房价寸土寸金，不光是一线城市，许多三四线城市也迎来了全民房奴的时代。一手房的价格水涨船高，让很多人望尘莫及。其实，在经济条件不那么宽裕的情况下，二手房也是不错的选择。
买二手房免不了要面临一个问题：拆改
一听到“拆改”二字很多人头都大了，怎么拆？要拆哪些？拆改流程是怎么样的？......
别急，我已经帮你准备好干货了。
二手房拆改顺序
1、前期拆改→2、主体拆改→3、水电改造→4、木工→5、贴砖→6、刷墙面漆→7、厨卫吊顶→8、橱柜安装→9、木门安装→10、地板安装→11、铺砖壁纸→12、开关插座安装→13、灯具安装→14、五金洁具安装→15、窗帘杆安装→16、拓荒保洁→17、软装进场→18、家电安装→19、家居配饰
具体装修流程
一、工具到位，准备就绪
准备好卷尺（买5m的，不要3m的）、计算器、大板夹（夹单子、收据用）。
在工人进场前将家里的角落测量一遍，拿笔尺记录下来，标清楚，一定不要偷懒。测量的内容主要有：
①明确装修过程中涉及的面积，特别是墙面、地面。
②明确主要墙面尺寸，特别是以后需要设计摆放家具的墙面尺寸。
二、根据测量好的面积确定好设计方案
三、主体拆改
主要包括拆墙、砌墙、铲墙皮、拆暖气、换塑钢窗等等。拆改完的垃圾，要及时清理出去，保证室内的清洁，也是为了方便施工。
墙面翻新注意事项：
①检查墙面的受损情况
查看墙体有无裂缝、起皮、空鼓现象，墙面表面污渍程度如何？如果墙体只是一些简单的问题，只需铲除原来的墙面漆，用水泥重新找平，再进行刮腻子，刷漆即可。
②检查墙体的牢固性
如果内墙是沙灰墙，需要将其进行全面铲除直至露出红色砖墙，然后再重新刷水泥，挂腻子粉。
如果内墙是水泥墙，需要检查墙体是否存在较大的窟窿、裂缝等，如果有，要将其修补，以确保内部墙体的牢固性、平整性和安全性。
③检查墙面防水性
找一小块墙体，用水将墙面淋湿，然后用小工具在墙体上轻轻刮试一下，如果能够刮出一条沟，说明原来的墙体用的不是防水腻子，在翻新时需将其铲除换成防水腻子。
④去霉菌做防水
如果原有的墙面有发霉受潮现象，就要重新做防水。
拆改过后，就可以把门、橱柜、烟机、灶具、热水器等全部确定下来了。
四、水电改造
水电改造后，一旦砖上了墙，吊顶做好想再加插座就很难了。所以，一定要确定好开关、灯具、台盆、浴缸、洗衣机等位置。
水电改造前，橱柜设计师应上门进行第一次测量，帮业主确定好电源、水路的改造方案。
最好也让安装热水器的师傅过来根据你选的型号，设计好电源、接口的位置。
水盆下面最好留电源插座，方便装小厨宝。
空调洞和电源尽量放在床头的那面墙，避免以后空调直接对着人吹。
强电和弱点至少要保持30cm的间距，一般都保持在50cm。
五、包立管
考虑到厨房卫生间的易潮易湿环境，包立管的材料一定不能用木龙骨！用轻钢龙骨或者红砖。轻钢龙骨省地方，但最牢固好用的是红砖。
这时需要购买好瓷砖、勾缝剂等。
家具提早预定，留好工期，一般至少在15天左右。
六、贴砖
贴砖前，买好地漏。
地漏最好买防臭功能的，洗衣机要买专用的。
做完防水、拉毛后，就准备贴砖了。
这时应确定水盆、龙头，并约请橱柜设计师第二次上门。
同时购买油漆、墙漆、硝基漆、稀释水等，如贴壁纸，也要先定好。
七、油工上阵
油漆的施工原则：一底两面是基础，底漆一定不能漏了，如果选的深色乳胶漆，可以再刷一次面漆，减少色差。
乳胶漆上色有两种手法：滚漆和喷涂。
滚漆的漆膜质感好，成膜厚，易于修补，但会有花印；
喷头的墙面更光滑平整，施工效率高，拐角、缝隙也容易上漆，但用量会比滚涂大，喷前还要做保护工作。
大面积都是同一颜色的墙面，用喷涂更快，如果要刷多个颜色，滚涂施工更方便。
八、贴墙纸或墙布
油漆做完后，如果还需要部分贴墙纸或墙布，这时候就可以进行了。
注意：贴完48小时内不要开窗通风，让它慢慢阴干。
这时可以购置面板、插座、灯具了。
九、安装插座面板
插座面板大概半天就可以安装完毕。
注意：插座最好买带开关功能的，尤其是厨房，这样电饭锅、微波炉就可免于插拔电源，用开关即可控制。
这时可以购买卫生间、厨房的吊顶了。
如果要装浴霸，在吊顶前购买并安装。
十、厨卫吊顶
先安装热水器和浴霸，再吊顶。
好买铝扣吊顶，耐造。
十一、安装橱柜
橱柜是个配合工程，应提前约好烟机、灶具和水槽师傅，最好同一天送来并跟橱柜一起安装。
提前跟橱柜厂说，把裁下灶具和水槽位置的台面一并带过来，包个水表、管道什么的，很有用处。
十二、安装成品门
成品门应先于地板安装，因为装门的步骤复杂，合页、门锁、门吸、门框等等，所用工具也多。如果先装地板，难免磕碰到。不过，也有后装的，建议先装。
十三、安装晾衣架、窗帘杆、灯具、洁具、卫浴五金件
十四、安装地板
安装地板前一定要找平，否则，后期地板很容易翘起来。
十六、开荒保洁
十七、家具、家电进场
十八、配饰装点
需要提醒的是：窗帘的水分很大，不要被无良商家忽悠了。
十九、通风入住
一般通风时间是3~6个月，如果家里装了新风，可开新风驱除甲醛。一定要记住：最好的去甲醛方式就是通风。
#室内设计# #家装设计# #旧房改造# #装修设计#
