#房东开始有分歧了# #购房实用小技巧#
继8月8日发表了【开始有中介劝房东降价了】之后，又三周过去了。
上海楼市特别是二手房市场的近期动态监测，又有什么新动向呢？
一、报价已经看不出规律性，但内里三种思维在作祟
本次采用选择两个板块，分别对周边中介门店挂牌、晚上中介外拓派单和中介点傍晚外挂小黑板为三种报价载体，希望在“相邻社区的报价采样”为参考，看看房东在二手房价格核验之下的心态，有无最新的动作？
事实上，的确“报价已经看不出规律”，以上海杨浦鞍山地区的老破小（锁定某一新村房源）为例：同样的房龄、同样的环境、同样的配套，相近的户型面积段，却居然出现了“报价差一倍”的天差地别，但是报价体系混乱归罪于中介的可能并不大，毕竟在市场上升期间中介可能会“看到市场空间”而越俎代庖，但在如今市场（至少可以算）僵持格局之下，中介报价的背后一定是有了业主的首肯，毕竟“卖高了可以吃差价，而卖低了不会有人补差价”。
同样的老破小，一套是38平方米报价262万，另一套是30平方米报价420万，但是因为前者是“门店窗口挂牌”而后者属于——傍晚时候由中介“暗搓搓”地拿着手写的小黑板（因为时间关系不方便留下一瞥而过的黑底白字照片），单价从7万飙到14万！
走访感受，近期中介门店的应对态度无非有三：
1、大部分中介门店橱窗“只有房源没有单价”的普遍应对手法；
2、也有部分中介门店索性全部房源讯息下架的消极应对；
3、还有部分小黑板上，“价格比7月更加荒唐的飚高”。
如果把前两种做法看做是中介门店的普遍应对，那么第三种做法的出位，只能理解成试探市场反应。
这种“弱势逞强”的报价试探，可能发生在房东本人未知的情况之下，一方面是试探市场反应，另一方面如果真有“大耳窿”自投罗网房东也乐见其成，所以这种有“私想法”却可能干扰了“公看法”的做法，要值得警惕：市场不服管，有人在试错。
二、房东开始出现意见分歧是不争的事实
在接受客户或好友的咨询沟通中，明显可以感受到房东意见的分歧已经全面出现，就算问的问题是同样的：“房价会跌吗？”
但是彼此的神态、底气甚至疑问语气不同，还是看得出各有各姿态，当然这些姿态的背后，也可能是各人的经济动态在推动。
近期，京沪两地媒体分别有了关于租房市场的专题调查和报道，虽然标题各有不同：北京是【北京租金上涨过快引发调控】，上海则是【上海租房有多难】，看来租金在京沪两地的全面上涨已经到了被媒体关注的地步，不是个案也不是微观。
租金上涨的背后，和二手房价格核验制度有无关联？
当然，已经有多位房东表示：“如果（我想要的）价格卖不掉，那就先出租”，言下之意——反正不急着用钱。
房东“售转租”的案例增加，在部分区域（或板块）等于拉高了租金的市场行情和底气，或者说“房东售转租→租金全面上扬→反证部分房东的高姿态”。
另一方面，也不乏在街头巷尾的三两中介和房东闲聊中，今天几乎已经听不到中介对房东（坚守定价的）鼓励，至少中介在差价和佣金之间，已经全面倒向“成交第一性”，而部分房东也像风筝一样，明显地表现出自主意见有限，因为“你们看挂什么价格能够尽快卖掉”的问题越来越耳熟能详了。
胆怯的房东可能言不由衷，要么是急着用钱，要么是害怕房价会跌。
但中介对于房东的表态，已经全面从鼓舞变成规劝，至少表达了中介在目前情势之下最务实最自保的自救态度。
三、购房者如何从这种不确定性中获益？
塔勒布的【反脆弱】当中有个观点：承认事物发展的不确定性，但本着从不确定性中尽可能获益的立场，不断调整自己的应变举措。
所以，固然理解购房者的焦虑心情，关于后市房价会如何走的关心，其实是对自己辛苦收益的珍惜和自保。
同时，对刚性需求而言，【买到同时期内比市场价便宜的房子】，至少是一个阶段性胜利，毕竟低于市场行情来实现人生一大重要阶段目标，也是一种个体性的功成。
在当下，“该不该买房”是一回事，“能不能（以低于市场行情）买到房子”是另一回事，对“最终还是要买房”的购房者而言，能省则省，但不买不行。
对这部分购房者而言，目前有下列动作路径的推荐：
1、选定目标板块，“把房源1公里的中介门店跑个遍”，跑个遍的意思不是为跑而跑，而是通过“看挂牌、比配套、谈中介、试砍价”来完成一种试探成交的可行性组合动作；
