【2022年不买房,到底是“明智”还是“糊涂”?李嘉诚近乎明示】相信很多也看到了关于近期的楼市信息报道,楼市仍然波浪不惊,比较阴沉。从机构给出的数据看,总结成一句话即是,一线稳定,二线清淡,三四线不乐观。说到底,自去年下半年楼市迎来转折以来,市场还在延续下滑状态。
然而,谁都知道,房价涨跌从来都是“供求”作用的结果,而另一项数据,供应端也不乐观:
新房、二手房总库存量均在创造纪录,住房供大于求,购买力透支明显
某地产机构发布的最新一期全国百城住宅报告显示,截至2022年3月底,全国100个重点城市新建商品房库存面积为5.2亿平米,环比再增2.1%。如果说单就一个数据还看不出什么趋势来,那么对比一下就清楚了:
1.环比库存连续4个月正增长;2.同比连续37个月正增长;3.百城库存规模为自2016年楼市去库存以来的新高,创近5年最高纪录。
在专家看来,其中一个重要原因就是供应透支,像重庆郑州、重庆土地供应成交量比住宅成加量还多1亿多平米。毫无疑问,在需求没有明显增长情况下,未来几年,这些地方的楼市都是供大于求。
那么,购房者的杠杆还能再加吗?丁祖昱用另一组数据说明:
过去10年,居民的杠杆上涨6.68倍,个人住房贷款余额达38.1万亿,比房价增长还要快得多。
然而,不仅是新房,二手房市场也明显感受到“寒意”在某房地产机构发布的《全国主要城市二手房库存报告》中看到,2021年末全国60个城市二手房库存量就达到295万套,包括一些大城市的二手房库存量都在刷新历史,2022年开年的市场也未见什么起色。有业内人士就表示,房产价格看似纹丝不动,却没看到背后的这一波供求数据隐藏的含义:
天津、重庆、沈阳库存量均超14万套,成都达12万套,南京在这个报告中的数据是11.2万套,但下半年高峰期已经冲至14万套,像银川、大连、徐州、中山、佛山等城市的库存正处于增长中,说明我们的二手房库存量增加还只是开始。
值得一提的是,二手房库存量增加迅速的同时,二手房成交量还整体呈现下滑趋势。说白了,数据“一正一反”只会让去化周期进一步拉长。
不仅于此,“春江水暖鸭先知”的开发商做出了选择。
“2021年全国二次、三次集中供地”像一面“照妖镜”,有没有底气拿地,在这波土拍大戏中逐步反映出来。据澎湃新闻报道,从已开始的第二轮集中供地的9座城市看,无一例外地出现了临时“终止出让、流拍”的情况,而且总量达到了91宗,难道是因为地价挂得太高了?还真条件太苛刻了?其实都不是!
根据媒体报道显示,在2021年底的最后一次集中供地上,供地城市纷纷调低土拍门槛,但结果显示市场仍旧继续降温,比如南京这次流拍率比第二次还提高了50%,而苏州把压箱底的好地都拿出来了,但底价成交的地块达到了23幅,无锡和常州也同样遇冷,后者拿出8块地,1块终止,3幅底价成交,其他4块流拍等等。2022年合肥第一次供地30幅,其中15幅流拍,等等。
土地大量流拍原因,有人说是“三道红线”限制,开发商难做“无米之炊”,但也有业内人说,还要加一条:说明越来越多的开发商并不看好后市。
走到这个关口,开发商降价趋势能否真正形成?
