人无所舍，必无所成。无论成败，我们都有理由为自己喝彩！跌倒了，失去了，不要紧，爬起来继续风雨兼程，且歌且行。擦亮你的眼睛，别让迷茫蛊惑了自己。只有心中有岸，才会有渡口，才会有船只，才会有明天
用行动开启美好，用智慧点亮人生，用信心激励自我，用勇气点燃激情，用执着守候成功，用努力打造精彩，用奋斗创造辉煌，用拼搏开拓未来！#寄拍##招网拍模特##网拍##3in网拍模特#
【同心筑梦 奏响与民共情的交响乐——“献言党代会，共建新株洲”献智献策活动综述】
“今天，以脚下的这片热土为名，我们真诚地期盼，所有关心支持株洲发展的各界人士，都积极参与到献智献策活动中来……”8月14日，一则中共株洲市委的寄语在各大媒体传开，点燃了金秋的希望与激情。
“献言党代会，共建新株洲”。献智献策活动迅速火热铺开，从院士专家到九旬老者、莘莘学子，从企业到高校、社区乡村，从在外地的株洲人到在株洲的外地人、关心株洲的人……群“音”荟萃、智慧积聚，汇集成一曲勠力同心、群策群力共建现代化新株洲的宏伟交响乐。
一曲引来众人和，点滴真情见初心。截至9月20日，活动共收集各类意见建议8593条，这些来自四面八方的建言，凝聚着热爱株洲的激情与智慧、建设株洲的意愿和心声，被纳入党代会报告，进入决策视野。
从善如流
每一步发展都是智慧结晶
今年是建党100周年、建市70周年，更是“十四五”开局之年。在“两个一百年”奋斗目标历史交汇点上，市第十三次党代会即将召开，如何描绘未来五年全市经济社会发展的宏伟蓝图，加速推进“三高四新”战略、建设现代化新株洲，是一篇大文章，也是一个新课题。
人民群众是历史的参与者，也是创造者。市委虚怀纳谏、集思广益，开启献智献策活动，以民为师，让民间智慧充分涌流，其言谆谆，其情切切。
“办好株洲的事情，必须始终紧紧依靠广大人民群众的智慧，最广泛地团结起全市人民乃至全省、全国关心支持株洲发展人士的力量。”9月17日晚，神农湖畔和集书店，市委书记曹慧泉邀请9位参与献智献策活动的代表一起茶叙，进一步听取意见建议，畅谈株洲未来发展。一盏清茶话发展，话语投契，交流热烈，一直聊到深夜。末了，曹慧泉希望大家今后继续献智献策，积极参与株洲发展，“美好的愿景需要靠大家共同努力实现。”
善治必达情，达情必近人。市委高度重视献智献策活动，曹慧泉对活动亲自动员部署，在朋友圈转发献智献策活动寄语。他主持召开多场座谈会，面对面听取党代表、人大代表、政协委员、企业代表、基层干部群众代表，以及民主党派、工商联和无党派人士等各界人士意见，坦诚问计，悉心交流。市公安局警官宋伟明围绕长株潭一体化战略规划，就株洲的区位优势、与省会长沙的交通衔接、云龙示范区建设等问题进行深入探讨与剖析，写下8000多字的长篇建言。曹慧泉阅读后当即批示给相关领导同志阅，请党代会报告起草组认真阅研吸收有关建议。
市委副书记、代市长陈恢清多次深入基层调研，召开座谈会，听取企业、园区和退休老干部的意见建议。市委常委、宣传部部长聂方红多次来到献智献策活动办，现场指导督促活动开展。
全市一盘棋，发展一条心。献智献策活动启动以来，全市各级各部门各单位积极响应，周密组织，活动开展得轰轰烈烈，广大干部群众畅所欲言表达所思所想所愿所盼，与市委心往一处想、劲往一处使，围绕如何建设更美株洲凝聚最大公约数，画出最美同心圆。
民意涌流
每一份建言都是共情流露
株洲的未来发展怎么走？这一考题深深牵动着在株洲、爱株洲的人的心。
献智献策活动信息发布当晚，85岁的老干部王化孚钻进书房，以自己在株洲生活工作63年的经历为源泉，为株洲发展出谋划策。他历时5天，前往市图书馆翻阅资料，找老同事、老部下交流，深入菜市场、安置小区调研，从关注中低收入群体、菜篮子工程、社保医保等方面提出建议，并顶着烈日亲自将建议送到活动办。天元区92岁的陈怀礼老人，手写18000多字的建言，提了23条建议。醴陵籍网友“毅行者”提交31条建言，成为献智献策达人。九方中学高二学生“小六”就公共运动场所放置除颤器进行建言。
