今天黄金团。随缘卖卖现货哈
要等货的，要挑货的，你就进群发款式图给买手同事，碰上有现货到柜就立马出给你。
微博群交流哈https://t.cn/A6leusfH
非常时期只能这样操作啦。货架上有的还能拍，下周就会下架绝大多数产品。
我这里跟专柜不一个节奏。1月的头两周品牌专柜们都疯狂补货备战春节，临近春节那两周他们就不来补货了，春节专柜最忙，都忙着卖货。
而我跟着品牌供应商节奏走，这两周还有货，我就从品牌订单和头部展厅到柜裸货中出货给你们。越临近春节那两周，供应商就会停止生产大部分款式，因为专柜都补完了。我那时就只能佛系卖卖现货。
2月初我这边就收拾收拾回家过年喽。在深圳待着也没用，没货出，快递时效也无法保障，还不如休息好年后再战。
#微博买金找努力#
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我这里跟专柜不一个节奏。1月的头两周品牌专柜们都疯狂补货备战春节，临近春节那两周他们就不来补货了，春节专柜最忙，都忙着卖货。
而我跟着品牌供应商节奏走，这两周还有货，我就从品牌订单和头部展厅到柜裸货中出货给你们。越临近春节那两周，供应商就会停止生产大部分款式，因为专柜都补完了。我那时就只能佛系卖卖现货。
2月初我这边就收拾收拾回家过年喽。在深圳待着也没用，没货出，快递时效也无法保障，还不如休息好年后再战。
#微博买金找努力#
2024的第一款100➕小爆款
好懒得操作我的店 属于佛系半吊死状态
库存炸裂 缓慢回血
[太开心][太开心][太开心][太开心][太开心][跪了]
库存真的好多 看着三四百件库存（一开始花了2w做的原创属于交了学费加上各种样衣 爆的款都是当初没想到的所以爆款积货不存在还比较欣慰 属于爆了就转销路的形式 都是积一些以前很看好没有做测品的款。。我真的恨。。直接顿悟了）我真的会想打包卖给收仓的买家然后拍屁股走人（其实我是一个很喜欢找后路的人 我已经找好了收货的 准备哪天我真懒得干了就全部把货清了保本 但其实我一直秉承着有东西就不会愁卖的心态 其实也无所谓 罢了 纯纯人生经历了 我可是有一仓库财产（衣服）的人）
好搞笑 微博真的是我的日记 别管[太开心]我生怕老年痴呆不知道我做过什么 那就记录一下好了[憧憬]
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好搞笑 微博真的是我的日记 别管[太开心]我生怕老年痴呆不知道我做过什么 那就记录一下好了[憧憬]
保利东方红印刷厂项目，定位中式大宅+悦字系产品，预计是90㎡、105㎡、120㎡等3-4房的户型，主打刚需改善，且赠送较多，高使用率。值得期待。
一、项目主要分为三个小地块，为了方便区分，我分别简称它们为A、B、C。
【A地块】两座45层住宅，配建托儿所、垃圾站。
【B地块】三座45层住宅，三座10层住宅，配建肉菜市场、图书馆、星光老年中心等。
【C地块】24个班小学，配建标准操场、篮球场等。
整体而言，项目共有5栋45层和3栋10层高的住宅，并且配建托儿所、小学、肉菜市场三样对生活影响最大的刚性需求配套。
二、个人猜测/分析：
【猜测一】45层高住宅是3梯5户。
【猜测二】10层高住宅是2梯4户。
【猜测三】假设住宅的使用率为100%，与市场上使用率只有75-80%的产品相比。
90㎡的户型，相当于别人的112-120㎡
105㎡的户型，相当于别人的131-140㎡
120㎡的户型，则相当于别人的150-160㎡
【猜测四】预计单价在6.5-8w区间。
参考周边的二手房，以广纸板块为例，星汇湾花园的3+1房或者4房，报价在6.8-8.1w区间，三房两卫的在6.4-6.5w左右。二手次新的好处是收楼快、可见即可得，配套、建设等都几乎是现成的了。但不足的是，7-8年前的设计与现在对比，还是会有些差距。加上东方红项目的高使用率，所以它的单价定在6.5-8w应该是比较正常的，当然，到底定价多少？性价比如何？值不值得买？要看保利将来开卖的价格，以及个人/家庭的需求，所以不能一概而论、一刀切。