2、和目标房源所在中介门店的部分中介留下联系方式，进入动态沟通阶段，多聊多问多试探，争取做到“有笋盘第一时间通知我”的反馈，当然不建议多点开花到处留电的广撒网，而是不超过三四家（即三四个人）建立内线体系；
3、争取有机会见到房东本人，确认中介推荐和房东意向的匹配，进而决定下一步深入的比选决策；
4、进一步收紧和筛选目标范围，进一步深度了解目标项目周边的各种要素，包括看社区、看物业、看配套、看交通甚至“看菜价”，毕竟买房是绝大多数人一生中最大的消费，慎之又慎的前提是懂得方法论和路径。
任何市场波段里，其实都有“便宜可占”，也都有“卖亏了”的惋惜，站在购房者立场，如何成为前者，势必要先找到目标的那个后者主体。
祝各位在这个纷扰乱（楼）市中，有所获得有所欣慰。
继8月8日发表了【开始有中介劝房东降价了】之后，又三周过去了。
上海楼市特别是二手房市场的近期动态监测，又有什么新动向呢？
一、报价已经看不出规律性，但内里三种思维在作祟
本次采用选择两个板块，分别对周边中介门店挂牌、晚上中介外拓派单和中介点傍晚外挂小黑板为三种报价载体，希望在“相邻社区的报价采样”为参考，看看房东在二手房价格核验之下的心态，有无最新的动作？
事实上，的确“报价已经看不出规律”，以上海杨浦鞍山地区的老破小（锁定某一新村房源）为例：同样的房龄、同样的环境、同样的配套，相近的户型面积段，却居然出现了“报价差一倍”的天差地别，但是报价体系混乱归罪于中介的可能并不大，毕竟在市场上升期间中介可能会“看到市场空间”而越俎代庖，但在如今市场（至少可以算）僵持格局之下，中介报价的背后一定是有了业主的首肯，毕竟“卖高了可以吃差价，而卖低了不会有人补差价”。
同样的老破小，一套是38平方米报价262万，另一套是30平方米报价420万，但是因为前者是“门店窗口挂牌”而后者属于——傍晚时候由中介“暗搓搓”地拿着手写的小黑板（因为时间关系不方便留下一瞥而过的黑底白字照片），单价从7万飙到14万！
走访感受，近期中介门店的应对态度无非有三：
1、大部分中介门店橱窗“只有房源没有单价”的普遍应对手法；
2、也有部分中介门店索性全部房源讯息下架的消极应对；
3、还有部分小黑板上，“价格比7月更加荒唐的飚高”。
如果把前两种做法看做是中介门店的普遍应对，那么第三种做法的出位，只能理解成试探市场反应。
这种“弱势逞强”的报价试探，可能发生在房东本人未知的情况之下，一方面是试探市场反应，另一方面如果真有“大耳窿”自投罗网房东也乐见其成，所以这种有“私想法”却可能干扰了“公看法”的做法，要值得警惕：市场不服管，有人在试错。
二、房东开始出现意见分歧是不争的事实
在接受客户或好友的咨询沟通中，明显可以感受到房东意见的分歧已经全面出现，就算问的问题是同样的：“房价会跌吗？”
但是彼此的神态、底气甚至疑问语气不同，还是看得出各有各姿态，当然这些姿态的背后，也可能是各人的经济动态在推动。
近期，京沪两地媒体分别有了关于租房市场的专题调查和报道，虽然标题各有不同：北京是【北京租金上涨过快引发调控】，上海则是【上海租房有多难】，看来租金在京沪两地的全面上涨已经到了被媒体关注的地步，不是个案也不是微观。
租金上涨的背后，和二手房价格核验制度有无关联？
当然，已经有多位房东表示：“如果（我想要的）价格卖不掉，那就先出租”，言下之意——反正不急着用钱。
房东“售转租”的案例增加，在部分区域（或板块）等于拉高了租金的市场行情和底气，或者说“房东售转租→租金全面上扬→反证部分房东的高姿态”。
另一方面，也不乏在街头巷尾的三两中介和房东闲聊中，今天几乎已经听不到中介对房东（坚守定价的）鼓励，至少中介在差价和佣金之间，已经全面倒向“成交第一性”，而部分房东也像风筝一样，明显地表现出自主意见有限，因为“你们看挂什么价格能够尽快卖掉”的问题越来越耳熟能详了。
胆怯的房东可能言不由衷，要么是急着用钱，要么是害怕房价会跌。
但中介对于房东的表态，已经全面从鼓舞变成规劝，至少表达了中介在目前情势之下最务实最自保的自救态度。
三、购房者如何从这种不确定性中获益？
塔勒布的【反脆弱】当中有个观点：承认事物发展的不确定性，但本着从不确定性中尽可能获益的立场，不断调整自己的应变举措。
所以，固然理解购房者的焦虑心情，关于后市房价会如何走的关心，其实是对自己辛苦收益的珍惜和自保。
