5月27日，金隅程远公司在金隅凤栖家园微信公众号发文称，根据汇总的购房人的反馈意见，

首页发布

海淀共有产权房“霸王条款”后续：分歧仍存，开发商单方面解约？

新京报

今年年初，北京海淀区金隅凤栖家园共有产权房项目被质疑存在“霸王条款”，引起社会广泛关注。近日，金隅凤栖家园多位购房人向新京报记者反映称，“‘折腾’了半年多，部分问题不但没有达成一致意见，而是等到了开发商给我们发的单方解约通知。而我们之前除了缴纳了10万元认购定金外，部分人还已经缴纳了房屋首付款。”

据悉，8月23日，金隅凤栖家园开发商金隅程远公司向部分购房人发出《告知函》称，截至2021年8月22日，未完成合同签订义务的购房人被视为放弃该项目房屋的选房资格，即日起双方解除《认购书》。

就整个事件来看，开发商与购房人为何难以就部分合同问题达成一致？开发商又能否以“购房人到期未签订合同”为由单方面要求解约？购房人的购房资格又该如何处理？8月31日，海淀区房管局相关部门工作人员就此事回应记者时表示，开发商可以单方面解约，在此之后，购房人首套房资格可以保留，但是不再具有金隅凤栖家园共有产权房项目的购房资格。

历经各方协商，合同内容有部分修改

对于上述合同问题解决方法，2月26日，金隅程远公司在金隅凤栖家园微信公众号发文称，“在北京市住建委和海淀区房管局的监督指导下，我公司以示范文本为基础，充分考虑购房人需求，全面汇总购房人意见，结合与代表们多次沟通形成的建议，确认合同条款修订内容，并于今日起公示15个工作日至2021年3月18日。有关修订的具体内容可阅读金隅凤栖家园项目《附加补充协议》文本。”据介绍，此次合同条款修订内容降低了入住后购房人退房需承担的房屋使用费标准；约定了利息支付利率；增加了购房人逾期付款违约金的上限；重新约定了面积差异处理方式；取消了屋面外墙免费广告使用权；不动产登记可选择自行办理；修订了关于房屋质量、交付、规划设计变更处理方式等其他方面的内容。4月2日，金隅凤栖家园微信公众号再次发文称，就部分条款修订达成一致，拟定了《附加补充协议》。

5月27日，金隅程远公司在金隅凤栖家园微信公众号发文称，根据汇总的购房人的反馈意见，此前购房人提出并广泛关注的诸多条款比如违约金使用费过高、车位使用管理、利息支付标准等诸多问题，对本次合同修订没有再提出异议。但是仍有部分购房人对修订的一些条款提出意见，包括交房时间、质量违约金问题等等。对于购房者的不同意见，该文中，金隅程远公司也给出了解释。

金隅程远公司进一步表示，在5月28日新《预售合同》和《附加补充协议》公示结束后，在海淀区房管局的监督指导下，对公示的新《预售合同》及《附加补充协议》又进行了3处内容完善，其中包括取消办理房屋交接手续前缴纳契税、印花税、专项维修资金、物业费等费用、前置条件约定等条款。

7月11日，北京市海淀区房屋管理局（简称“海淀区房管局”）在其官方微信公众号发布《关于海淀区金隅凤栖家园共有产权住房项目合同条款修订及签约的通知》（简称“《通知》”）。《通知》指出，“在北京市住房和城乡建设委员会的监督和指导下，海淀区房管局对两项目合同条款问题高度重视，于3月19日、3月26日、5月20日搭建金隅凤栖家园三方平台，沟通购房人提出的异议条款。”“经北京市住房和城乡建设委员会、海淀区房管局及法律顾问最终审核，金隅凤栖家园项目修订后的合同条款，内容不违反法律、法规的强制性规定，无显失公平、违反诚实守信的内容。”

而在该《通知》中，海淀区房管局公示了金隅凤栖家园新《预售合同》签约版本和《附加补充协议》签约版本，并责成项目开发企业启动签约工作前，在售楼处同步公示修订后的合同条款内容，供广大购房人提前查阅。

