风向彻底逆转！西安、武汉、合肥，一批城市扩容梦碎了！
几乎每座中心城市，都会有个猜想不断的扩容梦。
但是在今年，部分城市的梦，彻底碎了。
比如西安。
最近，陕西省召开专题会议，指出要从国家区域发展战略高度推进西安—咸阳一体化，更好发挥西安领头作用、咸阳主体作用、西咸新区纽带作用。
一体化的说法看着是利好，让西安与咸阳的联系愈发紧密。
但也正式宣告“西安合并咸阳”的猜想，彻底破碎了。
事实上，从2002年开始，民间就有非常多的西安合并咸阳的猜想。
一方面，西安和咸阳，在历史上本是同源。
秦立都咸阳，后项羽一把大火将咸阳变成了废墟，随后，刘邦在废墟稍南的长安建立了大汉的都城。
可以说，西安源于咸阳，咸阳早已成为西安一部分。
新中国成立以后，咸阳也曾归属于西安，直到1984年才独立成市。
另一方面，“合并说”没有得到官方支持，但是西安的触手却在不断向咸阳延伸。
2017年，西安-咸阳之间的西咸新区，明确划归为西安代管。
2021年，陕西省进一步发文明确，西安市全面代管西咸新区。
西安与咸阳，虽然没有拿到官方盖章的证件，暧昧的身影却一直让人浮想联翩。
但这两年开始，风向开始变了。
去年西安拿到两份批复文件，《西安都市圈发展规划》与《关中平原城市群建设“十四五”实施方案》，均只提到“西咸一体化”。
此前官方的回复中，更是直接点名：“省市各类会议中从未讨论过西安-咸阳行政一体化”。
彻底给“合并说”泼了一盆冷水。
实际上，这几年不仅是西安，各大城市都已经被禁止随意扩张。
2022年，国家发展改革委印发的《2022年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》中提到：
要优化行政区划设置，慎重从严把握撤县（市）改区；严控省会城市规模扩张，确需调整的要严格程序、充分论证；稳慎优化城市市辖区规模结构。
相比2021年国家发展改革委提出的“慎重撤县设区”，去年的措辞从“慎重”升级到了“慎重从严”。
城市合并扩容的窗口期，似乎已经彻底关上。
现在越来越多的城市，走向的是都市圈一体化的探索道路。
比如武汉。
武汉合并鄂州的说法非常之久。
毕竟光谷一路向东，触角早已蔓延到鄂州边界，几乎就等政策一枪令下。
2020年的时间，官方甚至还发出过“加强研究论证、分析评估，做好相关工作”的回复，让人浮想联翩。
可是等着等着，等来的不是合并，而是合作。
2023年2月7日，武汉新城横空出世。
仔细看看规划图，合作的正是武汉与鄂州。
合并说，再次被都市圈一体化所替代。
不止是武汉，此前部分城市甚至将扩容直接写进了规划之中，如今也不见后续了。
比如郑州。
2021年1月11日，有关文件中提到：加快撤县（市）设区的步伐。
2018年提出，要优先完成中牟、荥阳、新郑的撤县（市）改区，加快推进新密组团、登封组团、巩义组团建设，尽快实现全域城区化。
比如合肥。
2021年，十四五规划中提出要推动肥东、肥西、长丰与市区一体化发展，谋划推进县改区。
如今，这些说法似乎都没了后续。
为什么这么多城市沉迷于合并扩容呢？
主要还是因为扩张能在短时间内大量提升人口、经济数据，在争取很多政策支持上获得更大的优势。
就拿修地铁，国务院规定地方必须满足三大条件，才能申请地铁：
1、地方财政一般预算收入在100亿元以上；
2、国内生产总值达到1000亿元以上；
3、城区人口在300万人以上；
对于不少城市来说，发展已经进入稳步期，想要靠自己在短时间内提升这些数据，无疑是天方夜谭。
但是，扩容就能迅速实现这点。
比如合肥，2011年三分巢湖，次年合肥数据迅速抬升：
名义GDP增加934.12亿元；
人口增加175.7万；
面积增加了4648平方公里，增幅高达66%。
这个效果，显然要比地方吭哧吭哧干几年都管用。
所以为什么前些年，如此多的城市沉迷于撤县划区？
本质上，这是条捷径。
但是对于很多城市来说，这也是不得不走上的一条道路。