老领导对株洲发展极为关切。市委原书记程兴汉就青少年健康问题提出建议；市人大常委会原主任姜玉泉就完善社会救助制度建言；市政协原主席赵占一就领导班子应善于借鉴发达地区先进经验建言，等等。
开放包容的株洲，受到各方关注。上海坤聚自动化工程有限公司的刘见春建言株洲应尽快扩建通用机场；归国华侨、湖南斯迈尔特智能科技发展有限公司董事长吴宪军就推动株洲创新发展提出11条建议；老家在陕西商洛的网民“water”就城市引才聚才等话题多次建言；湖南工业大学学子提交20多篇建言作为送给株洲的礼物。
紧扣主题，致力发展。中国工程院院士刘友梅就加快打造世界级先进轨道交通装备产业集群建言；中国工程院院士丁荣军建议打造动力产业人才高地，服务“三高四新”战略落地；市政协周文杰提出株洲发展要切实抓住优化营商环境的关键；市国资委聘请外部董事、华城智汇城市规划管理有限公司董事长张彪建议全面启动以城市更新为主的全域存量开发；清华长三角研究院产业互联网研究中心专门就株洲产业发展开展调研并提出建议；中车株所党委书记、董事长李东林建议大力推动城市向北发展，在深化长株潭一体化进程中不断提高株洲竞争力。这些建言调研扎实、契合实际，操作性和针对性都很强。
归之若流
每一项关注都是心系发展
拳拳赤子心，发展总关情。
为了不让一份建言遗漏，让民意直达决策层，市委献智献策活动办对建言高度重视，组织专班精心分类整理，不辜负每一颗关心株洲发展的拳拳之心。
经归纳整理，这些建言主要内容包括：如何抓好“三高四新”战略在株洲的落地，如何推动株洲高质量发展，如何更好推进长株潭一体化，如何加快湘赣边区域合作示范区建设，如何做好“聚焦、裂变、创新、升级、品牌”文章，如何更好建设全国文明典范城市等等，条条建言紧扣时代脉搏，切中株洲发展要害。
活动办每天编一期简报，每周汇一本合集，并择优在株洲日报刊登。目前已择优编写简报25期，整理合订本4本共685篇建言供领导参阅，不少被纳入党代会报告。
倾听呼声，是为解决问题，促进发展。对于群众反映的一些具体问题，活动办转交至有关部门，并跟踪督促解决。活动开展以来，共交办问题323件，回复办理297件，办理率达92%。如网民反映清水塘路与环保大道交叉路口附近道路坑洼、天泰花园安置小区有人在绿化带喂鸡种菜、楼下烧烤摊深夜扰民等问题，相关部门均迅速解决并回复。
“我为株洲献智策，株洲因我更精彩。”献智献策活动开展以来，全市上下赤诚相待、心手相牵，凝心聚力、共谋发展，迸发出强烈的“爱我株洲、奉献株洲”主人翁意识和干事创业热情。相信随着市党代会召开，将这些智慧凝聚成全市人民的发展共识，绘制成株洲未来的宏伟蓝图，必将激励广大干部群众形成推进“三高四新”战略、建设现代化新株洲的磅礴伟力，携手共进建设更加幸福美好的新株洲。（来源：株洲日报）
“今天，以脚下的这片热土为名，我们真诚地期盼，所有关心支持株洲发展的各界人士，都积极参与到献智献策活动中来……”8月14日，一则中共株洲市委的寄语在各大媒体传开，点燃了金秋的希望与激情。
“献言党代会，共建新株洲”。献智献策活动迅速火热铺开，从院士专家到九旬老者、莘莘学子，从企业到高校、社区乡村，从在外地的株洲人到在株洲的外地人、关心株洲的人……群“音”荟萃、智慧积聚，汇集成一曲勠力同心、群策群力共建现代化新株洲的宏伟交响乐。
一曲引来众人和，点滴真情见初心。截至9月20日，活动共收集各类意见建议8593条，这些来自四面八方的建言，凝聚着热爱株洲的激情与智慧、建设株洲的意愿和心声，被纳入党代会报告，进入决策视野。
从善如流
每一步发展都是智慧结晶
今年是建党100周年、建市70周年，更是“十四五”开局之年。在“两个一百年”奋斗目标历史交汇点上，市第十三次党代会即将召开，如何描绘未来五年全市经济社会发展的宏伟蓝图，加速推进“三高四新”战略、建设现代化新株洲，是一篇大文章，也是一个新课题。
