现在西安楼市分化真是太明显了，一边新房市场依旧存在着万人摇号，而另外一边则是越来越冷淡的二手房市场。尤其是那那些被纳入二手房指导价的小区，二手房成交量变得异常的低，甚至依旧有不少二手房指导价的小区开始降到二手房指导价的价格来往出卖房了。只可惜现在西安的购房者都不太愿意去接盘二手房，只想去买新房，结果西安二手房的库存量已经又要突破9万套了。

在西安2019年楼市比较冷淡的时候，西安楼市的待售二手房数量也曾经突破过9万套，当时西安的二手房房价比2018年的时候跌过去了10%到30%之间，但是随着进入到了2020年，西安开始刻意地缩减新房供应量，西安房价又迎来了五年内的第二次大涨，也就是我们都知道的2020年到2021年7月份的这波上涨。

其实西安楼市最大的问题还是在产业方面，如果产业不够强的话，银行信贷又被控制住了，那么能在西安买的起房的人就会变的非常少。
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【中国人民银行福州中心支行原行长吴国培研究员应邀为经管师生作学术讲座】

9月15日下午，由闽江学院经济与管理学院、闽江学院科研处主办，福建省政协经济委员会新型智库基地、产业经济与公共政策研究中心、海西财政与金融发展研究中心承办的“我国经济形势与财政金融政策分析”主题讲座顺利召开。经管学院特邀中国人民银行福州中心支行原行长、国家外汇管理局福建省分局原局长吴国培研究员为学院师生作《我国经济形势与财政金融政策分析》线上讲座。✨讲座由院长杨广青主持，经管学院师生近150人在线观看。

讲座上，吴国培研究员结合各时期不同指标，从我国宏观经济态势、金融管理政策分析、财政政策分析、项目投资管理四个方面入手，深入浅出地分析了国家当前宏观经济发展态势结构及各项经济政策。他详细讲解了实行稳健货币政策的重要作用及具体措施，让师生们更加准确地认识了疫情对我国宏观经济的影响。

在交流互动环节中，吴国培研究员与参加讲座的师生进行了在线交流，逐一解答了师生们提出的问题，并提出相应的解决思路。其中，学院教师陈书涵围绕定向降准这一举措，与吴国培研究员共同探讨了银行如何面对企业客户信贷的风险并打消定向放贷顾虑的问题。吴国培研究员指出，受我国宏观经济“三期叠加”的影响，商业银行不良贷款持续上升的态势在短期内将难以明显改变，这增加了商业银行信贷业务的风险。而定向降准支持的是“三农”及小微企业，与防范信贷风险并无矛盾。此类放贷对象往往具有效益较好、风险较小、信用较好的特点，因此可以巧用财务信息防范对外担保风险和高利贷风险。

此外，杨广青代表学生向吴国培研究员提出了如何看待美联储货币政策对中国经济的影响的问题。吴国培研究员认为，结合数量型量化宽松货币政策，缩小人民币汇率浮动空间来应对美联储的紧缩性货币政策是首要的。

吴国培研究员利用近三个小时的时间，为经管师生带来了一场数据详实、案例丰富、知识全面的学术讲座。作为政府机关经济顾问，吴国培研究员从宏观层面的视角带领经管师生感受中国经济发展现状，以“有效的市场，有为的政府”十个字简要概括我国经济新常态背景下政府方面的应对策略。吴国培研究员理论基础扎实，实践研究经验丰富，参与本次讲座的师生们一致认为：在新冠肺炎疫情防控阶段，通过邀请行业专家进行线上授课能够为授课专家、学者及学院师生提供充分的交流平台，激发师生对专业的热爱，将我院特色经济学科做优做强做大。

日前，某研究院报告显示，8月全国40个典型城市土地成交继续降温，40城新房成交量已连续大降三个月。

业内专家表示，从目前这波行情来看，接下来楼市走向强势的可能性非常小，买卖双方都存在观望情绪。最近要警惕土地市场和房屋买卖市场出现的降温情况，适当的降温体现了政策效益，但降温过快也会引起新的问题。

而在近一个月的时间里，多地发出“限跌令”来稳定房价，然而专家表示，限跌令说明背后是有压力的，比如房企的促销压力。

土地出让金大降7成

据《40城土地市场月报》（以下简称《月报》）以及《全国40城新建商品住宅成交报告》（以下简称《报告》）的数据可知，8月全国典型城市的土地成交和新房成交都有一定的降幅。具体来看，据《月报》显示，8月40个典型城市（4个一线城市，21个二线城市，15个三四线城市）土地成交建筑面积1618万平方米，环比同比分别下降15％和70％；土地出让金收入为842亿元，环比增长13％，同比下降72％；移动平均土地成交均价（近6个月土地成交均价）为6579元／平方米，环比下降1.1％，同比增长12％；溢价率为16.2％，环比和同比分别下降1.1％和0.5％。

