进入了城镇化发展的后期阶段，城市发展的重心从规模扩张转为解决结构性和功能性的矛盾。
城市更新行动对参与其中的投资企业的能力提出了新的要求：在一定程度上协助政府完成资源整合能力，统筹开展城市规划、基础设施和公共服务设施建设、房地产开发运营、产业导入等工作。门槛更高了，竞争更激烈了。投资人想在新的这种竞争态势中获得主动，必须转变思路，紧紧把握资源统筹、能力整合的这一个主线，深刻认识当前城市更新工作中的若干特点，调整投资策略。
一、城市更新和“防止大拆大建”的内在联系
很多人对“城市更新”概念的第一个反应是 “防止大拆大建”（《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》）。“防止大拆大建”和“城市更新”具有怎样的内在联系呢？
住建部关于城市更新的政策指出：“实施城市更新行动……以内涵集约、绿色低碳发展为路径，转变城市开发建设方式，坚持‘留改拆’并举、以保留利用提升为主”，鼓励发挥现有设施的效益，在此基础上升级城市功能。那么对于城市更新片区中现有的旧厂区、旧城区、旧村庄，什么情况下应该拆除，而又不算是“大拆大建”呢？我们认为应该从两个层面去分析。第一个层面是社会层面，即考察该设施在存续城市记忆，发挥社会功能方面是否具有保留价值。第二个层面是财务经济层面，即保留、改造和拆建，哪种方式能够获得更高的经济效益。决策者应综合分析两个层面的因素确定开发方式。
以往，社会投资人主导的开发项目往往着重考虑经济层面因素而忽视社会层面影响，造成了“过度房地产化”和“房地产金融化”。住建部文件则是指导地方政府在开展城市更新工作时，重视社会层面影响，注重综合评估，强化社会因素在评估体系中的比重，确定开发模式和开发方案。而具体的“留改拆”的比例和开发强度，应由地方政府根据项目区域的现状和目标、两个层面综合分析的结果确定。
二、城市更新和片区综合开发的区别
城市更新概念成为热点后，一些参与过片区开发项目实施的朋友经常问起：城市更新项目和传统片区综合开发项目有什么区别？首先，我们要强调一个区别。“城市更新”是从城市开发的目标和客体特征角度去定义，而“片区综合开发”是从项目的组织形式去定义。二者并非是同一个层面的概念。
传统的片区综合开发项目是城镇规模扩张的产物，主要目标是城市新区的开发建设（也有一部分是旧城区的再开发）；而城市更新工作主要目标是城市建成区的提升。在项目内容上，城市新区需要新建各类基础设施和公共服务设施配套，以“新建”为主（一些片区开发项目也引入了城市运营、产业导入等任务）；城市更新片区以补足公共服务短板，加强城市活力为主要内容，以“改建”为主，城市经营和管理也占据了重要的分量。
在城市更新项目策划时，一些城市更新单元面积广大，更新内容多样，适合以“片区综合开发”模式进行项目组织。这样的项目，可称为“片区级城市更新项目”。在研究这类项目时，要把项目包含的各项子工作的功能属性和具体实施路径设计清楚。
三、投资者眼里，城市更新分为哪几类
在投资策划过程工作中，我们为了抓住项目的本质，常会采用两分法，把城市更新包含的各类子项目分为两类：经营性项目和非经营性项目（公益性项目）。经营性项目指的是通过开发获得的收益能够覆盖投资成本的项目（这里的收益是广义概念，包括市场化经营收益和土地出让金、税收等财政收益）。非经营性项目（公益项目）指以公共产品为主要产出，具有积极社会效益（例如生产生活环境改善、社会满意度提高、生态效益、节能减排等）的项目。这一类项目经济收益较少，不能够覆盖前期投入。
第一类项目，我们称之为“财务自平衡”项目，可以通过设计合理的投资模式，实现项目的自持经营和利益的分配。
