【划重点】房地产行业集体暴雷，是身经百战的地产企业家们集体误判吗？错，其实房地产企业家对趋势早就已经有了判断。
①房地产与土地财政、地方经济绩效密切相关，没有哪个行业比房地产更加接近政策。就笔者接触的地产商们，没有一个不钻研政策，都认为地产的旧模式（比如高周转、高杠杆、高成本）有大风险。
②但为何还趋之若鹜呢？主要有两点原因，一是已经进行了风险隔离，二是追逐稍纵即逝的旧模式红利。
③所谓的风险隔离，就是每一个开发项目，投入的自有资金非常少。比如，10亿元的土地价款，开发商只拿5000万，买地款主要靠信托、私募、基金子公司、第三方理财平台等提供的前融。开发项目的建设投入，基本靠施工单位带资进场、拖欠供应商货款以及预售款等。房子开始销售了，首先收回自有资金，投入下一个项目，还会关心本项目后续销售和交付吗?
④既然做了风险隔离，甚至无风险，开发商就敢用最大的杠杆去博收益。杠杆越大，少量的自有资金收益率越高，但这种高杠杆带来的风险，却不用企业家来承担。而且，企业家内心很清楚，这种红利并不是月月有、年年有的。一方面，没有谁比身在局中的他们更知道其中的乱象之严重、风险之大；另一方面，他们也懂得，如此操作必然带来政策的强力抑制。
⑤但是，风险能做到有效隔离，最佳的选择就是将旧模式的红利尽最大努力、在最短时间吃光喝尽。旧模式的红利非常简单，就是杠杆、预期推动下的房价上涨，带动进一步加杠杆、进一步的预期乐观，反过来会裹挟更多主体进入市场，然后形成下一个循环。这种红利轻易可得、如此诱人，必然会产生示范效应，本来安分守己的企业也加入进来，可谓有样学样。
⑥当大部分企业都这么想、这么做，个体理性必然导致集体非理性，也导致调控政策疾风暴雨，而且多个大招叠加在一起，比如“三道红线”、贷款集中度、资金穿透监管。很多企业家抱怨，不该一下子出这么多硬招，导致市场大起大落。
⑦但事实上，不这么做，还能怎么样？如果还意图保持平稳过渡，根本无法抑制微观套利的冲动，而加总起来的宏观风险会更大。#房地产##楼市#
https://t.cn/A6WdhEEF - 地产企业家为何集体误判？ - 今日头条
①房地产与土地财政、地方经济绩效密切相关，没有哪个行业比房地产更加接近政策。就笔者接触的地产商们，没有一个不钻研政策，都认为地产的旧模式（比如高周转、高杠杆、高成本）有大风险。
②但为何还趋之若鹜呢？主要有两点原因，一是已经进行了风险隔离，二是追逐稍纵即逝的旧模式红利。
③所谓的风险隔离，就是每一个开发项目，投入的自有资金非常少。比如，10亿元的土地价款，开发商只拿5000万，买地款主要靠信托、私募、基金子公司、第三方理财平台等提供的前融。开发项目的建设投入，基本靠施工单位带资进场、拖欠供应商货款以及预售款等。房子开始销售了，首先收回自有资金，投入下一个项目，还会关心本项目后续销售和交付吗?
④既然做了风险隔离，甚至无风险，开发商就敢用最大的杠杆去博收益。杠杆越大，少量的自有资金收益率越高，但这种高杠杆带来的风险，却不用企业家来承担。而且，企业家内心很清楚，这种红利并不是月月有、年年有的。一方面，没有谁比身在局中的他们更知道其中的乱象之严重、风险之大；另一方面，他们也懂得，如此操作必然带来政策的强力抑制。
⑤但是，风险能做到有效隔离，最佳的选择就是将旧模式的红利尽最大努力、在最短时间吃光喝尽。旧模式的红利非常简单，就是杠杆、预期推动下的房价上涨，带动进一步加杠杆、进一步的预期乐观，反过来会裹挟更多主体进入市场，然后形成下一个循环。这种红利轻易可得、如此诱人，必然会产生示范效应，本来安分守己的企业也加入进来，可谓有样学样。
⑥当大部分企业都这么想、这么做，个体理性必然导致集体非理性，也导致调控政策疾风暴雨，而且多个大招叠加在一起，比如“三道红线”、贷款集中度、资金穿透监管。很多企业家抱怨，不该一下子出这么多硬招，导致市场大起大落。
⑦但事实上，不这么做，还能怎么样？如果还意图保持平稳过渡，根本无法抑制微观套利的冲动，而加总起来的宏观风险会更大。#房地产##楼市#
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大家要相信一点，无论接下来楼市如何走，有一个规律是不会变的，那就是楼市越跌，卖房的越多，库存量越大，楼市风险就越大。
一、最终还是凉透了，还没买房的人这回赢了！
1、楼市开始全面降温，70个大中城市里 二手房和新房的销售价格 和环比下降都创下了新的历史记录。
2、房价不会再上涨了。存量房大量过剩，购房人口的趋势下降，经济增长也开始脱离地产。
3、没买房的人还是赢了，虽然他们没有赶上时代红利，但此时可以随便挑、随便捡。
4、现在的房价租售比只有1.5%不到，房子是实物资产，有使用寿命，未来也许因为老旧而无法出售。
5、现在买房人大概率就是是炮灰，高位接盘，资产再严重缩水，勇气可嘉呀！
二、有没有办法阻止房价下跌？
我先说答案：没有办法
原因有：
1、房子建的太多了
尤其是高层，而且还在不停的建。
2、人口在不断的减少
从2022年开始，未来人口会持续的减少，已经去世的人会空出来海量房产，而新增人口难以消化这么多的二手房还有新建房
3、刚需接不动了，也不想接了