老实讲,从以往的经验看,房地产市场变化主要就在于供求,如果出现上述“新房与二手房库存量持续增加的共振”,以及土地市场出现大量流拍,意味着房地产价格将出现不可避免的调整,而且我们也可以看到包括恒大等开发商开启了大折扣降价促销。不过,现实情况可能并不是一边倒。
对于2022年的房地产市场,高层会议已强调“支持商品房市场满足购房者的合理住房需求,促进房地产行业健康发展和良性循环”。相比以往“房不刺激”、“三稳”,这次表态是近几年最为温和的一次。我们还可以看到,自恒大事件出来以后,限跌、房贷下款加速、房企融资重新开闸等等,均是为促进房地产行业健康发展和良性循环目标努力。所以,房价要想快速下降不是监管的目标,只能通过收入增长和过高房价理性回落形成一个平衡。
但业内也有人说了,“限涨未必不涨,同样,限跌未必真不跌”。那么,今明两年房价走向如何?今年不买房或者买房,到底是“明智”还是“糊涂”,会不会“亏得一塌糊涂”?李嘉诚近乎明示:
近几年不管是内地房价还是香港房价都居高不下,但未来5年房价就会面临大洗牌,炒房客们需要谨慎了。买房用来自己住的,尽管买,买房是用来炒的,还是算了。很多内地开发商过去几年负债扩张也该告一段落了。
从以上的预测中,可以梳理出几个信息点:第一,未来5年房地产价格会有较大变动;第二,炒房行不通了,不建议投资房产;第三,自己住可以买;第四,房企面临降杠杆,这样的情况下,规模不会扩大反而会缩小。
李嘉诚说这话还是在恒大等房企债务出现问题之前说的,现在对照他说的这几点信息,除了房地产价格需要时间检验外,其他几点是不是都已经得到了逐步验证。不少网友认为,李嘉诚不愧是第一代地产商,大部分人没他看得通透。
就拿开发商债务暴雷来说,现在不少销售额千亿级别的房企都出现了这样或那样的问题,有人归咎于国家对房企债务的管控,即便如此,难道不正是他提前看到了这一点吗?所以,以不赚取最后一个铜板理论著称的李嘉诚,最近6-7年一直都在撤出内地的房地产项目,有人说李嘉诚错过了2016年后这波行情,但殊不知他也有言在先,大意是“当所有人都想在高点卖出时,只会发生践踏,想撤也撤不了”。一言一行,无不显示顶级商人的老道。
不过,李嘉诚虽说“自住尽管买”,但计划赶不上变化,令人心酸的是,他们无力接盘了。
什么叫自住?买房不以炒房为目的,要么是刚需,要么是改善,他们对应是年轻结婚群体、中年改善群体,由于一场突如其来,加上不断反复“病情”,让我们很多人的工作和收入都受到影响,用清华大学社会学系孙立平教授在一条短视频中的话说,一场包括5大方面的巨大失业潮正在向我们袭来,即:
首先是陷于困境的房地产在大量裁员;其二是外商外资企业纷纷撤离中国;其三是中小企业的不景气、倒闭潮;其四是教育双减引发的对于教培行业的整顿,波及千万人的生计;最后是跨国电商的整顿,比如亚马逊平台整顿电商秩序,出现批量封店、封号情况,一批中国跨境电商巨头陷入困境。
可见,很多行业都受到风波的影响,在这一点上,但这并不代表李嘉诚看得不准,毕竟这都是突然情况。事实上,不少网友确实感同身受,网上不是有一个段子嘛,过去的2021年最悲惨家庭:“老公是房产中介,老婆是教培,买了恒大的房子,还意外有了3胎...”,虽然这是极端情况,但也折射出刚需、改善乏力的现状。而且,在“买涨不买跌”的心理作用下,即便房地产价格不让跌多少,但也赚不到钱,一些有钱家庭宁愿把钱投到其他地方,甚至存起来,也不会再做“无效买入”,流动性还受限,何苦呢?那么,今明两年面对的这些情况改善了吗?答案也是显而易见的。
当然,每个人情况不一样,有的人马上要结婚、孩子要上学,家庭经济条件也允许,有买房需求无可厚非,这没什么好说的。但如果工作都不稳定,收入也支撑不起房贷,确实应该缓缓,毕竟家庭财务安全是第一位的,在严格的市场管控下,料也不会出现“一年不买房,年初又白忙”的情况,2022年买,还是2023年买,区别应不会太大。
然而,谁都知道,房价涨跌从来都是“供求”作用的结果,而另一项数据,供应端也不乐观:
新房、二手房总库存量均在创造纪录,住房供大于求,购买力透支明显
