【#万科回应境外待还款问题# ：部分已经做好充足安排】3月29日，万科召开年报业绩会，对于近期市场高度关切的问题做出回应。董事会主席郁亮表示，万科管理团队坚决不躺平，一定会跨过这个阶段性关口，公司将加大盘活存量、不动产变动产等工作的力度，保障更厚的安全垫。未来两年削减付息债务1000亿元以上，以确保公司安全。今年1-2月，全国房地产销售出现大幅下滑，百强房企销售同比腰斩，叠加境外评级机构接连看空，市场担忧情绪显著升级，就连业内以稳健知名的万科也在市场恐慌的放大作用下，面临阶段性挑战。外界普遍关注，万科是否能战胜当前阶段性的挑战？是否能继续穿越周期，进入房地产新发展模式？
关于近期外界普遍关注的金融机构对万科的支持力度问题，万科总裁祝九胜在业绩会上表示，金融机构对万科的支持态度是肯定的，力度是足够的。2023年，万科新获融资约900亿，融资总量基本稳定，为了增加融资端的安全垫，公司正在与金融机构积极商谈各种融资方案，银团贷款代表了一种合作的可能。
祝九胜也坦承，目前挑战主要来自三方面，一是行业大幅下行阶段开发业务收支不平衡带来的挑战，过去几年开发收入与工程支出之间存在较大的剪刀差，随着交付高峰的过去，这个剪刀差压力2024年将全面下降；二是融资模式改变，由于万科信用优势强，过去是行业内唯独两家以总对总模式融资为主的企业，因此从过去总对总转向项目制，比其他企业更需要适应时间，目前金融机构非常支持，会给1到3年的适应期。三是部分经营性业务的EBITDA率和NOI收益率仍处于爬坡状态，与银行的贷款利率之间也存在剪刀差，公司将努力提升经营业务的EBITDA、NOI。近期公司有望成为行业内唯一一家实现三种经营性REITS的企业，也说明了公司在经营性业务的能力优势，相信未来经营贷会以百亿级芝麻开花节节高，给公司提供新的资金来源。
对于后续的偿债安排，祝九胜表示，今年公司年末在手资金998亿，是一年内到期刚性有息负债的1.6倍，整体安全垫相对充足。境外待还款的部分已经做好了充足的安排，目前境外仅二季度还有到期债券，到期金额折合人民币约56亿左右，公司已提前启动了相关置换和还款准备工作。
万科还将继续通过大宗资产、股权交易兑现“蓄水池”，大规模增厚安全垫。坚定降杠杆，未来两年削减付息债务1000亿元以上。
万科除了自身全力以赴，也获得了国资大股东的大力支持。2023年11月，在万科遭遇做空危机时，深圳市国资委的积极表态，对稳定市场信心起到关键作用。之后深圳市国资委协调多家国企与万科对接，以市场化、法治化方式，推动各项具体支持措施落地。2024年3月，深铁集团拟通过战略配售方式认购中金印力消费REIT，认购份额为该基金募集份额总额的29.8%，认购金额约10亿元；2024年1月，深国资旗下投资平台深投控斥资，向万科子公司收购深圳高新投6.16%的股权。
对于房地产市场的长期发展，郁亮认为住房需求需要动态去看，未来空间依然广阔，目前存在超跌。一方面，住房需求无论是人均居住面积还是住房设施、小区环境等都存在改善空间。另一方面，城镇化的进程没有结束，目前正在恢复，新增住房需求依然存在。综合来看，未来住宅建设的中枢值是10亿平方米左右。2023年住宅新开工面积不足7亿平米，显然是超跌了，随着政策力度不断加大和效果的逐步体现，相信市场会逐渐恢复。此外，“三大工程”将促进经济回升向好，也为房地产企业提供更多发展空间，万科将会积极参与。
文/北京青年报记者 宋霞

中石油创8年新高，在2021年2月至今同期沪深300跌40%，同期创业板跌50%的情况下，中石油股价翻了两倍。

每代人都有每代人的A股初体验，有得人是白酒医疗新能源(2021年)，有得是传媒创业板(2014年)，有的是银行石油和煤炭(2007年)。

2000年4月和10月，中石油/中石化赴美上市，中国企业第一次站在世界舞台。盈利能力强，分红又大方的两桶油，很快吸引了国际资本的目光。其中就包括巴菲特，他以2港元的价格买入大量中石油股市。等到2007年中石油回A股上市前，获利数倍的巴菲特抛售了中石油股票。

中石油回A上市前一周，当时的上证指数仅用了两年时间从998点涨到了6124点，股民看涨情绪空前高涨。中石油也从15美元涨到了266美元的天价。创下了超4000亿美元市值，位居全球第二！仅次于美孚。

后面的故事就都知道了，中石油回A第一天以48.62元定格在了最高点。彼时上证一周前的6124点，此后17年也再也没有碰到过。

Ps:值得一提的是，巴菲特在中石油赚得盆满钵满后，次年再次出手，也就是2008年9月以8港元价格大量买入比亚迪股票。

所以，可别说巴菲特来A股也赚不到钱这话了。在蓝星，已经无敌。

如何看待万科营收4657.4亿？15年现金流为正代表着什么？
万科发布的2023年度报告展现出了公司在房地产行业的强大实力和稳健经营。实现营业收入4657.4亿元，以及归属于上市公司股东的净利润121.6亿元，这样的成绩在当前的行业环境下已经相当不易。
经营性现金流连续15年为正，这是一个非常显著且值得关注的亮点。现金流是企业生存的命脉，尤其在房地产行业，现金流的稳定与否直接关系到企业的生死存亡。万科能够实现连续15年的经营性现金流为正，说明其在资金管理和风险控制方面做得非常出色，具备强大的资金实力和抗风险能力。
此外，万科在手货币资金998.1亿元，能够覆盖一年内到期有息负债，这也进一步证明了其资金状况的健康和稳定。同时，剔除预收房款的资产负债率为65.5%，从2018年76%的高点连续5年下降，这表明万科在优化资产结构、降低负债水平方面也取得了显著成效。
在销售方面，万科也表现出色。全年新开盘项目首开当日去化率近67%，其中13个项目开盘去化率达80%，这显示了万科在市场营销和产品定位方面的精准和高效。同时，高质量交付28.9万套新房，也进一步提升了万科的品牌形象和客户满意度。
在租赁业务方面，万科泊寓作为全国最大的集中式公寓提供商，共运营管理租赁住房23万间，累计开业18万间，布局全国31个城市，累计服务客户超过80万人，客户满意度高达95%，全年出租率达96%。这些数据充分说明了万科在租赁业务领域的领先地位和强大实力。
客观来说，万科能有这个表现已经相当不错，只要熬过这段最低迷的时间之后，万科还是值得期待的房地产头部之一。