以案说“典” | 物业服务合同纠纷中违约金的调整

自《中华人民共和国民法典》颁布以来,它作为“社会生活的百科全书”融入百姓生活的方方面面,用法治力量保障着我们的合法权益。德城区法院严格按照法典条文审理各类相关案件,服务百姓,营造法治化营商环境。现开辟“以案说‘典’”专栏,选取所审理的涉及婚姻家庭、合同纠纷等方面的典型案例,展现民法典的为民情怀与法治温暖。

德城区法院民法典适用典型案例3

物业服务合同纠纷中违约金的调整——业主诉物业公司物业合同纠纷案
裁判要旨

1.业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

2.在物业管理服务协议约定的违约金过高时,根据“补偿性为主、惩罚性为辅”的违约金立法宗旨和公平原则,可以对违约金的计算标准依法酌定为按中国人民银行同期贷款利率支付,2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率,并以相应时间点应付未付的物业费为基数,分段计算。

基本案情

原告某物业公司德州分公司向山东省德州市德城区人民法院起诉称,2018年4月19日,原告与被告陶某签订了物业服务协议,约定由原告对被告所有的房屋进行物业管理,被告依约给付物业费,并约定了物业费的收费标准、交费方式和违约金。协议生效后,原告依约为被告提供了物业管理服务,但被告并未依约缴纳物业费,经原告书面催收未果,故诉请法院判令:1.被告立即支付2018年4月19日至2021年1月31日物业管理费13827元,以及逾期支付物业管理费所产生的滞纳金共计118568元(暂计至2021年1月31日);2.请求判令被告承担本案全部诉讼费用。

山东省德州市德城区人民法院经审理查明:被告陶某系案涉房屋的业主,房屋建筑面积为282.5平方米。2018年4月19日,原、被告双方签订某物业服务协议一份,约定由原告按协议约定的内容和标准向被告提供物业管理服务,被告向原告按时交纳物业管理费及其他费用;2019年9月14日之前物业管理服务费收费标准为3.8元每月每平方米,从2019年9月15日开始物业费收费标准为4.6元每月每平方米,采用预交形式,业主应当在入住时缴纳一年的物业管理费;业主若逾期交付的,每逾期一天则应向被告支付应缴纳款项1%的违约金。原、被告签订该物业服务协议后,被告欠缴自2018年4月19日至2019年1月31日物业费计10091元,欠缴2019年9月15日至2021年1月31日的物业费计3736元,共计13827元。2020年12月18日,原告向被告邮寄送达物业费催款通知书,通知书载明自2018年4月19日起至2021年1月31日被告欠缴物业费共计13827元。该物业通知书快件于2020年12月20日被签收。原告另提交多组照片及银行回单以证实其按物业服务协议的约定进行了物业服务。

法院认为,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款的规定:“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外”。本案原、被告间签订物业服务协议的法律事实虽发生于民法典施行前,但被告未按约定及时支付物业费,上述物业服务和拖欠物业费的法律事实一直持续至民法典施行后,原告的起诉亦在民法典施行之后,依据上列司法解释规定,本案理应适用民法典的规定。

《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定:“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”本案中,原、被告签订的物业服务协议,被告在协议中签名并摁手印,对合同内容进行了确认,签订合同系当事人真实意思表示,合同内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,德城区法院予以确认。原、被告均应依约履行协议约定义务,原告进行了物业服务,被告未按约定及时足额交纳物业费已构成违约,原告向被告进行了书面催收,因此,原告有权要求被告按服务协议约定支付2018年4月19日至2021年1月31日期间的物业费,具体欠缴金额为3.8元/月/平方米×282.5平方米×9个月+3.8元/月/平方米×282.5平方米÷30天×12天+(4.6元/月/平方米-3.8元/月/平方米)×282.5平方米×16个月+(4.6元/月/平方米-3.8元/月/平方米)×282.5平方米÷30天×16天=13827元。