因为发展着发展着，真的没地了。
就像北京，为什么会如此急切的推动副中心-北三县一体化？
核心原因还是城区发展已经饱和，需要推动核心区人口、商业、行政等功能逐步外迁。
通州就是在此规划下起来的，北三县与通州本就亲密无间，拿下北三县有利于副中心吸引更多的人口，更大程度的实现定位和使命。
不过，打破行政区隔还是太过困难，尤其在合并扩容窗口期已经关闭的趋势之下。
只是，在我看来，一体化代管也绝非利空。
即使没有改姓，在一体化的合作之下，区域之间的资源、人口流通依旧非常旺盛。
北三县成为北京代管的北三县之后。
北京的地铁平谷线立马就开始修建，未来地铁直达北京CBD国贸不过40分钟，比本是北京的平谷区更近北京。
北三县的学校，开始直接以北京命名。
甚至走在北三县，你会看到环卫、公交都贴着北京二字。
对于这些辐射能力强的城市来说，即使打破不了行政壁垒，一体化发展、代管也依旧能大幅拉动周边城市的发展。
从国际上来看，未来大城市势必还会无限变大。
不是以合并的形式，那就必定是以城市群-都市圈的形式。
相比很多三四线城市来说，这些大城市周边的小城市，能获得的资源，未来发展的潜力无疑要更好。
只不过，我们要注意的是，现在的都市圈概念太过泛滥，不是任何都市圈城市都值得盲目下注的。
很多人可能会很迷惑，如果我资金不够宽裕，能不能选择这些大城市周边的小城市？
我有两条建议：
1、所依赖的城市，辐射能力一定要足够强大。
目前看来，只有部分1线城市才有这样的辐射能力。
2、距离核心城市就业中心不能太远，超过60公里就要慎重考虑。
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几乎每座中心城市，都会有个猜想不断的扩容梦。
但是在今年，部分城市的梦，彻底碎了。
比如西安。
最近，陕西省召开专题会议，指出要从国家区域发展战略高度推进西安—咸阳一体化，更好发挥西安领头作用、咸阳主体作用、西咸新区纽带作用。
一体化的说法看着是利好，让西安与咸阳的联系愈发紧密。
但也正式宣告“西安合并咸阳”的猜想，彻底破碎了。
事实上，从2002年开始，民间就有非常多的西安合并咸阳的猜想。
一方面，西安和咸阳，在历史上本是同源。
秦立都咸阳，后项羽一把大火将咸阳变成了废墟，随后，刘邦在废墟稍南的长安建立了大汉的都城。
可以说，西安源于咸阳，咸阳早已成为西安一部分。
新中国成立以后，咸阳也曾归属于西安，直到1984年才独立成市。
另一方面，“合并说”没有得到官方支持，但是西安的触手却在不断向咸阳延伸。
2017年，西安-咸阳之间的西咸新区，明确划归为西安代管。
2021年，陕西省进一步发文明确，西安市全面代管西咸新区。
西安与咸阳，虽然没有拿到官方盖章的证件，暧昧的身影却一直让人浮想联翩。
但这两年开始，风向开始变了。
去年西安拿到两份批复文件，《西安都市圈发展规划》与《关中平原城市群建设“十四五”实施方案》，均只提到“西咸一体化”。
此前官方的回复中，更是直接点名：“省市各类会议中从未讨论过西安-咸阳行政一体化”。
彻底给“合并说”泼了一盆冷水。
实际上，这几年不仅是西安，各大城市都已经被禁止随意扩张。
2022年，国家发展改革委印发的《2022年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》中提到：
要优化行政区划设置，慎重从严把握撤县（市）改区；严控省会城市规模扩张，确需调整的要严格程序、充分论证；稳慎优化城市市辖区规模结构。
相比2021年国家发展改革委提出的“慎重撤县设区”，去年的措辞从“慎重”升级到了“慎重从严”。
城市合并扩容的窗口期，似乎已经彻底关上。
现在越来越多的城市，走向的是都市圈一体化的探索道路。
比如武汉。
武汉合并鄂州的说法非常之久。
毕竟光谷一路向东，触角早已蔓延到鄂州边界，几乎就等政策一枪令下。