三、优势与不足
【优势】
优势1、带小区的一手/二手次新盘，是稀缺的。
在老城区（老四区：原越秀区、原东山区、海珠西、老荔湾）中有一定体量的小区，要么楼龄旧，要么价钱贵（天河公园、天河北、华景新城等二手次新就更贵了）。东方红印刷厂地块占地2.65万㎡，对比近几年出让的宅地地块，体量稍大一些。体量大的好处，就是资源更集中，居住氛围更浓郁。通俗来说，即更容易聚拢人气，商家（尤其是优质的商家）更愿意进驻。对业主的居住品质、生活便利度更有保障。当然，三个小地块是相对独立的（独立管理的），不是全部围在一起、聚在一起的。
优势2、需求量大、流通性强
海珠区的发展越来越好，既有新兴产业（琶洲电商总部、海珠湾商务区），又有传统行业（中大布业、大学、医院、服务业、旅游业）等支撑。既有青睐一手新房，也有喜爱二手市场，所以，无论是新广州人买入，还是本地老广置换，只要东方红项目定价合理+产品设计好，就一定能吸引足够多的购买力。在未来二手市场中，也能有较好的流通性。
优势3、双地铁上盖，L11大环线加持，通达性强。
东方红紧邻广佛线与在建11号线交汇的“燕岗站”。广佛线主要是去千灯湖方便，但如果要去琶洲电商总部（磨碟沙站），就必须坐广佛线一个站，再在“沙园站”换乘8号线。而11号线通车后（预计在今年内通车），就只需要在“龙潭站”换乘18号线，即可到达琶洲电商总部。当然，从“燕岗站”出发，到客村珠影、珠江新城、体育西、林和西、金融城、万博等商务圈也同样方便，而且，越来越方便。
优势4、教育配套加持。
项目配建托儿所和小学，对于新婚家庭、孩子有上学需求的家庭来说，他们会更喜欢，因为接送小孩上学放学方便、安全。至于教育的品牌、等级、成色，一方面要等教育局公布，二方面要沉淀几年才看得清楚。
优势5、商业配套、生活配套十分丰富
隔壁有华新方圆广场（商业综合体，有公寓、写字楼、商铺、商场），乘坐11号线一个站到“江泰路站”，有万科里（餐饮+购物+影院）、燕汇广场（餐饮+购物+影院）、南泰百货批发市场（粮油食品+零食饮料+生活用品+五金零件等）。就北的“江燕路”，南的“广纸路”，沿途临街商铺已经足够日常最基本的生活所需。包括理发店、银行、便利店、蛋糕店、早餐店、中介店一应俱全。
优势6、医疗医院矩阵
珠江医院+众多品牌药房（药店）
优势7、保利品牌
物业口碑好、建筑质量普遍有放心。关键是，不用担心买了后它会烂尾，导致业主收不到楼。
【不足】
不足1、噪音、灰尘。
项目西南侧面向“工业大道中”，有部分楼栋的单元容易受到噪音、灰尘等影响。
不足2、交通拥堵。
接近“东西走向”的工业大道是交通的主力路径（主干道），车辆从四面八方来往，包括：鹤洞桥、丫髻沙大桥、洛溪大桥、环城高速等放射性路段，都能够进入工业大道，所以就算不是上下班高峰期，它日常的车流量亦比较大。而接近“南北走向”的三条路：昌岗中路、南泰路（批发市场的商铺要搬货/运货，经常有小货车、老板的小车等停在原本不宽敞的马路两旁，显得更加拥挤）、江燕路，它们都属于容易拥挤的路段。所以未来业主驾车回家，除非是清晨或者深夜，否则塞车或者行车缓慢是在所难免了。
不足3、关于超高层（总高45层）
首先是等待电梯的时间比较难掌控，其次消防安全也会让人感到担忧，因为万一高层发生火灾，云梯是上不去那么高的，一般只能到达17-18层（约49米），少数能达到24-25层（约75米）。
不足4、托儿所、小学早上的广播音、做操声。可能会对部分人的起居作息等生活带来影响。
不足5、部分西北向的单元可能会看到珠江医院，可能对部分人的心理带来影响。
不足6、临近地铁，容易受到震动、噪音的影响
其实无论是东方红，还是上涌，两个项目的优势也是劣势，就是太靠近地铁站和地铁路径，如果你个人对这些不太敏感，可以忽略。如果比较敏感，但又想买在这里，建议选择距离地铁站（路径）稍微远一些的楼栋。