人民群众是历史的参与者，也是创造者。市委虚怀纳谏、集思广益，开启献智献策活动，以民为师，让民间智慧充分涌流，其言谆谆，其情切切。
“办好株洲的事情，必须始终紧紧依靠广大人民群众的智慧，最广泛地团结起全市人民乃至全省、全国关心支持株洲发展人士的力量。”9月17日晚，神农湖畔和集书店，市委书记曹慧泉邀请9位参与献智献策活动的代表一起茶叙，进一步听取意见建议，畅谈株洲未来发展。一盏清茶话发展，话语投契，交流热烈，一直聊到深夜。末了，曹慧泉希望大家今后继续献智献策，积极参与株洲发展，“美好的愿景需要靠大家共同努力实现。”
善治必达情，达情必近人。市委高度重视献智献策活动，曹慧泉对活动亲自动员部署，在朋友圈转发献智献策活动寄语。他主持召开多场座谈会，面对面听取党代表、人大代表、政协委员、企业代表、基层干部群众代表，以及民主党派、工商联和无党派人士等各界人士意见，坦诚问计，悉心交流。市公安局警官宋伟明围绕长株潭一体化战略规划，就株洲的区位优势、与省会长沙的交通衔接、云龙示范区建设等问题进行深入探讨与剖析，写下8000多字的长篇建言。曹慧泉阅读后当即批示给相关领导同志阅，请党代会报告起草组认真阅研吸收有关建议。
市委副书记、代市长陈恢清多次深入基层调研，召开座谈会，听取企业、园区和退休老干部的意见建议。市委常委、宣传部部长聂方红多次来到献智献策活动办，现场指导督促活动开展。
全市一盘棋，发展一条心。献智献策活动启动以来，全市各级各部门各单位积极响应，周密组织，活动开展得轰轰烈烈，广大干部群众畅所欲言表达所思所想所愿所盼，与市委心往一处想、劲往一处使，围绕如何建设更美株洲凝聚最大公约数，画出最美同心圆。
民意涌流
每一份建言都是共情流露
株洲的未来发展怎么走？这一考题深深牵动着在株洲、爱株洲的人的心。
献智献策活动信息发布当晚，85岁的老干部王化孚钻进书房，以自己在株洲生活工作63年的经历为源泉，为株洲发展出谋划策。他历时5天，前往市图书馆翻阅资料，找老同事、老部下交流，深入菜市场、安置小区调研，从关注中低收入群体、菜篮子工程、社保医保等方面提出建议，并顶着烈日亲自将建议送到活动办。天元区92岁的陈怀礼老人，手写18000多字的建言，提了23条建议。醴陵籍网友“毅行者”提交31条建言，成为献智献策达人。九方中学高二学生“小六”就公共运动场所放置除颤器进行建言。
老领导对株洲发展极为关切。市委原书记程兴汉就青少年健康问题提出建议；市人大常委会原主任姜玉泉就完善社会救助制度建言；市政协原主席赵占一就领导班子应善于借鉴发达地区先进经验建言，等等。
开放包容的株洲，受到各方关注。上海坤聚自动化工程有限公司的刘见春建言株洲应尽快扩建通用机场；归国华侨、湖南斯迈尔特智能科技发展有限公司董事长吴宪军就推动株洲创新发展提出11条建议；老家在陕西商洛的网民“water”就城市引才聚才等话题多次建言；湖南工业大学学子提交20多篇建言作为送给株洲的礼物。
紧扣主题，致力发展。中国工程院院士刘友梅就加快打造世界级先进轨道交通装备产业集群建言；中国工程院院士丁荣军建议打造动力产业人才高地，服务“三高四新”战略落地；市政协周文杰提出株洲发展要切实抓住优化营商环境的关键；市国资委聘请外部董事、华城智汇城市规划管理有限公司董事长张彪建议全面启动以城市更新为主的全域存量开发；清华长三角研究院产业互联网研究中心专门就株洲产业发展开展调研并提出建议；中车株所党委书记、董事长李东林建议大力推动城市向北发展，在深化长株潭一体化进程中不断提高株洲竞争力。这些建言调研扎实、契合实际，操作性和针对性都很强。
归之若流
每一项关注都是心系发展
拳拳赤子心，发展总关情。
为了不让一份建言遗漏，让民意直达决策层，市委献智献策活动办对建言高度重视，组织专班精心分类整理，不辜负每一颗关心株洲发展的拳拳之心。