然而，时至今日，金隅凤栖家园部分购房人依旧不肯接受上述公示的改后版合同。该项目多位购房人表示，金隅程远公司确实对原合同中部分条款内容作了修改，但在一些方面依旧存在明显的“霸王条款”。

焦点1：部分购房人对改后版合同仍有质疑

对于新版购房合同，购房人李盛（化名）向新京报记者表示：“细读海淀房管局公示的上述改后版合同不难发现，这份合同中的很多条款都是开发商私下作出的修改，对于交房时间、违约金赔偿等方面内容的约定，我们仍难以接受。”而开发商金隅程远公司则对交房、赔偿金额等部分问题作出了回应。

·交房时间等问题上双方依然存在分歧

“在此次公开的购房合同中，有一条极为不合理，主合同显示，开发商应该于2023年11月15日之前交付房子，但是后面的补充合同又显示，该共有产权住房的交付时间以甲方书面通知为准，这就难免让人产生很多质疑，属于交付时间约定不明。如果签了这份合同，开发商不通知交房即不会产生逾期交房，可以永久不交房而不用担责任。”李盛如是称。

与此同时，李盛表示，改后版合同中关于共有产权住房质量和保修责任款项中约定，经检测不合格的，购房人有权解除合同；开发商给购房人造成损失的，还应当承担赔偿责任，赔偿金额为全部房价款的2%，“我和很多其他购房人都认为，开发商违约成本太低，按一套400万的房子来算，如果出现质量问题，开发商只需支付8万元左右的赔偿，此处，应将赔付金额改为不超过购房款的一倍。”

另外，李盛称，购房人和开发商曾协商一致，开发商为该项目制作的宣传、广告、沙盘、楼书、样板间以及销售人员与乙方（即购房人）的沟通、承诺，均作为合同内容；但是现在开发商公示的合同显示，开发商为该项目制作的宣传、广告、沙盘、楼书、样板间以及销售人员与乙方的沟通、承诺，均以《预售合同》及补充协议约定为准。

从开发商方面来看，对于交付时间约定的问题，金隅程远公司于今年5月27日在金隅凤栖家园官方微信公众号上解释称，“主合同明确约定，交房日期为2023年11月15日。补充协议第八条‘该共有产权住房的交付时间以甲方通知为准’，并没有对交房日期2023年11月15日作出任何调整、变更，因此，补充协议的通知必须也当然是在2023年11月15日之前，之所以要约定‘以甲方通知为准’，目的在于2848个购房家庭不可能集中在11月15日一天办理入住手续，只能提前分批分次办理。”

关于赔偿金额问题，金隅程远公司表示，“地基基础主体结构的质量问题即使出现，具体问题可能很大，大到理论上存在房屋倒塌可能；也可能很小，经过维修即可解决，甚至可能不影响购房人对房屋的使用，具体情形千差万别。出现质量问题，按损失全部赔偿合情合理。出现了质量问题，经过维修不影响使用，但要求开发商承担房价一倍的赔偿，相当于开发商白送一套房子，请换位思考。我公司作为一家国有企业，有义务保护国家资产不受损失，出现质量问题造成购房人多少损失，我公司就愿意赔偿多少损失，但超出合理范围的无理要求，我公司无法接受。”

而对于购房人所提出的其他问题，连日来，新京报记者分别致电了金隅程远公司所公示的多部电话，但一直无人接听。8月31日，记者又与金隅公司相关负责人取得联系，但也未得到进一步回应。

·律师：改后版合同中部分条款仍不太合理

8月31日，新京报记者就购房者所提出的问题与海淀区房管局多个科室取得联系，相关工作人员就此事回应记者时表示，该局于7月11日公示的新版购房合同是经过审核的，购房人可以以此合同为样本签订合同；对于合同具体条款细节，购房人要与开发商进行沟通，不属于房管局管理范围。