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二手房拆改顺序
1、前期拆改→2、主体拆改→3、水电改造→4、木工→5、贴砖→6、刷墙面漆→7、厨卫吊顶→8、橱柜安装→9、木门安装→10、地板安装→11、铺砖壁纸→12、开关插座安装→13、灯具安装→14、五金洁具安装→15、窗帘杆安装→16、拓荒保洁→17、软装进场→18、家电安装→19、家居配饰
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一、工具到位，准备就绪
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①明确装修过程中涉及的面积，特别是墙面、地面。
②明确主要墙面尺寸，特别是以后需要设计摆放家具的墙面尺寸。
二、根据测量好的面积确定好设计方案
三、主体拆改
主要包括拆墙、砌墙、铲墙皮、拆暖气、换塑钢窗等等。拆改完的垃圾，要及时清理出去，保证室内的清洁，也是为了方便施工。
墙面翻新注意事项：
①检查墙面的受损情况
查看墙体有无裂缝、起皮、空鼓现象，墙面表面污渍程度如何？如果墙体只是一些简单的问题，只需铲除原来的墙面漆，用水泥重新找平，再进行刮腻子，刷漆即可。
②检查墙体的牢固性
如果内墙是沙灰墙，需要将其进行全面铲除直至露出红色砖墙，然后再重新刷水泥，挂腻子粉。
如果内墙是水泥墙，需要检查墙体是否存在较大的窟窿、裂缝等，如果有，要将其修补，以确保内部墙体的牢固性、平整性和安全性。
③检查墙面防水性
找一小块墙体，用水将墙面淋湿，然后用小工具在墙体上轻轻刮试一下，如果能够刮出一条沟，说明原来的墙体用的不是防水腻子，在翻新时需将其铲除换成防水腻子。
④去霉菌做防水
如果原有的墙面有发霉受潮现象，就要重新做防水。
拆改过后，就可以把门、橱柜、烟机、灶具、热水器等全部确定下来了。
四、水电改造
水电改造后，一旦砖上了墙，吊顶做好想再加插座就很难了。所以，一定要确定好开关、灯具、台盆、浴缸、洗衣机等位置。
水电改造前，橱柜设计师应上门进行第一次测量，帮业主确定好电源、水路的改造方案。
最好也让安装热水器的师傅过来根据你选的型号，设计好电源、接口的位置。
水盆下面最好留电源插座，方便装小厨宝。
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强电和弱点至少要保持30cm的间距，一般都保持在50cm。
五、包立管
考虑到厨房卫生间的易潮易湿环境，包立管的材料一定不能用木龙骨！用轻钢龙骨或者红砖。轻钢龙骨省地方，但最牢固好用的是红砖。
这时需要购买好瓷砖、勾缝剂等。
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六、贴砖
贴砖前，买好地漏。
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七、油工上阵
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八、贴墙纸或墙布
油漆做完后，如果还需要部分贴墙纸或墙布，这时候就可以进行了。
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这时可以购置面板、插座、灯具了。
九、安装插座面板
插座面板大概半天就可以安装完毕。
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这时可以购买卫生间、厨房的吊顶了。
如果要装浴霸，在吊顶前购买并安装。
十、厨卫吊顶
先安装热水器和浴霸，再吊顶。
好买铝扣吊顶，耐造。
十一、安装橱柜
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十二、安装成品门
成品门应先于地板安装，因为装门的步骤复杂，合页、门锁、门吸、门框等等，所用工具也多。如果先装地板，难免磕碰到。不过，也有后装的，建议先装。
十三、安装晾衣架、窗帘杆、灯具、洁具、卫浴五金件
十四、安装地板
安装地板前一定要找平，否则，后期地板很容易翘起来。
十六、开荒保洁
十七、家具、家电进场
十八、配饰装点
需要提醒的是：窗帘的水分很大，不要被无良商家忽悠了。
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一般通风时间是3~6个月，如果家里装了新风，可开新风驱除甲醛。一定要记住：最好的去甲醛方式就是通风。
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上半年盘点：新船订单大幅萎缩，液货船前景看好
2019年上半年，全球造船市场订单量大幅萎缩，中国造船企业在国内船东和租赁公司的支持下，新船订单的全球市场份额超过50%。但随着细分船型市场需求的逐步分化，中国船企接单的持续性面临很大挑战，亟需构建在液货船领域的竞争优势。
新船订单“量缩价稳”
