深圳出招降二手房成本:欠500万立省10万
文章来源: 时代周报 于 2022-09-02 22:11:1 - 新闻取自各大新闻媒体，新闻内容并不代表本人立场！
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继济南、昆明之后，深圳也开始试点 " 带押过户 " 二手房交易服务。
据深圳市坪山公证处 9 月 1 日消息，坪山公证处近期完成深圳首例 " 公证提存 + 免赎楼带押过户 " 二手房交易服务。与目前通行的 " 先赎楼再过户 " 模式相比，新模式引入具有政府信用背书的独立第三方机构公证处，打通交易环节，实现带抵押过户，免除赎楼担保费用，降低二手房交易成本。
坪山公证处称，" 带押过户 " 模式可以将交易成本直接降低 1/3。根据目前市场普遍执行的按欠款金额的 2% 计算赎楼成本，欠款 300 万元可节省 6 万元，欠款 500 万元可节省 10 万元。
交易成本直降 1/3
时代周报记者了解到，" 带押过户 " 二手房交易模式基本流程包括：交易双方及债权人（抵押权人）共同与公证处签署公证提存服务协议；买家将购房款监管在公证处提存专用账户；抵押权人同意在抵押状态过户并配合办理手续，交易各方共同向不动产登记部门申请，在不注销原抵押权的状态下，直接将房产过户到买家名下；公证处进行资金结算并注销抵押权；如果买家有贷款的话，再抵押给买家的贷款银行。
易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，从流程方面看，过去的模式是 " 房东筹钱偿还二手房剩余贷款 - 房东卖房 - 买家付款 - 房东收款 "，现在的模式是 " 房东卖房 - 买家付款 - 房东偿还二手房剩余贷款和收款 "。不过，深圳二手房交易中，赎楼通常由买家承担，只有卖家急售的情况下，才会是卖家赎楼。
深圳首批试点交易于 6 月中旬启动，7 月底完成带抵押过户、资金结算及抵押登记注销，8 月中旬完成房屋交接及尾款结算工作，涉及超 10 套房产、4000 多万元交易资金。
与目前普遍采用的 " 先赎楼再过户 " 模式相比，" 公证提存 + 免赎楼带押过户 " 二手房交易模式，解决了交易双方及债权人（抵押权人）关于交易流程安全、资金安全、债权安全的担忧，缩短交易周期，降低交易成本。
坪山公证处表示，" 公证提存 + 免赎楼带押过户 " 模式，免去赎楼环节，也为交易双方节省赎楼过程中产生的赎楼资金利息、担保费等赎楼费用。按目前市场一般赎楼费用测算，可以将交易成本直接降低 1/3。对于被查封房产的交易，由于赎楼的费用更高，降低的比例无疑更大。
中原地产华侨城纯水岸高级店董罗建明告诉时代周报记者，目前赎楼有两种方式，现金赎楼和额度赎楼。具体而言，现金赎楼是卖家或买家通过担保公司垫付资金赎楼；额度赎楼是卖家向银行申请提前还款，由银行指定具有担保赎楼额度的担保公司进行赎楼。
罗建明介绍，现金赎楼由担保公司用自有资金先行垫付，只有担保费，按天计息，一天万八左右，金额大的还能做到万六一天，一般 5 到 8 天就能走完流程，欠款 1000 万元赎楼成本约 4.8 万元。额度赎楼成本包括担保费和利息，担保费通常是欠款金额的 1%，利息是 0.6%-1%，整体费用在 2% 左右，欠款 300 万元的赎楼成本约 6 万元。
时代周报记者查询坪山公证处官网了解到，提存公证事务按提存金额的千分之三收费，除公证费用外，其他可能产生的费用还有公告费、发函邮寄费、保管费等法律服务费用。
图源：坪山公证处官网
多名经纪人向时代周报记者表示，千分之三的费用不算低，但考虑到赎楼时银行放款速度存在不确定性，提存公证的收费还是实惠很多。
有望提升二手房流通效率
" 带押过户 " 并非深圳首试。