第二类项目中，缺乏将社会效益转化为财务收益的路径，社会投资人无法从中获得足够的回报，也就决定了，无论它的项目模式是怎样的，最终必须要由财政资金作为最终的支付来源。
在片区级项目中，两类项目是混杂在一起而又相对独立的。社会投资人主要追求第一类项目，并愿意在收益允许的前提下负担第二类项目的投资。但城市更新投资市场中，第二类项目的规模更大，但地方财政能够覆盖的比例有限。因此，在投资策划工作中明确项目的性质有助于统筹策划、综合评估。而在项目实施阶段，不同类别的项目需要分类管理，独立核算。
四、地方政府眼里，什么样的社会投资人最受到欢迎
全国各地的城市更新工作中，“引入社会资本”都是一项重要的工作内容，而各类社会资本也在摩拳擦掌准备投入这一领域。什么样的社会投资人比较获得政府欢迎呢？我们分析有三个特征。第一个特征：具有多元化业务板块；第二个特征：具有稳健的经营业绩；第三个特征：具有低成本的资金来源。
一、多元化业务板块。城市更新工作中，政府方需要社会投资人提供的能力大致可分为三类：一是投资管理能力，二是建设施工能力，三是策划和经营能力。在目前的投资市场上，不乏分别具备这三项能力的社会投资人，但同时拥有这三类业务板块，能够完全依靠自身能力和业务经验满足城市更新各类业态建设运营要求的社会投资人仍然是稀缺的，也是最受到地方政府欢迎的。大部分社会投资人需要整合各类专业机构共同完成项目的建设运营任务。资源整合方案在前期投资策划阶段就应该着手研究，为各类专业性企业的进入预留条件，这是作为实施主体的地方平台和社会投资人都应当重视的工作。
二、稳健的经营业绩。城市更新项目不同于短平快的房地产开发项目，它开发周期长，社会影响大，与民生福祉息息相关。以往一些过度房地产化的城市更新项目由于经济形势和政策变化、企业资金链断裂等原因烂尾，带来了长久深刻的社会问题。因此，新一轮城市更新工作中，政府方特别注重社会投资人是否具有长期稳定的经营业绩，在大规模城市更新项目中，优先选择央企和地方国企以及财务状况良好的大型民营资本。
三、低成本的资金来源。城市更新项目投资规模大，项目周期长，资金成本在项目总成本中的占比较高。政府方希望社会投资人能够带来低成本、长周期的投资资金。城市更新被列为我国城镇发展的重大战略后，政策性、开发性金融机构全力支持优质的城市更新项目，提供了优惠的贷款条件，成为城市更新项目主要的融资来源。大型城市建设企业借助其良好的经营业绩和丰富的资金来源，也是低成本资金的重要来源。
五、什么样的城市更新项目适合策划大项目（片区级项目）
在城市更新项目策划中，无论是政府方还是社会投资人，都有“将项目包得大一些，能解决问题多一些”的想法。但实践中以下几方面的复杂因素影响着城市更新项目包扩大：
一是城市更新项目位于城市建成区内，项目的基础情况复杂，均一性差。城市更新单元中包含了多种性质、多种规划用途的土地，土地权属情况复杂。不同的类型的土地在城市更新中的供地方式不同，土地房屋所有权人意见和诉求多样化且难以统一。因此，项目范围越大，项目运作机制就越复杂，项目成立的难度就越大。
二是城市更新工作需求是多样化的，既包括建筑的拆除新建工作，也包括旧设备设施的更新、改造，还包括社会公共服务的提升。在较大的尺度范围内，不同类型的服务往往是混杂在一起的，以至于难以找到服务商同时提供所有的服务。
三是城市更新项目收益来源和回报机制复杂，难以在同一个项目下整合。如前所述，经营性项目和公益性项目的投资回报机制是完全不同的。当这两类项目同时出现在一个片区的时候，如何将其统一在同一套投资回报机制下就成为了项目的策划中的一个难题。