2020年的时间，官方甚至还发出过“加强研究论证、分析评估，做好相关工作”的回复，让人浮想联翩。
可是等着等着，等来的不是合并，而是合作。
2023年2月7日，武汉新城横空出世。
仔细看看规划图，合作的正是武汉与鄂州。
合并说，再次被都市圈一体化所替代。
不止是武汉，此前部分城市甚至将扩容直接写进了规划之中，如今也不见后续了。
比如郑州。
2021年1月11日，有关文件中提到：加快撤县（市）设区的步伐。
2018年提出，要优先完成中牟、荥阳、新郑的撤县（市）改区，加快推进新密组团、登封组团、巩义组团建设，尽快实现全域城区化。
比如合肥。
2021年，十四五规划中提出要推动肥东、肥西、长丰与市区一体化发展，谋划推进县改区。
如今，这些说法似乎都没了后续。
为什么这么多城市沉迷于合并扩容呢？
主要还是因为扩张能在短时间内大量提升人口、经济数据，在争取很多政策支持上获得更大的优势。
就拿修地铁，国务院规定地方必须满足三大条件，才能申请地铁：
1、地方财政一般预算收入在100亿元以上；
2、国内生产总值达到1000亿元以上；
3、城区人口在300万人以上；
对于不少城市来说，发展已经进入稳步期，想要靠自己在短时间内提升这些数据，无疑是天方夜谭。
但是，扩容就能迅速实现这点。
比如合肥，2011年三分巢湖，次年合肥数据迅速抬升：
名义GDP增加934.12亿元；
人口增加175.7万；
面积增加了4648平方公里，增幅高达66%。
这个效果，显然要比地方吭哧吭哧干几年都管用。
所以为什么前些年，如此多的城市沉迷于撤县划区？
本质上，这是条捷径。
但是对于很多城市来说，这也是不得不走上的一条道路。
因为发展着发展着，真的没地了。
就像北京，为什么会如此急切的推动副中心-北三县一体化？
核心原因还是城区发展已经饱和，需要推动核心区人口、商业、行政等功能逐步外迁。
通州就是在此规划下起来的，北三县与通州本就亲密无间，拿下北三县有利于副中心吸引更多的人口，更大程度的实现定位和使命。
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北三县成为北京代管的北三县之后。
北京的地铁平谷线立马就开始修建，未来地铁直达北京CBD国贸不过40分钟，比本是北京的平谷区更近北京。
北三县的学校，开始直接以北京命名。
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从国际上来看，未来大城市势必还会无限变大。
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相比很多三四线城市来说，这些大城市周边的小城市，能获得的资源，未来发展的潜力无疑要更好。
只不过，我们要注意的是，现在的都市圈概念太过泛滥，不是任何都市圈城市都值得盲目下注的。
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房价不涨，给大家愁坏了！
大家有没有发现，过去我们有个惯性思维：
认为是高房价挤压了消费。
因为大家觉得，在高房价的压迫下，大家不得不省吃俭用，将大额支出全部放在房子和房贷上，导致没钱去消费。
这个观点看似很正确，但如果顺着这个观点：
现在房价下降了，大家也没那么爱买房了，消费应该有大幅的回暖呀。
但事实是，房地产微凉，消费却未热。
根据最新公布的4月社融数据来看，除了餐饮有些增长之外，其他消费品零售总额环比依旧是下降。
过去很热的一些消费，如今都在收缩。
化妆品，消费总额下降29.77%；
服装、鞋帽、针纺织品类消费总额下降9.71%；
家用电器和影像器材类消费总额下降15.77%。
通讯器材类消费总额下降20.25%。
连带着马上到来的618，各大电商平台都有些急了！
淘宝，今年首次推出直降会场，不需要凑单、拼单就可以享受折扣。