8 月初，昆明举行存量房 " 带抵押过户 " 合并登记工作启动仪式，成功办理云南首笔二手房 " 带抵押过户 " 合并登记业务，现场颁发云南首本二手房 " 带抵押过户 " 不动产证。8 月中，济南市委、市政府召开新闻发布会，推出二手房 " 带押过户 " 登记新模式。
" 带押过户 " 首批试点城市深圳、昆明、济南有一个共同点——二手房市场表现平淡，7 月的二手住宅销售价格指数环比、同比均有所下降，同比降幅最大的是深圳，达 3.5%。
据深圳市房地产信息平台统计，8 月深圳二手商品房成交 22.68 万平方米（2363 套），同比下降 0.24%。其中，二手商品住宅成交 19.34 万平方米（2000 套），同比下跌 0.19%。今年 1-8 月，深圳二手住宅成交量为 12444 套，月均成交 1555.5 套，创下历史新低。
市场低迷，买家持续观望，卖家挂牌价连续下调。
据乐有家研究中心统计，过去近一年，深圳挂牌价与参考价差距在 10% 以内的房源增加一倍，挂牌价高于参考价 3 成以下占比由 1 年前的 30% 左右增长至 50% 左右，说明挂牌价接近参考价的房源增多，更多业主降低预期，参考价成为买卖双方博弈的重要参考线。值得注意的是，7 月深圳有约 6 成二手房以接近参考价成交。
挂牌价偏差值 =（挂牌价 - 参考价）/ 参考价，用来衡量业主挂牌价与参考价的对比。
交易成本下降，能否带动购房者入市？
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，今年以来，深圳二手房成交量创新低，市场预期不足是重要原因，但交易环节的周期太长、成本太高，同样导致部分刚需和换房需求难以实现。" 深圳不仅换房需求大，刚需也很大。在新房高房价、大户型化、豪宅化的情况下，小户型、总价可控的二手房，是新市民上车和扎根的重要选择。降低成本、缩短周期，有助于新市民购房，也能促进换房需求。"
李宇嘉认为，随着央行继续大幅度降低 LPR 水平，各项楼市调整政策效力开始显现，叠加此次 " 带押过户 "，有助于提升市场的信心和预期，对二手房市场触底企稳有积极作用，也有望提升房屋流通效率，促进良性循环，稳定销售规模。
文章来源: 时代周报 于 2022-09-02 22:11:1 - 新闻取自各大新闻媒体，新闻内容并不代表本人立场！
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继济南、昆明之后，深圳也开始试点 " 带押过户 " 二手房交易服务。
据深圳市坪山公证处 9 月 1 日消息，坪山公证处近期完成深圳首例 " 公证提存 + 免赎楼带押过户 " 二手房交易服务。与目前通行的 " 先赎楼再过户 " 模式相比，新模式引入具有政府信用背书的独立第三方机构公证处，打通交易环节，实现带抵押过户，免除赎楼担保费用，降低二手房交易成本。
坪山公证处称，" 带押过户 " 模式可以将交易成本直接降低 1/3。根据目前市场普遍执行的按欠款金额的 2% 计算赎楼成本，欠款 300 万元可节省 6 万元，欠款 500 万元可节省 10 万元。
交易成本直降 1/3
时代周报记者了解到，" 带押过户 " 二手房交易模式基本流程包括：交易双方及债权人（抵押权人）共同与公证处签署公证提存服务协议；买家将购房款监管在公证处提存专用账户；抵押权人同意在抵押状态过户并配合办理手续，交易各方共同向不动产登记部门申请，在不注销原抵押权的状态下，直接将房产过户到买家名下；公证处进行资金结算并注销抵押权；如果买家有贷款的话，再抵押给买家的贷款银行。
易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，从流程方面看，过去的模式是 " 房东筹钱偿还二手房剩余贷款 - 房东卖房 - 买家付款 - 房东收款 "，现在的模式是 " 房东卖房 - 买家付款 - 房东偿还二手房剩余贷款和收款 "。不过，深圳二手房交易中，赎楼通常由买家承担，只有卖家急售的情况下，才会是卖家赎楼。