经归纳整理，这些建言主要内容包括：如何抓好“三高四新”战略在株洲的落地，如何推动株洲高质量发展，如何更好推进长株潭一体化，如何加快湘赣边区域合作示范区建设，如何做好“聚焦、裂变、创新、升级、品牌”文章，如何更好建设全国文明典范城市等等，条条建言紧扣时代脉搏，切中株洲发展要害。
活动办每天编一期简报，每周汇一本合集，并择优在株洲日报刊登。目前已择优编写简报25期，整理合订本4本共685篇建言供领导参阅，不少被纳入党代会报告。
倾听呼声，是为解决问题，促进发展。对于群众反映的一些具体问题，活动办转交至有关部门，并跟踪督促解决。活动开展以来，共交办问题323件，回复办理297件，办理率达92%。如网民反映清水塘路与环保大道交叉路口附近道路坑洼、天泰花园安置小区有人在绿化带喂鸡种菜、楼下烧烤摊深夜扰民等问题，相关部门均迅速解决并回复。
“我为株洲献智策，株洲因我更精彩。”献智献策活动开展以来，全市上下赤诚相待、心手相牵，凝心聚力、共谋发展，迸发出强烈的“爱我株洲、奉献株洲”主人翁意识和干事创业热情。相信随着市党代会召开，将这些智慧凝聚成全市人民的发展共识，绘制成株洲未来的宏伟蓝图，必将激励广大干部群众形成推进“三高四新”战略、建设现代化新株洲的磅礴伟力，携手共进建设更加幸福美好的新株洲。（来源：株洲日报）
【楼市变局下的生存思辨：红线、杠杆与新赛道】
在体验了近20年的“速度与激情”后，房地产这趟列车走到了十字路口。
今年以来，在“房住不炒”的指导思想下，地产调控不断加码，融资管理“三条红线”、房地产信贷“五档管理”、土地出让“两集中”制度等先后出台，行业面临的政策环境已经发生翻天覆地的变化，以往的“高杠杆—高增长”模式变得难以为继。
“活下去”，对于房企而言，从未如此真切。
9月18日，由南方财经全媒体集团21世纪经济报道发起主办的博鳌·21世纪房地产论坛第21届年会在上海圆满闭幕，数十位行业专家与房地产资深从业者围绕“穿越‘红线’：后杠杆时代的梦想与现实”这一主题，共同探讨了新周期、新形势、新理念下的市场逻辑和生存之道，并为变局中的行业提供了诸多启示。
后杠杆时代，地产企业的梦想如何安放？敬请关注本期博鳌·21世纪房地产论坛特刊。
房地产业正迎来二十年未有之变局。去年以来，随着“三条红线”“五档房贷”“两集中”供地等政策陆续落地，房地产行业的生存规则正在发生翻天覆地的变化。自房地产业市场化改革以来，沿用了20多年的“高杠杆—高增长”模式不再行之有效，企业的生存哲学也面临重构。
9月18日，由南方财经全媒体集团21世纪经济报道发起主办的“博鳌·21世纪房地产论坛”第21届年会在上海圆满闭幕，本次年会的主题是——“穿越‘红线’：后杠杆时代的梦想与现实”。数十位行业专家与房地产资深从业者共同探讨了新周期、新形势、新理念下的市场逻辑和生存之道，并为变局中的行业提供了诸多启示。
“2021年是实施‘十四五’规划和2035远景目标纲要的开局之年。当今世界处于百年未有之大变局，国内外环境复杂多变，中国经济的走势备受瞩目。曾作为经济增长稳定器的房地产业，也迎来重新定位的契机。”南方财经全媒体集团副总编辑、21世纪报系总编辑邓红辉在致辞中表示。
邓红辉指出，去年以来，房地产融资“三条红线”、个人信贷“五档管理”政策陆续出台，使房地产业走向“去杠杆化”；集中供地制度推出，意味着行业的供给侧改革更加彻底；租购并举的强化，房地产税改革的推进，住房保障体系的建立，又令房地产业的民生属性更加凸显，并将在共同富裕的目标中发挥重要作用。
因此，房地产企业既要赢得这场生存竞争，又需要在新时代重新锚定自己的位置，一场关乎行业生存与发展的思辨亟需展开。