关于原告要求被告支付违约金118568元。德城区法院认为,原、被告签订的物业服务协议约定按每逾期一天支付应缴纳款项1%的违约金的标准过高,根据“补偿性为主、惩罚性为辅”的违约金立法宗旨,综合考虑被告违约行为的情节、过错程度及给原告造成的损失,法院依据公平原则,对违约金的计算标准依法酌定为按中国人民银行同期贷款利率支付,2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。原、被告签订物业服务协议约定被告应当在入住时缴纳一年的物业管理费,被告于2018年4月19日欠缴纳物业管理费10091元,于2019年9月15日欠缴纳物业管理费3736元,原告本次诉讼主张计算至2021年1月31日的违约金,法院予以支持。综上,被告逾期交纳物业费应向原告支付的违约金应为以相应时间点应付未付的物业费为基数,自2018年4月19日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率计算,自2019年8月20日起至2021年1月31日期间按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率计算。原告违约金请求数额中超出该数额的部分法院依法不予支持。

裁判结果

山东省德州市德城区人民法院判决:

一、被告陶某于本判决生效后五日内给付原告某物业公司德州分公司物业管理费13827元,并承担相应违约金(第一部分以10091元为基数,自2018年4月19日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率计算,自2019年8月20日起至2021年1月31日止按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算;第二部分以3736元为基数,自2019年9月15日起至2021年1月31日止按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算);

二、驳回原告某物业公司德州分公司的其他诉讼请求。

案例解读

原告物业公司要求被告陶某依约支付物业管理服务费,原告需举证证明其已经按物业服务协议的约定进行了物业服务。本案中,原告物业公司向法庭提交了多组服务照片和安保、保洁、电梯维修等费用支出的发票,法院对原告依约进行了物业服务的事实予以认定。

此外,原告物业公司要求被告陶某按照协议约定支付日1%的违约金,法院认为该违约金的标准过高,根据“补偿性为主、惩罚性为辅”的违约金立法宗旨,综合考虑被告违约行为的情节、过错程度及给原告造成的损失,依据公平原则,对违约金的计算标准依法酌定为按中国人民银行同期贷款利率支付,2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率,并以相应时间点应付未付的物业费为基数,分段计算。

相关法条

《中华人民共和国民法典》第六条 民事主体从事民事活动,应当遵循公平原则,合理确定各方的权利和义务。

《中华人民共和国民法典》第六条民事主体从事民事活动,应当遵循公平原则,合理确定各方的权利和义务。

《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款依法成立的合同,受法律保护。

《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《中华人民共和国民法典》第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。

法官简介

李洁,德州市德城区人民法院速裁庭员额法官。

#诗言志歌永言#

《丁都护歌》

李白
云阳上征去,两岸饶商贾。
吴牛喘月时,拖船一何苦。
水浊不可饮,壶浆半成土。
一唱都护歌,心摧泪如雨。
万人凿盘石,无由达江浒。
君看石芒砀,掩泪悲千古。

译文:
自云阳乘舟北上,两岸商贾云集。
江淮间的水牛喘息休息的时候,纤夫们却还在卖力干活。
他们卖力地拖船行进,真是十分辛苦。
气候如此炎热,渴极了也只能就河取水,可是河水太浑浊了不可以喝啊!但他们还是喝了,这浊如泥浆,半成都是土的水!
他们拉纤的时候唱着《都护歌》,其声凄切哀怨,口唱心悲,泪下如雨。
船夫为官吏役使,得把这些难开采尽的石头运往上游。
可石芒砀是采之不尽、输之难竭的,纤夫之苦足以感伤千古!