深圳首批试点交易于 6 月中旬启动，7 月底完成带抵押过户、资金结算及抵押登记注销，8 月中旬完成房屋交接及尾款结算工作，涉及超 10 套房产、4000 多万元交易资金。
与目前普遍采用的 " 先赎楼再过户 " 模式相比，" 公证提存 + 免赎楼带押过户 " 二手房交易模式，解决了交易双方及债权人（抵押权人）关于交易流程安全、资金安全、债权安全的担忧，缩短交易周期，降低交易成本。
坪山公证处表示，" 公证提存 + 免赎楼带押过户 " 模式，免去赎楼环节，也为交易双方节省赎楼过程中产生的赎楼资金利息、担保费等赎楼费用。按目前市场一般赎楼费用测算，可以将交易成本直接降低 1/3。对于被查封房产的交易，由于赎楼的费用更高，降低的比例无疑更大。
中原地产华侨城纯水岸高级店董罗建明告诉时代周报记者，目前赎楼有两种方式，现金赎楼和额度赎楼。具体而言，现金赎楼是卖家或买家通过担保公司垫付资金赎楼；额度赎楼是卖家向银行申请提前还款，由银行指定具有担保赎楼额度的担保公司进行赎楼。
罗建明介绍，现金赎楼由担保公司用自有资金先行垫付，只有担保费，按天计息，一天万八左右，金额大的还能做到万六一天，一般 5 到 8 天就能走完流程，欠款 1000 万元赎楼成本约 4.8 万元。额度赎楼成本包括担保费和利息，担保费通常是欠款金额的 1%，利息是 0.6%-1%，整体费用在 2% 左右，欠款 300 万元的赎楼成本约 6 万元。
时代周报记者查询坪山公证处官网了解到，提存公证事务按提存金额的千分之三收费，除公证费用外，其他可能产生的费用还有公告费、发函邮寄费、保管费等法律服务费用。
图源：坪山公证处官网
多名经纪人向时代周报记者表示，千分之三的费用不算低，但考虑到赎楼时银行放款速度存在不确定性，提存公证的收费还是实惠很多。
有望提升二手房流通效率
" 带押过户 " 并非深圳首试。
8 月初，昆明举行存量房 " 带抵押过户 " 合并登记工作启动仪式，成功办理云南首笔二手房 " 带抵押过户 " 合并登记业务，现场颁发云南首本二手房 " 带抵押过户 " 不动产证。8 月中，济南市委、市政府召开新闻发布会，推出二手房 " 带押过户 " 登记新模式。
" 带押过户 " 首批试点城市深圳、昆明、济南有一个共同点——二手房市场表现平淡，7 月的二手住宅销售价格指数环比、同比均有所下降，同比降幅最大的是深圳，达 3.5%。
据深圳市房地产信息平台统计，8 月深圳二手商品房成交 22.68 万平方米（2363 套），同比下降 0.24%。其中，二手商品住宅成交 19.34 万平方米（2000 套），同比下跌 0.19%。今年 1-8 月，深圳二手住宅成交量为 12444 套，月均成交 1555.5 套，创下历史新低。
市场低迷，买家持续观望，卖家挂牌价连续下调。
据乐有家研究中心统计，过去近一年，深圳挂牌价与参考价差距在 10% 以内的房源增加一倍，挂牌价高于参考价 3 成以下占比由 1 年前的 30% 左右增长至 50% 左右，说明挂牌价接近参考价的房源增多，更多业主降低预期，参考价成为买卖双方博弈的重要参考线。值得注意的是，7 月深圳有约 6 成二手房以接近参考价成交。
挂牌价偏差值 =（挂牌价 - 参考价）/ 参考价，用来衡量业主挂牌价与参考价的对比。
交易成本下降，能否带动购房者入市？
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，今年以来，深圳二手房成交量创新低，市场预期不足是重要原因，但交易环节的周期太长、成本太高，同样导致部分刚需和换房需求难以实现。" 深圳不仅换房需求大，刚需也很大。在新房高房价、大户型化、豪宅化的情况下，小户型、总价可控的二手房，是新市民上车和扎根的重要选择。降低成本、缩短周期，有助于新市民购房，也能促进换房需求。"