北京金诉律师事务所创始人戴金花律师认为，根据目前的合同等材料不难看出，上述改后版合同中的部分条款还是不太合理。在常规的购房合同中，都会约定明确的交付时间，并且会明确约定违约金和补偿金。常规情况下，主合同往往比较正规，是住建委的备案合同，补充协议往往是为了规避责任而制定的，所以，为了规避风险，主、附合同（补充合同）往往前后内容不一致。

而关于备受争议的广告宣传条款，戴金花律师解释称，相关司法解释明确，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，也应作为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。对于这一点，今年4月22日，北京住建委发布通知，重点整治“补充协议中约定宣传广告及销售人员的沟通承诺不作为合同邀请要约”等行为。

焦点2：协商未果，购房人超时未签合同，开发商能解约吗？

据了解，金隅凤栖家园2021年7月12日启动签约，8月22日截止签约。在李浩（化名）等购房人还在进一步争取修改合同时，8月23日，其收到了开发商金隅程远公司方面发来的《告知函》。该函称，截至2021年8月22日，未完成合同签订义务的购房人被视为放弃该项目房屋的选房资格，即日起双方解除《认购书》，开发商将退还认购定金9.5万元；如逾期未办理退款手续的，已经支付的10万元认购金不予退还。

而金隅程远公司于8月22日在金隅凤栖家园微信公众号发布公告称，因为该项目已于2021年8月22日结束项目签约工作，所以除因疫情防控隔离或派驻境外等原因已向该公司提供相关证明材料的购房人外，其他尚未与该公司签订《北京市共有产权住房预售合同》的购房人视为放弃本次购房资格。

·海淀房管局：开发商可以单方面解约

“我们的认购书中已约定了房屋的价款、面积、用途及具体门牌号等信息，而开发商却单方面解约，直接剥夺了我们的购房资格。我们基本都是交了10万元认购定金，部分人还交了首付款，开发商称解约只退还我们9.5万元定金和首付款，等于直接扣了5000元定金。”金隅凤栖家园购房人李浩告诉记者，对于开发商金隅程远公司发告知函、自己是因合同中的“霸王条款”而未签约的问题，很多购房人再次向海淀区房管局进行了反映，明确表示不接受开发商这一系列行为。

金隅程远公司则在上述公告中称，“根据《北京市共有产权住房认购书》（简称《认购书》）第五条第（二）款的相关约定，‘认购人未按出卖人通知的时间、地点与出卖人签订《北京市共有产权住房预售合同》，亦未公证委托他人办理的，出卖人有权单方解除本认购书，本认购书不再对出卖人具有约束力，认购人已经支付的认购定金不予退还，出卖人有权将该房屋另行出卖给第三方。’但考虑到购房人的实际资金情况，公司酌情处理，购房人于2021年8月31日前至金隅凤栖家园展示中心办理退款手续的，公司将退还认购定金9.5万元。”

8月24日，部分未签约而被通知解除《认购书》的购房人收到了由海淀房管局发出的《海淀区房屋管理局信访事项处理意见书》，该意见书表示，经研究，海淀房管局将协调开发建设单位就相关合同版本争议事项与购房家庭搭建沟通平台，在争议事项解决方案达成共识前，暂缓开发建设单位向海淀区房管局报送递补房源。

8月31日，海淀区房管局相关工作人员就此事回应记者称，金隅凤栖家园共有产权项目属于半商品房半保障性住房属性，开发商可以自由进行买卖，即开发商可以单方面解约。在此之后，购房人首套房资格仍然保留，但是不再具有金隅凤栖家园共有产权项目的购房资格。对于购房人所提及的损失问题，属于民事纠纷，购房人可以提起司法诉讼解决。

而对于购房人质疑其单方解约，以及究竟涉及多少位购房人未签约等问题，金隅程远公司方面未给出进一步回应。

·业内：共有产权房买卖程序应受政府监管

对于上述事件，戴金花律师认为，金隅凤栖家园共有产权房项目不属于一般的商品房项目，建议政府部门进行有效监管与指导，不能将所有的纠纷都交由法院去处理。当然，如果求助行政救济不能，则建议购房人及时提起诉讼。