某地产机构发布的最新一期全国百城住宅报告显示,截至2022年3月底,全国100个重点城市新建商品房库存面积为5.2亿平米,环比再增2.1%。如果说单就一个数据还看不出什么趋势来,那么对比一下就清楚了:
1.环比库存连续4个月正增长;2.同比连续37个月正增长;3.百城库存规模为自2016年楼市去库存以来的新高,创近5年最高纪录。
在专家看来,其中一个重要原因就是供应透支,像重庆郑州、重庆土地供应成交量比住宅成加量还多1亿多平米。毫无疑问,在需求没有明显增长情况下,未来几年,这些地方的楼市都是供大于求。
那么,购房者的杠杆还能再加吗?丁祖昱用另一组数据说明:
过去10年,居民的杠杆上涨6.68倍,个人住房贷款余额达38.1万亿,比房价增长还要快得多。
然而,不仅是新房,二手房市场也明显感受到“寒意”在某房地产机构发布的《全国主要城市二手房库存报告》中看到,2021年末全国60个城市二手房库存量就达到295万套,包括一些大城市的二手房库存量都在刷新历史,2022年开年的市场也未见什么起色。有业内人士就表示,房产价格看似纹丝不动,却没看到背后的这一波供求数据隐藏的含义:
天津、重庆、沈阳库存量均超14万套,成都达12万套,南京在这个报告中的数据是11.2万套,但下半年高峰期已经冲至14万套,像银川、大连、徐州、中山、佛山等城市的库存正处于增长中,说明我们的二手房库存量增加还只是开始。
值得一提的是,二手房库存量增加迅速的同时,二手房成交量还整体呈现下滑趋势。说白了,数据“一正一反”只会让去化周期进一步拉长。
不仅于此,“春江水暖鸭先知”的开发商做出了选择。
“2021年全国二次、三次集中供地”像一面“照妖镜”,有没有底气拿地,在这波土拍大戏中逐步反映出来。据澎湃新闻报道,从已开始的第二轮集中供地的9座城市看,无一例外地出现了临时“终止出让、流拍”的情况,而且总量达到了91宗,难道是因为地价挂得太高了?还真条件太苛刻了?其实都不是!
根据媒体报道显示,在2021年底的最后一次集中供地上,供地城市纷纷调低土拍门槛,但结果显示市场仍旧继续降温,比如南京这次流拍率比第二次还提高了50%,而苏州把压箱底的好地都拿出来了,但底价成交的地块达到了23幅,无锡和常州也同样遇冷,后者拿出8块地,1块终止,3幅底价成交,其他4块流拍等等。2022年合肥第一次供地30幅,其中15幅流拍,等等。
土地大量流拍原因,有人说是“三道红线”限制,开发商难做“无米之炊”,但也有业内人说,还要加一条:说明越来越多的开发商并不看好后市。
走到这个关口,开发商降价趋势能否真正形成?
老实讲,从以往的经验看,房地产市场变化主要就在于供求,如果出现上述“新房与二手房库存量持续增加的共振”,以及土地市场出现大量流拍,意味着房地产价格将出现不可避免的调整,而且我们也可以看到包括恒大等开发商开启了大折扣降价促销。不过,现实情况可能并不是一边倒。
对于2022年的房地产市场,高层会议已强调“支持商品房市场满足购房者的合理住房需求,促进房地产行业健康发展和良性循环”。相比以往“房不刺激”、“三稳”,这次表态是近几年最为温和的一次。我们还可以看到,自恒大事件出来以后,限跌、房贷下款加速、房企融资重新开闸等等,均是为促进房地产行业健康发展和良性循环目标努力。所以,房价要想快速下降不是监管的目标,只能通过收入增长和过高房价理性回落形成一个平衡。
但业内也有人说了,“限涨未必不涨,同样,限跌未必真不跌”。那么,今明两年房价走向如何?今年不买房或者买房,到底是“明智”还是“糊涂”,会不会“亏得一塌糊涂”?李嘉诚近乎明示:
近几年不管是内地房价还是香港房价都居高不下,但未来5年房价就会面临大洗牌,炒房客们需要谨慎了。买房用来自己住的,尽管买,买房是用来炒的,还是算了。很多内地开发商过去几年负债扩张也该告一段落了。
从以上的预测中,可以梳理出几个信息点:第一,未来5年房地产价格会有较大变动;第二,炒房行不通了,不建议投资房产;第三,自己住可以买;第四,房企面临降杠杆,这样的情况下,规模不会扩大反而会缩小。
