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#最严调控下，长沙新房价格为何创新高？#
7月23日晚间，湖南省住房和城乡建设厅印发《关于进一步稳定房地产市场的通知》(下称“湘十一条”),明确指出，为防止长沙楼市调控的“溢出效应”冲击和影响周边地区，要切实加强长株潭地区稳房价工作的统筹。其中对湖南其他地区的楼市调控政策也提出了指导意见，基本沿用长沙反炒房的政策框架。

这意味着，自6月25日由长沙而起的反炒房“重大斗争”已扩大到湖南全省。［编者注：6月25日，长沙市人民政府办公厅印发《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（下称“6·25”新政），被部分业内人士称为全国最严厉的楼市新政，限购、限售、首付比例、购房资格等都收紧，全面打响“反炒房”歼灭战。

长沙市住建委的统计数据显示，“6·25”新政之后，长沙购房意向人数降幅超过50%。

消失的购房者主要是被新政门槛挡住了。

目前，人才落户长沙必须满一年且连续缴纳12个月社保；若落户未满一年，必须有24个月的连续社保或个税缴纳证明。

与此同时，落户政策缩紧。7月19日，长沙市公安局发布的关于进一步规范市外迁入人员落户条件的通知称，根据长沙房地产调控工作的要求，规范落户条件，如规定买社保满12个月，办企业缴税12个月后才能落户等。这意味着今后的刚需增速也将放缓。

还有一些曾被视为落户购房的政策漏洞也被修补，如规定“进行析产的住宅、商业用房、商住两用房或办公用房，由不动产权属证书上的所有产权共有人协议并经公证确定一名迁入人”。

更细化的购房优先次序甚至只重“土著”（指长沙市内六区加长沙县，即限购范围）。长沙市住建委6月27日发细则规定，在项目销售过程中，参加楼盘摇号的人数不超过可售房源的1.5倍，申购人数超过1.5倍的，优先满足户籍或工作单位地点在限购区域内的刚需群体，其他购房申请人不纳入此次刚需摇号范围。

声势浩大的“重大斗争”之时，长沙7月开盘的新房价格却创新高，个别楼盘价格甚至跳涨。

2016年11月，建发房产以29亿元的成交价一举夺得长沙楼市热门的梅溪湖一块地，溢价率180%，折合楼面价9241元/平方米，成为该区域地王。

值得注意的是，长沙此前的毛坯房价格天花板是15000元/平方米。

有业内人士评论，高价地王高售价给市场释放的信号是，高价拿地售价就能批更高，这给开发商拿高价地以信心，也间接给了开发商捂盘的动力，这对楼市的平稳造成了伤害，与“6·25”新政精神背道而驰。

对此，张君解释说，该项目是按照成本法核算的，楼面价加上建安成本，还有营销费、管理费等费用加在一起，“事后了解，同行反映这样的价格其实没什么利润。越是拿了高价地，越必须做高端。”

这一逻辑在“限地价、限房价”的“双限地”中也是如此。7月23日，长沙“6·25”新政首宗“双限地”出让，五矿地产摇中该地块，成交总价为13.13亿元，限定住房销售价格9200元/平方米(不包括精装修价格)。可是，该地块附近的楼盘现售价只有8000元/平方米左右。

长沙市住建委房地产开发管理处处长张志强称，该地块的楼面价是5000元/平方米多，建安成本3000多元/平方米，毛坯房限价9200元/平方米可能会亏损。该地块未来应该会推出全装修房。

7月初，《中国经济周刊》记者探访数个全装修楼盘时，不少看房者对楼盘装修质量大摇其头，有业内人士称大部分楼盘装修的成本不会超过1000元/平方米。

质量之外，装修价格更让购房者担忧。如梅溪湖的中海玺湾，2016年时价格为12000元/平方米左右，早前开盘价却到了18000元/平方米，高出周边项目6000多元/平方米，其精装价格就达5800元/平方米。

地产观察人士文江称，近一个月来，长沙新开盘的精装修房并不受市场待见，“没一个精装楼盘开盘就卖完的”。

据《中国经济周刊》记者最新了解的消息，在湖南省委主要领导的批示下，长沙市激进的精装修政策近期内或将做出调整。

8月1日，张志强透露，当前正在评估全装修政策的影响。在买方市场，认购率不高是好现象，逼迫开发商去思考这个问题，今后去提升装修性价比。

6月24日，曾有长沙市住建委官员透露，最迟7月底将有20500套房源上市。当时的数据称，全市已监制价格未申办预售住宅面积有245.53万平方米，近2万套。

近日，长沙市住建委向《中国经济周刊》记者提供的资料显示，7月1日—20日，长沙市限购区域新建商品住宅价格监制14275套，新建商品住宅供应111.21万平方米。

大量推盘后面临新的问题是，市场上可能无房可卖。不过，《湖南日报》给出的判断是：“市场的存量房、在建房源、土地供应量等主要指标均十分充足。”

张君说，长沙现在有大量待入市的楼盘，今年批的预售1500万平方米，现在已经供应800多万平方米。据长沙市住建委资料，下半年长沙市内六区预计新增商品住宅供应面积达792万平方米。张君判断说，“长沙不会存在供求矛盾”。