同时，对刚性需求而言，【买到同时期内比市场价便宜的房子】，至少是一个阶段性胜利，毕竟低于市场行情来实现人生一大重要阶段目标，也是一种个体性的功成。
在当下，“该不该买房”是一回事，“能不能（以低于市场行情）买到房子”是另一回事，对“最终还是要买房”的购房者而言，能省则省，但不买不行。
对这部分购房者而言，目前有下列动作路径的推荐：
1、选定目标板块，“把房源1公里的中介门店跑个遍”，跑个遍的意思不是为跑而跑，而是通过“看挂牌、比配套、谈中介、试砍价”来完成一种试探成交的可行性组合动作；
2、和目标房源所在中介门店的部分中介留下联系方式，进入动态沟通阶段，多聊多问多试探，争取做到“有笋盘第一时间通知我”的反馈，当然不建议多点开花到处留电的广撒网，而是不超过三四家（即三四个人）建立内线体系；
3、争取有机会见到房东本人，确认中介推荐和房东意向的匹配，进而决定下一步深入的比选决策；
4、进一步收紧和筛选目标范围，进一步深度了解目标项目周边的各种要素，包括看社区、看物业、看配套、看交通甚至“看菜价”，毕竟买房是绝大多数人一生中最大的消费，慎之又慎的前提是懂得方法论和路径。
任何市场波段里，其实都有“便宜可占”，也都有“卖亏了”的惋惜，站在购房者立场，如何成为前者，势必要先找到目标的那个后者主体。
祝各位在这个纷扰乱（楼）市中，有所获得有所欣慰。
货币政策的有效性 与财政政策相比，货币政策对经济的作用更为间接。扩张性财政政策实际上是要购买产品与劳务，或将收入转移到消费者或企业的手中；而货币政策则通过改变利率、信贷条件、汇率和资产价格来影响支出。凯恩斯革命早期，一些宏观经济学家对于货币政策的有效性充满了疑虑，有些人曾这样说：“货币政策就像在走钢丝。”但是最近20年来，联邦储备系统发挥了十分积极的作用，并显示出自己有能力减缓或加速经济的增长；人们的疑虑也因此而打消。
表34-3 货币政策对产出和价格的影响的估计
一项课题研究了货币政策在8种不同的计量经济模型中的影响。在每一种情况下，在基准水平上运行的模型都受到了同样的冲击，即第1年货币供给增加了4%，而且在以后的年度中货币供给一直高于基准水平4%。表中的估算值是各种模型中的平均反应水平。
注意，真实产出对于货币政策变动的初始反应是很强烈的，反应的高峰期出现在第3年。因为价格和工资具有惯性，因此货币政策的变动对价格水平的影响逐年增强。注意对名义GDP的影响甚至在5年之后仍然小于货币增长比率的变动幅度。
资料来源：Ralph C. Bryant, Peter Hooper, and Gerald Holtham, “Consensus and Diversity in the Model Simulations,” in Ralph Bryant et al., eds., Empirical Macroeconomics for Interdependent Economies (Brookings Institution, Washington, D.C., 1988).联邦储备系统比财政政策制定者更能胜任稳定经济的职责，其专业经济学家比其他任何人更能够识别出经济周期的变动。而且当需要产生时他们能够迅速采取行动。例如，1994年1月28日，商务部就曾宣称，1993年末的经济突然加速增长。仅仅一周之后，联邦储备系统就采取了行动，5年来首次提高利率，以抑制经济过热。这个例子，与越战期间紧缩性财政政策延迟了两年才出台的情况形成了鲜明的对照。
联储政策的关键点在于联储的独立性。它用行动证明，在有必要采用政治上不受欢迎的政策以抑制通货膨胀时，它可以承受做出这种决策的压力。更重要的一点是，正如我们在前面所提到的那样，从需求管理的角度看，财政政策所能做到的或所能够阻止的，货币政策也都无所不能。
当然，为了稳定经济，中央银行必须实施适度的货币刺激或货币紧缩。表34-3列出了不同宏观经济模型中货币政策对经济影响的数量估计。当货币供给比基准水平增加4%，并在不确定的未来能维持这一水平时，这项研究估计了货币政策会对美国经济产生何种程度的影响。
研究结果表明，实际GDP对货币供给的增加有一个明显的初始反应，而价格水平的增长却随着时间的推移缓慢上升。第1年内，名义GDP的增长中仅有不到1/5反映在价格上。5年之后，根据模型模拟的结果，名义GDP的增长大部分反映在价格上，而不在真实GDP上。这些模型证实了凯恩斯主义的预言：工资和价格对货币供给的反应是滞后的；但同时也表明，长期内经济行为将逐渐接近古典模型。