京东，也终于低下了高傲的头颅，推出百亿补贴，主打的就是降价，就是实惠，最新款的苹果顶配直降1700元。
低价，已经悄悄成为王道。
餐饮行业虽然有好转，但最近我出去吃饭，也感觉到前所未有的卷。
商家不是在搞充1000送50的锁定，就是在卷团餐优惠，108双人餐，248四人餐等等，价格越标越低。
所以也能解释为什么到处看着人山人海，感觉消费应该不错，但是数据却出现了分叉。
降价和卷，似乎才是近期消费的底色。
常说是高房价挤压了消费，那为什么楼市冷了，房价降了，大家还是不消费呢？
为什么楼市不行了，消费也没有多好？
背后有三点逻辑：
1、房地产才是最大的消费。
过去两年的数据或许不具备代表性，我们直接看2019年的数据。
2019年，全国城镇消费品零售额351317亿元，这当中包括了城镇居民吃、喝、穿、戴、玩、行等多方面的消费。
而房地产呢？
仅仅看一二手交易市场总额，就已经超过23.28亿元，是社会消费品零售总额的56.56%。
这还只是楼市最表层一级的消费。
如果细细去算，连带着房地产上游的原材料消费、下游的装修、家电等等行业的消费，房地产带来的上下游消费跟社会零售消费品总额差不了多少。
楼市冷淡，消费自然难旺。
2、房价不涨，大家更不愿意去消费。
去年以来，我们会发现，房价不涨以后，大家思考的第一个问题就是：
既然房价不涨了，那我们为什么要背负这么多房贷？
此前的房贷利率高达5-6个点，房价如果不会向上了，投资不赚钱，那不如减少负债。
所以，去年开始全国上下风靡提前还贷，最根本的还是大家对买房的预期变了。
房价不涨了，那么每多还一笔利息都是亏本。
并且，对于范围越来越大的有产家庭来说，房价不涨，还意味着财富缩水。
资产少了，谁还能笑着去消费呢？
举个简单的例子：
假设你300万的房子，涨到了500万。
这时候虽然你还是欠着200万的贷款，但是你的资产已经超过500万，资产负债不足40%。
月薪2万的情况下，背负1万贷款，房价你预计还是可能涨，这种情况下你愿意消费吗？
我相信，是愿意的。
但是如果你300万的房子，降价到200万，资产负债率已经达到100%。
这时候你的首付已经全部亏掉，每个月还背负着1万多的贷款，同时公司也放出裁员风声。
这时候，你还敢消费吗？
我相信，是不敢的。
楼市预期，与居民的消费倾向息息相关。
不是说房价降了，大家就会去消费，真相往往是房价跌了，大家更不敢轻易去消费，因为自己的财富也剧烈缩水了。
所以，去年很多人呼吁存量贷款打折，来释放购买力，这是有道理的。
常有人说楼市一鲸落，万物生，结果到现在呢？
生个鬼呀，房地产不行了，大家生活依旧没有变好，反而是收入减少、财富收缩、信心坠落。
这也是我要说的第三点：
3、房地产是国民经济的支柱。
什么样的经济才能称得上支柱？
根据百度解释，支柱产业是指在国民经济体系中占有重要的战略地位，其产业规模在国民经济中占有较大份额，并起着支撑作用的产业或产业群。
这么多年，称得上支柱性产业的也就房地产，为什么？
因为房地产关联的上下游产业链确实大，在我国经济中确实占有较大份额，是起到支撑作用的产业和产业链。
房地产这一鲸，本身就影响着数百万人的工作和收入，有农民工、有开发商、有中介、有设计院、有装修设计师等等。
甚至我们大家视为失业后路的滴滴，师傅们的收入也会受到房地产的影响。
举个例子吧。
北三县大家都听说过吧，河北的三座小县城，但因为紧挨着北京，曾经一度房价炒得非常之高，燕郊房价一度达到5万多。
17年出台最严调控后，房价直接腰斩，燕郊房价回到2万多，香河房价从1万多回到了7-8k。
就连周边的出租车司机收入都受到剧烈地影响。
我们在香河考察的时候，本地的出租车师傅跟我们说，这几年他们本地出租车行业根本没有年轻人了。
原因就是因为楼市不行了。
早前，香河的建材行业是非常不错的，房地产热的时候，本地的建材生意非常红火。
当时建材城里的销售小姐姐们，每个月轻轻松松工资就是1-2万，出门上下班几乎都是打车。