此次论坛既有公开发言，又有闭门讨论，话题涉及政策、市场、企业、行业等各个层面，范围从房地产业延伸到物业、家居、建筑建材等多个上下游产业链。当日，大会还发布了《中国房地产产品力报告》，从终端的产品视角，探讨变局下的突围之道。2021年度“中国地产金砖奖”研究案例亦同时揭晓，为行业展示标杆的榜样。
变局之判
过去20年，中国房地产业一直处于高速发展的轨道中，虽然在改善居住条件和助力经济增长方面功不可没，但一些“副作用”也渐渐凸显，比如土地财政依赖、金融风险累积、房价过高产生挤出效应，等等。
因此，近几年来，监管层通过在政策端的持续发力，试图改善这些局面，并促成市场的长期稳定。尤其是去年以来的政策持续收紧，显得坚决而有力。
“‘房住不炒’并非‘权宜之计’，而是一个长期坚持的方向，因此不要去挑战中央坚持这一纲领的决心。”论坛上，中国房地产业协会会长冯俊发布主题为“房地产发展任务”的演讲，强调了对政策的理解与执行。
冯俊进一步解释，住房产品既有投资属性，又有消费属性，这是不可变的。但从调控的角度，显然不能把满足投资需求放在第一位，所以“对中央的决心需要有个确切的认识”。
在调控政策的选择上，华夏新供给经济学研究院院长、中国财政科学研究院研究员、博导贾康在演讲中表示，行政手段的“治标”如何对接基础性制度支撑的“治本”、形成健康发展长效机制，是房地产领域的关键问题。“要打造房地产业健康发展长效机制，一定要以基础性制度建设来治本。”
贾康说，启动房地产税立法早已进入决策层的改革日程考虑，房地产税改革的目标包含稳房价、深化省级以下分税制改革、优化再分配机制、提高直接税比重等四个方面。从实际操作上，当下存在房地产税进行试点的可能性和必要性，立法之后，对地方充分授权，区分不同情况分步推进。
他还认为，除房地产税改革之外，相关“基础性制度建设”至少还涉及土地制度、住房双轨制等。
那么，按照现有的趋势，行业将如何发展？
民生加银基金首席经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟指出，“我们不能延续过去20年的红利，更多的是我们不得不接受另一个时代的洗礼。”他表示，房地产行业的高增长远去是趋势性的，不是周期性的。“即便房地产的调控政策整体的或结构性的有所放缓，它也一定不会迎来新的房地产的周期，周期是没有了，趋势性逐步下行。”
生存之道
“活着才有意义……关于安全、预期、速度，安全肯定是第一的。”在“强监管下的增长边界：安全、速度与预期”专场讨论中，当被问到现阶段企业策略的权衡时，金科股份副总裁张勇表示。
市场环境的巨变，正迫使房企重新考量各项战略目标的排序。近两年来，规模、利润、土储、多元化被提及的频率明显减少。相反，企业对现金流、负债、运营等的关注度越来越高。
中南建设董事、中南置地高级副总裁唐晓东表示，只有安全的规模增长是有意义的。“当下一定是现金流比利润更重要，既要求规模，又要求利润，然后又要求现金流，这个其实很难。你肯定要取舍，所以首先要安全。”
过去多年来，房企的一系列策略选择和运营模式都是以“快”为导向的。高杠杆、高周转、高增长，决定了房企在各个运营环节都要与之匹配。一旦降速，就会“牵一发而动全身”。
“企业如何平衡发展、安全这些事情，从我自己的从业经验来看，还是要回到‘既要、又要、还要、且要’。”旭辉控股董事局主席林中表示，企业经营是一个均衡的逻辑，不能只追求一面。
林中表示，旭辉会在增长、盈利和风险三个方面进行布局，这也分别对应行业地位、发展质量和安全边界三个层面。企业在不同发展阶段，会采用不同的协同模式，但不可偏废。
此外，由于房地产的开发销售是一个周期性的过程，因此策略的选择也必须要有前瞻性。“今天碰到的问题可能都是过去两三年之前，甚至三四年之前埋下的，等到今天你发现了再来调整已经来不及了。”林中说。
回到当下，从业者的共识已经变成“保卫现金流”，然后在此基础上实施系统性调整。在谈及现阶段“解题方法”时，张勇表示，“去库存，收一收投资，备足现金。在组织架构上再做一些调整和优化，就是把力量用到资金端、财务端、营销端，而不是投资端。”
