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【黄欣伟：下半年，刚需看松江】
一、先回顾上半年的五个楼市事件，或许是下半年结果的伏笔。
掰着手指头算（而非打开电脑检索），可以得到的是“相对最重要”的地产半年回忆。
首先，是春节前的“121上海楼市新政”，按说整个2020年的上海楼市其实“还好”，张扬程度不及深圳，仅有“北外滩围标退地事件”算是风声，但这也直接导致了去年下半年的土拍疯狂，基本40%溢价起，不晓得去年的那些地王们，看到今年618的集中土拍价格做何感想？
其次，上海发布五个新城发展规划，将松江、奉贤、青浦、南汇、嘉定五个新城定义为“独立性的节点城市”，请注意，五个新城和曾经的“五大新城”是两个概念，前者是节点型城市的级别了。
再者，是要求金融机构自查违规资金进入楼市。“自查”两个字太过暧昧，容易被解读为“睁一只眼闭一只眼”地调控走形式，但事实上，金融机构“自查”之后就是“要求&严禁”，或许也和二季度末的个贷放款全面放缓有一定关联。
第四，史上首次集中供地&集中土拍，规规矩矩地进行。“地价和房价联动”机制得到全面贯彻和执行，56块地仅有一块以“超一次性书面报价上限10%”的标准成交，波澜不惊之下，去年的地王，浮尸之上又踩一脚。
最后，当然是二手房价格核验。虽然不同于深圳和西安的二手房指导价，但从7月9日宣布的十天限期之后，“上海下架上万套二手房房源”也是不争的事实，虽然可以理解为避风头，但惊弓之鸟的效果已经达到。
为什么要回顾上半年，不是为了文章的有始有终，而是在稍后段落会“与之呼应”。
二、刚需只是一个称呼，刚需的诉求更有研究价值
经常被问道：“给刚需有什么建议”和“是否可以给刚需推荐楼盘”。
张口刚需闭口刚需，我们是否研究过刚需的购房诉求呢？
之所以被称为刚需，字面阐述是刚性购房需求者，是“不得不买人群”，话里有话的隐喻则是：购买力有限，建立在总价承受基础之上的产品折中主义者。
于是，今天的上海刚需面对的是怎样的楼市现状呢？
1、一二手倒挂，新房买到/摇到就是赚到，但红盘人人爱，运气不是想要有要得到的；
2、2021年上半年，二手房市场呈现老破小逆势上扬&远大新不温不火的分化格局；
3、7月9日宣布二手房核验；十天后，上海上万套二手房源下架，刚需的选择面更窄了。
在此情况下，“选择面更窄”对刚需不是坏事，反正“避风头的那些二手房”也看不上刚需客户。
而“新房限价不放松、二手房如过街老鼠”，对刚需而言，如何利用这个“波动受益”反而是一门技术活。
三、刚需买房看五个新城，五个新城看松江。
因为刚需购买力有限，所以市中心&豪宅和刚需无染，那么“用时间换空间”的距离哲学就是刚需的地段策略，即“地铁能到的地方，只要价格承受得起”。
随着上海五个新城战略规划的推出，这些地方都成为了热土，笔者推荐松江。
理由是渐进的，逻辑是排除法。
首先，五个新城的版图中，要和“长三角一体化战略”相交，所以沪西的松江和青浦最有优势，当然嘉定、奉贤更适合上班动线和辖区内有地铁的购房者，临港不看好：要么人才引进，否则性价比太差。
其次，松江和青浦的类比，前两天写过【上海首改首选青浦】，相比青浦诸多硬件的兑现和规划的叠加：大虹桥商务区和两大交通枢纽已经实现、国家会展中心通过三届进博会的夯实，长三角一体化的国家战略等等，青浦房价已经起飞，何况——新房和二手房倒挂并不明显，也就是说“新房就算被限价但其本身估值已经实至名归”，青浦更适合资金实力相对小康的首改型购房者。
相对而言，松江的情况更适合刚需购房者：
1、贯穿辖区内的9号线，按照站点匹配房价，递减级差非常明显，松江新城4万以下可见；
2、虽然松江也归于“一二手倒挂”，但上一段落所言“二手房价格核验”有惊弓之鸟的效应，短期内急于出手的房东会是首批"HOLD不住”的出笼者，抓住这个“房东惊慌窗口期”。
3、G60科创走廊全程在松江，松江未来的发展和人口导入期望值都非常可观，“想要和嘉善、昆山、吴江”抢人才，房价过于悬殊也是一个不利项，好在松江新城周边的低价和级差，上海市场最大的总价螺旋300-400万区间，在这里可以实现“刚需一步到位”。
4、从618土拍传来的讯息，松江地价被控制的“很合理”，所以房价期待也会比较温和。
综合以上，2021年下半年，青浦留给青睐“远大新”的改善型购房者，而松江广袤给刚需购房者寻找到“青山绿水、科创走廊、地铁开通、战略版图”的综合优势，也是建立在价格承受基础之上的性能购房区域。

分享日常
写了一天的情话
吃了一天粮
说实话还挺少人用心的
但用了心的人 好像一眼都能看出来
说明在他的计划里有未来 有心上人
这让我想起了《北辙南辕》的李响 想着是有未来 但是未来里从来没有冯希 耗费了十年的青春 但也看透了一个人 最终还是和赵亦男幸福生活在一起 有了一个 幸福的人终究会幸福～