而对于引起争议的《认购书》解约，戴金花律师解释称，普通的商品房认购书一般属于预约合同性质，如果双方没有签署正式的房屋买卖合同，双方可以协商解约，这种情况下出卖人一般需要退还认购金，因购房人存在较为重大过失等原因的除外。但是，共有产权房目前暂无这方面的具体规定。

根据《北京市共有产权住房管理暂行办法》（简称《办法》）显示，共有产权住房，是指政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。该办法适用于北京市行政区域内共有产权住房的规划、建设、销售、使用、转让以及监督管理。而从目前的《办法》来看，也暂未有明确的申购者能否推迟签约以及如何退出购房程序的规定。

按：伟星新材是根据课程中的A股选股方法筛选出的4只好股票之一，近期伟星新材的价格出现大幅下跌，同时深证指数也接近20市盈率的买入点。借此大作业的机会，对伟星新材进行分析，判断是否仍然符合好股票的条件，为后续买入提供依据。

伟星新材创建于1999年，位于浙江台州市临海经济开发区，专业研发、制造、销售各类高质量、高附加值新型塑料管道(PP-R、PE、PVC管材管件为主)，是国内塑料管道行业为数不多的上市公司之一，也是行业龙头，同时拓展经营净水设备、防水涂料多个产业。

伟星新材于2010年3月上市，股票代码002372，截止2018年9月13日，市值180.91亿，股价13.8元。

下载过去5年伟星新材的报表，5年来，公司聘请的会计师事务所都是天健会计师事务所，没有变过，且会计师事务所出具的都是标准的无保留意见。下面我们就从三大报表入手，具体分析一下。

一、合并资产负债表

1、总资产

过去5年，伟星新材的总资产分别为23.01亿、25.59亿、29.01亿、36.71亿和41.98亿，增长率分别为9.99%、11.21%、13.35%、26.55%、14.35%，保持了很高的增长速度。

2、资产负债率

过去5年，伟星新材的资产负债率分别为15.47%、17.28%、17.5%、25.17%、23.52%，虽在逐步增长，但均远小于60%，且增长率也较为平稳。负债中应付票据、应付账款、预收账款占比很高，均占负债的50%以上，说明伟星新材行业地位非常强势。

3、有息负债和货币资金

过去5年，伟星新材的有息负债几乎为0，可以忽略不计，而货币资金却在稳步增加，2017年货币资金达14.3亿，公司一点儿也不缺钱。

4、应收应付和预付预收

过去5年，伟星新材的应付+预收分别为2.39亿、3.06亿、3亿、6.16亿、6.63亿，应收+预付分别为2.81亿、2.58亿、3.25亿、3.14亿、3.46亿，最近两年应付+预收明显增多，行业地位越发突出。

5、固定资产

过去5年，伟星新材的固定资产占总资产的比率分别为24.66%、26.18%、24.19%、22.98%、20.47%，均远小于40%，可以看出伟星新材虽然是制造业，但是一家轻资产公司，还是很不错的。

6、投资类资产

过去5年，伟星新材很少开展与主业无关的投资，与主业无关的资产仅有0.2亿元左右的投资型房地产和2.47亿的股权投资(与新疆东鹏共同成立的东鹏合立私募基金)，且在2017年就收回了大部分的股权投资。投资类资产与总资产的比例远小于10%。其他流动资产中的理财产品也只有3亿多，相比总资产和货币资金，比例都是很低的，说明伟星新材专注于主业，还是很不错的。

二、合并利润表

1、营业收入

过去5年，伟星新材的营业收入分别为21.59亿、23.54亿、27.47亿、33.21亿、39.03亿，增长率分别为16.23%、9.03%、16.69%、20.94%、17.51%，保持了很高的增长速度。同时，与现金流量表中的销售商品、提供劳务收到的现金科目对比，两者的比例均在116%以上，说明公司行业地位高、竞争力强。