注释:
⑴丁督护歌:一名“阿督护”。乐府旧题,属《清商曲辞·吴声歌曲》。
⑵云阳:今江苏丹阳。上征:指往北行舟。
⑶饶:多。
⑷吴牛:江淮间水牛。典故出自刘义庆《世说新语》:“臣犹吴牛,见月而喘。”刘孝标注:“今之水牛,唯生江淮间,故谓之吴牛也。南土多暑,而牛畏热,见月疑是日,所以见月则喘。”
⑸一何:多么之意。
⑹壶浆:壶中的水。
⑺督护歌:一作“都护歌”。
⑻磐石:大石。
⑼江浒:江边。
⑽石芒砀(dàng):形容又多又大的石头。芒砀,大而多貌。

创作背景:

  关于此诗的创作时间,黄锡珪《李白诗编年》认为是公元747年(天宝六载)李白游丹阳横山时所作。

赏析:

  《丁督护歌》又作《丁都护歌》,是《清商曲辞·吴声歌曲》旧题。语出《宋书· 乐志》:彭城内史徐逵为鲁轨所杀,宋高祖派都护丁旿收敛殡埋。逵的妻子(高祖长女),呼旿至阁下,亲自问殡送之事,每次问就叹息说:“丁都护”,声音很哀惋凄切。后人依其声制了《都护歌》曲。《唐书· 乐志》也云:“《丁督护歌》者,晋宋间曲也。”按《乐府诗集》所存《丁督护歌》都是咏叹戎马生活的辛苦和思妇的怨叹。李白用旧题别创新意,与旧题毫无牵涉。只取其声调之哀怨。此诗描写民夫拖船的痛苦,表现了作者对劳动人民的同情。

  关于此诗,过去有人以为是咏历史题材,寻绎语意,是不合的。王琦说“考芒砀诸山,实产文石,或者是时官司取石于此山,僦舟搬运,适当天旱水涸牵挽而行。期令峻急,役者劳苦,太白悯之,而作此诗。”运石劳苦,太白悯之而作是对的;但有些教科书注释和原诗首句也有扞格。教科书注者把“云阳上征去”释为李白“自云阳乘舟沿运河北上”。既是能行舟,就不能说“水涸”需“牵挽而行”。社会科学院所编《唐诗选》为圆王说,认为是船工从云阳向上水拖船走去。如从有些教科书所注云,运石之船固然是向上游拖去,但这都是作者乘舟之所见,唯其乘舟溯江而上,沿河向上游拖船之状以及“两岸饶商贾”才能可见。“云阳上征去”是观察点。从“两岸”起至“无由”句都是从这观察点写所见所闻所感。作者对商贾之描写不多,只一句,一句中只着了一个“饶”字,就写出了两岸商业之繁荣,商贾之多,富人生活之富。“饶”者多也,但“多”字替代不得。下面大量的笔墨而是写船工生活。“吴牛”两句形容活之累。《世说新语·言语》:“(满)奋曰:‘臣犹吴牛,见月而喘。’”吴牛即用此典。此典既写出了天气的异常炎热,又含蓄地告诉人们,船工也像吴牛一样在累死累活地干,因此用典之后,诗人满怀感叹地说“拖船一何苦”,“一何”二字下得好,既体现了拖船之苦,又饱含了诗人的无限同情心。五、六句写船工所吃,活累天气热。可连一口清水都喝不上。“不可饮”却得饮,“半成土”也得装壶中。与首二句联系起来,作者用了对比法,商贾的生活与劳工之生活判若泾渭。“一唱”二句写所闻,看到的已使人十分伤心了,可偏偏那哀切的“都护歌”又传入耳中,这位“平生不下泪”的旷达诗人到此也不能不“心摧泪如雨”了。“万人”两句又写所见,这两句是说:石头大且多,从事开凿者数以万计,运送到江边更是一件困难的事。作者由拖船之苦进而想到从石山运送巨石到江边之苦了。末两句说:磐石广大,采之不尽,会给人民带来无穷的痛苦,会让人民千古掩泪悲叹。作者以“掩泪”作结,加深了全诗的沉痛感。