货币当局如何利用这些统计结果呢？假设联邦储备系统预测下一年的真实GDP会增长4%；再假设联邦储备系统认为，为避免发生不可接受的通货膨胀，经济最多只能承受3%的增长率。货币供给需要进行何种变化，才能使真实GDP的增长率减缓1%呢？答案是：货币供给的增长率大约要减缓4%以上，才能使真实GDP减缓1%。
当然，这种计算是否有效取决于：过去的统计数据之间的关系在将来是否还能继续成立。货币主义经济学家强调，货币政策的影响是不确定的，并且随着时间的推移，可能因经济的发展而变化。例如，当经济日益对外开放时，货币政策对净出口的影响会变得越来越重要。同时，由于放松金融管制，住房和其他国内部门所受到的货币的影响会有所减弱。
下面，我们将总结一下财政政策和货币政策的现状：
由于行政上独立，决策上迅速，中央银行当仁不让地被置于经济调控的第一线，以缓解商业周期的冲击和实现国民经济的稳定。而相机抉择的财政政策虽然有时也会被采用，但是经济学家们都质疑其反周期的有效性。因为在财政政策中，税收变动的影响是不对称的，而且在迅速贯彻落实的进程中往往会有政治阻碍。
财政政策与货币政策的组合
影响财政政策和货币政策作用的第二个因素是所选择的财政—货币政策组合（fiscal-monetary mix），即财政政策、货币政策的相对优势和它们对不同经济部门的作用。财政—货币政策组合的变化可以提供这样一种方法：在紧缩其中一项政策时，放松其他政策，保持总需求不变，从而总产出不变。基本的思路是：财政政策和货币政策在需求管理中可以相互替代。尽管可以采用不同的财政—货币政策组合来稳定经济，但它们对于产出的结构却会产生不同的影响。通过改变税收、政府支出和货币政策的搭配，政府可以改变企业投资、消费、净出口和政府对商品和服务的采购等各个组成部分占GDP的比重。
财政—货币政策组合变动的效果 为了理解财政—货币政策组合发生变动时的影响，让我们考查一组特定的政策。假设联邦政府减少了1 000亿美元预算赤字，并以较高的货币增长恰好抵消了财政政策的紧缩作用。这一政策组合与1993年削减赤字的一揽子措施相类似。在实施赤字削减措施的同时，采取了辅助性的货币政策，以冲销高税收、低政府支出政策的紧缩作用。
我们可以用量化的经济模型来估计这一政策组合的影响。例如可以采用复杂的DRI美国长期模型来估计。表34-4列出了实验的结果。该表显示了两个有趣的特征：第一，模拟结果表明，财政—货币政策组合的变化确实会改变真实GDP的结构。当赤字下降1 000亿美元时，企业投资增加300亿美元，房地产投资也随利率的下降而有所上升。与此同时，个人消费减少了，从而释放出更多的资源以供投资。模拟结果表明了财政—货币政策组合的变化如何改变了产出的构成。
该模拟另一个特别有趣的结果是：净出口的增长幅度远远大于住房或企业固定投资的增长幅度。这是由于利率的降低导致美元币值暴跌。这一结果显然对金融市场和汇率对“削减赤字政策组合”的反应十分敏感。尽管如此，它还是表明，一些普遍流行的对削减赤字政策组合的作用的分析可能是误导的。许多分析家这样认为，削减赤字政策组合会对国内企业的投资和生产率产生重大影响。然而，从某种程度上来说，较低的赤字主要是有助于净出口和住房，而对生产率提高的作用可能比较小。根据DRI模型，预算赤字削减1 000亿美元，会使十年内潜在产出增长率由每年的2.3%上升到2.6%。也许正因为回报如此之小，当政者才难以下定决心削减赤字。
表34-4 改变财政—货币政策组合
美国改变其财政—货币政策组合的影响是什么？这个模拟模型假定通过提高个人所得税、降低联邦非国防支出，使联邦赤字减少1 000亿美元，同时联储运用货币政策使失业率保持不变。该模拟采用的是2000～2009年间变化的平均值。
资料来源：使用美国经济的DRI模型模拟的。
表34-3 货币政策对产出和价格的影响的估计
一项课题研究了货币政策在8种不同的计量经济模型中的影响。在每一种情况下，在基准水平上运行的模型都受到了同样的冲击，即第1年货币供给增加了4%，而且在以后的年度中货币供给一直高于基准水平4%。表中的估算值是各种模型中的平均反应水平。