李嘉诚说这话还是在恒大等房企债务出现问题之前说的,现在对照他说的这几点信息,除了房地产价格需要时间检验外,其他几点是不是都已经得到了逐步验证。不少网友认为,李嘉诚不愧是第一代地产商,大部分人没他看得通透。
就拿开发商债务暴雷来说,现在不少销售额千亿级别的房企都出现了这样或那样的问题,有人归咎于国家对房企债务的管控,即便如此,难道不正是他提前看到了这一点吗?所以,以不赚取最后一个铜板理论著称的李嘉诚,最近6-7年一直都在撤出内地的房地产项目,有人说李嘉诚错过了2016年后这波行情,但殊不知他也有言在先,大意是“当所有人都想在高点卖出时,只会发生践踏,想撤也撤不了”。一言一行,无不显示顶级商人的老道。
不过,李嘉诚虽说“自住尽管买”,但计划赶不上变化,令人心酸的是,他们无力接盘了。
什么叫自住?买房不以炒房为目的,要么是刚需,要么是改善,他们对应是年轻结婚群体、中年改善群体,由于一场突如其来,加上不断反复“病情”,让我们很多人的工作和收入都受到影响,用清华大学社会学系孙立平教授在一条短视频中的话说,一场包括5大方面的巨大失业潮正在向我们袭来,即:
首先是陷于困境的房地产在大量裁员;其二是外商外资企业纷纷撤离中国;其三是中小企业的不景气、倒闭潮;其四是教育双减引发的对于教培行业的整顿,波及千万人的生计;最后是跨国电商的整顿,比如亚马逊平台整顿电商秩序,出现批量封店、封号情况,一批中国跨境电商巨头陷入困境。
可见,很多行业都受到风波的影响,在这一点上,但这并不代表李嘉诚看得不准,毕竟这都是突然情况。事实上,不少网友确实感同身受,网上不是有一个段子嘛,过去的2021年最悲惨家庭:“老公是房产中介,老婆是教培,买了恒大的房子,还意外有了3胎...”,虽然这是极端情况,但也折射出刚需、改善乏力的现状。而且,在“买涨不买跌”的心理作用下,即便房地产价格不让跌多少,但也赚不到钱,一些有钱家庭宁愿把钱投到其他地方,甚至存起来,也不会再做“无效买入”,流动性还受限,何苦呢?那么,今明两年面对的这些情况改善了吗?答案也是显而易见的。
当然,每个人情况不一样,有的人马上要结婚、孩子要上学,家庭经济条件也允许,有买房需求无可厚非,这没什么好说的。但如果工作都不稳定,收入也支撑不起房贷,确实应该缓缓,毕竟家庭财务安全是第一位的,在严格的市场管控下,料也不会出现“一年不买房,年初又白忙”的情况,2022年买,还是2023年买,区别应不会太大。
#房产# 资讯# 70城房价继续下跌但幅度收窄 楼市触底信号出现
#房产资讯# 2021年楼市在量价齐跌、多指标持续下滑中走向收尾。但在一片跌声中,一些触底企稳信号开始出现。
国家统计局数据显示,11月份70个大中城市新房价格环比下跌0.3%,二手房价格环比下跌0.45%。从城市数量看,59城新房价格环比下跌,较10月份增加7城;63城二手房价格下跌;仅3个城市还在上涨,市场罕见。
但好的现象是,11月商品房销售面积及金额虽仍在下跌,但跌幅明显收窄;房地产开发投资回落趋势亦放缓;竣工面积也出现较大边际改善,这是政策兜底、保交付保民生思路落地的结果。
房地产市场纠偏政策正在发挥效果。一个直观反映就是,前期积压的住房抵押贷款正在加快发放。据央行数据,11月末,个人住房贷款余额38.1万亿元,当月增加4013亿元,较10月多增532亿元。业内人士认为,央行单列发布个人住房贷款数据,说明央行希望诠释房贷政策宽松信号,对于稳定购房者和房企心理预期具有积极作用。
在多位业内人士看来,在房地产业良性循环指引下,房地产销售端能否真正持续改善还需进一步观察,当下尚不能判断楼市底部到来。
楼市多指标继续下行,降幅收窄
在拉动经济增长的投资三大支柱中,除制造业投资走强,基建投资与房地产开发投资均在低迷区间运行。
国家统计局数据显示,1-11月份全国固定资产投资增长5.2%,比1-10月份放缓0.9个百分点,回落幅度较大。
前11月基建投资增速由1%回落至0.5%,两年平均增速由0.9%回落至0.8%;其中,11月单月同比增速由-2.4%下降至-3.6%,两年平均增速由0.9%回落至-0.1%。
1-11月份,全国房地产开发投资同比增速由7.2%回落至6%,两年平均增速由6.8%回落至6.4%。不过,从11月单月看,房地产开发投资同比降幅由10月份的5.4%收窄至4.3%,下降幅度放缓。