【盘点：这20种方法可能导致餐饮连锁企业直接over】1、（10％）转型后更糟糕了：　一些公司在最初的计划没有实现就尝试转型，但并不是所有的转型都能成功。如果没有做好准备就盲目转型，很可能走入无利可图的死胡同。前几年高端餐饮遇冷后，知名品牌湘鄂情尝试转型，在北京西站北广场对面的西新隆商场开出首家“味之都”快餐店，打着“机器人炒菜”的名号轰轰烈烈地进军中式快餐，计划在3年内开500家“味之都”快餐店。但这个项目半年后就停业了，当时对外解释的理由是因地理位置不佳。2、（7%）该转型时没做好：有的是转错型导致失败，但如果关键时刻不及时成功转型，结局依然很悲惨。7%的失败创业企业家后悔没有在必要的时候能够改道。这点从净雅、大同酒家、茶香书香等一些餐饮“老字号”的倒闭便可看出，曾经风光一时，但故步自封的结局就是淘汰。3、（8％）倦怠：创业者的创业倦怠是危及公司发展的。数据显示，8%的初创企业在创业者感到疲倦时，就更接近失败了。4、（8％）缺乏顾问或关系网：人脉圈对于创业来说很重要。创业并不非要有个导师，但有肯定有他的好处，比如有助于获取外部的专业知识。8％的创业失败者承认没有利用好人际关系网，也没有顾问来指导他们的决策。5、（8％）法律障碍：无论是被起诉，处理法律纠纷，还是试图搞法律行动，8％的初创公司都提到了面临的法律方面挑战导致失败。6、（8％）融资不够或没什么投资者感兴趣：　跟没钱一样，有8％的创企因为没有投资者看好而早早倒闭。7、（9％）选址不佳：餐饮选址是投资者餐饮创业的第一道关卡。选址选好了，就如在战场中占据了有利地形，取得地利优势。选址没有选好，仅靠后天在经营、推广方面的努力，往往也无力回天。8、（9％）缺乏激情：9%的公司声称对所做事业缺乏真正的热情是他们失败的主要原因。如果只是为了“捞一笔”或者直觉餐饮创业最简单，一开始或许激情满满，等到被市场“教育”几次，这份激情也就荡然无存了。9、（13％）团队内部冲突：内讧对任何组织都不好，尤其是高层内斗，更糟糕的是合伙人和投资者间出问题。这点俏江南的例子或许可以给到我们启示。10、（13％）失去焦点：从长远来看，声势浩大的开端和充满激情的领导者并不意味着可持续发展。在一个开发周期中，一旦半道上失去焦点重心，团队就可能崩溃。11、（13％）时机不对：有的想法点子确实不错，可惜就是来得太早了，市场可能还没准备好。有些就是等市场都饱和了才进入，又太晚了。12、（14%）忽视客户：“每一个顾客都是上帝”这句话或许有夸大成分，但顾客对一个企业的意义不言而喻。在每位顾客的背后，都大约站着250个人，你忽视一个顾客，影响的或许就是他背后的整个朋友圈。在现在社交网络发达的时代，千万不要忽视“口口相传”的威力。13、（14%） 营销太差：约有14%的公司归罪于此。“烂营销”涉及几种情况，包括花在营销上的钱太多，营销效果不佳，或是一场糟糕的营销活动破坏了公司声誉。就比如去年双十一，绝味鸭脖就因为带有性暗示的广告而被网友围攻，即使官博随后公开道歉依然不能平息众怒，最后还找来了工商局的调查，可谓“不作不会死”的典型案例。14、（17％）缺乏商业模式：同样，有17％的初创公司承认他们没有商业模式来推动自己的努力，他们带着一种产品或想法进入市场，却没有任何基础设施来支撑它。在现在竞争日益激励的市场，这也注定是走不长远的。15、（17％）核心产品太烂：大约有17%的公司坦言他们的产品不足以让公司成功。而没有强大产品的公司，也几乎不可能成长，毕竟餐饮的核心还是要“好吃”。16、（18％）价格和成本问题:盈利的公式很简单，就关乎成本和定价。如果把价格定得太高了就会缺乏竞争力，但如果把价格定得太低，又或是成本太高，也难以盈利。17、（19％） 竞争太激烈:19％的公司提到了失败源于竞争太厉害了，各个方面都做得不错，但奈何同时竞争的餐企太多，也很难获得成长。这也是为什么区老师一直反对跟风的原因。18、（23%）团队不行:23%的创业公司把团队问题归为失败的一个因素。团队是公司愿景成为现实的关键动力，碰上没有经验、没有激情或者解决问题能力的员工团队，公司只能衰亡。19、（29％）缺乏现金:　有近三成（29％）失败企业报告中提到了现金短缺。哪怕业务在账面上是盈利的，如果没有足够的现金付给员工或供应商，也可以破产。20、（42％）缺乏市场需求:高达42％的失败企业信中承认，缺乏市场需求在某种程度上导致了企业的灭亡。可以说这20个点是大多餐饮企业失败的原因，你的餐厅有没有遇到这些瓶颈？如果有，就要赶紧采取行动了，否则下一个失败的可能就是你了。