那么，什么样的项目能够策划大项目（片区级项目）呢？我们认为，均一性较好的片区适宜策划片区级城市更新项目。这里所说的均一性，包括土地现状用地性质的均一性，比如都是集体土地或国有土地。包括用地权属人的均一性，比如大厂区、旧农村等。包括社会城市更新服务需求的均一性。比如在以旧城区为主的片区内，主要的诉求可归结为完善公共服务设施、改善居住环境等。在历史文化街区之中，可以归结为集中连片的打造文化街区、展示城市历史风貌等等。达到了以上几个均一性条件，就具备了在投资回报机制上开展整合，策划片区级城市更新项目的条件。
六、片区级城市更新项目的展望
综合以上论述，社会投资人参与的片区级城市更新项目应该具备以下条件：一是具有较好的均一性；二是能够自平衡的经营性项目；三是投资企业具有满足项目相关投资运营能力；四是地方政府和国有平台公司对投资企业的投资、运营管理能力有需求。
有几类区域值得社会投资人进行重点关注。一是位于城市扩张方向上的城中村、城边村。这一类村庄的改造，属于广义的城市更新的概念。二是处于城市包围中的旧厂区，包括工业园区和大规模厂区。三是集中连片的旧城区、棚户区。这三类区域的共同特点是区域的均一性较好，基础设施条件极度匮乏，更新改造的意愿很高，通过更新改造能够实现土地的高溢价。
从投资模式看，各地方的政策比较普遍的提法和实践，都是将城市更新工作交由地方国有平台公司作为统筹实施主体。在理顺了项目边界、支持政策、投资平衡条件的前提下，引入一个或者多个投资合作伙伴，合作模式也多种多样，包含了PPP、特许经营、合作开发、FEPC+O，基金+EPC+O，二级开发+基础设施配建等等。
值得注意的是，在城市更新行动中，地方政府对社会投资人的要求也越来越高，除了完成传统的一级开发工作外，还需要投资人完成新产业的注入、重点地产开发项目的投资和运营等。社会投资人也应顺应这一趋势，积极做出调整，在城市建设投资市场中争取更大份额。
城市更新是一个城市或区域的城镇化进入到后期阶段时的一种城市开发建设发展模式。我们国家在“十四五”规划中明确提出实施城市更新行动，意味着我们国家重点城镇化发展区域已经进入了城镇化发展的后期阶段，城市发展的重心从规模扩张转为解决结构性和功能性的矛盾。
城市更新行动对参与其中的投资企业的能力提出了新的要求：在一定程度上协助政府完成资源整合能力，统筹开展城市规划、基础设施和公共服务设施建设、房地产开发运营、产业导入等工作。门槛更高了，竞争更激烈了。投资人想在新的这种竞争态势中获得主动，必须转变思路，紧紧把握资源统筹、能力整合的这一个主线，深刻认识当前城市更新工作中的若干特点，调整投资策略。
一、城市更新和“防止大拆大建”的内在联系
很多人对“城市更新”概念的第一个反应是 “防止大拆大建”（《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》）。“防止大拆大建”和“城市更新”具有怎样的内在联系呢？
住建部关于城市更新的政策指出：“实施城市更新行动……以内涵集约、绿色低碳发展为路径，转变城市开发建设方式，坚持‘留改拆’并举、以保留利用提升为主”，鼓励发挥现有设施的效益，在此基础上升级城市功能。那么对于城市更新片区中现有的旧厂区、旧城区、旧村庄，什么情况下应该拆除，而又不算是“大拆大建”呢？我们认为应该从两个层面去分析。第一个层面是社会层面，即考察该设施在存续城市记忆，发挥社会功能方面是否具有保留价值。第二个层面是财务经济层面，即保留、改造和拆建，哪种方式能够获得更高的经济效益。决策者应综合分析两个层面的因素确定开发方式。
以往，社会投资人主导的开发项目往往着重考虑经济层面因素而忽视社会层面影响，造成了“过度房地产化”和“房地产金融化”。住建部文件则是指导地方政府在开展城市更新工作时，重视社会层面影响，注重综合评估，强化社会因素在评估体系中的比重，确定开发模式和开发方案。而具体的“留改拆”的比例和开发强度，应由地方政府根据项目区域的现状和目标、两个层面综合分析的结果确定。