注意，真实产出对于货币政策变动的初始反应是很强烈的，反应的高峰期出现在第3年。因为价格和工资具有惯性，因此货币政策的变动对价格水平的影响逐年增强。注意对名义GDP的影响甚至在5年之后仍然小于货币增长比率的变动幅度。
资料来源：Ralph C. Bryant, Peter Hooper, and Gerald Holtham, “Consensus and Diversity in the Model Simulations,” in Ralph Bryant et al., eds., Empirical Macroeconomics for Interdependent Economies (Brookings Institution, Washington, D.C., 1988).联邦储备系统比财政政策制定者更能胜任稳定经济的职责，其专业经济学家比其他任何人更能够识别出经济周期的变动。而且当需要产生时他们能够迅速采取行动。例如，1994年1月28日，商务部就曾宣称，1993年末的经济突然加速增长。仅仅一周之后，联邦储备系统就采取了行动，5年来首次提高利率，以抑制经济过热。这个例子，与越战期间紧缩性财政政策延迟了两年才出台的情况形成了鲜明的对照。
联储政策的关键点在于联储的独立性。它用行动证明，在有必要采用政治上不受欢迎的政策以抑制通货膨胀时，它可以承受做出这种决策的压力。更重要的一点是，正如我们在前面所提到的那样，从需求管理的角度看，财政政策所能做到的或所能够阻止的，货币政策也都无所不能。
当然，为了稳定经济，中央银行必须实施适度的货币刺激或货币紧缩。表34-3列出了不同宏观经济模型中货币政策对经济影响的数量估计。当货币供给比基准水平增加4%，并在不确定的未来能维持这一水平时，这项研究估计了货币政策会对美国经济产生何种程度的影响。
研究结果表明，实际GDP对货币供给的增加有一个明显的初始反应，而价格水平的增长却随着时间的推移缓慢上升。第1年内，名义GDP的增长中仅有不到1/5反映在价格上。5年之后，根据模型模拟的结果，名义GDP的增长大部分反映在价格上，而不在真实GDP上。这些模型证实了凯恩斯主义的预言：工资和价格对货币供给的反应是滞后的；但同时也表明，长期内经济行为将逐渐接近古典模型。
货币当局如何利用这些统计结果呢？假设联邦储备系统预测下一年的真实GDP会增长4%；再假设联邦储备系统认为，为避免发生不可接受的通货膨胀，经济最多只能承受3%的增长率。货币供给需要进行何种变化，才能使真实GDP的增长率减缓1%呢？答案是：货币供给的增长率大约要减缓4%以上，才能使真实GDP减缓1%。
当然，这种计算是否有效取决于：过去的统计数据之间的关系在将来是否还能继续成立。货币主义经济学家强调，货币政策的影响是不确定的，并且随着时间的推移，可能因经济的发展而变化。例如，当经济日益对外开放时，货币政策对净出口的影响会变得越来越重要。同时，由于放松金融管制，住房和其他国内部门所受到的货币的影响会有所减弱。
下面，我们将总结一下财政政策和货币政策的现状：
由于行政上独立，决策上迅速，中央银行当仁不让地被置于经济调控的第一线，以缓解商业周期的冲击和实现国民经济的稳定。而相机抉择的财政政策虽然有时也会被采用，但是经济学家们都质疑其反周期的有效性。因为在财政政策中，税收变动的影响是不对称的，而且在迅速贯彻落实的进程中往往会有政治阻碍。
财政政策与货币政策的组合
影响财政政策和货币政策作用的第二个因素是所选择的财政—货币政策组合（fiscal-monetary mix），即财政政策、货币政策的相对优势和它们对不同经济部门的作用。财政—货币政策组合的变化可以提供这样一种方法：在紧缩其中一项政策时，放松其他政策，保持总需求不变，从而总产出不变。基本的思路是：财政政策和货币政策在需求管理中可以相互替代。尽管可以采用不同的财政—货币政策组合来稳定经济，但它们对于产出的结构却会产生不同的影响。通过改变税收、政府支出和货币政策的搭配，政府可以改变企业投资、消费、净出口和政府对商品和服务的采购等各个组成部分占GDP的比重。