李宇嘉认为，随着央行继续大幅度降低 LPR 水平，各项楼市调整政策效力开始显现，叠加此次 " 带押过户 "，有助于提升市场的信心和预期，对二手房市场触底企稳有积极作用，也有望提升房屋流通效率，促进良性循环，稳定销售规模。
苹果在近段时间官宣了将会在北京时间的https://t.cn/A6XQbLMc Developers Conference)，每一年的WWDC大会都会推出一系列的新内容，通常情况下苹果会在WWDC上公布旗下各种设备操作系统的更新，并且将有可能发布旗下的新内容，例如新设备或者新生态服务，而由于苹果在科技业内的影响非常高，因此每一年WWDC 苹果全球开发者大会将推出的内容也是收到了一系列关注。那么WWDC 2022将会推出什么新内容？#wwdc2022#
1⃣️iOS 16更新：
根据现阶段的爆料信息显示，苹果将在iPhone设备上推出的iOS 16更新主要还是将在iOS 15的基础是进行一系列的修改演进，较为重大的更改将会集中在锁屏页面、健康APP，以及对于专注模式的进一步优化。
根据现阶段的爆料信息显示，iOS 16将会在锁屏界面进行升级，在锁屏界面加入上功能组件，可以方便用户在锁屏页面进行功能的调用，进一步提升快捷化体验。
在锁屏页面除了将加入功能组件外，iOS 16的更新或将进一步利用到ProMotion的特性，在锁屏界面将显示1Hz刷新率的内容，带来息屏显示的效果。但是根据相关的信息指出，iOS 16系统的这一项锁屏支持息屏显示功能将仅会有iPhone 14 Pro和将有可能推出的iPhone 14 Pro Max才支持。
除了锁屏页面的改进外，iOS 16或将带来健康功能的改进，在2021年，苹果针对健康领域进一步推出了 Apple Fitness+。iOS 16的健康功能将会有进一步的升级，根据爆料信息显示，iOS 16的健康更新会重点改进健康睡眠分析、药物管理等功能，但预计不会与Mac设备进行相关的同步。而专注模式在iOS 15推出以后，苹果或将进行进一步的优化，进一步细分内容以及支持调节多种状态。
2⃣️iPadOS 16更新：
根据现阶段的信息显示，苹果将会针对于iPad OS进行进一步的优化，特别是针对于多任务窗口以及窗口方面的优化。用户可以根据自己的需要将悬浮的 App 窗口调整成自己需要的大小，并且进行更多窗口的叠加，这一部分的升级在苹果WebKit上的一些代码进行了泄露，但最终是否实装也是未知数。
而除了多任务的改进外，iPad OS16或将进一步改善dock栏的交互，与改善后的多任务模式组合进一步提升交互配合。
如若此次苹果对iPad OS进行多任务模式的改进，则会极大的改善现阶段iPad，特别是iPad Pro产品面临的系统与性能倒挂的问题，iPad系列产品所采用的M系列芯片拥有非常强悍的性能，但因为系统形态问题，一直无法进一步发挥。多任务模式的改进将能进一步更好的发挥iPad的能力。
3⃣️WatchOS 9更新：
根据现阶段的信息透露，WatchOS 9的更新将主要围绕着降低功耗的改善。现阶段Apple Watch可以通过开启节能模式来获得更长时间的续航，但会导致多种功能的禁用。而WatchOS 9将通过加入全新的节能模式来提升使用续航时间，或将通过降低核心性能来保障多种功能可以正常使用，以达到省电效果。
而除了降低功耗外，作为苹果健康领域布局的一款重要产品，WatchOS 9也将会加入众多健康领域的内容，预计将支持更精准的ECG心电采集、引入更多的运动监测、新增全新的睡眠追踪等一系列健康功能。而根据苹果公布的专利显示，WatchOS 9或将会进一步引入碰撞跌倒算法，在用户发生碰撞、或者跌倒时能更加精确的判断用户状态，更快进行呼救等操作。Apple Watch的系统更新会和iOS系统上健康内容的更新进行更好的配合。
4⃣️tvOS 16更新：