二、城市更新和片区综合开发的区别
城市更新概念成为热点后，一些参与过片区开发项目实施的朋友经常问起：城市更新项目和传统片区综合开发项目有什么区别？首先，我们要强调一个区别。“城市更新”是从城市开发的目标和客体特征角度去定义，而“片区综合开发”是从项目的组织形式去定义。二者并非是同一个层面的概念。
传统的片区综合开发项目是城镇规模扩张的产物，主要目标是城市新区的开发建设（也有一部分是旧城区的再开发）；而城市更新工作主要目标是城市建成区的提升。在项目内容上，城市新区需要新建各类基础设施和公共服务设施配套，以“新建”为主（一些片区开发项目也引入了城市运营、产业导入等任务）；城市更新片区以补足公共服务短板，加强城市活力为主要内容，以“改建”为主，城市经营和管理也占据了重要的分量。
在城市更新项目策划时，一些城市更新单元面积广大，更新内容多样，适合以“片区综合开发”模式进行项目组织。这样的项目，可称为“片区级城市更新项目”。在研究这类项目时，要把项目包含的各项子工作的功能属性和具体实施路径设计清楚。
三、投资者眼里，城市更新分为哪几类
在投资策划过程工作中，我们为了抓住项目的本质，常会采用两分法，把城市更新包含的各类子项目分为两类：经营性项目和非经营性项目（公益性项目）。经营性项目指的是通过开发获得的收益能够覆盖投资成本的项目（这里的收益是广义概念，包括市场化经营收益和土地出让金、税收等财政收益）。非经营性项目（公益项目）指以公共产品为主要产出，具有积极社会效益（例如生产生活环境改善、社会满意度提高、生态效益、节能减排等）的项目。这一类项目经济收益较少，不能够覆盖前期投入。
第一类项目，我们称之为“财务自平衡”项目，可以通过设计合理的投资模式，实现项目的自持经营和利益的分配。
第二类项目中，缺乏将社会效益转化为财务收益的路径，社会投资人无法从中获得足够的回报，也就决定了，无论它的项目模式是怎样的，最终必须要由财政资金作为最终的支付来源。
在片区级项目中，两类项目是混杂在一起而又相对独立的。社会投资人主要追求第一类项目，并愿意在收益允许的前提下负担第二类项目的投资。但城市更新投资市场中，第二类项目的规模更大，但地方财政能够覆盖的比例有限。因此，在投资策划工作中明确项目的性质有助于统筹策划、综合评估。而在项目实施阶段，不同类别的项目需要分类管理，独立核算。
四、地方政府眼里，什么样的社会投资人最受到欢迎
全国各地的城市更新工作中，“引入社会资本”都是一项重要的工作内容，而各类社会资本也在摩拳擦掌准备投入这一领域。什么样的社会投资人比较获得政府欢迎呢？我们分析有三个特征。第一个特征：具有多元化业务板块；第二个特征：具有稳健的经营业绩；第三个特征：具有低成本的资金来源。
一、多元化业务板块。城市更新工作中，政府方需要社会投资人提供的能力大致可分为三类：一是投资管理能力，二是建设施工能力，三是策划和经营能力。在目前的投资市场上，不乏分别具备这三项能力的社会投资人，但同时拥有这三类业务板块，能够完全依靠自身能力和业务经验满足城市更新各类业态建设运营要求的社会投资人仍然是稀缺的，也是最受到地方政府欢迎的。大部分社会投资人需要整合各类专业机构共同完成项目的建设运营任务。资源整合方案在前期投资策划阶段就应该着手研究，为各类专业性企业的进入预留条件，这是作为实施主体的地方平台和社会投资人都应当重视的工作。
二、稳健的经营业绩。城市更新项目不同于短平快的房地产开发项目，它开发周期长，社会影响大，与民生福祉息息相关。以往一些过度房地产化的城市更新项目由于经济形势和政策变化、企业资金链断裂等原因烂尾，带来了长久深刻的社会问题。因此，新一轮城市更新工作中，政府方特别注重社会投资人是否具有长期稳定的经营业绩，在大规模城市更新项目中，优先选择央企和地方国企以及财务状况良好的大型民营资本。
