楼市去库存的三支箭[相爱]

这几天大领导们开会强调“去库存”，包括北京的各地也在适时放松调控。

深圳虽然还没出，但是估计也就是这几天的事，大家稍安勿躁。

限购限贷政策，其实大家也能猜个大差不差。

但是楼癫感觉，这次真正的对市场有颠覆性影响的，恐怕不是老配方，而是新思路。

首当其冲的，就是下面的三大政策悬念。

一、限购限贷尺度到底降到何种程度

目前北京和广州作为一线城市已经给出了自己的答案。

广州保留了一部分限购区，同时全城120平以上不限购。

而北京则明显诚意不足，在符合购房条件的单身或家庭的基础上，多给1个购房指标。

按照深圳目前的态度，大概率尺度是介于两者之间。

而事实上，都现在这个阶段了，一线完全取消限购，又能如何。

另一个角度是首付成数，与国际相比，我们的利率水平目前是不高的。

但是首付成数还有很大的下降空间。

像欧美港等发达经济体，首付1成真的很常见，我们始终是保持了3成首付的底线。

这块是否也可以动一动？

二、国家队收房到底能有多大的体量

今年，央行和金融监管总局发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》。

文件核心主旨在于支持住房租赁企业批量收购存量住房用于租赁住房。

目前重庆、郑州、南京等城市，也都已经实操了千亿级的收购规模。

此番央妈按贷款本金的100%予以资金支持，利率仅有1.75%。

而我国重点50城的租金回报率为1.95%。

国家出资收房做保障房，租金回报率略高于银行利率，理论上有的搞。

所以这段时间各种媒体，都会把去库存和国家队下场收房结合起来。

而且称其为“乾坤大挪移”般的精妙政策。

但是这里面最关键的指标，其实是租金回报率。

国家出钱收房，也是要赚钱的，哪怕是微利。

二三线城市比较容易做到2%的年回报率，但是一线城市普遍难以做到。

而且一线城市房价高昂，1000亿，按500万一套房，也就是2万套房。

相当于北京上海一个月成交量，相当于北京上海广州存量二手房的0.5%。

以目前的这点资金规模，根本不够塞牙缝。

三、以旧换新到底能搞出什么花样来

各地也算是利用了下面这个政策钻漏洞吧：

《关于印发推动大规模设备更新和消费品以旧换新行动方案》

大家充分发挥主观能动性，把房地产业算到消费品里头。

然后努力创新“以旧换新”，来打通换房链条。

具体的方法暂时主流有如下两种：

1.中介合作模式

深圳也有这种形式，就是白石洲绿景那个项目。

流程就是先签认购书，中介机构努力推广你要卖的二手房。

如果没卖掉就自动解约，也没啥风险。

这玩意一听就没什么毛线用。

2.直接收购模式

比如在苏州相城区、郑州、连云港等地。

国企平台或开发商直接收购旧房，售房款用于购买指定新房项目。

收购的二手房源，一般是房龄20年以内的商品房，后续用于保障性租赁住房。

此种方式大概率会有置换过程中的税费减免和专享金融支持等措施。

后一种方式和前面说的国家队收房存在一定的功能重合。

如果这项“以旧换新”+“国资收购”模式搞的好，效果就类似2015年的棚改货币化。

但是对房价评估体系和财政压力等问题，也还需要地方继续探索。

总而言之，大家可以放心，国家已经意识到目前的新房天量库存和二手房交易困境。

但是之前的政策看上去效果不行，所以在酝酿一连串的新的手段。

一揽子的计划中，可能有老路，也可能有以上提到的新方法新思路。

今年下半年我辈估计又要见证历史了。

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