2019年上半年，全球新船市场成交量大幅萎缩至2493万载重吨（DWT），同比减少53.6%。但新船价格基本平稳，2019年6月的克拉克松新造船价格指数为131点，较年初上涨1点。从主要造船国家看，中国、韩国和日本船企的接单量分别为1372万DWT、772万DWT和316万DWT（日本船企数据为不完全统计），全球份额分别为55%、31%和13%。
造船完工量方面，由于2017年成交的大量订单开始交付，今年上半年全球造船完工量达到5090万载重吨，同比增长9.3%。其中，中国、韩国和日本船企的造船完工量分别为1863万DWT、1809万DWT和1192万DWT，全球份额分别为37%、36%和23%，仍呈现“三足鼎立”的竞争态势。韩国船企由于上半年交付了34艘超大型油船（VLCC），合计1065万DWT，推动其完工量同比大幅增长54.9%。
手持订单量方面，截至2019年6月底，全球手持订单量为19804万DWT，同比减少12.4%。其中，中国、韩国和日本船企手持订单量分别为8837万DWT、5269万DWT和4820万DWT，全球份额分别为45%、27%和24%。
上半年新船市场呈现“量缩价稳”的特点，主要有以下几方面原因：
一是前两年新船成交量较大，市场需求已经较大程度释放。2017年和2018年新船成交量约为9100万DWT和9300万DWT（修正后数据），船东之前对航运市场走出长周期谷底的预期已经得到较大程度的反映。从市场周期规律看，船舶市场通常有3~4年左右的小周期波动，经过前2年的高位之后目前也进入了下行阶段，再加上航运市场基本面出现一些不利变化，导致今年造船市场活跃度相对较低。
二是美国贸易霸凌威胁全球经济增长，并影响船东投资信心。2018年以来，美国不断挑起与中国、欧盟、印度、加拿大、墨西哥等国家和地区的贸易摩擦，特别是作为全球前两大经济体的美国和中国，由于贸易争端不断升级，已经威胁到两国及世界经济的增长。2019年4月国际货币基金组织（IMF）将2019年世界经济增速和贸易增速分别下调0.2和0.6个百分点，至3.3%和3.4%。今年上半年，中美贸易争端对航运市场的影响已经显现，并从工业品运输逐步蔓延至半成品、基础资源等相关商品的运输需求。船东及航运公司对全球贸易形势非常担忧，新船投资更加谨慎和保守，包括长期与政治绝缘的马士基航运近期也发声，警告美国“贸易战将对美国造成更大伤害”。
三是航运市场运费走低，部分船型投资收益下滑。受贸易争端导致的全球贸易及工业生产增速下滑、铁矿石生产商遭遇重大生产事故等因素影响，上半年，集装箱、铁矿石等海运量增速不及预期，小型集装箱船及散货船运营收益同比出现明显下滑。对于营运型船东来说，按照当前散货船和集装箱船的运营收益、新造船投资的资本支出计算，后期的经营现金流将非常紧张，投资收益较低；对于以资产增值作为目标的投机性船东来说，考虑到当前正处于船舶资产价格的小周期高位，并不是较好的投资时点，因此部分细分船型市场活跃度明显较低。
四是骨干船厂仍有订单储备，上半年接单紧迫性不高。自2008年国际金融危机爆发以来，船舶工业经过了十多年调整，大量中小船企已经退出市场，部分大型船企破产，留下来的企业也经过了一系列兼并重组，行业集中度已经大幅提升。尽管船企相对船东的话语权尚未明显提升，但对自身的资源调配和接单节奏的把控能力有所增强。特别是前两年市场订单相对充裕且主要流向大型船企，部分中国大型船企在今年年初时就已经储备了一定规模的2021年交付订单，上半年接单紧迫性并不是很高，有一定的时间余量与船东就价格进行拉锯式谈判，这也是上半年新船市场“量缩价稳”的重要原因。
此外，租赁公司大规模订造船舶也是上半年新船市场的重要特点。自2012年中国租赁公司大举进入船舶租赁市场以来，融资性租赁业务一直占据主导地位。但随着融资租赁市场的相对饱和以及对优质客户的竞争日益激烈，多家租赁公司调整了战略方向，加大了对经营性租赁业务的开拓力度。特别是对于厂商系租赁公司来说，开展经营性租赁一方面能够快速提升船舶资产规模，另一方面也能够促进所在集团造船主业的发展。据不完全统计，2019年上半年，中国船企累计接单量为1372万DWT，其中489万DWT由租赁公司直接订造，占比达到36%。部分租赁公司直接对接下游货主需求，并与船舶管理公司合作，在散货船和油船等领域形成了与传统航运公司合作与竞争共存的格局，较大程度上改变了新船需求的传导路径和目标市场结构。
主力船型市场前景分化
长期以来，散货船、油船和集装箱船一直是船舶工业最重要的细分市场和统计对象，但近些年液化天然气（LNG）船、液化石油气（LPG）船等气体船船队快速发展，其中LNG船的数量已经接近VLCC，新船订单也持续处于相对较高水平。从行业基本面看，在世界能源结构调整的背景下，气体船特别是LNG船的市场前景明显好于油船和散货船，且中国船企在气体船领域已经形成一定基础。因此，从市场规模、需求持续性、我国的产业基础等角度看，气体船都有必要作为第四大主力船型进行重点统计和跟踪研究。
按载重吨统计，上半年散货船、油船、集装箱船和气体船四大主力船型订单成交量占总量的95%，其中散货船占比达41%；按修正总吨（CGT）统计，四大主力船型订单成交量占总量的75%，其中气体船占比达到25%，明显高于散货船、油船和集装箱船。