房价太高，买了房就意味着一辈子要还巨额房贷，不能失业，相当于被困住了手脚
4、都活明白了
人生是来体验的，不是来还债的。
最后，看完是一种美德，予人玫瑰，手有余香，愿所有人红红火火，大吉大利！
一、最终还是凉透了，还没买房的人这回赢了！
1、楼市开始全面降温，70个大中城市里 二手房和新房的销售价格 和环比下降都创下了新的历史记录。
2、房价不会再上涨了。存量房大量过剩，购房人口的趋势下降，经济增长也开始脱离地产。
3、没买房的人还是赢了，虽然他们没有赶上时代红利，但此时可以随便挑、随便捡。
4、现在的房价租售比只有1.5%不到，房子是实物资产，有使用寿命，未来也许因为老旧而无法出售。
5、现在买房人大概率就是是炮灰，高位接盘，资产再严重缩水，勇气可嘉呀！
二、有没有办法阻止房价下跌？
我先说答案：没有办法
原因有：
1、房子建的太多了
尤其是高层，而且还在不停的建。
2、人口在不断的减少
从2022年开始，未来人口会持续的减少，已经去世的人会空出来海量房产，而新增人口难以消化这么多的二手房还有新建房
3、刚需接不动了，也不想接了
房价太高，买了房就意味着一辈子要还巨额房贷，不能失业，相当于被困住了手脚
4、都活明白了
人生是来体验的，不是来还债的。
最后，看完是一种美德，予人玫瑰，手有余香，愿所有人红红火火，大吉大利！
上海买房如何避坑？ #上海买房##购房##避雷##学区房#
刚需在上海怎么买?刚需最近太难了，听到的是房价要降，看到的是好的房子靠抢，今年到底是买还是不买?怎么买，要注意什么?下面就把刚需在上海买房必须要知道的十件事儿一次说清楚
第一，不要把时间线拉得太长。刚需买房只有两个最佳时期，一个是过去，另一个就是现在。去年买来的，今年都在庆幸，犹豫的都在后悔。
第二一定要学会取舍，如果资金不充足，想要的不能都得到，配套、学区、交通、楼盘只能选一个，一定要选择交通，离地铁越近越好。
第三，首套房首选新房，同样的预算，你能买得到的是完全不同的房子。如果实在不会选，找到自己积分刚好够的上到的楼盘去摇号就好了，一定不会错。
第四，不要迷信利好不断，去特别远的板块、产业引进、配套建设，十年内都不会有飞远的发展。除非你在那里工作。有必买的需求情况。
第五，再好的酒店式公寓也不是住宅，房价再低，优惠多大都不要买，看着舒服，用处不大，最可怕的是找不到接盘侠，等你再想去买住宅的时候，浪费了资金，得不偿失。
第六，不要妄图预判房价的涨跌，或者期待虚无缥缈的政策，这不是刚需应该做的事情，按照自己的需求出发，买到手里的才是自己的首套房，至少要住五年五年后的房价更没人能精准的预测，又有谁能保证自己的房子是买在了最低点呢?把精力多花在赚钱和选房知识上更实际。
第七，买房一定要量力而行，知足常乐，欲望比能力少一些就会很快乐。买你需要的，而不是你想要的。
第八，看二手房一定要多看多问，弄清楚流程，了解清楚周边，没有100%的确定，也不要交定金，交了后再后悔一切
第九，在自己能够达到的范围内，贷款是相对更能减轻资金压力的事，现在利率下调，贷款可以选择长贷短还，你永远不会吃亏。
第十，硬通货的房子是资产，流通不好的房子是负债。买房永远要为下家着想，什么样的人能接受你的房子，好出手的房子才是硬通货。
刚需在上海怎么买?刚需最近太难了，听到的是房价要降，看到的是好的房子靠抢，今年到底是买还是不买?怎么买，要注意什么?下面就把刚需在上海买房必须要知道的十件事儿一次说清楚
第一，不要把时间线拉得太长。刚需买房只有两个最佳时期，一个是过去，另一个就是现在。去年买来的，今年都在庆幸，犹豫的都在后悔。
第二一定要学会取舍，如果资金不充足，想要的不能都得到，配套、学区、交通、楼盘只能选一个，一定要选择交通，离地铁越近越好。
第三，首套房首选新房，同样的预算，你能买得到的是完全不同的房子。如果实在不会选，找到自己积分刚好够的上到的楼盘去摇号就好了，一定不会错。
第四，不要迷信利好不断，去特别远的板块、产业引进、配套建设，十年内都不会有飞远的发展。除非你在那里工作。有必买的需求情况。
第五，再好的酒店式公寓也不是住宅，房价再低，优惠多大都不要买，看着舒服，用处不大，最可怕的是找不到接盘侠，等你再想去买住宅的时候，浪费了资金，得不偿失。
第六，不要妄图预判房价的涨跌，或者期待虚无缥缈的政策，这不是刚需应该做的事情，按照自己的需求出发，买到手里的才是自己的首套房，至少要住五年五年后的房价更没人能精准的预测，又有谁能保证自己的房子是买在了最低点呢?把精力多花在赚钱和选房知识上更实际。
第七，买房一定要量力而行，知足常乐，欲望比能力少一些就会很快乐。买你需要的，而不是你想要的。
第八，看二手房一定要多看多问，弄清楚流程，了解清楚周边，没有100%的确定，也不要交定金，交了后再后悔一切
第九，在自己能够达到的范围内，贷款是相对更能减轻资金压力的事，现在利率下调，贷款可以选择长贷短还，你永远不会吃亏。
第十，硬通货的房子是资产，流通不好的房子是负债。买房永远要为下家着想，什么样的人能接受你的房子，好出手的房子才是硬通货。
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