苹果现阶段的战略除了推出一系列的硬件产品外，服务内容也是其营收的重要一环，在海外市场上Apple TV以及通过Apple TV所延伸出的TV+等服务内容也是苹果近几次发布会提到的重点。
tv OS 16的现阶段的爆料消息指出，tv OS 16将会重点针对于智能交通进行优化，将Apple TV变为苹果智能生态系统产品的又一智能家居中枢，通过“智能家居中心”，进一步加强Apple TV的家庭智能中枢作用。
5⃣️MacOS 13更新：
MacOS 13系统目前的爆料信息并不多，目前的信息指出，MacOS 13的系统主要将改善系统偏好设置界面，应用程序的排列将更类似iOS上的形态，变得更加的简洁。
除了苹果旗下各大设备的常规系统更新外，苹果在WWDC上也将会推出新的硬件产品。在本月初有众多消息指出，苹果将可能在WWDC 2022上推出全新的AR/MR产品，并且将会推出与之配套的realityOS形态，交付于开发者进行一系列内容的产出。但根据现阶段的消息指出，苹果尚未完全准备好AR/MR产品的成熟设计，相关产品也未能进一步进入量产阶段，因此苹果将不会推出相对应的AR/MR产品。
而天风国际旗下分析师郭明錤也在社交平台发布推文表示，其本人认为苹果不会在苹果全球开发者大会发布 AR / MR 头显及 realityOS 系统。
WWDC 2022苹果可能会宣布新一代 Apple Silicon 架构的M2系列芯片，并且将会推出搭载新一代M2系列芯片的全新一代MacBook Air，新一代的MacBook Air也将会采用到刘海屏的设计，并且加入多彩颜色组合。
除了MacBook Air外，也有消息指出，苹果会发布一款全新的Mac Pro硬件产品，以及全新的Studio Display Pro显示器，但这两款产品正式在WWDC上发布的概率相比较于MacBook Air较低。
✨总结一下：
苹果在在近两年的缺芯浪潮中，依然保持着对于供应链的强大掌握，推出了自有的Apple Silicon 架构芯片，并且还将可能在本次的WWDC上推出。而在多年前所建立的成熟系统，也只需不断的改进，一步一步来即可保证不会出现很大的偏颇。苹果在软硬件方面的掌控能力，非常值得我们的关注。
本次苹果选择部分WWDC活动回归线下， WWDC 中能否给用户以及开发者们带来更多的精彩，值得我们进行关注。距离WWDC正式召开不到一周，我们也将进行持续的关注，如果你对WWDC上即将发布的内容有何想法，欢迎在评论区进行讨论。
1⃣️iOS 16更新：
根据现阶段的爆料信息显示，苹果将在iPhone设备上推出的iOS 16更新主要还是将在iOS 15的基础是进行一系列的修改演进，较为重大的更改将会集中在锁屏页面、健康APP，以及对于专注模式的进一步优化。
根据现阶段的爆料信息显示，iOS 16将会在锁屏界面进行升级，在锁屏界面加入上功能组件，可以方便用户在锁屏页面进行功能的调用，进一步提升快捷化体验。
在锁屏页面除了将加入功能组件外，iOS 16的更新或将进一步利用到ProMotion的特性，在锁屏界面将显示1Hz刷新率的内容，带来息屏显示的效果。但是根据相关的信息指出，iOS 16系统的这一项锁屏支持息屏显示功能将仅会有iPhone 14 Pro和将有可能推出的iPhone 14 Pro Max才支持。
除了锁屏页面的改进外，iOS 16或将带来健康功能的改进，在2021年，苹果针对健康领域进一步推出了 Apple Fitness+。iOS 16的健康功能将会有进一步的升级，根据爆料信息显示，iOS 16的健康更新会重点改进健康睡眠分析、药物管理等功能，但预计不会与Mac设备进行相关的同步。而专注模式在iOS 15推出以后，苹果或将进行进一步的优化，进一步细分内容以及支持调节多种状态。
2⃣️iPadOS 16更新：
根据现阶段的信息显示，苹果将会针对于iPad OS进行进一步的优化，特别是针对于多任务窗口以及窗口方面的优化。用户可以根据自己的需要将悬浮的 App 窗口调整成自己需要的大小，并且进行更多窗口的叠加，这一部分的升级在苹果WebKit上的一些代码进行了泄露，但最终是否实装也是未知数。