2、毛利率

过去5年，伟星新材的毛利率分别为39.12%、41.06%、43.82%、46.55%、46.72%，逐年稳步提升，且均处在较高的位置，有较强的竞争力。

3、三项费用率

过去5年，伟星新材的费用率分别为21.26%、21.57%、22.6%、22.26%、22.72%，一直稳定在22%左右，低于40%，较高的毛利率和较低的费用率，说明伟星新材有着较高的净利润率。

4、主营利润

过去5年，伟星新材的主营利润分别为3.67亿、4.4亿、5.69亿、7.74亿、9.62亿，利润总额分别为3.8亿、4.55亿、5.78亿、7.95亿、9.63亿，每年的主营利润与利润总额的比值均高达96%以上，主营利润率分别为16.99%、18.7%、20.71%、23.29%、24.65%，均高于15%。伟星新材的利润结构非常健康的，利润是可持续的，利润质量非常高，持续盈利的能力非常强。

5、归母净利润

过去5年，伟星新材的归母净利润分别为3.16亿、3.88亿、4.84亿、6.71亿、8.21亿，增长率分别为33.8%、22.83%、24.93%、38.46%、22.45%，增长率非常高，说明伟星新材正在快速成长当中。

三、合并现金流量表

1、造血能力

过去5年，伟星新材经营活动产生的现金流量净额分别为4.19亿、5.13亿、4.97亿、9.69亿、9.42亿，均大于0，且在逐年增长，说明公司造血能力很强。

2、成长能力

过去5年，伟星新材购买固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金分别为1.85亿、1.8亿、1.34亿、1.4亿、2.65亿，处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额分别为200万、91万、67万、78万、74万，远小于购买固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金，购买固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金与经营活动现金流量净额的比值分别为44.15%、35.09%、26.96%、14.45%、28.13%，均在10%-60%范围内，成长能力良好。

3、分红

过去5年，伟星新材分配股利、利润或偿付利息支付的现金分别为2.05亿、2.7亿、2.67亿、3.47亿、4.76亿，与净利润的比值分别为64.87%、69.59%、55.17%、51.71%、57.98%，均大于30%。伟星新材对股民还是很慷慨的。

4、现金流量表类型

过去5年，伟星新材的现金流量表均为正负负型，是优秀公司的特征。

5、现金净增额

过去5年，伟星新材的现金净增额分别为0.1亿、-1.06亿、1.63亿、3.03亿、4.17亿，除2014年外，其他几年净增额均为正增长，且近几年净增额呈上涨趋势，公司在积累更多的钱。

6、现金余额

过去5年，伟星新材的现金余额分别为6.47亿、5.41亿、7.03亿、10.07亿、14.23亿，还是很有钱的。

四、异常科目分析

前面我们已经对伟星新材过去5年的三大报表进行了分析，在读懂企业的23个步骤中，除了上述内容，还需要对异常科目，即变化率大于30%的科目，进行分析。

1、2017年合并资产负债表异常科目

货币资金增长40.95%，为14.3亿，说明公司账上的现金越来越多，是好事。

长期股权投资减少68.88%，为0.78亿，主要是公司减少了之前对新疆东鹏合立的股权投资，进一步聚焦主业，是好事。

在建工程增长512.65%，为1.32亿，主要是增加了对西安工业园和临海大洋工业园的投入，均是对厂房的投入，是好事。

递延所得税资产增加37.82%，为0.49亿，是属于向税务局多缴的税，后期可以抵扣，且数额不大，不是坏事。

应付职工薪酬增加50.6%，为1.43亿，主要为短期薪酬增加，进一步查看公司员工情况，2017年的员工总数比2016年增加了10%，主要是生产人员和销售人员的增加，这也说明员工的工资涨了，薪酬竞争力更强了，是好事。

应交税费增加59.33%，主要是增值税和企业所得税的增加，不是坏事。

应付股利减少100%，主要为限制性股票股利减少，且减少金额仅为1100万，可忽略不计。

盈余公积增加32.41%，为3.09亿，按照净利润10%提取法定盈余公积，是好事。

总股本增加30%，上一年度每10股增3股，导致总股本增加，不是坏事。

综上，伟星新材2017年的合并资产负债表未发现异常。

2、2017年合并利润表和合并现金流量表异常科目

购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金增长88.92%，为2.65亿，主要为购置固定资产和土地所致，不是坏事。