  全诗基本上采用了白描手法,把叙事,抒情统一于形象画面之中。“落笔沉痛,含意深远“。作者怀着沉痛的心情,以朴质的语言给读者描绘了一幅辛酸的河工拉纤图,透过诗句读者仿佛看见了当时两岸冶游的富商,豪门子弟,瘦骨伶仃的船工;仿佛听到了河工的劳动号子,伤心的歌声,催人泪下的呻吟。透过诗句,读者也仿佛听到了正站在行舟上的年青诗人的发出肺腑的悲叹。此诗的语调是沉郁的,与他平常明快、洒脱的诗句不同。这又代表李诗另一种风格。世称杜工部诗多“沉郁顿挫”之作,此诗即使放入杜集中,也难分出雌雄的。因此,大凡一个集大成的作者,风格总是多样的,不可一概而论之。明胡应麟所撰《诗薮》云:“李杜才气格调,古体歌行,大概相埒。”言之成理。

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星期三热点

风能/电力能源:板块是星期三市场早盘最强方向,绿电交易7日盘前提示了机会;星期三由于开盘一致性太强,板块高开低走,不过,晚上又有利好加持,星期四应该板块资金回流;

爱康科技:HJT+新能源车+光伏,板块核心标,之前一直说了,只要爱康科技趋势出现分歧都是低吸机会,这里大趋势已经是定调了,光伏离不开的核心标杆,6日的大长腿不叫杀跌,只能算是回踩五日线洗盘动作,昨天涨停修复,那么资金率先进攻的就是爱康科技反包涨停新高,资金做的是预期差,资金对核心品种的认可度更高,核心对板块修复的影响更大,所以昨天早盘资金猛干爱康科技,就是最强的修复信号,星期三继续趋势新高;

关于能源这一块,之前也会说了:炒作的线索比较清晰:从锂电→光伏→化工→硅材→储能→特高压→电力建设……几乎从上游到下游全走了一遍,其中一旦涨价助推,就会构成大牛,这一点联创股份比较典型,星期三又创出新高,

电力能源:主要包括:绿色电力交易所、电解铝和煤炭

1、绿色电力交易所

消息面:9月7日,绿色电力交易开市。首批绿色电力交易达成交易电量79.35亿千瓦时。其中,G家电网公司经营区域成交电量68.98亿千瓦时,南方电网公司经营区域成交电量10.37亿千瓦时。绿色电力成交价格较当地电力中长期交易价格增加0.03~0.05元/千瓦时。

交易中心:国网地区在北京电力交易中心交易,南网地区在广州电力交易中心交易。

光伏和风电优先排电:绿色电力交易优先安排完全市场化上网的绿色电力。在9月7日之前,市场化的风电光伏电价成本最低。

逻辑上对新能源发电构成利好

上次,电力股集体高潮是三月碳中和之时,碳交易第一批上线交易的是电力板块,板块爆发

1)板块空间板:中闽能源:5板,目前市场空间板,风电高标,公司已投产的陆上风电场主要位于风资源较优的福清、平潭、连江等沿海地区,实际运行年利用小时数高,中报业绩比较超预期,

昨日盘后利好刺激,中闽能源弱转强5板,指数跳水破板补量回封,近期高度板接力的难度在加大,毕竟顶级的资金都在趋势赛道,而中闽能源打出5板高度,对板块来说是有带动补涨机会,

市场小段子:中闽能源,97%的风电,2%的生物质发电,1%的太阳能。你不是绿电谁是绿电?燃煤发电是绿电?你是最正宗的绿电!图片图片

2)参股碳交易所:曾经的龙头长源电力、华银电力。长源电力星期四盘口硬度对电力板块很重要。

3)盘口硬度封成比最高的个股:桂东电力、银星能源;

板块星期三高潮,星期四预期内分化,大家结合盘面去弱留强;

2、电解铝:铝的形成,只有一种方法电解;

全球电解铝产业就是电力成本的竞争;

铝精矿——电解铝——铝锭、铝材,产业链最受益的是电解铝+铝精矿,

金属中有色铝走势最强,铝行业的股票很多,

其中:中国铝业:铝龙头+有色中军

3、煤炭:煤炭是发电的主力,煤炭期货暴涨+国内大连所调高手续费6倍。一手达480元,

期货主力转场现货的预期,龙头只看山西焦化、山西焦煤;