散货船
需求下滑趋势仍将持续
2019年上半年，散货船新船订单量为1028万DWT，同比大幅减少59.6%，各型散货船订单数量均出现明显减少，背后是散货船航运市场运营收益自2018年初以来的下行趋势。
特别是从2018年年底开始，巴西淡水河谷矿难和澳大利亚飓风导致铁矿石发货量下滑，铁矿石价格一度上涨至110美元/吨以上，中国钢厂进一步增加了转炉炼钢（主要原料为废钢）的规模，国产矿石也有复产迹象。2018年中国铁矿石进口量下滑了1%，2019年1~5月同比下滑5.2%，这对长期依靠“中国因素”而不断壮大的散货船航运市场来说可能是一个巨大转折。
今年上半年成交的散货船订单中，共有27艘好望角型散货船，合计约21万DWT，其中16艘基于中远海运和中铝的几内亚铝土矿运输合同，剩余11艘主要基于淡水河谷的长期包运合同（COA），均具有较强的长期项目属性，之后再无其他面向短租和现租市场的订单，这也就意味着未来一段时间内大型散货船领域很难再有基于市场基本面的持续性订单和跟风性质的订单出现。尽管随着淡水河谷的复产，下半年铁矿石发货量和散货船运费有望反弹，但尚不能对新船需求形成支撑。
油船
市场活跃度有望转化为订单
2019年上半年，油船订单成交量为746万DWT，同比减少56.5%，订单减少的主要原因是2017~2018年油船价格较低，船东提前布局而释放了较大规模的订单。
与散货船不同，油船的市场基本面相对较好，尽管订单较少但市场活跃度依然很高（新船询价及二手船买卖），今年上半年油船二手船交易量创下近4年的新高，反映了船东对投资油船的兴趣较为浓厚。
2017~2018年，油船航运市场沉溺了2年，期间油船拆解量达到1100万DWT和2000万DWT，极大缓解了运力过剩的压力。尽管目前油船航运市场面临欧佩克减产、伊朗和委内瑞拉减产以及欧美进口量的持续下滑等不利局面，但中国、印度的原油进口量和南美洲、非洲的成品油进口量仍保持高速增长，将带动全球石油海运规模继续扩大。更重要的是，国际海事组织（IMO） 2020年船舶硫排放规则的实施和美国页岩油出口量的攀升分别为油船短期和长期市场注入了较强动力。
船舶硫排放规则的生效对油船航运市场供需两侧均形成有利支撑。一是大型油船自身为满足排放规则而选择加装脱硫塔，一定程度上减少了运力供给；二是排放规则生效后必然产生大量船用低硫油需求，而炼油商需要提前在全球范围内调度低硫油品，带来低硫油的运输及存储需求。这也是2018年底以来原油和成品油船运费大幅反弹的重要原因。
美国在页岩油产量快速增长的背景下，其原油海运出口量从2013年的436万吨增长到2018年的9171万吨，年均增速超过80%；国际能源署（IEA）预计美国石油出口量将于2024年达到2亿吨，超过俄罗斯并接近沙特。美国原油出口的主要目标市场是中日韩等亚洲国家，航程较远，能够吸收较大规模的原油船运力。尽管目前中美之间的贸易争端影响了两国的原油贸易，但两国之间经济已高度融合，贸易争端终将解决，并将为油船航运市场带来可观的需求增量。
因此，尽管今年上半年油船新船订单大幅萎缩，但市场前景依然比较乐观，下半年可能会有更多订单需求出现。
集装箱船
船东投资观望心态浓厚
今年上半年，集装箱船仅成交25.8万TEU，同比减少60.1%。其中，第二季度基本无订单成交，新船价格也出现下滑迹象，市场极其冷清，反映贸易战对集装箱航运市场冲击较大。
受贸易争端影响，1~5月中美之间贸易额同比大幅下降9.6%，但太平洋航线集装箱运费并未出现明显走低，9000TEU集装箱船1年期租金继续上涨，主要原因是不少大型和超大型集装箱船入坞加装脱硫塔造成了短期运力紧张；但小型集装箱船（主要通过使用低硫油满足硫排放要求）受到了明显冲击，特别是亚洲区域的中间品贸易量受中美贸易下滑影响较大，2500TEU集装箱船期租租金从2018年第二季度起持续下滑。
集装箱船航运市场面临的供求局面较为复杂。一方面，贸易战导致全球经济贸易增速下滑，货运量增长速度已经大不如前。另一方面，近年来，集装箱船运力增长缓慢，供求关系并未出现明显恶化，小型集装箱船新船市场一度呈现火热迹象，但船东的投资冲动很快被贸易战所压制；同时，大型集装箱船加装脱硫塔的情况仍将继续吸收部分运力，船龄较大的小型集装箱船可能由于无法适应新的排放规则被提前拆解。如果中美互加关税不再进一步升级，目前集装箱航运市场可能已经触底，但多数船东仍需要继续观察市场走势和硫排放规则生效后不同技术方案的运行情况，才能决定是否投资订造新船。因此，2020年之前甚至是2021年之前，班轮公司将持续处于“多看少动”的状态，再加上目前绝大多数班轮公司已经完成了这一轮运力大型化升级，未来一段时间集装箱船新船订单量将非常有限。
气体船
仍有较大规模的新增船舶需求