唐晓东也认为，“如果你手里库存足够多，坚决去库存，坚决把现金流找回来……企业做运营，在运营端体现出来的就是成本、供应链的管理，供应链的优势充分发挥起来，也能抗风险。”
突围之术
房地产业真的没有空间了吗？冯俊指出，今后几十年，房地产市场不可能保持20多个百分点的增长，但是保持现在的建设规模，既是需要的，也是不可避免的，“在相当长的时间里面，总规模会保持在这么一个水平上。”
到2020年，全国商品房销售面积突破17万平方米，销售金额也已达到17万亿元。该水平已是历史峰值，但对于常年以规模增长为追求的房企来说，若“蛋糕”不再变大，行业的“内卷”就不会停止。
兰德咨询总裁宋延庆在演讲中表示，“十四五”期间，全国商品房销售额大概率会突破20万亿元。但绝大多数房企制定的五年战略目标，销售额都有不少的增幅。如果加总，销售目标总和可能达到50万亿元。相差的30万亿元就是“理想与现实的落差”。
“完全可以断言，未来的市场竞争只会更加激烈，完成销售目标的难度只会更大。”他表示。
论坛期间，兰德咨询产品力提升事业部和21世纪经济报道地产课题组联合发布了《中国房地产产品力报告（2021）》，对房地产产品力进行了系统的定义和梳理，并就提升产品力、实现销售突破提供了一系列的实操建议。与会人士普遍认为，随着房地产回归居住属性，产品力的提升已成为现阶段的制胜“法宝”之一。
除此之外，随着存量时代的到来，资管赛道的机会也大量涌现。其中，在物管领域资本化浪潮崛起的背景下，物业显然已成为最受关注的领域。
今年，大会设置了“喧嚣与冷静：物业服务的资本化与增长密码”对话，对物管行业的发展进行专题讨论。雅生活集团执行董事、总裁兼首席执行官李大龙表示，在资本化的浪潮中，物业行业进入到新的发展时代，整个行业的聚集度在提升。但这只是企业实现增长的第一步，只有做好投后管理，提高服务力，才能给企业带来有效的增量。
越秀服务执行董事兼常务副总裁毛良敏认为，当下行业内有各种各样新的商业模式，也会进入各种各样的业态。但无论是何种业态和商业模式，核心基础都是把客户服务先做好，这是行业生存的底层逻辑。
关于行业未来的发展，龙湖智慧服务集团副总经理王建辉提出了“一个不变，两个转变”，不变的是这个行业的服务属性和民生属性，而行业的管理方式在未来一定会发生大的变化。此外，在科技的赋能下，作为劳动密集行业的物管行业或许会有新的变化。（来源：21世纪经济报道）#老铁说股##房地产##v光计划#
在体验了近20年的“速度与激情”后，房地产这趟列车走到了十字路口。
今年以来，在“房住不炒”的指导思想下，地产调控不断加码，融资管理“三条红线”、房地产信贷“五档管理”、土地出让“两集中”制度等先后出台，行业面临的政策环境已经发生翻天覆地的变化，以往的“高杠杆—高增长”模式变得难以为继。
“活下去”，对于房企而言，从未如此真切。
9月18日，由南方财经全媒体集团21世纪经济报道发起主办的博鳌·21世纪房地产论坛第21届年会在上海圆满闭幕，数十位行业专家与房地产资深从业者围绕“穿越‘红线’：后杠杆时代的梦想与现实”这一主题，共同探讨了新周期、新形势、新理念下的市场逻辑和生存之道，并为变局中的行业提供了诸多启示。
后杠杆时代，地产企业的梦想如何安放？敬请关注本期博鳌·21世纪房地产论坛特刊。
房地产业正迎来二十年未有之变局。去年以来，随着“三条红线”“五档房贷”“两集中”供地等政策陆续落地，房地产行业的生存规则正在发生翻天覆地的变化。自房地产业市场化改革以来，沿用了20多年的“高杠杆—高增长”模式不再行之有效，企业的生存哲学也面临重构。