财政—货币政策组合变动的效果 为了理解财政—货币政策组合发生变动时的影响，让我们考查一组特定的政策。假设联邦政府减少了1 000亿美元预算赤字，并以较高的货币增长恰好抵消了财政政策的紧缩作用。这一政策组合与1993年削减赤字的一揽子措施相类似。在实施赤字削减措施的同时，采取了辅助性的货币政策，以冲销高税收、低政府支出政策的紧缩作用。
我们可以用量化的经济模型来估计这一政策组合的影响。例如可以采用复杂的DRI美国长期模型来估计。表34-4列出了实验的结果。该表显示了两个有趣的特征：第一，模拟结果表明，财政—货币政策组合的变化确实会改变真实GDP的结构。当赤字下降1 000亿美元时，企业投资增加300亿美元，房地产投资也随利率的下降而有所上升。与此同时，个人消费减少了，从而释放出更多的资源以供投资。模拟结果表明了财政—货币政策组合的变化如何改变了产出的构成。
该模拟另一个特别有趣的结果是：净出口的增长幅度远远大于住房或企业固定投资的增长幅度。这是由于利率的降低导致美元币值暴跌。这一结果显然对金融市场和汇率对“削减赤字政策组合”的反应十分敏感。尽管如此，它还是表明，一些普遍流行的对削减赤字政策组合的作用的分析可能是误导的。许多分析家这样认为，削减赤字政策组合会对国内企业的投资和生产率产生重大影响。然而，从某种程度上来说，较低的赤字主要是有助于净出口和住房，而对生产率提高的作用可能比较小。根据DRI模型，预算赤字削减1 000亿美元，会使十年内潜在产出增长率由每年的2.3%上升到2.6%。也许正因为回报如此之小，当政者才难以下定决心削减赤字。
表34-4 改变财政—货币政策组合
美国改变其财政—货币政策组合的影响是什么？这个模拟模型假定通过提高个人所得税、降低联邦非国防支出，使联邦赤字减少1 000亿美元，同时联储运用货币政策使失业率保持不变。该模拟采用的是2000～2009年间变化的平均值。
资料来源：使用美国经济的DRI模型模拟的。
注意了！中国房地产租赁市场将出现翻天覆地的变化#房产政策#
8月24日，由北京市住建委起草的《北京市住房租赁条例（征求意见稿）》，面向社会公开征求意见，征求意见截止时间为2021年09月23日。
很多媒体瞎炒什么链家我爱我家不能转租，其实这是基本常识错误，本来就不可以，租赁企业或者中介，只能赚取差价和中介费其中的一个。
虽然都知道这些公司事实上都有转租业务，但有两个牌子，所以很难定义为违法违规。在实际收费中，中介费和服务费傻傻分不清楚，其实只要不是可选的服务费都难逃中介费的嫌疑。
《北京市住房租赁条例（征求意见稿）》共6章81条，对长租公寓监管、租金贷、网络房源发布、群租房等热点问题予以规范。其中特别提出，当租金快速上涨时，主管部门可以采取措施调控住房租赁市场。这也是继住建部公开住房租赁条例后，首部公开的地方版住房租赁条例。
这部地方法规条例里面内容非常多，因为是全国第一个地方规定，所以肯定会对其他城市也带来非常多的影响和示范，很多人重点只关注了所谓的租赁价格指导，忽视了其他核心内容，其实这个《北京市住房租赁条例（征求意见稿）》真正打击的是二房东租赁，按照这个政策法规，如果严格执行，就代表了北京乃至全国的二房东租赁模式将在2021年9月23日条例正式生效后。
市场上所谓的长租公寓企业基本都是二房东，这次政策其实打击最狠的这一类企业，也是之前各种暴雷的源头。
一：什么叫二房东企业？
租赁业务只有两种，一种是居间转介客户，一种是代理二房东，居间的基本只赚半个月到一个月的租金作为中介费，其他和中介没有关系。
而二房东模式是指中介以一定的价格承租房源，获得转租权，之后中介就成为了这套房的出租管理者，租金高低与租户选择、后续服务全部由中介负责，中介赚取租金差价。但这项业务有一项最根本的隐秘利益链——资金池，业主只能按月收取中介租金，而中介从租户手里很多都是按年收取，出现了一个3-11个月的租金支付时间差。
简单的计算一下，按照一套房一个月租金8000计算，如果一套房有5个月的租付时间差，在中介公司的账面上就停留了4万的资金池。如果有30万套房，这个资金池就高达120亿！关键是，这个资金是不被监管的，公司可以随意支配。
当下所谓的伪长租公寓已不是租赁企业，而是标准的“金融企业”，国家政策提倡的是长租公寓，是鼓励业主改造空置的房屋，将过去闲置的房源变成租赁市场的增量房源。但现在市场议论的长租公寓，其实都只是吃差价的二手房房源。