随着监管政策边际放松,房地产销售端在11月份出现明显回暖迹象。1-11月份,商品房销售面积同比增长4.8%,商品房销售额同比增长8.5%。其中,11月商品房销售面积两年平均增速为-1.8%,高于10月的-5%;商品房销售额两年平均增速为-0.4%,高于10月的-2.1%。
7-10月,我国商品房销售面积同比降幅分别为8.54%、15.55%、13.17%、21.65%。11月单月同比降幅则较10月收窄7.7个百分点至14%;11月单月销售额同比降幅较10月收窄6.3个百分点至16.3%。
红塔证券研究所所长、首席经济学家李奇霖置评道,11月销售回暖部分原因是季节性回暖,还有部分原因是按揭贷放松后,前期被压制需求一次性释放,从而推动销量回升。
但李奇霖认为,制约居民购房意愿因素仍在,一是房地产税即将试点落地,居民观望情绪较重;二是个别房企出现交付难,居民谨慎购买期房;三是房价上涨预期逐渐改变,远期预期的改变对居民购房特别是购买期房的影响是更加长远的。考虑到目前中国以期房交付为主,房地产销售市场走弱趋势是否已改善,短期还需要进一步观察。
随着政策发力,房地产销售有所回暖,房企在加快竣工。1-11月竣工面积两年平均增速由1-10月的2.8%回升至3.8%,单月两年平均增速由上月的-8.3%反弹至9.1%。
不过,房企对于未来楼市信心仍然偏弱,体现在数据上就是新开工与施工仍处于负区间,同时拿地减少。11月当月新开工面积两年平均同比增速为-9.3%(前值为-16.8%),施工面积两年平均同比增速为-8.2%(前值为-15.4%)。1-11月,房地产开发企业土地购置面积同比下降11.2%,土地成交价款同比增长4.5%。
从房企资金面来看,仍未出现明显改善。1-11月份,房企到位资金同比增长7.2%,较1-10月增幅下降1.6个百分点。其中,国内贷款同比下降10.8%,利用外资同比下降41.7%,自筹资金同比增长4.8%,定金及预收款同比增长17%,个人按揭贷款同比增长9.8%。
易居智库研究总监严跃进认为,即便近期各类政策持续放松,但反映到房企上还需一定时间,同时需要注意两个变化,一是个人按揭贷款资金回笼速度略加快,即其11月份单月同比增速明显为正,这说明银行对于房贷拨付速度在加快;二是自筹资金到位情况在改善,即11月份单月同比增速为正,说明一些债券发行等工作在持续推进。
中泰证券研究政策组负责人杨畅认为,在房地产业良性循环指引下,未来房地产销售端能否明显回升,以及能否向上游投资端传导,值得观察。
房价继续下滑 三亚逆市领涨
11月份,70大中城市中只有北京、上海、杭州、长沙、西安、银川、岳阳、惠州、三亚9个城市新房价格环比上涨,其中三亚以0.7%涨幅继续领跑全国,这和三亚新房供应偏少等有关系。
从二手房降价城市数量看,11月份达到63个城市,只有7个城市没有下跌,包括赣州、海口、唐山、长沙、重庆、济宁和三亚。
11月份,70个大中城市,新建商品住宅价格指数环比下跌0.3%,已持续3个月下跌且跌幅在扩大,同比涨幅则为2.4%;二手住宅价格环比下跌0.4%,同比涨幅为1.5%。可见,二手房下跌程度要大于一手房市场。
具体来看,11月份,一线城市新房价格环比持平;二手房价格环比下降0.2%,降幅比上月收窄0.2个百分点;二线城市新房和二手房价格环比均下降0.4%,降幅比上月分别扩大0.2和0.1个百分点;三线城市新房价格环比下降0.3%,降幅与上月相同;二手房价格环比下降0.4%,降幅比上月扩大0.1个百分点。
可见,相比一线城市,二三线城市楼市降温加速,无论是新房还是二手房,价格跌幅继续扩大。
李奇霖判断,目前行业底并没有出现,现在房地产行业特别是低资质企业,整体资金压力依旧很大。根据wind数据显示,11月就有3只房地产债发生违约,在这一情况下,市场情绪依旧很弱;这也意味着房企特别是低资质房企从市场上获取资金难度是很高的,资金压力依旧不小,且明年一季度还是房企美元债到期高峰,企业再融资压力很大。