{因地制宜兴产业 特色引领促振兴 }
——麻城市张家畈镇财政所积极帮助住点村扎实推进乡村振兴工作

清风网讯（通讯员：夏洪敏、陈寒） “加把劲，已摘2.78吨，再有半个小时就能破3吨，这次的收入就超过上次的3100元了！”

金黄的菊花，朵朵盛开；喜悦的心情，溢于言表。

麻城市张家畈镇黄市坳村万寿菊基地，张家畈镇财政所的党员干部正在和村民一起采摘万寿菊,大家相互鼓劲加油。

原来，黄市坳村是张家畈镇财政所的住点村。脱贫攻坚时，该所协同市财政局对口帮扶黄市坳村，经过几年奋战，黄市坳村顺利实现村出列户脱贫目标。

乡村振兴战略实施，该所继续住点黄市坳村。怎样巩固脱贫成果？怎样发展产业、壮大经济？怎样实现乡村振兴？

这一切，始终让住点黄市坳村的张家畈镇财政所党员干部牵挂于心。

调研调到田畈中
黄市坳村位于麻城市东南的张家畈镇，这里山高林密，土地肥沃，自然资源丰富。与麻阳高速平行的国道G220横贯其中，交通较为便利。向北与本市木子店镇相连，向南与罗田县直通，具有一定的区位优势。

这样一个山区乡村，缘何留守妇女儿童多、留守老人多？闲散人员多？荒坡荒地多？怎样让住点的村旧貌换新颜，早日实现乡村振兴目标？

为此，张家畈镇财政所党支部组织党员干部深入村组，详细了解基本情况，探索发展村级经济新路子，问计于民。

走进村组塆落，走进田间地头，很快有了答案。早年该村因经济欠发达，大部分年轻人都外出务工，经过几年打拼，许多人在县城甚至省城购买了房子，不少人觉得家里的地种不种无所谓，村里建得好不好与自己无关。老婆在家带个孩子、老人在家养个老就够了。

为了消除部分人安于现状的满足心理，让闲散人员有事做，让留守妇女、留守老人在家门口有钱赚，财政所党员干部抓住麻城市发展万寿菊种植契机，与村民合计出稳住油茶、板栗等传统产业，大力发展万寿菊种植，带动当地经济，助力乡村振兴。

帮扶帮在点子上
确立了大规模发展万寿菊种植思路，财政所党员干部立马协同村两委班子，走村串户做工作，流转土地创办万寿菊种植园，以带动群众利用闲置地、荒坡地实现规模种植。

村民思想做通了，土地流转好了，可菊花苗哪里来？

财政所所长陈涛锋，除联系外地购买外，并从办公经费中挤出3万元建万寿菊苗圃培育基地3亩，带领财政所党员干部去和村干部一起培育菊花苗。

那些时，财政所的党员干部们几乎天天围着菊花苗转，播种、除草、浇水、施肥……

苗子长大了，又去移栽，还把部分菊花苗分发到有种植意愿的群众手里。送苗子，还送技术。怎么栽，垱子挖多深，行距要多少？还不停地鼓励村民，种好了，有好几个月都有收益呢。
万寿菊花期长，从7月开到11月，花期5个月，仅村里集中连片160亩菊园每次至少可采摘6000斤，按定价每斤0.55元计算，一次收入过3000元，5个月可采摘20次，一年总收超6万元……

留守的妇女、老人参与种植、除草、施肥、浇水、采摘等务工，每人每天获取报酬60元至80元，务工最多的可达40工，个人收入能过3000元。

家门口有事做，不出村有钱赚，村民喜悦在心头。

暖心暖到心窝里
万寿菊花卉盛开，村民采摘来的菊花需要到本市歧亭镇售卖，售卖的花卉新鲜价格才高。去歧亭镇路途遥远，一次采摘量少，交通成本太大，村民赚不了钱。怎么办？

住点的财政所党员干部和村两委一起商量，最后作出决定，每周进行一次采摘，集中村民和村里连片菊园里的花卉，定时、定人售卖，既保证花卉新鲜，又减少了交通成本，保障了花农收益。

花买了，钱赚了，大家积极性高了。火候到了，村里在连片万寿菊园边投资10余万元建起万寿菊观景台，把万寿菊当产业做，往旅游方向发展。

迈步田间小路，景美人和，一幅美丽生态、美丽经济、美丽生活的农村发展新画卷正在张家畈镇大地徐徐展开。

在特色产业万寿菊引领下，该村发展油茶200亩、板栗600亩、发展金钱草、金银花、七叶一枝花等中药材20亩……

把根扎进住点村，为群众办实事、解难题，已成为张家畈镇财政所党员干部“我为群众办事实”的思想基础。

该所在住点的另一个村观音阁村，主动联系村委会争取项目资金25万元。扩宽通组公路1.2公里。整治、硬化四方石大塘塘埂，清淤1200立方。改造整治当家塘2口。修整水井1口、蓄水池1座，新安装自来水供水管3500米，解决下游二、三、四组116户418名群众饮用水困难问题。

在黄市坳村，装路灯25盏，帮助添置电脑等办公设备，巩固水利基础设施，修建虎形塆等拦河堰4座，硬化上余塆、彭家塆等晒谷场5个，硬化通组公路实现组组通。

未来，黄市坳村还计划打造大别山地质文化村，将产业发展和旅游服务融合在一起，真正实现产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效、生活富裕的目标。