但实际上，现在的长租公寓已经不是单纯的租赁企业，而是一个个标准的“金融企业”。将房主的预期租金，通过平台项目转移到公司名下，实际控制人可以随意动用，这些金融工具带来了巨大的市场风险。资金池最大风险是可以掩盖问题，后移投资风险。
大部分长租公寓玩的都是一个以时间为核心要素的期限套利游戏：装修、分租、租金贷这些其实都只是“资金池”的补充。
二：这次政策明确了不准打隔断，不允许客厅住人！
明确出租住房应按照规划设计的套、间出租，人均使用面积和每个房间居住人数符合相关规定，且住宅的起居室、厨房、卫生间、阳台、储藏室等不得单独出租用于居住。
其实现在看，自如等企业的房源，基本全部违规。
不允许打隔断+空气质量必须合格就代表了以后客厅不允许单独出租，这对于自如类的租赁企业来说，基本就代表了重装修模式将不可能再存在，当然这个前提是政策严格执行。
按照自如的规模，如果严格执行政策，客厅不准住人，这一条政策一年的直接损失就在十亿级别。
三：超过3个月租金必须监管。
按照正常计算，二房东按月支付租金给业主，但收取租户过去都是半年以上，这就出现了几十亿以上的资金池，但按照新政策，3个月以上监管，这也就是代表了，企业只能挪用2个月的租金，这基本就代表了租赁企业必须要用自有资金开始装修等，这将带来巨大的成本占压。
二房东长租公寓模式，其实对于中介企业来说，就是把原来简单的中介费+差价模式，变成了投资者。
1：因为租售比悬殊，所以对于房源拥有方来说，租赁收益不高，选择长期出租的比例不高，而且相比售价的大幅度波动，房租体现的是房屋的居住价值，相比购房可以选择信贷等杠杆，租房者很难承受房租的上涨，所以在市场交易中，房主或者持有转租权的中介在定价和交易合同签署上属于强势地位。买卖市场的波动会影响租赁交易的稳定。
2：租赁交易能否稳定？长周期签约，对于当下市场来说，的确可以一定程度保护部分无力购房的租户，但在房价上涨过程中，租户也经常处于选择购房的等待过程中，所以从全球看，除非通货紧缩的国家，比如德国等，否则租赁行为很难长期稳定。
国内的资金成本远远高于租金收益率，导致了正规做租赁不可能盈利。最典型的万科在北京拿的几宗投资超过150亿的70年产权出租房地块，已经基本宣布成为死盘。
简单的总结一下：
北京的租赁调控可以说基本宣判了二房东类中介企业只要不违规就不可能做大，因为客厅不准住人，叠加不允许出现资金池，差价和资金成本都会制约企业发展。
北京市场现在有两大二房东模式，分别是自如的重装修和相寓的基本不改变装修模式。相对而言，重装修更依赖打隔断带来的收益，所以自如开始需要业主负担装修费，但市场并不接受。
对于整个租赁市场来说，如果都是大房东，租赁价格不会有明显波动，也不会暴涨，很简单，业主更关心房屋安全，但二房东机构从业者其实是将房源当成牟利工具，租金上涨才有利润。
所以北京这次发布的《北京市住房租赁条例（征求意见稿）》，基本就宣判了二房东这个行业死刑，也代表了北京稳定租赁价格的决心。#租房#
8月24日，由北京市住建委起草的《北京市住房租赁条例（征求意见稿）》，面向社会公开征求意见，征求意见截止时间为2021年09月23日。
很多媒体瞎炒什么链家我爱我家不能转租，其实这是基本常识错误，本来就不可以，租赁企业或者中介，只能赚取差价和中介费其中的一个。
虽然都知道这些公司事实上都有转租业务，但有两个牌子，所以很难定义为违法违规。在实际收费中，中介费和服务费傻傻分不清楚，其实只要不是可选的服务费都难逃中介费的嫌疑。
《北京市住房租赁条例（征求意见稿）》共6章81条，对长租公寓监管、租金贷、网络房源发布、群租房等热点问题予以规范。其中特别提出，当租金快速上涨时，主管部门可以采取措施调控住房租赁市场。这也是继住建部公开住房租赁条例后，首部公开的地方版住房租赁条例。
这部地方法规条例里面内容非常多，因为是全国第一个地方规定，所以肯定会对其他城市也带来非常多的影响和示范，很多人重点只关注了所谓的租赁价格指导，忽视了其他核心内容，其实这个《北京市住房租赁条例（征求意见稿）》真正打击的是二房东租赁，按照这个政策法规，如果严格执行，就代表了北京乃至全国的二房东租赁模式将在2021年9月23日条例正式生效后。
