多个一二线城市房租下降，你感受到了吗？

中新经纬客户端
因为换租，居住在北京西城区的李涛(化名)将未到期的房子交给了中介挂牌转租，但一个月过去了，即便是下调租金，房子也没有转租出去。房价不会一直涨，房租也一样，李涛正经历着租房市场的调整期。
在诸葛找房数据研究中心监测的全国20个重点城市中，有16个城市的租金环比下调，一线城市和重点二线城市的整体平均租金均呈现下跌态势。纬房大数据等机构的报告也显示，核心城市住房租金已经连续2个月小幅下降。

房子不好租了
李涛2018年6月租下北京西城区的一间住房，租金为2800元/月，租赁期为1年。到今年4月，他想提前换租，并在附近找到一个房屋面积更大的房间，价格也为2800元/月。之后，李涛就想通过链家以3000元/月的价格把之前的房子转租出去，但是挂牌很多天，也没能租出去。他将租金下调至2900元/月，仍没有吸引到租客。
最终，李涛只得将新租的房间短租出去，等到之前的租房合同到期再搬走。为此，他额外承担了半个月的租金。他对中新经纬客户端说：“本以为西城区的房子很好出租，没想到这么难。”
李涛称，我爱我家的一位工作人员近日还告诉他，我爱我家在他们小区有40多个房间对外出租，但出租率不是很理想，即便是主打品质生活的相寓公寓，出租情况也不好。
中新经纬客户端14日在网上看到，北京朝阳区甘露园小区附近有一间主卧以2500元/月的价格对外出租，负责出租的一家小型房产中介公司的工作人员称，租金还能谈，垃圾处理费等费用可以再商量。他说：“今年的市场与往年差别不是很大，甘露园附近的租金价格也没有多大调整，但这段时间的租客确实少了一些。”
某大型长租公寓的一名销售人员称，相比4月，他们公寓的租金价格有些许下调，同时，近段时间一些房源在做优惠促销活动，租客一年能剩下1000元左右。不过，优惠房源已经不多，在毕业季到来后，价格不会再有多少松动。
14日，纬房大数据与人工智能研究院、中国城市经济学会房地产专业委员会联合发布的2019年4月核心城市住房租金报告显示，从环比看，北京近2个月的住房租金稳中略降；中国房地产业协会主办的中国房价行情网显示，4月北京平均住宅租金环比下降1.85%。
北京链家4月的租赁成交价格虽仍呈上涨状态，但该机构认为，2019年北京租赁市场的成交节奏明显放缓。这一变化来自于供应量的增加和供需矛盾的缓和，由此带来1~4月租赁市场的量增价稳。而从租客行为来看，2019年租赁市场呈现出明显的“租得小”“租得远”的特征。
链家数据显示，在4月的北京市场上，房源7日内出租率为21%，同比下降18个百分点，环比下降3个百分点，租赁市场的成交难度明显增加。北京链家租赁房源中共发生12224次调价，其中83%为下调报价，同比增加 19个百分点，且下调报价的占比在近半年呈现趋势性增加。

租金同比涨幅创4年新低
租房市场的微妙变化，并非只体现在北京一座城市，其他一二城市也有反映。
纬房研究院等机构的上述报告称，今年4月，核心城市住房租金环比下跌0.13%，同比上涨2.79%，租金已连续2个月小幅下降。中国房价行情网数据显示，4月份住宅租金平均单价排在全国前40位的城市中，租金平均单价同比负增长的城市有13个，环比负增长的城市达到了32个。
诸葛找房数据研究中心发布的2019年第19周(5月6日~5月12日)全国大中城市租金报告显示，当周租金均价为44.15元/平方米/月，环比微跌0.11%，租金均价小幅回调，市场价格整体趋稳。当周4个一线城市平均租金环比上周下跌0.15%，重点二线城市平均租金环比微跌0.08%，大多数重点城市租金均价普遍微跌。该报告监测的全国20个重点城市中，下跌城市数量有16个，比上周增加9个，持续上涨的城市仅4个，与上周持平。
诸葛找房数据研究中心分析师杨雅靖对中新经纬客户端表示，4月份，全国大中城市的租金连续4周上涨，租金均价已达相对高位，随着阶段性市场需求陆续释放完毕，多数城市的租金出现小幅回调。租金下跌的主要原因是由于租赁市场传统淡季的到来。
至于北京市场的变化，杨雅靖分析，北京外来人口较多，需求一般在几个时间节点集中释放。一个是春节后的返城务工潮期间，是城市与城市之间流动人口交换频繁的时间节点，大量的务工、经商人员流入城市带来居住需求增加，加之一些年后租约到期、租地变更的需求释放。另一个比较明显的节点是每年的高校毕业季，市场进入毕业工作租房潮。像北京这种流动人口大的城市，租赁市场的周期性更加明显。
4月，全国的房租租金价格表现亦十分平淡。国家统计局数据显示，4月全国租赁房房租价格环比上涨0%，同比上涨2.2%。申万宏源近日的研报指出，租赁房房租环比上涨0%，显著弱于季节性特征，拖累租赁房源同比再度下行至2.2%，降至4年新低，突显出租赁房供给持续充裕的现状。
空白研究院创始人、贝壳研究院前院长杨现领认为，房租租金的下调受多个因素影响。他对中新经纬客户端表示，住宅、写字楼的租金变化能直接反映经济运行状况，住宅租金下降在一定程度上说明城市年轻人的收入增速停滞甚至下调。“租房的主体是年轻人，他们的收入上涨，可能不会租住更贵的房子，但收入下调，则会立刻缩减房租开支。”他说。
杨现领称，近两年，政府一直在鼓励租赁市场发展，提倡租售并举，大力拓展租赁房源，这些举措让租赁市场的供求矛盾有所缓解，也是拉低房租价格的因素之一。