9月18日，由南方财经全媒体集团21世纪经济报道发起主办的“博鳌·21世纪房地产论坛”第21届年会在上海圆满闭幕，本次年会的主题是——“穿越‘红线’：后杠杆时代的梦想与现实”。数十位行业专家与房地产资深从业者共同探讨了新周期、新形势、新理念下的市场逻辑和生存之道，并为变局中的行业提供了诸多启示。
“2021年是实施‘十四五’规划和2035远景目标纲要的开局之年。当今世界处于百年未有之大变局，国内外环境复杂多变，中国经济的走势备受瞩目。曾作为经济增长稳定器的房地产业，也迎来重新定位的契机。”南方财经全媒体集团副总编辑、21世纪报系总编辑邓红辉在致辞中表示。
邓红辉指出，去年以来，房地产融资“三条红线”、个人信贷“五档管理”政策陆续出台，使房地产业走向“去杠杆化”；集中供地制度推出，意味着行业的供给侧改革更加彻底；租购并举的强化，房地产税改革的推进，住房保障体系的建立，又令房地产业的民生属性更加凸显，并将在共同富裕的目标中发挥重要作用。
因此，房地产企业既要赢得这场生存竞争，又需要在新时代重新锚定自己的位置，一场关乎行业生存与发展的思辨亟需展开。
此次论坛既有公开发言，又有闭门讨论，话题涉及政策、市场、企业、行业等各个层面，范围从房地产业延伸到物业、家居、建筑建材等多个上下游产业链。当日，大会还发布了《中国房地产产品力报告》，从终端的产品视角，探讨变局下的突围之道。2021年度“中国地产金砖奖”研究案例亦同时揭晓，为行业展示标杆的榜样。
变局之判
过去20年，中国房地产业一直处于高速发展的轨道中，虽然在改善居住条件和助力经济增长方面功不可没，但一些“副作用”也渐渐凸显，比如土地财政依赖、金融风险累积、房价过高产生挤出效应，等等。
因此，近几年来，监管层通过在政策端的持续发力，试图改善这些局面，并促成市场的长期稳定。尤其是去年以来的政策持续收紧，显得坚决而有力。
“‘房住不炒’并非‘权宜之计’，而是一个长期坚持的方向，因此不要去挑战中央坚持这一纲领的决心。”论坛上，中国房地产业协会会长冯俊发布主题为“房地产发展任务”的演讲，强调了对政策的理解与执行。
冯俊进一步解释，住房产品既有投资属性，又有消费属性，这是不可变的。但从调控的角度，显然不能把满足投资需求放在第一位，所以“对中央的决心需要有个确切的认识”。
在调控政策的选择上，华夏新供给经济学研究院院长、中国财政科学研究院研究员、博导贾康在演讲中表示，行政手段的“治标”如何对接基础性制度支撑的“治本”、形成健康发展长效机制，是房地产领域的关键问题。“要打造房地产业健康发展长效机制，一定要以基础性制度建设来治本。”
贾康说，启动房地产税立法早已进入决策层的改革日程考虑，房地产税改革的目标包含稳房价、深化省级以下分税制改革、优化再分配机制、提高直接税比重等四个方面。从实际操作上，当下存在房地产税进行试点的可能性和必要性，立法之后，对地方充分授权，区分不同情况分步推进。
他还认为，除房地产税改革之外，相关“基础性制度建设”至少还涉及土地制度、住房双轨制等。
那么，按照现有的趋势，行业将如何发展？
民生加银基金首席经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟指出，“我们不能延续过去20年的红利，更多的是我们不得不接受另一个时代的洗礼。”他表示，房地产行业的高增长远去是趋势性的，不是周期性的。“即便房地产的调控政策整体的或结构性的有所放缓，它也一定不会迎来新的房地产的周期，周期是没有了，趋势性逐步下行。”
生存之道
“活着才有意义……关于安全、预期、速度，安全肯定是第一的。”在“强监管下的增长边界：安全、速度与预期”专场讨论中，当被问到现阶段企业策略的权衡时，金科股份副总裁张勇表示。
市场环境的巨变，正迫使房企重新考量各项战略目标的排序。近两年来，规模、利润、土储、多元化被提及的频率明显减少。相反，企业对现金流、负债、运营等的关注度越来越高。