不足7、印刷厂的污染问题，说实在，我个人是不太担心的，一方面，是印刷的污染有限。二方面，近年来国家对环保的要求极度重视，监督规范是异常严格的。但为什么要提出来，是因为有些人会担心，这个问题，就算过了环评、达到国家标准，都依然会有人担心的，所以，不足的点不是在于原印刷厂污染的本身，而是舆情/舆论。当然，如果你喜欢这里、认可这里、对国家环保监管有信心、对保利有信心，可以直接忽略这点不足。
四、个人分析/建议（看图二）
1、【A地块】A2栋北侧对着垃圾站、南侧对着小学，西侧对着医院，所以单价应该是整个小区里面最低的。A1栋的位置稍微好一些，所以单价应该会比A2栋高一点，但低于B地块。
2、【B地块】B5栋东南侧对着工业大道，所以单价应该是在B地块中，最便宜的楼栋。
如果你想远离垃圾站、不想看到医院、也不想太靠近学校操场的话，那么就尽量避开我打⭐的梯腿。
最后，我认为东方红还有一个优势，就是购买人群和居住人群都是以老广、或者在广州西部生活已久的新广。比起上涌，我估计中大布匹的买家会少一些，圈层更纯粹，自住目的更明显。但如果你要买，就要耐心等待，因为它的建设时间和开卖时间会比上涌长一些。假设2024年建设，2025年开卖，最快估计最快也要2026至2027才能收楼。
以上，楼盘的参数、户型、面积、电梯比、楼层高度、建设时间、售价、收楼时间等仅供参考，具体请以楼盘现场或者实际情况为准。
一、项目主要分为三个小地块，为了方便区分，我分别简称它们为A、B、C。
【A地块】两座45层住宅，配建托儿所、垃圾站。
【B地块】三座45层住宅，三座10层住宅，配建肉菜市场、图书馆、星光老年中心等。
【C地块】24个班小学，配建标准操场、篮球场等。
整体而言，项目共有5栋45层和3栋10层高的住宅，并且配建托儿所、小学、肉菜市场三样对生活影响最大的刚性需求配套。
二、个人猜测/分析：
【猜测一】45层高住宅是3梯5户。
【猜测二】10层高住宅是2梯4户。
【猜测三】假设住宅的使用率为100%，与市场上使用率只有75-80%的产品相比。
90㎡的户型，相当于别人的112-120㎡
105㎡的户型，相当于别人的131-140㎡
120㎡的户型，则相当于别人的150-160㎡
【猜测四】预计单价在6.5-8w区间。
参考周边的二手房，以广纸板块为例，星汇湾花园的3+1房或者4房，报价在6.8-8.1w区间，三房两卫的在6.4-6.5w左右。二手次新的好处是收楼快、可见即可得，配套、建设等都几乎是现成的了。但不足的是，7-8年前的设计与现在对比，还是会有些差距。加上东方红项目的高使用率，所以它的单价定在6.5-8w应该是比较正常的，当然，到底定价多少？性价比如何？值不值得买？要看保利将来开卖的价格，以及个人/家庭的需求，所以不能一概而论、一刀切。
三、优势与不足
【优势】
优势1、带小区的一手/二手次新盘，是稀缺的。
在老城区（老四区：原越秀区、原东山区、海珠西、老荔湾）中有一定体量的小区，要么楼龄旧，要么价钱贵（天河公园、天河北、华景新城等二手次新就更贵了）。东方红印刷厂地块占地2.65万㎡，对比近几年出让的宅地地块，体量稍大一些。体量大的好处，就是资源更集中，居住氛围更浓郁。通俗来说，即更容易聚拢人气，商家（尤其是优质的商家）更愿意进驻。对业主的居住品质、生活便利度更有保障。当然，三个小地块是相对独立的（独立管理的），不是全部围在一起、聚在一起的。
优势2、需求量大、流通性强
海珠区的发展越来越好，既有新兴产业（琶洲电商总部、海珠湾商务区），又有传统行业（中大布业、大学、医院、服务业、旅游业）等支撑。既有青睐一手新房，也有喜爱二手市场，所以，无论是新广州人买入，还是本地老广置换，只要东方红项目定价合理+产品设计好，就一定能吸引足够多的购买力。在未来二手市场中，也能有较好的流通性。