长租公寓或过剩
对于未来的房租变化，杨雅靖认为，春节后的租赁小高峰需求陆续释放完毕，虽然市场进入了短暂的租赁淡季。但这种回调是租赁市场自有的周期特性，预计即将到来的毕业季会有新的租赁需求释放。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬客户端称，预计后续的租金还会有所上调。至于北京市场，其本身的租赁需求还较多，上涨仍是主流，但后续会有各类分流现象的出现，类似机构外迁等措施会制约租金上涨的幅度。
近几年，多个一二线城市的租赁市场出现了长租公寓的新业态，受到了一些收入水平较高且相对稳定的年轻人青睐。但受其经营模式影响，只有保持较高的出租率，长租公寓才能盈利。严跃进认为，虽然近期很多长租公寓的经营状况比较平稳，但随着供给的增多，长租公寓或进入到过剩阶段，运营方需要认真思考出租问题。
杨现领亦认为，长租公寓行业未来或面临一些挑战，需引起租客和政府部门的重视，“很多人在收入达不到的情况，并不想住贵的房子，他们仍会选择价格便宜、位置更偏的房子居住。”
纬房研究院称，2018年，不少长租公寓企业利用资金杠杆快速抢占房源，一定程度上推高了住房租金。随着住房租金的下跌，部分过快扩张长租公寓企业的经营风险将逐步显现，需要加以警惕和防范。

【上市房企速动比排行：泰禾、金科短期偿债压力大】2018年是房企艰难的一年，去化压力大、融资困难，债务攀升体现在财报中。在龙头房企的规模扩张中，不少房企的短期债务也有所上升。在资产负债率指标之外，新京报房产引入速动比率来试图对销售额排名前50名的内资上市房企的短期偿债能力作出比较，来反映企业的整体偿债能力。https://t.cn/EKJNj2o

怎么做，科技民企才能跨过融资的“山”

2019-03-05 09:34:29　来源: 科技日报 作者: 本报记者 盛 利

今年以来，连续多项金融新政出台，我国破解民营企业融资难、融资贵问题的力度空前——2月14日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于加强金融服务民营企业的若干意见》（以下简称《意见》），强调要全面加强对民营企业的金融服务和支持力度；2月25日，中国银保监会又发布《关于进一步加强金融服务民营企业有关工作的通知》，切实提高民营企业金融服务的获得感。

这一系列新政体现的是，政府要让民营经济创新源泉充分涌流的决心。

当前，困扰我国科技民营企业，特别是中小微企业的融资问题，依然是一块难啃的“硬骨头”。如何让金融机构“敢贷、愿贷、能贷”，进而为民营经济营造更好的发展环境、帮助民营经济解决发展中的困难？

今年两会期间，科技日报记者采访多位金融机构、民营企业负责人求解融资难破解之道。

牵线搭桥，构建企业与金融机构对接平台

“2012年企业注册成立时，科技研发人员占比超过85%，仅研发经费投入就需要数百万元，当时我们连办公用房都是租的。”回顾创业历程，成都卓影科技股份有限公司（以下简称卓影科技）首席执行官陈逸骏说，作为一家从事电视IPTV研发的企业，该公司在创业初期固定资产无从谈起，财务报表也不乐观，获得商业贷款极其困难，最后是成都高新区的政策性贷款解了企业的“燃眉之急”。而到去年，该企业的年利润已达数千万元，成长为满足全球超6亿人客厅观影需求的新经济企业。