要看到,政策层面对于行业的呵护正在到来。近一个多月,已有包括呼和浩特、荆门、衡阳、开封、南宁、保定、南通海安、重庆璧山和万州、山西临汾下辖曲沃县等10余城(或地区)推出了鼓励购房等“救市”举动。
对于2022年楼市调控怎么走,高层的表态也在发生变化。从中央政治局会议到中央经济工作会议,“促进房地产业良性循环和健康发展”被反复强调,“房地产是支柱产业”亦时隔多年再度被高层提出。
中国社会科学院财经战略研究院发布的《中国住房发展报告(2021-2022)》认为,2022年中国楼市将从整体降温转向分化,人口持续流入、收入持续增长的一线二线城市在明年二三季度有望迎来显著回暖。在没有重大政策调整和意外事件冲击情况下,中国住房市场总体将趋稳,预计2022年全年全国商品住房平均价格增长率在-3%至3%,商品住房销售面积增长在-1%至-5%,住房开发投资增速在2%到5%。#房地产#
#房产资讯# 2021年楼市在量价齐跌、多指标持续下滑中走向收尾。但在一片跌声中,一些触底企稳信号开始出现。
国家统计局数据显示,11月份70个大中城市新房价格环比下跌0.3%,二手房价格环比下跌0.45%。从城市数量看,59城新房价格环比下跌,较10月份增加7城;63城二手房价格下跌;仅3个城市还在上涨,市场罕见。
但好的现象是,11月商品房销售面积及金额虽仍在下跌,但跌幅明显收窄;房地产开发投资回落趋势亦放缓;竣工面积也出现较大边际改善,这是政策兜底、保交付保民生思路落地的结果。
房地产市场纠偏政策正在发挥效果。一个直观反映就是,前期积压的住房抵押贷款正在加快发放。据央行数据,11月末,个人住房贷款余额38.1万亿元,当月增加4013亿元,较10月多增532亿元。业内人士认为,央行单列发布个人住房贷款数据,说明央行希望诠释房贷政策宽松信号,对于稳定购房者和房企心理预期具有积极作用。
在多位业内人士看来,在房地产业良性循环指引下,房地产销售端能否真正持续改善还需进一步观察,当下尚不能判断楼市底部到来。
楼市多指标继续下行,降幅收窄
在拉动经济增长的投资三大支柱中,除制造业投资走强,基建投资与房地产开发投资均在低迷区间运行。
国家统计局数据显示,1-11月份全国固定资产投资增长5.2%,比1-10月份放缓0.9个百分点,回落幅度较大。
前11月基建投资增速由1%回落至0.5%,两年平均增速由0.9%回落至0.8%;其中,11月单月同比增速由-2.4%下降至-3.6%,两年平均增速由0.9%回落至-0.1%。
1-11月份,全国房地产开发投资同比增速由7.2%回落至6%,两年平均增速由6.8%回落至6.4%。不过,从11月单月看,房地产开发投资同比降幅由10月份的5.4%收窄至4.3%,下降幅度放缓。
随着监管政策边际放松,房地产销售端在11月份出现明显回暖迹象。1-11月份,商品房销售面积同比增长4.8%,商品房销售额同比增长8.5%。其中,11月商品房销售面积两年平均增速为-1.8%,高于10月的-5%;商品房销售额两年平均增速为-0.4%,高于10月的-2.1%。
7-10月,我国商品房销售面积同比降幅分别为8.54%、15.55%、13.17%、21.65%。11月单月同比降幅则较10月收窄7.7个百分点至14%;11月单月销售额同比降幅较10月收窄6.3个百分点至16.3%。
红塔证券研究所所长、首席经济学家李奇霖置评道,11月销售回暖部分原因是季节性回暖,还有部分原因是按揭贷放松后,前期被压制需求一次性释放,从而推动销量回升。
但李奇霖认为,制约居民购房意愿因素仍在,一是房地产税即将试点落地,居民观望情绪较重;二是个别房企出现交付难,居民谨慎购买期房;三是房价上涨预期逐渐改变,远期预期的改变对居民购房特别是购买期房的影响是更加长远的。考虑到目前中国以期房交付为主,房地产销售市场走弱趋势是否已改善,短期还需要进一步观察。
随着政策发力,房地产销售有所回暖,房企在加快竣工。1-11月竣工面积两年平均增速由1-10月的2.8%回升至3.8%,单月两年平均增速由上月的-8.3%反弹至9.1%。