《月报》解释称，8月40个典型城市的土地成交面积、移动平均土地成交均价、溢价率均受第二次集中供地的影响，表现为多地暂停或延期了第二次集中土拍。

对此，业内人士在《月报》中分析，“第二批集中供地的调整意味着，楼市更加强调公共属性和民生属性，而不是市场化，规则调整将更好地起到短期内稳地价、稳房价、稳预期的作用，房价地价已进入全面管控的阶段。”

热点城市土地出让金收入继续走高，但增速下降，冷门城市依旧平淡。从历史数据看，土地成交溢价率可以反映市场的冷热程度。

记者注意到，不同城市间的溢价率相差较大，《月报》指出，从22城“两集中”首批次出让结果来看，市场分化比较明显，热点城市地块竞争激烈程度并未下降，如重庆、深圳、厦门、杭州等城市溢价率仍处于相对高位水平，但北京、上海等城市实行集中供地政策较为成功，溢价率维持在较低水平；冷门城市交易依旧平淡，如长春、青岛等城市溢价率明显低于其他城市，且不同城市间的冷热分化仍在加剧。

新房成交面积同比大跌31％

新建商品住宅成交情况是怎样的？据《报告》显示，8月40个典型城市（4个一线城市，18个二线城市，18个三四线城市）新建商品住宅成交面积为2324.9万平方米，环比下降13.6％，同比大跌31.0％，自5月年内首次同比增速转负以来，新建商品住宅成交量已连续3个月同比下降。

《报告》指出，受去年同期的低基数影响，新建商品住宅移动平均同比增速在2021年5月见顶，随着今年上半年调控不断加强，其后持续回落，新建商品住宅市场降温显著。

对此，业内人士在《报告》中解释道，“近几个月调控政策对楼市影响越发明显，从政策出台到市场变化的时间正在缩短。预计未来几个月，调控对新房成交的影响将持续‘发酵’，新房成交量将继续回落。”

针对《月报》以及《报告》的描述，业内专家在接受《华夏时报》记者采访时表示，“就现在这波行情来讲，楼市强势的可能性，或者说这种（使楼市强势的）因素非常少，因为这一轮的银行信贷政策非常紧。”

那接下来楼市是否会出现明显的金九银十现象呢？业内专家向《华夏时报》记者表示，“从一些购房者的预期来看，在当前政策调控下，（购房者）是在观望的；房东在价格方面还是有所幻想，并不会积极地加快销售，也有观望情绪。从金九银十的概率来讲，应该说这种可能性是比较小的，很难说能看到一个非常强势的金九银十的现象，或者说金九银十的成色会比较弱。”

明年贷款或提前投放，对冲信贷增速下滑

不同城市间新建商品住宅成交情况如何？据《报告》显示，厦门8月新房成交面积环比增长28.9％，同比大增81.6％，位居40城之首；韶关8月环比下降21.1％，同比明显下降62.6％，在40城中倒数第一。

业内人士指出，从城市排名特点来看，排名靠前的城市主要为一线城市和部分强二线城市，且地理位置上以南部沿海城市居多；排名靠后的城市主要为弱三线城市，且地理位置上偏中部和西南地区。

此外，业内人士认为，从政策上看，由于一线和强二线城市新房政策已经很紧，8月这些城市的调控关注点更倾向于二手住宅，而弱二线和三线城市则着重加强了新房监管，预计在调控政策影响下未来几个月三类城市都将继续降温。

那金九银十现象在不同的城市间分化会不会更加明显？业内专家向《华夏时报》记者表示，“从具体城市来看，大城市在短期内很难出现金九银十现象，目前（房企）肯定是有压力的；当然有些地方的市场交易好起来了，跟集中推盘有关系，推盘力度比较大时可能会有这个（金九银十）表现，市场交易（量）可能从统计数据上来看不会降低到一个低谷。部分城市会受房地产周期影响，有部分一直处于低谷的城市会出现反弹，也会有金九银十现象，但是我认为这些城市还是少数。绝大多数三四线城市，推出所谓限跌令，说明背后是有压力的，比如房企的促销压力。”

记者查阅资料发现，2021年7月1日出版的《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.18（2021）》称，全国房地产市场分化将进一步加剧。具体表现为一二线城市房价涨速要显著快于三四线城市、地域差距显著、热点城市内部分化严重。未来，三、四线城市面临较大的经济恢复压力，限贷政策或将适度放松，具有城市群和大都市圈概念的中小城市房地产市场将迎来新的机遇。

此外，记者了解到，据悉，8月23日央行召开金融机构货币信贷形势分析座谈会，强调要继续做好跨周期设计，衔接好今年下半年和明年上半年信贷工作。明年上半年计划投放的部分贷款，或将提前到今年下半年投放，以此对冲近期信贷增速下滑趋势，增强信贷总量增长的稳定性。特别是要加强预期管理和引导，不向房地产市场发出错误信号。此外，也要防止政策调整误伤合理的市场需求。

对此，业内专家向《华夏时报》记者补充道，楼市也有可能并非像想象中的那么低迷，“（座谈会）里面讲不要对一些刚需购房者误伤等，是一个放松的信号。从这个角度来讲，有些地方的楼市，并不会像想象的那么悲观，所以要密切关注最近的信贷政策对楼市的影响。”#房地产##买房#