晚间消息:11家煤电企业上书“哭穷”:无力完成北京地区电力交易
煤炭涨的太猛,煤电企业受不住了,“哭穷”说成本已超过盈亏平衡点,部分企业已出现资金链断裂!意思就是要上调电价,一度电大约需要330克煤,如果上调5、6分钱,就能消化一吨200块煤价上涨。

煤涨价,对火电构成利空,如果电价上涨则构成利好,两者对比,看调价以及幅度。

北交所:星期三继续分化,走时不及预期,主要是后续发酵力度问题,但是板块龙头京投发展继续一字抢夺人气,昨天说了:市场抢到什么地步,周五集合竞价龙头京投发展是20亿,周一30亿,周二直接到了50亿,星期三直40亿,而个股本身实际流通值16亿,这意味着,本周新三板精选都将是市场主线之一,

虽然后排跟风掉队明显;不过耶有新个股挖掘出来,星期三盘中的高争民爆,消息出来直接涨停,也说明了板块有资金做持续性,

上周就说了,北交所重点在新三板精选层,
主板龙头京投发展继续超级大单,且一天比一天的封单大,是北交所板块延续的信号;

创板龙头鼎汉科技:新三板精选层+横琴+轨道交通+基建+金融,2连板后回调,趋势还在;

其他的露笑科技、华邦健康、柘中股份等走势非常健康

北交所作为国C大题材,

看看一字龙京投发展能板到什么时候
随时可能启动,耐心点即可
锂电池:今晚乘联会:8月乘用车市场零售145.3万辆 同比降14.7%;新能源乘用车零售销量同比增长167.5%;出口呈爆发式增长,特斯拉中国出口31379辆。

锂电池目前依旧看好,日内龙西藏矿业;天齐锂业的碳酸锂价格已经涨至15.5W每吨,再创新高了,每天一个价。近期连续的涨价,可以想到三季度的业绩必然会爆发,短期可能稍微有所调整,但是后市大家会发现其实整体市盈率并不高,可以作为中线滚动,锂矿企业再创新高也是大概率的事情。

磷酸锰铁锂电池,算是锂电池方向的新分支,题材可以继续关注,只是要按照趋势去玩,锂电池的各种新技术出来之后都会延续炒作,龙头是红星发展,大家结合盘面做好跟随即可,

化工:星期三锂电板块与化工板块双双暴涨。这两个板块之间似乎有一些微妙的联系,通过深度挖掘,终于发现核心中的核心是氯化亚砜!

机构爆M锂电上游氯化亚砜,类似pvdf逻辑,氯化亚砜,刚启动的新化工品种,作为电解液中锂盐核心材料,有望踏上锂电化工新风口!

关注相关概念股:

金禾实业:拥有氯化亚砜相关代糖全产业链,是行业龙头;

世龙实业:董秘答复拟开展氯化亚砜锂电应用业务;

凯盛新材:全球知名氯化亚砜生产企业

等等

机会梳理
荣科K技 :华为(专精特新)+国产软件+云计算
公司所从事的主要业务为智慧医疗、健康数据和智维云两个板块。智慧医疗、健康数据业务板块,主要是基于临床信息化细分产品和健康大数据平台,为客户提供标准、高效的医疗信息化软件产品和服务;智维云业务板块,主要定位于新一代云服务增值商,以智维云平台为核心,持续为金融、教育、医疗、政府、能源、通信等行业客户提供全栈式云增值服务与标准增值服务相结合的双态服务支持,以及选云、上云、用云等解决方案。

中闽N源:风电+光伏+电力;福建省最早介入风电项目前期工作和开发建设的风电企业之一,风电场装机容量居福建省风电行业第三位;公司风电场主要位于风资源质量较优的福清、平潭、连江等地,上半年净利润翻番,新风机投产突破产能瓶颈
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