那时候，师傅在这周边跑出租，月入8-9k是没问题的。
但是随着楼市走冷，建材城的生意直线下降，销售们的工资开始锐减，打车的人越来越少，最终不少销售也不得不离开这里。
出租车师傅们的收入更是直接腰斩，每个月勉强有个4-5千就不错了。
师傅说：“像他们这样年级大的，还能靠拼时长勉强补贴家用，不少年轻人熬不住，都去其他城市工作去了。”
为什么房地产不行，消费也不会有多好？
原因就在于，房地产关联的上下游人员太多了。
房地产毕竟是支柱性行业，支柱下坠，这2年收入受到影响的人真不少。
不是所有人都在新能源汽车、人工智能或者金融这些高端风口行业混口饭吃，科技确实要发展，但是科技并不是大量增加就业的法宝。
房地产确实有该骂的点，但不可否认，在过去和现在，这行包容性的养活了不少人。
如今这种情况下，何解？
最好的解法当然是找到另外的行业取代房地产。
但目前的情况是，哪怕是新能源汽车，产业规模和影响也很难跟房地产规模相比拟。
经济复苏，不靠房地产，靠什么呢？
前段时间，知名大v吴晓波说，救房地产才能救内需。
只看到救房地产四个字，很多人就开始骂了。
但是如果你真正认真了解下我国的经济结构，你就会发现除了房地产，面前的路也没有太多了。
救房地产，才能救消费，救内需。
这可能才是最反常识的大实话。
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这个观点看似很正确，但如果顺着这个观点：
现在房价下降了，大家也没那么爱买房了，消费应该有大幅的回暖呀。
但事实是，房地产微凉，消费却未热。
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过去很热的一些消费，如今都在收缩。
化妆品，消费总额下降29.77%；
服装、鞋帽、针纺织品类消费总额下降9.71%；
家用电器和影像器材类消费总额下降15.77%。
通讯器材类消费总额下降20.25%。
连带着马上到来的618，各大电商平台都有些急了！
淘宝，今年首次推出直降会场，不需要凑单、拼单就可以享受折扣。
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所以也能解释为什么到处看着人山人海，感觉消费应该不错，但是数据却出现了分叉。
降价和卷，似乎才是近期消费的底色。
常说是高房价挤压了消费，那为什么楼市冷了，房价降了，大家还是不消费呢？
为什么楼市不行了，消费也没有多好？
背后有三点逻辑：
1、房地产才是最大的消费。
过去两年的数据或许不具备代表性，我们直接看2019年的数据。
2019年，全国城镇消费品零售额351317亿元，这当中包括了城镇居民吃、喝、穿、戴、玩、行等多方面的消费。
而房地产呢？
仅仅看一二手交易市场总额，就已经超过23.28亿元，是社会消费品零售总额的56.56%。
这还只是楼市最表层一级的消费。
如果细细去算，连带着房地产上游的原材料消费、下游的装修、家电等等行业的消费，房地产带来的上下游消费跟社会零售消费品总额差不了多少。
楼市冷淡，消费自然难旺。
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去年以来，我们会发现，房价不涨以后，大家思考的第一个问题就是：
既然房价不涨了，那我们为什么要背负这么多房贷？
此前的房贷利率高达5-6个点，房价如果不会向上了，投资不赚钱，那不如减少负债。
所以，去年开始全国上下风靡提前还贷，最根本的还是大家对买房的预期变了。
房价不涨了，那么每多还一笔利息都是亏本。
并且，对于范围越来越大的有产家庭来说，房价不涨，还意味着财富缩水。
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这时候虽然你还是欠着200万的贷款，但是你的资产已经超过500万，资产负债不足40%。