市场上所谓的长租公寓企业基本都是二房东，这次政策其实打击最狠的这一类企业，也是之前各种暴雷的源头。
一：什么叫二房东企业？
租赁业务只有两种，一种是居间转介客户，一种是代理二房东，居间的基本只赚半个月到一个月的租金作为中介费，其他和中介没有关系。
而二房东模式是指中介以一定的价格承租房源，获得转租权，之后中介就成为了这套房的出租管理者，租金高低与租户选择、后续服务全部由中介负责，中介赚取租金差价。但这项业务有一项最根本的隐秘利益链——资金池，业主只能按月收取中介租金，而中介从租户手里很多都是按年收取，出现了一个3-11个月的租金支付时间差。
简单的计算一下，按照一套房一个月租金8000计算，如果一套房有5个月的租付时间差，在中介公司的账面上就停留了4万的资金池。如果有30万套房，这个资金池就高达120亿！关键是，这个资金是不被监管的，公司可以随意支配。
当下所谓的伪长租公寓已不是租赁企业，而是标准的“金融企业”，国家政策提倡的是长租公寓，是鼓励业主改造空置的房屋，将过去闲置的房源变成租赁市场的增量房源。但现在市场议论的长租公寓，其实都只是吃差价的二手房房源。
但实际上，现在的长租公寓已经不是单纯的租赁企业，而是一个个标准的“金融企业”。将房主的预期租金，通过平台项目转移到公司名下，实际控制人可以随意动用，这些金融工具带来了巨大的市场风险。资金池最大风险是可以掩盖问题，后移投资风险。
大部分长租公寓玩的都是一个以时间为核心要素的期限套利游戏：装修、分租、租金贷这些其实都只是“资金池”的补充。
二：这次政策明确了不准打隔断，不允许客厅住人！
明确出租住房应按照规划设计的套、间出租，人均使用面积和每个房间居住人数符合相关规定，且住宅的起居室、厨房、卫生间、阳台、储藏室等不得单独出租用于居住。
其实现在看，自如等企业的房源，基本全部违规。
不允许打隔断+空气质量必须合格就代表了以后客厅不允许单独出租，这对于自如类的租赁企业来说，基本就代表了重装修模式将不可能再存在，当然这个前提是政策严格执行。
按照自如的规模，如果严格执行政策，客厅不准住人，这一条政策一年的直接损失就在十亿级别。
三：超过3个月租金必须监管。
按照正常计算，二房东按月支付租金给业主，但收取租户过去都是半年以上，这就出现了几十亿以上的资金池，但按照新政策，3个月以上监管，这也就是代表了，企业只能挪用2个月的租金，这基本就代表了租赁企业必须要用自有资金开始装修等，这将带来巨大的成本占压。
二房东长租公寓模式，其实对于中介企业来说，就是把原来简单的中介费+差价模式，变成了投资者。
1：因为租售比悬殊，所以对于房源拥有方来说，租赁收益不高，选择长期出租的比例不高，而且相比售价的大幅度波动，房租体现的是房屋的居住价值，相比购房可以选择信贷等杠杆，租房者很难承受房租的上涨，所以在市场交易中，房主或者持有转租权的中介在定价和交易合同签署上属于强势地位。买卖市场的波动会影响租赁交易的稳定。
2：租赁交易能否稳定？长周期签约，对于当下市场来说，的确可以一定程度保护部分无力购房的租户，但在房价上涨过程中，租户也经常处于选择购房的等待过程中，所以从全球看，除非通货紧缩的国家，比如德国等，否则租赁行为很难长期稳定。
国内的资金成本远远高于租金收益率，导致了正规做租赁不可能盈利。最典型的万科在北京拿的几宗投资超过150亿的70年产权出租房地块，已经基本宣布成为死盘。
简单的总结一下：
北京的租赁调控可以说基本宣判了二房东类中介企业只要不违规就不可能做大，因为客厅不准住人，叠加不允许出现资金池，差价和资金成本都会制约企业发展。
北京市场现在有两大二房东模式，分别是自如的重装修和相寓的基本不改变装修模式。相对而言，重装修更依赖打隔断带来的收益，所以自如开始需要业主负担装修费，但市场并不接受。
对于整个租赁市场来说，如果都是大房东，租赁价格不会有明显波动，也不会暴涨，很简单，业主更关心房屋安全，但二房东机构从业者其实是将房源当成牟利工具，租金上涨才有利润。
所以北京这次发布的《北京市住房租赁条例（征求意见稿）》，基本就宣判了二房东这个行业死刑，也代表了北京稳定租赁价格的决心。#租房#
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