今年上半年共成交30艘LNG船，合计427万立方米，同比减少6.4%，但艘数同比增加了2艘，说明中小型LNG船市场也开始活跃；LPG船共成交16艘，合计127万立方米，同比增加12.4%。总的来看，气体船新船市场活跃度与上年同期基本持平，且新船价格继续上涨，反映了航运业对全球LNG和LPG贸易的乐观预期，船东近十多年来对众多LNG、LPG、乙烷等生产接收项目从规划、论证、决策到落地投产的长期等待终于有了好的结果。
2012~2018年，随着丙烷制丙烯、LNG生产线/接收站、乙烷制乙烯等项目的建设和投产，全球液化气海运量从3亿吨增长到4.1亿吨，年均增速达到5.5%；特别是2017年以来，LNG项目投产较快且航程较远，LNG船需求（吨海里）以每年10%以上的速度增长，并推动LNG船期租租金持续上涨，一度超过10万美元/天。近期，多家大型油气巨头在市场上寻求更多LNG船运力，并希望能够签订长期租约。
目前，全球在建LNG生产线项目总产能为9300万吨/年，前端工程设计阶段项目（FEED）产能合计3.1亿吨/年，计划阶段项目产能3.6亿吨/年，船舶需求量依然较大。2018年，全球LNG海运量共3.2亿吨，大型LNG船共505艘，手持订单量共140艘左右，即使全部交付，也仅能满足在建LNG生产线全部投产后的运输需求。FEED阶段项目产能共3.1亿吨，如果进入建设阶段，仍需要再订造500艘左右的大型LNG船。此外，中国在建和计划的乙烷制乙烯项目超过1600万吨，印度也有大量此类项目在建，未来超大型乙烷运输船（VLEC）需求也在100艘左右。
大型气体船的发展也带来小型气体船市场的活跃，主要面向LNG转运、大型化工厂和调峰发电厂、中小型岛屿等目标市场；LNG动力船舶的发展也带来LNG加注船需求的不断增多。
中国船企亟须构建新的竞争优势
根据对各主力船型市场的判断，散货船和集装箱船短期市场前景均不乐观，油船市场有望再度活跃，气体船市场景气度仍将持续。此外，在滚装船市场中，汽车滚装船（PCTC）和货滚船需求受经济影响较大，短期需求也较为有限，但客滚船的更新换代需求仍在释放；豪华邮轮运营商的投资强度依然较高，大型邮轮和中小型邮轮市场均较为活跃。
2019年上半年，全球造船市场订单量大幅萎缩，中国造船企业在国内船东和租赁公司的支持下，新船订单的全球市场份额超过50%。但随着细分船型市场需求的逐步分化，中国船企接单的持续性面临很大挑战，亟需构建在液货船领域的竞争优势。
新船订单“量缩价稳”
2019年上半年，全球新船市场成交量大幅萎缩至2493万载重吨（DWT），同比减少53.6%。但新船价格基本平稳，2019年6月的克拉克松新造船价格指数为131点，较年初上涨1点。从主要造船国家看，中国、韩国和日本船企的接单量分别为1372万DWT、772万DWT和316万DWT（日本船企数据为不完全统计），全球份额分别为55%、31%和13%。
造船完工量方面，由于2017年成交的大量订单开始交付，今年上半年全球造船完工量达到5090万载重吨，同比增长9.3%。其中，中国、韩国和日本船企的造船完工量分别为1863万DWT、1809万DWT和1192万DWT，全球份额分别为37%、36%和23%，仍呈现“三足鼎立”的竞争态势。韩国船企由于上半年交付了34艘超大型油船（VLCC），合计1065万DWT，推动其完工量同比大幅增长54.9%。
手持订单量方面，截至2019年6月底，全球手持订单量为19804万DWT，同比减少12.4%。其中，中国、韩国和日本船企手持订单量分别为8837万DWT、5269万DWT和4820万DWT，全球份额分别为45%、27%和24%。
上半年新船市场呈现“量缩价稳”的特点，主要有以下几方面原因：
一是前两年新船成交量较大，市场需求已经较大程度释放。2017年和2018年新船成交量约为9100万DWT和9300万DWT（修正后数据），船东之前对航运市场走出长周期谷底的预期已经得到较大程度的反映。从市场周期规律看，船舶市场通常有3~4年左右的小周期波动，经过前2年的高位之后目前也进入了下行阶段，再加上航运市场基本面出现一些不利变化，导致今年造船市场活跃度相对较低。
二是美国贸易霸凌威胁全球经济增长，并影响船东投资信心。2018年以来，美国不断挑起与中国、欧盟、印度、加拿大、墨西哥等国家和地区的贸易摩擦，特别是作为全球前两大经济体的美国和中国，由于贸易争端不断升级，已经威胁到两国及世界经济的增长。2019年4月国际货币基金组织（IMF）将2019年世界经济增速和贸易增速分别下调0.2和0.6个百分点，至3.3%和3.4%。今年上半年，中美贸易争端对航运市场的影响已经显现，并从工业品运输逐步蔓延至半成品、基础资源等相关商品的运输需求。船东及航运公司对全球贸易形势非常担忧，新船投资更加谨慎和保守，包括长期与政治绝缘的马士基航运近期也发声，警告美国“贸易战将对美国造成更大伤害”。
三是航运市场运费走低，部分船型投资收益下滑。受贸易争端导致的全球贸易及工业生产增速下滑、铁矿石生产商遭遇重大生产事故等因素影响，上半年，集装箱、铁矿石等海运量增速不及预期，小型集装箱船及散货船运营收益同比出现明显下滑。对于营运型船东来说，按照当前散货船和集装箱船的运营收益、新造船投资的资本支出计算，后期的经营现金流将非常紧张，投资收益较低；对于以资产增值作为目标的投机性船东来说，考虑到当前正处于船舶资产价格的小周期高位，并不是较好的投资时点，因此部分细分船型市场活跃度明显较低。