月薪2万的情况下，背负1万贷款，房价你预计还是可能涨，这种情况下你愿意消费吗？
我相信，是愿意的。
但是如果你300万的房子，降价到200万，资产负债率已经达到100%。
这时候你的首付已经全部亏掉，每个月还背负着1万多的贷款，同时公司也放出裁员风声。
这时候，你还敢消费吗？
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生个鬼呀，房地产不行了，大家生活依旧没有变好，反而是收入减少、财富收缩、信心坠落。
这也是我要说的第三点：
3、房地产是国民经济的支柱。
什么样的经济才能称得上支柱？
根据百度解释，支柱产业是指在国民经济体系中占有重要的战略地位，其产业规模在国民经济中占有较大份额，并起着支撑作用的产业或产业群。
这么多年，称得上支柱性产业的也就房地产，为什么？
因为房地产关联的上下游产业链确实大，在我国经济中确实占有较大份额，是起到支撑作用的产业和产业链。
房地产这一鲸，本身就影响着数百万人的工作和收入，有农民工、有开发商、有中介、有设计院、有装修设计师等等。
甚至我们大家视为失业后路的滴滴，师傅们的收入也会受到房地产的影响。
举个例子吧。
北三县大家都听说过吧，河北的三座小县城，但因为紧挨着北京，曾经一度房价炒得非常之高，燕郊房价一度达到5万多。
17年出台最严调控后，房价直接腰斩，燕郊房价回到2万多，香河房价从1万多回到了7-8k。
就连周边的出租车司机收入都受到剧烈地影响。
我们在香河考察的时候，本地的出租车师傅跟我们说，这几年他们本地出租车行业根本没有年轻人了。
原因就是因为楼市不行了。
早前，香河的建材行业是非常不错的，房地产热的时候，本地的建材生意非常红火。
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#环京楼市##廊坊头条# 以廊坊北三县为代表的环京区域1-3月销售数据发布，你买对了嘛？
近期克而瑞icon发布了2023年1-3月环京新型都市圈项目排行榜，其中前30位成交总金额为99.92亿元，成交总面积为68.25万㎡，共计6479套房源，成交均价14639元每平米，其中，北三县区域的燕郊上榜8个项目，大厂上榜3个项目。
具体来看燕郊区域的三湘印象森林海尚城以12.7亿元领跑市场；福成禧悦里以12.01亿元位列第二；首尔甜城以7.1亿元排名第三；
#燕郊##北三县#
大厂区域东方郦城3.06亿元领跑市场，公园上城1.92亿元位列第二，早安北京icon以1.55亿元排名第三，
此外自去年12月疫情放开后，以北三县楼市为代表的环京楼市率先回暖，1-2月新房，二手房成交量持续上涨，进入3月后，客户量下降，价格涨幅回落，但仍然维持平稳上涨态势，更多北三县资讯，欢迎持续关注环京探索
近期克而瑞icon发布了2023年1-3月环京新型都市圈项目排行榜，其中前30位成交总金额为99.92亿元，成交总面积为68.25万㎡，共计6479套房源，成交均价14639元每平米，其中，北三县区域的燕郊上榜8个项目，大厂上榜3个项目。
具体来看燕郊区域的三湘印象森林海尚城以12.7亿元领跑市场；福成禧悦里以12.01亿元位列第二；首尔甜城以7.1亿元排名第三；
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大厂区域东方郦城3.06亿元领跑市场，公园上城1.92亿元位列第二，早安北京icon以1.55亿元排名第三，
此外自去年12月疫情放开后，以北三县楼市为代表的环京楼市率先回暖，1-2月新房，二手房成交量持续上涨，进入3月后，客户量下降，价格涨幅回落，但仍然维持平稳上涨态势，更多北三县资讯，欢迎持续关注环京探索
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