不过,房企对于未来楼市信心仍然偏弱,体现在数据上就是新开工与施工仍处于负区间,同时拿地减少。11月当月新开工面积两年平均同比增速为-9.3%(前值为-16.8%),施工面积两年平均同比增速为-8.2%(前值为-15.4%)。1-11月,房地产开发企业土地购置面积同比下降11.2%,土地成交价款同比增长4.5%。
从房企资金面来看,仍未出现明显改善。1-11月份,房企到位资金同比增长7.2%,较1-10月增幅下降1.6个百分点。其中,国内贷款同比下降10.8%,利用外资同比下降41.7%,自筹资金同比增长4.8%,定金及预收款同比增长17%,个人按揭贷款同比增长9.8%。
易居智库研究总监严跃进认为,即便近期各类政策持续放松,但反映到房企上还需一定时间,同时需要注意两个变化,一是个人按揭贷款资金回笼速度略加快,即其11月份单月同比增速明显为正,这说明银行对于房贷拨付速度在加快;二是自筹资金到位情况在改善,即11月份单月同比增速为正,说明一些债券发行等工作在持续推进。
中泰证券研究政策组负责人杨畅认为,在房地产业良性循环指引下,未来房地产销售端能否明显回升,以及能否向上游投资端传导,值得观察。
房价继续下滑 三亚逆市领涨
11月份,70大中城市中只有北京、上海、杭州、长沙、西安、银川、岳阳、惠州、三亚9个城市新房价格环比上涨,其中三亚以0.7%涨幅继续领跑全国,这和三亚新房供应偏少等有关系。
从二手房降价城市数量看,11月份达到63个城市,只有7个城市没有下跌,包括赣州、海口、唐山、长沙、重庆、济宁和三亚。
11月份,70个大中城市,新建商品住宅价格指数环比下跌0.3%,已持续3个月下跌且跌幅在扩大,同比涨幅则为2.4%;二手住宅价格环比下跌0.4%,同比涨幅为1.5%。可见,二手房下跌程度要大于一手房市场。
具体来看,11月份,一线城市新房价格环比持平;二手房价格环比下降0.2%,降幅比上月收窄0.2个百分点;二线城市新房和二手房价格环比均下降0.4%,降幅比上月分别扩大0.2和0.1个百分点;三线城市新房价格环比下降0.3%,降幅与上月相同;二手房价格环比下降0.4%,降幅比上月扩大0.1个百分点。
可见,相比一线城市,二三线城市楼市降温加速,无论是新房还是二手房,价格跌幅继续扩大。
李奇霖判断,目前行业底并没有出现,现在房地产行业特别是低资质企业,整体资金压力依旧很大。根据wind数据显示,11月就有3只房地产债发生违约,在这一情况下,市场情绪依旧很弱;这也意味着房企特别是低资质房企从市场上获取资金难度是很高的,资金压力依旧不小,且明年一季度还是房企美元债到期高峰,企业再融资压力很大。
要看到,政策层面对于行业的呵护正在到来。近一个多月,已有包括呼和浩特、荆门、衡阳、开封、南宁、保定、南通海安、重庆璧山和万州、山西临汾下辖曲沃县等10余城(或地区)推出了鼓励购房等“救市”举动。
对于2022年楼市调控怎么走,高层的表态也在发生变化。从中央政治局会议到中央经济工作会议,“促进房地产业良性循环和健康发展”被反复强调,“房地产是支柱产业”亦时隔多年再度被高层提出。
中国社会科学院财经战略研究院发布的《中国住房发展报告(2021-2022)》认为,2022年中国楼市将从整体降温转向分化,人口持续流入、收入持续增长的一线二线城市在明年二三季度有望迎来显著回暖。在没有重大政策调整和意外事件冲击情况下,中国住房市场总体将趋稳,预计2022年全年全国商品住房平均价格增长率在-3%至3%,商品住房销售面积增长在-1%至-5%,住房开发投资增速在2%到5%。#房地产#
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便宜的房子也可能会无形中花你更多的钱!小面积房子要怎么选?
无论是经济能力较差的年轻人还是手里刚有点钱想要投资的购房者,面积小,灵活性强的低总价房产都经常作为置业首选。但对于我们银川来说,都是同地段低总价的房型,为什么有的很快就能售罄,而有的则会卖不动呢?今天小编就来分析一下这是为什么。。
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