四是骨干船厂仍有订单储备，上半年接单紧迫性不高。自2008年国际金融危机爆发以来，船舶工业经过了十多年调整，大量中小船企已经退出市场，部分大型船企破产，留下来的企业也经过了一系列兼并重组，行业集中度已经大幅提升。尽管船企相对船东的话语权尚未明显提升，但对自身的资源调配和接单节奏的把控能力有所增强。特别是前两年市场订单相对充裕且主要流向大型船企，部分中国大型船企在今年年初时就已经储备了一定规模的2021年交付订单，上半年接单紧迫性并不是很高，有一定的时间余量与船东就价格进行拉锯式谈判，这也是上半年新船市场“量缩价稳”的重要原因。
此外，租赁公司大规模订造船舶也是上半年新船市场的重要特点。自2012年中国租赁公司大举进入船舶租赁市场以来，融资性租赁业务一直占据主导地位。但随着融资租赁市场的相对饱和以及对优质客户的竞争日益激烈，多家租赁公司调整了战略方向，加大了对经营性租赁业务的开拓力度。特别是对于厂商系租赁公司来说，开展经营性租赁一方面能够快速提升船舶资产规模，另一方面也能够促进所在集团造船主业的发展。据不完全统计，2019年上半年，中国船企累计接单量为1372万DWT，其中489万DWT由租赁公司直接订造，占比达到36%。部分租赁公司直接对接下游货主需求，并与船舶管理公司合作，在散货船和油船等领域形成了与传统航运公司合作与竞争共存的格局，较大程度上改变了新船需求的传导路径和目标市场结构。
主力船型市场前景分化
长期以来，散货船、油船和集装箱船一直是船舶工业最重要的细分市场和统计对象，但近些年液化天然气（LNG）船、液化石油气（LPG）船等气体船船队快速发展，其中LNG船的数量已经接近VLCC，新船订单也持续处于相对较高水平。从行业基本面看，在世界能源结构调整的背景下，气体船特别是LNG船的市场前景明显好于油船和散货船，且中国船企在气体船领域已经形成一定基础。因此，从市场规模、需求持续性、我国的产业基础等角度看，气体船都有必要作为第四大主力船型进行重点统计和跟踪研究。
按载重吨统计，上半年散货船、油船、集装箱船和气体船四大主力船型订单成交量占总量的95%，其中散货船占比达41%；按修正总吨（CGT）统计，四大主力船型订单成交量占总量的75%，其中气体船占比达到25%，明显高于散货船、油船和集装箱船。
散货船
需求下滑趋势仍将持续
2019年上半年，散货船新船订单量为1028万DWT，同比大幅减少59.6%，各型散货船订单数量均出现明显减少，背后是散货船航运市场运营收益自2018年初以来的下行趋势。
特别是从2018年年底开始，巴西淡水河谷矿难和澳大利亚飓风导致铁矿石发货量下滑，铁矿石价格一度上涨至110美元/吨以上，中国钢厂进一步增加了转炉炼钢（主要原料为废钢）的规模，国产矿石也有复产迹象。2018年中国铁矿石进口量下滑了1%，2019年1~5月同比下滑5.2%，这对长期依靠“中国因素”而不断壮大的散货船航运市场来说可能是一个巨大转折。
今年上半年成交的散货船订单中，共有27艘好望角型散货船，合计约21万DWT，其中16艘基于中远海运和中铝的几内亚铝土矿运输合同，剩余11艘主要基于淡水河谷的长期包运合同（COA），均具有较强的长期项目属性，之后再无其他面向短租和现租市场的订单，这也就意味着未来一段时间内大型散货船领域很难再有基于市场基本面的持续性订单和跟风性质的订单出现。尽管随着淡水河谷的复产，下半年铁矿石发货量和散货船运费有望反弹，但尚不能对新船需求形成支撑。
油船
市场活跃度有望转化为订单
2019年上半年，油船订单成交量为746万DWT，同比减少56.5%，订单减少的主要原因是2017~2018年油船价格较低，船东提前布局而释放了较大规模的订单。
与散货船不同，油船的市场基本面相对较好，尽管订单较少但市场活跃度依然很高（新船询价及二手船买卖），今年上半年油船二手船交易量创下近4年的新高，反映了船东对投资油船的兴趣较为浓厚。
2017~2018年，油船航运市场沉溺了2年，期间油船拆解量达到1100万DWT和2000万DWT，极大缓解了运力过剩的压力。尽管目前油船航运市场面临欧佩克减产、伊朗和委内瑞拉减产以及欧美进口量的持续下滑等不利局面，但中国、印度的原油进口量和南美洲、非洲的成品油进口量仍保持高速增长，将带动全球石油海运规模继续扩大。更重要的是，国际海事组织（IMO） 2020年船舶硫排放规则的实施和美国页岩油出口量的攀升分别为油船短期和长期市场注入了较强动力。
船舶硫排放规则的生效对油船航运市场供需两侧均形成有利支撑。一是大型油船自身为满足排放规则而选择加装脱硫塔，一定程度上减少了运力供给；二是排放规则生效后必然产生大量船用低硫油需求，而炼油商需要提前在全球范围内调度低硫油品，带来低硫油的运输及存储需求。这也是2018年底以来原油和成品油船运费大幅反弹的重要原因。