优势3、双地铁上盖，L11大环线加持，通达性强。
东方红紧邻广佛线与在建11号线交汇的“燕岗站”。广佛线主要是去千灯湖方便，但如果要去琶洲电商总部（磨碟沙站），就必须坐广佛线一个站，再在“沙园站”换乘8号线。而11号线通车后（预计在今年内通车），就只需要在“龙潭站”换乘18号线，即可到达琶洲电商总部。当然，从“燕岗站”出发，到客村珠影、珠江新城、体育西、林和西、金融城、万博等商务圈也同样方便，而且，越来越方便。
优势4、教育配套加持。
项目配建托儿所和小学，对于新婚家庭、孩子有上学需求的家庭来说，他们会更喜欢，因为接送小孩上学放学方便、安全。至于教育的品牌、等级、成色，一方面要等教育局公布，二方面要沉淀几年才看得清楚。
优势5、商业配套、生活配套十分丰富
隔壁有华新方圆广场（商业综合体，有公寓、写字楼、商铺、商场），乘坐11号线一个站到“江泰路站”，有万科里（餐饮+购物+影院）、燕汇广场（餐饮+购物+影院）、南泰百货批发市场（粮油食品+零食饮料+生活用品+五金零件等）。就北的“江燕路”，南的“广纸路”，沿途临街商铺已经足够日常最基本的生活所需。包括理发店、银行、便利店、蛋糕店、早餐店、中介店一应俱全。
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珠江医院+众多品牌药房（药店）
优势7、保利品牌
物业口碑好、建筑质量普遍有放心。关键是，不用担心买了后它会烂尾，导致业主收不到楼。
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不足1、噪音、灰尘。
项目西南侧面向“工业大道中”，有部分楼栋的单元容易受到噪音、灰尘等影响。
不足2、交通拥堵。
接近“东西走向”的工业大道是交通的主力路径（主干道），车辆从四面八方来往，包括：鹤洞桥、丫髻沙大桥、洛溪大桥、环城高速等放射性路段，都能够进入工业大道，所以就算不是上下班高峰期，它日常的车流量亦比较大。而接近“南北走向”的三条路：昌岗中路、南泰路（批发市场的商铺要搬货/运货，经常有小货车、老板的小车等停在原本不宽敞的马路两旁，显得更加拥挤）、江燕路，它们都属于容易拥挤的路段。所以未来业主驾车回家，除非是清晨或者深夜，否则塞车或者行车缓慢是在所难免了。
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首先是等待电梯的时间比较难掌控，其次消防安全也会让人感到担忧，因为万一高层发生火灾，云梯是上不去那么高的，一般只能到达17-18层（约49米），少数能达到24-25层（约75米）。
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不足5、部分西北向的单元可能会看到珠江医院，可能对部分人的心理带来影响。
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四、个人分析/建议（看图二）
1、【A地块】A2栋北侧对着垃圾站、南侧对着小学，西侧对着医院，所以单价应该是整个小区里面最低的。A1栋的位置稍微好一些，所以单价应该会比A2栋高一点，但低于B地块。
2、【B地块】B5栋东南侧对着工业大道，所以单价应该是在B地块中，最便宜的楼栋。
如果你想远离垃圾站、不想看到医院、也不想太靠近学校操场的话，那么就尽量避开我打⭐的梯腿。
最后，我认为东方红还有一个优势，就是购买人群和居住人群都是以老广、或者在广州西部生活已久的新广。比起上涌，我估计中大布匹的买家会少一些，圈层更纯粹，自住目的更明显。但如果你要买，就要耐心等待，因为它的建设时间和开卖时间会比上涌长一些。假设2024年建设，2025年开卖，最快估计最快也要2026至2027才能收楼。
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