三、低成本的资金来源。城市更新项目投资规模大，项目周期长，资金成本在项目总成本中的占比较高。政府方希望社会投资人能够带来低成本、长周期的投资资金。城市更新被列为我国城镇发展的重大战略后，政策性、开发性金融机构全力支持优质的城市更新项目，提供了优惠的贷款条件，成为城市更新项目主要的融资来源。大型城市建设企业借助其良好的经营业绩和丰富的资金来源，也是低成本资金的重要来源。
五、什么样的城市更新项目适合策划大项目（片区级项目）
在城市更新项目策划中，无论是政府方还是社会投资人，都有“将项目包得大一些，能解决问题多一些”的想法。但实践中以下几方面的复杂因素影响着城市更新项目包扩大：
一是城市更新项目位于城市建成区内，项目的基础情况复杂，均一性差。城市更新单元中包含了多种性质、多种规划用途的土地，土地权属情况复杂。不同的类型的土地在城市更新中的供地方式不同，土地房屋所有权人意见和诉求多样化且难以统一。因此，项目范围越大，项目运作机制就越复杂，项目成立的难度就越大。
二是城市更新工作需求是多样化的，既包括建筑的拆除新建工作，也包括旧设备设施的更新、改造，还包括社会公共服务的提升。在较大的尺度范围内，不同类型的服务往往是混杂在一起的，以至于难以找到服务商同时提供所有的服务。
三是城市更新项目收益来源和回报机制复杂，难以在同一个项目下整合。如前所述，经营性项目和公益性项目的投资回报机制是完全不同的。当这两类项目同时出现在一个片区的时候，如何将其统一在同一套投资回报机制下就成为了项目的策划中的一个难题。
那么，什么样的项目能够策划大项目（片区级项目）呢？我们认为，均一性较好的片区适宜策划片区级城市更新项目。这里所说的均一性，包括土地现状用地性质的均一性，比如都是集体土地或国有土地。包括用地权属人的均一性，比如大厂区、旧农村等。包括社会城市更新服务需求的均一性。比如在以旧城区为主的片区内，主要的诉求可归结为完善公共服务设施、改善居住环境等。在历史文化街区之中，可以归结为集中连片的打造文化街区、展示城市历史风貌等等。达到了以上几个均一性条件，就具备了在投资回报机制上开展整合，策划片区级城市更新项目的条件。
六、片区级城市更新项目的展望
综合以上论述，社会投资人参与的片区级城市更新项目应该具备以下条件：一是具有较好的均一性；二是能够自平衡的经营性项目；三是投资企业具有满足项目相关投资运营能力；四是地方政府和国有平台公司对投资企业的投资、运营管理能力有需求。
有几类区域值得社会投资人进行重点关注。一是位于城市扩张方向上的城中村、城边村。这一类村庄的改造，属于广义的城市更新的概念。二是处于城市包围中的旧厂区，包括工业园区和大规模厂区。三是集中连片的旧城区、棚户区。这三类区域的共同特点是区域的均一性较好，基础设施条件极度匮乏，更新改造的意愿很高，通过更新改造能够实现土地的高溢价。
从投资模式看，各地方的政策比较普遍的提法和实践，都是将城市更新工作交由地方国有平台公司作为统筹实施主体。在理顺了项目边界、支持政策、投资平衡条件的前提下，引入一个或者多个投资合作伙伴，合作模式也多种多样，包含了PPP、特许经营、合作开发、FEPC+O，基金+EPC+O，二级开发+基础设施配建等等。
值得注意的是，在城市更新行动中，地方政府对社会投资人的要求也越来越高，除了完成传统的一级开发工作外，还需要投资人完成新产业的注入、重点地产开发项目的投资和运营等。社会投资人也应顺应这一趋势，积极做出调整，在城市建设投资市场中争取更大份额。
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