而除了多任务的改进外，iPad OS16或将进一步改善dock栏的交互，与改善后的多任务模式组合进一步提升交互配合。
如若此次苹果对iPad OS进行多任务模式的改进，则会极大的改善现阶段iPad，特别是iPad Pro产品面临的系统与性能倒挂的问题，iPad系列产品所采用的M系列芯片拥有非常强悍的性能，但因为系统形态问题，一直无法进一步发挥。多任务模式的改进将能进一步更好的发挥iPad的能力。
3⃣️WatchOS 9更新：
根据现阶段的信息透露，WatchOS 9的更新将主要围绕着降低功耗的改善。现阶段Apple Watch可以通过开启节能模式来获得更长时间的续航，但会导致多种功能的禁用。而WatchOS 9将通过加入全新的节能模式来提升使用续航时间，或将通过降低核心性能来保障多种功能可以正常使用，以达到省电效果。
而除了降低功耗外，作为苹果健康领域布局的一款重要产品，WatchOS 9也将会加入众多健康领域的内容，预计将支持更精准的ECG心电采集、引入更多的运动监测、新增全新的睡眠追踪等一系列健康功能。而根据苹果公布的专利显示，WatchOS 9或将会进一步引入碰撞跌倒算法，在用户发生碰撞、或者跌倒时能更加精确的判断用户状态，更快进行呼救等操作。Apple Watch的系统更新会和iOS系统上健康内容的更新进行更好的配合。
4⃣️tvOS 16更新：
苹果现阶段的战略除了推出一系列的硬件产品外，服务内容也是其营收的重要一环，在海外市场上Apple TV以及通过Apple TV所延伸出的TV+等服务内容也是苹果近几次发布会提到的重点。
tv OS 16的现阶段的爆料消息指出，tv OS 16将会重点针对于智能交通进行优化，将Apple TV变为苹果智能生态系统产品的又一智能家居中枢，通过“智能家居中心”，进一步加强Apple TV的家庭智能中枢作用。
5⃣️MacOS 13更新：
MacOS 13系统目前的爆料信息并不多，目前的信息指出，MacOS 13的系统主要将改善系统偏好设置界面，应用程序的排列将更类似iOS上的形态，变得更加的简洁。
除了苹果旗下各大设备的常规系统更新外，苹果在WWDC上也将会推出新的硬件产品。在本月初有众多消息指出，苹果将可能在WWDC 2022上推出全新的AR/MR产品，并且将会推出与之配套的realityOS形态，交付于开发者进行一系列内容的产出。但根据现阶段的消息指出，苹果尚未完全准备好AR/MR产品的成熟设计，相关产品也未能进一步进入量产阶段，因此苹果将不会推出相对应的AR/MR产品。
而天风国际旗下分析师郭明錤也在社交平台发布推文表示，其本人认为苹果不会在苹果全球开发者大会发布 AR / MR 头显及 realityOS 系统。
WWDC 2022苹果可能会宣布新一代 Apple Silicon 架构的M2系列芯片，并且将会推出搭载新一代M2系列芯片的全新一代MacBook Air，新一代的MacBook Air也将会采用到刘海屏的设计，并且加入多彩颜色组合。
除了MacBook Air外，也有消息指出，苹果会发布一款全新的Mac Pro硬件产品，以及全新的Studio Display Pro显示器，但这两款产品正式在WWDC上发布的概率相比较于MacBook Air较低。
✨总结一下：
苹果在在近两年的缺芯浪潮中，依然保持着对于供应链的强大掌握，推出了自有的Apple Silicon 架构芯片，并且还将可能在本次的WWDC上推出。而在多年前所建立的成熟系统，也只需不断的改进，一步一步来即可保证不会出现很大的偏颇。苹果在软硬件方面的掌控能力，非常值得我们的关注。
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