为卓影科技融资“牵线搭桥”的，正是成都高新区管委会下属国有独资公司成都高新投资集团打造的盈创动力科技金融服务平台。

“在债权融资上，对‘轻资产、高风险’的科技民企，银行一般不敢贷；在股权融资上，对‘种子期’‘初创期’的科技民企，风投一般不敢投。处在爬坡阶段的科技民企需要持续的资金投入，去哪儿融资就成了企业面临的首要问题。” 成都高投盈创动力投资发展有限公司总经理黄悦说，其实所谓的融资难问题，首先是由严重的信息不对称导致的，企业需求对接渠道不通畅，金融机构的产品往往不能与企业实现有效匹配。

对于融资难问题，成都华迈通信技术有限公司（以下简称成都华迈通信）财务总监杨雪梅也深有感触。这是一家提供从事远程视频管理解决方案的公司，自2004年成立至2010年，企业主要依靠自有资金实现滚动发展。

“有限的资金量限制了企业的市场扩张步伐，发展速度受到了制约。”杨雪梅说，直到2010年在扩大研发运营基础设施布局的过程中，企业在与政府金融服务机构广泛接触后，才推开了政策性金融扶持的“大门”。

“在了解到我们的核心技术、主要发力方向后，公司先后获得了‘成长贷’‘新创贷’等多种低成本政策性融资产品，企业转型升级速度进一步加快。”杨雪梅说，如今公司时常参加政策性融资产品的宣导会，以便及时掌握融资资讯。

在黄悦眼中，盈创动力科技金融服务平台就是要做沟通科技民企与融资机构的“桥梁”。

量体裁衣，打造差异化贷款产品

“经过项目审核，公司已于去年12月底获得‘壮大贷’的贷款产品支持。”今年两会前夕，位于成都的民营控股医药企业四川制药制剂有限公司财务经理姚家平说，企业通过一笔政策性贷款大幅降低了企业融资成本。

“目前企业发展势头良好，产品市场已拓展至全国各地，这笔‘壮大贷’将用于补充企业流动资金。”姚家平说。

姚家平所说的“壮大贷”正是成都高新区政策性贷款产品中的一种。目前，成都高新区已推出“成长贷”“壮大贷”“新创贷”“期权贷”“园保贷”“股改贷”等多种差异化政策性贷款产品，以扶持企业发展。

“相对国有企业而言，民营企业的市场化程度更高、经营风险也更高。”黄悦说，民企经营情况复杂，可能处于创业期、瓶颈期、转型期等多种阶段，产权来源多样、发展阶段多样，相应的融资需求也必然会不同。

“过去银行或金融机构的商业贷款产品，往往没有根据科技民企发展特点来进行设计，一定程度造成了融资难的问题。”黄悦分析道，这就需要科技金融机构根据企业的不同发展阶段、不同生命周期进行定制化产品设计。

黄悦举例说，“成长贷”就瞄准了初创期、成长期企业，单个企业贷款额度不超过500万元。“该产品的普惠性特征明显，区内众多初创型企业都处于‘爬坡上坎’阶段，以债权融资方式获得的融资额度一般控制在500万元以内，一旦融资额度增大，会加大企业的还款压力，因此这款产品成为不少初创型企业融资首选。仅2018年，“成长贷”单一产品放款金额就高达4.3亿元，服务企业数量达126家。”他说。

政府支持，降低民企融资信用要求

“其实，融资难、融资贵背后的核心问题就一个：贷款给企业后，企业怎么保证能还、不会成为坏账？”黄悦说，科技民企普遍存在信用不足的问题，银行或传统金融机构认可的信用方式就是抵押物或者担保物，担保公司还会要求企业拿土地或房产等作为抵押物。

如何给科技民企增信，就成了一个棘手的问题。

怎么解决这个问题呢？

“利用政府风险金，分担金融机构风险，进而使其降低对企业贷款的信用要求。”黄悦说，对中小企业最熟悉、最支持的，往往是地方政府，因此解决问题的主要手段是利用政府增信。

去年在四川，由省经信委、省财政厅联合全省相关产业园区推出的“园保贷”产品设计同样基于上述逻辑。

去年9月，成都高新区和四川省财政分别出资3000万元搭建起风险资金池，直接促成银行对企业放款系数10倍放大。具体操作中，由省级财政和产业园区安排补偿金，园区企业缴纳互保金共同形成风险补偿资金池，合作银行按省级财政和产业园区补偿金总额的一定倍数放大后对园区企业提供融资，贷款发生损失后，由风险补偿资金池予以偿付。

仅4个月的时间，申请该产品的企业就达100余家，放款金额超1亿元。

除了政府、金融机构等官方层面，从科技民企自身层面来看，如何进一步破解融资难、融资贵问题？

黄悦认为，首先企业要有自己的核心竞争力。“该企业若处在一个淘汰行业，甚至是政府限制行业，那么就算企业有再多融资需求，我们也很难帮助公司对接。”他说。

其次，企业需要设定真实合理的融资计划。“企业需求的资金要能够使企业在对接行业、产业上起到帮助，这就是合理有效的融资需求。”黄悦说。