【法庭6·杭州开庭留念】

建设工程施工合同纠纷案件，本年度第6次出庭较量。和彭悦律师组成双律师团队，一起代理案件。

由于对方证据袭击（临时举证），加之有两位证人出庭作证，致使庭审时长高达3小时。

期间波澜起伏，惊心动魄。因为面对新证据，无法庭前预知。加之证人问话，不断被人引导，场面随时有失控可能。所以，开庭时只能注意力高度集中，随时记录、讨论和反击。

经验：

1. 大家今后都要慎用证人出庭。除非案件必须。

2. 对于证据弱势、必败一方，倒是可以利用证人，放手一搏，扭转乾坤。

P.S.这次遇到的书记员文书格式非常棒！不但打字记录得快，文字排版规范、字体行间距等充满美感，把原代、被代、审、常用当事人名称等缩略语写得非常准确。[good][good][good]

#朱一龙起诉造谣者# 由于近日网络频繁出现关于朱一龙本等严重失实言论，今日朱一龙委托律师将侵权主体起诉至法院，并请求法院判令被告向朱一龙本人公开道歉和赔偿相关精神抚慰金及维权成本，后续也会密切关注网络动态，持续取证，并通过投诉举报、民事诉讼等一切法律维护朱一龙本人合法权益，绝不姑息#朱一龙[超话]#

为什么不要买商住公寓？
在城市，由于商住公寓的不限购、投资金额少及开发商高回报忽悠，许多人纷纷中招，投资买商住公寓。但今天本律师要郑重告诉你，商住公寓不要买，商住公寓不要买，商住公寓不要买。商住公寓不能买的原因是：

一、商住公寓不能落户
处于城市规划考虑，政府考虑商业因素而规划办公楼，开发商拿到商业办公地之后，建设商业办公楼根本卖不出去，于是开发商将商业办公楼做隔断、空间做小，包装成商住公寓卖给个人。

但商住公寓不是住宅，许多地方禁止将办公房屋改变成住宅，由于土地性质为“商业或办公”，商住公寓不能享受住宅的落户、学区政策。就这一点，让商住公寓显出了原形，商住公寓没有任何价值。

二、商住公寓不适合居住
许多人买商住公寓原因是，住宅限购、或住宅买不起，先买个商住公寓以过渡，但他们没想到商住公寓根本不适合居住。

首先，商住公寓高容积率导致居住人杂乱。商住公寓一层几十户，你居住生活，而张三开旅馆，李四办公司。你在家睡懒觉，那边旅馆陌生人进进出出，那边公司职员集体合唱“爱拼才会赢”。

其次，商住公寓居住生活成本高。商住公寓没有燃气，下面条、吃水饺都需要用电磁炉，而商业公寓使用商用水电，水电费比住宅的民用水电贵不少。你入住商住公寓后，会为了省钱而不得开空调、使用家用电器。

最后，商住公寓产品没有任何居住舒适性。商住公寓常见布局为筒子楼、或南北布局、或东西布局。因此公寓存在南北不通透、暗卫、采光差、Loft层高低特征，因此商住公寓居住舒适性极差。

三、商住公寓流动性差
所有购房，都是投资，买房的那一刻就要想到卖房问题，但商住公寓没有接盘手，买了商住公寓你就彻底成房东了，终身是房东。

一方面，商住公寓交易面临的高额税费，导致二手公寓在二手房市场无人问津。商住公寓交易没有土地增值税、增值税等税收优惠，买卖双方承担的税费超过升值部分的一半以上。

另一方面，商住公寓也不能获取银行抵押贷款。从银行获取贷款也是投资流动性的体现之一，住宅可以从银行获取抵押贷款，但商住公寓却不能获取银行抵押贷款。

四、公寓适合投资是个伪命题
开发商宣传，商住公寓好出租，租售比高，适合投资。实际上，商住公寓适合投资是个伪命题。

一方面，由于商住公寓面积小、总价低，但投资商住公寓看似便宜但不便宜。购买商住公寓，贷款上限是50%，而且最长只能贷款10年，导致投资公寓使用的杠杆小。

另一方面，商住公寓根本租不出去，开发商宣传的高租售比纯属忽悠你购买公寓。许多公寓地段不好、交通不便，公寓租不出去；另外由于商住公寓居住舒适性差，租客愿意与人合租住宅，也不愿意租公寓。你要知道，如果商住公寓真的是优质资产，开发行一定会自持而不会出售。

综上，本律师劝你：你把买商住公寓的钱烧了，还能享受片刻感官刺激，而你去投资买商铺，相当于把钱扔进水里也看不到任何水花。记住，商住公寓不要买、不要买、不要买……。
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