中南建设董事、中南置地高级副总裁唐晓东表示，只有安全的规模增长是有意义的。“当下一定是现金流比利润更重要，既要求规模，又要求利润，然后又要求现金流，这个其实很难。你肯定要取舍，所以首先要安全。”
过去多年来，房企的一系列策略选择和运营模式都是以“快”为导向的。高杠杆、高周转、高增长，决定了房企在各个运营环节都要与之匹配。一旦降速，就会“牵一发而动全身”。
“企业如何平衡发展、安全这些事情，从我自己的从业经验来看，还是要回到‘既要、又要、还要、且要’。”旭辉控股董事局主席林中表示，企业经营是一个均衡的逻辑，不能只追求一面。
林中表示，旭辉会在增长、盈利和风险三个方面进行布局，这也分别对应行业地位、发展质量和安全边界三个层面。企业在不同发展阶段，会采用不同的协同模式，但不可偏废。
此外，由于房地产的开发销售是一个周期性的过程，因此策略的选择也必须要有前瞻性。“今天碰到的问题可能都是过去两三年之前，甚至三四年之前埋下的，等到今天你发现了再来调整已经来不及了。”林中说。
回到当下，从业者的共识已经变成“保卫现金流”，然后在此基础上实施系统性调整。在谈及现阶段“解题方法”时，张勇表示，“去库存，收一收投资，备足现金。在组织架构上再做一些调整和优化，就是把力量用到资金端、财务端、营销端，而不是投资端。”
唐晓东也认为，“如果你手里库存足够多，坚决去库存，坚决把现金流找回来……企业做运营，在运营端体现出来的就是成本、供应链的管理，供应链的优势充分发挥起来，也能抗风险。”
突围之术
房地产业真的没有空间了吗？冯俊指出，今后几十年，房地产市场不可能保持20多个百分点的增长，但是保持现在的建设规模，既是需要的，也是不可避免的，“在相当长的时间里面，总规模会保持在这么一个水平上。”
到2020年，全国商品房销售面积突破17万平方米，销售金额也已达到17万亿元。该水平已是历史峰值，但对于常年以规模增长为追求的房企来说，若“蛋糕”不再变大，行业的“内卷”就不会停止。
兰德咨询总裁宋延庆在演讲中表示，“十四五”期间，全国商品房销售额大概率会突破20万亿元。但绝大多数房企制定的五年战略目标，销售额都有不少的增幅。如果加总，销售目标总和可能达到50万亿元。相差的30万亿元就是“理想与现实的落差”。
“完全可以断言，未来的市场竞争只会更加激烈，完成销售目标的难度只会更大。”他表示。
论坛期间，兰德咨询产品力提升事业部和21世纪经济报道地产课题组联合发布了《中国房地产产品力报告（2021）》，对房地产产品力进行了系统的定义和梳理，并就提升产品力、实现销售突破提供了一系列的实操建议。与会人士普遍认为，随着房地产回归居住属性，产品力的提升已成为现阶段的制胜“法宝”之一。
除此之外，随着存量时代的到来，资管赛道的机会也大量涌现。其中，在物管领域资本化浪潮崛起的背景下，物业显然已成为最受关注的领域。
今年，大会设置了“喧嚣与冷静：物业服务的资本化与增长密码”对话，对物管行业的发展进行专题讨论。雅生活集团执行董事、总裁兼首席执行官李大龙表示，在资本化的浪潮中，物业行业进入到新的发展时代，整个行业的聚集度在提升。但这只是企业实现增长的第一步，只有做好投后管理，提高服务力，才能给企业带来有效的增量。
越秀服务执行董事兼常务副总裁毛良敏认为，当下行业内有各种各样新的商业模式，也会进入各种各样的业态。但无论是何种业态和商业模式，核心基础都是把客户服务先做好，这是行业生存的底层逻辑。
关于行业未来的发展，龙湖智慧服务集团副总经理王建辉提出了“一个不变，两个转变”，不变的是这个行业的服务属性和民生属性，而行业的管理方式在未来一定会发生大的变化。此外，在科技的赋能下，作为劳动密集行业的物管行业或许会有新的变化。（来源：21世纪经济报道）#老铁说股##房地产##v光计划#
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