美国在页岩油产量快速增长的背景下，其原油海运出口量从2013年的436万吨增长到2018年的9171万吨，年均增速超过80%；国际能源署（IEA）预计美国石油出口量将于2024年达到2亿吨，超过俄罗斯并接近沙特。美国原油出口的主要目标市场是中日韩等亚洲国家，航程较远，能够吸收较大规模的原油船运力。尽管目前中美之间的贸易争端影响了两国的原油贸易，但两国之间经济已高度融合，贸易争端终将解决，并将为油船航运市场带来可观的需求增量。
因此，尽管今年上半年油船新船订单大幅萎缩，但市场前景依然比较乐观，下半年可能会有更多订单需求出现。
集装箱船
船东投资观望心态浓厚
今年上半年，集装箱船仅成交25.8万TEU，同比减少60.1%。其中，第二季度基本无订单成交，新船价格也出现下滑迹象，市场极其冷清，反映贸易战对集装箱航运市场冲击较大。
受贸易争端影响，1~5月中美之间贸易额同比大幅下降9.6%，但太平洋航线集装箱运费并未出现明显走低，9000TEU集装箱船1年期租金继续上涨，主要原因是不少大型和超大型集装箱船入坞加装脱硫塔造成了短期运力紧张；但小型集装箱船（主要通过使用低硫油满足硫排放要求）受到了明显冲击，特别是亚洲区域的中间品贸易量受中美贸易下滑影响较大，2500TEU集装箱船期租租金从2018年第二季度起持续下滑。
集装箱船航运市场面临的供求局面较为复杂。一方面，贸易战导致全球经济贸易增速下滑，货运量增长速度已经大不如前。另一方面，近年来，集装箱船运力增长缓慢，供求关系并未出现明显恶化，小型集装箱船新船市场一度呈现火热迹象，但船东的投资冲动很快被贸易战所压制；同时，大型集装箱船加装脱硫塔的情况仍将继续吸收部分运力，船龄较大的小型集装箱船可能由于无法适应新的排放规则被提前拆解。如果中美互加关税不再进一步升级，目前集装箱航运市场可能已经触底，但多数船东仍需要继续观察市场走势和硫排放规则生效后不同技术方案的运行情况，才能决定是否投资订造新船。因此，2020年之前甚至是2021年之前，班轮公司将持续处于“多看少动”的状态，再加上目前绝大多数班轮公司已经完成了这一轮运力大型化升级，未来一段时间集装箱船新船订单量将非常有限。
气体船
仍有较大规模的新增船舶需求
今年上半年共成交30艘LNG船，合计427万立方米，同比减少6.4%，但艘数同比增加了2艘，说明中小型LNG船市场也开始活跃；LPG船共成交16艘，合计127万立方米，同比增加12.4%。总的来看，气体船新船市场活跃度与上年同期基本持平，且新船价格继续上涨，反映了航运业对全球LNG和LPG贸易的乐观预期，船东近十多年来对众多LNG、LPG、乙烷等生产接收项目从规划、论证、决策到落地投产的长期等待终于有了好的结果。
2012~2018年，随着丙烷制丙烯、LNG生产线/接收站、乙烷制乙烯等项目的建设和投产，全球液化气海运量从3亿吨增长到4.1亿吨，年均增速达到5.5%；特别是2017年以来，LNG项目投产较快且航程较远，LNG船需求（吨海里）以每年10%以上的速度增长，并推动LNG船期租租金持续上涨，一度超过10万美元/天。近期，多家大型油气巨头在市场上寻求更多LNG船运力，并希望能够签订长期租约。
目前，全球在建LNG生产线项目总产能为9300万吨/年，前端工程设计阶段项目（FEED）产能合计3.1亿吨/年，计划阶段项目产能3.6亿吨/年，船舶需求量依然较大。2018年，全球LNG海运量共3.2亿吨，大型LNG船共505艘，手持订单量共140艘左右，即使全部交付，也仅能满足在建LNG生产线全部投产后的运输需求。FEED阶段项目产能共3.1亿吨，如果进入建设阶段，仍需要再订造500艘左右的大型LNG船。此外，中国在建和计划的乙烷制乙烯项目超过1600万吨，印度也有大量此类项目在建，未来超大型乙烷运输船（VLEC）需求也在100艘左右。
大型气体船的发展也带来小型气体船市场的活跃，主要面向LNG转运、大型化工厂和调峰发电厂、中小型岛屿等目标市场；LNG动力船舶的发展也带来LNG加注船需求的不断增多。
中国船企亟须构建新的竞争优势
根据对各主力船型市场的判断，散货船和集装箱船短期市场前景均不乐观，油船市场有望再度活跃，气体船市场景气度仍将持续。此外，在滚装船市场中，汽车滚装船（PCTC）和货滚船需求受经济影响较大，短期需求也较为有限，但客滚船的更新换代需求仍在释放；豪华邮轮运营商的投资强度依然较高，大型邮轮和中小型邮轮市场均较为活跃。
顺心置地房地产培训基础知识
一、房地产相关概念
(一) 房地产概念:房地产又称不动产,是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分.其中不可分离的部分,如树木、水暖设备等.房地产有三种存在形式:
1、 单纯的土地;
2、 单纯的建筑物;
3、 土地与建筑物结合的房产;
(二) 房地产市场的分类:根据房地产开发,销售与消费过程特点,可以将房地产市场分为:
1、 一级市场(土地市场);
2、 二级市场(房地产增量房市场);
3、 三级市场(房地产存量房市场);
(三) 土地及土地所有权:
1、 土地的概念:一般是指地面、地面以下和地面以上一定范围的空间.现实生活中的土地是人为划分的,具有特定面积范围的地域.