投资支付的现金减少48.2%，为1.3亿，约为总资产3%，可忽略不计。

分配股利、利润或偿付利息所支付的现金增长37.15%，为4.76亿，主要是分红增加，是好事。

现金及现金等价物净增加额增长37.41%，期末现金及现金等价物增长41.39%，公司的钱越来越多了，是好事。

综上，伟星新材合并利润表和合并现金流量表未发现异常。

五、好价格

按市盈率计算的好价格：伟星新材发布了2018年Q2的财报，所以我们计算TTM每股收益是从2017年Q3到2018年Q2，0.23+0.27+0.11+0.21=0.82，乘以15，得12.3。

按分红率计算的好价格：伟星新材最近一次分红为每股0.6元，我们假设股票持有都在1年以上，免税，10年期国债收益率为3.675%，0.6/3.675%=16.33。

两个价格取低，那么12.3就是伟星新材的好价格，12.3以下可以买入。现在的价格是13.8，还有10.87%的差距。

六、2018年中报情况

由于近期伟星新材的价格出现大幅下跌，为了确认公司基本面没有发生变化，我们就最近发布的2018年中报再进行分析。为方便分析，我们主要针对8大关键财务指标，将2018年中报与2017年中报进行同比比较。

1、ROE

2018年Q2，伟星新材的ROE为12.36%，相比2017年Q2的11.51%，增长了7.38%。初步估算，2018年的ROE应该在25%左右，还是很高的。这一条过关。

2、净利润现金比率

2018年Q2，伟星新材的净利润现金比率为50.76%，相比2017年Q2的54.71%，下降了7.22%，这一条不太理想。进一步分析可知，2018年Q2的经营活动产生的现金流量净额和净利润相比2017年Q2均有增长，但经营活动产生的现金流量净额增长率不及净利润增长率，导致净利润现金比率下降，但幅度不大，且这两项科目均有可能在下半年出现较大增长，中报的数据供参考。

3、资产负债率

2018年Q2，伟星新材的资产负债率为22.92%，相比2017年Q2的23.85%，下降了3.9%，无偿债风险，这一条过关。

4、毛利率

2018年Q2，伟星新材的毛利率为46.06%，相比2017年Q2的44.97%，略有上升，这一条过关。

5、营业利润率

2018年Q2，伟星新材的营业利润率为24.52%，相比2017年Q2的23.53%，略有上升，这一条过关。

6、营业收入增长率

2018年Q2，伟星新材的营业收入增长率比2017年Q2上升了9.72%，这一条过关。

7、固定资产比率

2018年Q2，伟星新材的固定资产比率为21.1%，2017年Q2的23.65%，下降了10.78%，这一条过关。

8、分红率

2018年Q2，伟星新材的净利润为3.86亿，分配股利、利润或偿付利息所支付的现金为6.05亿，分红率为156.74%，2017年Q2的净利润为3.12亿，分配股利、利润或偿付利息所支付的现金为4.62亿，分红率为148.08%。2018年Q2相比2017年Q2，分红率也是增长的，这一条过关。(中报分红率的值仅作参考，但此处采用的是与2017年Q2的同比比较，个人认为有一定的参考价值)

综上，从2018年中报来看，除了净利润现金比率外，其他关键财务指标均有提高，没有变坏迹象。

七、总结

通过上面的分析，我们可以知道，伟星新材是一家优秀的公司，钱很多、收款快、周转快、毛利高、利润高、ROE高、负债低、风险小，是绝对的行业龙头。在当前大盘即将到达20市盈率的时机，股价也出现了下跌，越来越接近好价格。让我们准备好现金，当出现好价格时，毫不犹豫地买入并长期持有，同时赚取股息收益和股价上涨带来的收益。