2、 土地公有制:根据宪法规定,土地所有权分全民所有(国有土地)与集体土地所有权,集体转为国有才能转让,个人和单位只拥有土地的使用权;
3、 土地使用权在期限内可以出租、转让、抵押.
(四) 土地使用权获取方式:
1、 土地使用权出让:
指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为;
土地使用权出让采用招标、拍卖、双方协议三种方式;六类用地(商业、娱乐、旅游、金融、服务业、商品房)采用招标、拍卖的方式;旧城改造采用双方协议的方式；
国有土地使用权出让年限：商业、旅游、娱乐用地40年;工业用地、科教、文体、卫生、体育用地、综合或其他用地50年;住房用地70年;房地产的使用权年限对价值有直接影响.
2、 土地使用权划拨:
指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为;
以划拨方式取得土地使用权的,除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限的限制;
下列建设用地的土地使用权,确属必须的,可由县级以上人民政府依法批准划拨: 国家机关用地和军事用地;
城市基础设施用地和公益事业用地;国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;法律、行政法规规定的其他用地;
(五) 建筑概念
1、 建筑:建筑物和构筑物的总称;
2、 狭义建筑物:指各类房屋,构筑物如树木、电梯、水暖设备等;
3、 合格建筑物的标准:适用、经济、美观;
适用:安全、防水、隔声、保温隔热、采光、功能齐全、空间格局合理;
经济:购置价格合理、维修保养、采暖、空调能耗不高;
美观:建筑造型、色彩美感、与环境协调;
(六) 物业概念
1、 物业:广义的物业就是房地产,狭义的物业,包括各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地;
各类房屋:可以是建筑群,如住宅小区,也可以是一幢住宅;附属的设备、设施和相关场地:是指与上述建筑物相配套的室内外各类设施、市政公用设施、道路交通等;
二、房屋建筑常识
1、 容积率:
总建筑面积与总用地面积的比值, 反映土地利用程度、使用强度及其经济性的技术经济指标;
容积率=建筑总面积÷用地面积;
一般来讲:普通住宅≥1.0;非普通住宅＜1.0;
2、 建筑密度:
项目用地范围内各种建筑用地面积总和占总用地面积的比例.也可以建筑物基底总面积÷总用地面积,反映建筑用地范围内的空地率和建筑物的密集程度;
3、 绿化率:
指项目规划用地范围内绿化用地总面积占规划建设用地面积的比例;
4、 绿地率:
描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率;
5、 层高:
住宅高度以“层”为单位计算,是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离.
6、 净高:
指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离.净高=层高-楼板厚度;
7、 进深:
指住宅的长度,指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度,为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件,目前我国大量城镇住宅房间的进深一般都限定在5米左右,不能任意扩大.住宅进深过大,就是住宅成为狭长型,距离门窗较远的室内空间自然光线不足,但进深大的住宅可以有效的节约用地;
8、 开间:
指住宅的宽度,指一间房屋内一面墙皮之间到另一面墙皮之间的实际距离,住宅的开间在住宅设计上有严格的规定;较小的开间范围,可缩短楼板的层间跨度,增强住宅结构的整体性、稳定性和抗震性;
9、 建筑面积:
指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积.包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等;
10、公摊面积:
指建筑物的楼梯、电梯井、外墙、公共门厅、走道、设备间、首层大堂及小区内其它一些配套设施的面积总和;
11、使用面积:
它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的直接供住户生活的净使用面积,俗称地砖面积;
12、占地面积:
建筑物基底及其功能需要占用的面积,也叫红线面积;
13、套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积(露台面积按半面积计算);
14、建筑面积=套内建筑面积+公摊面积;
15、销售面积=套内建筑面积+公摊的公用建筑面积;商品房按“套”或“单元”出售;
16、公用建筑面积=整幢建筑面积-套内建筑面积和-不应分摊的建筑面积;
17、公摊的公用建筑面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数;
18、公用建筑面积分摊系数:公用建筑面积÷套内建筑面积之和;
19、分摊的公用建筑面积包括:大堂、公共大厅、走廊、过道、共厕、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、消防通道、水泵房、水箱间、冷冻机房、配电室、煤气调压室、空调房、电梯工休息室、值班警卫室、卫星接收机房等
20、不记入的公摊面积:仓库、车库、车道、供暖锅炉房、人防地下室、物管用房、售房单位自营、自用房屋、多幢房屋服务的警卫室;
21、实用率=套内建筑面积÷住宅建筑面积;
22、使用率=使用面积÷住宅面积,一般高层塔楼在72%至75%之间,板楼在78%至80%之间;小于实用率;
23、地下室:
指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2;
24、半地下室:
指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／3,且不超过1／2;
25、阳台:
供居住者进行室外活动/晾晒衣物等的空间;
26、平台:
供居住者进行室外活动的上屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分;
27、标准层:指平面布置相同的住宅楼层;28、中间层:底层和最高住户入口层之间的中间楼层.
三、房地产行业术语:
(一)室内设施:
1、 四气:暖气、煤气、热水器、空调;2、 全齐:家电(电视、冰箱、洗衣机)和家具(床、衣柜、沙发、电视柜、整体橱柜);
(二)装修分类:
1、 毛 坯:水泥地、水泥墙;2、 简 装 修:地砖、白墙;3、 中 装 修:大地砖、木地板;4、 精 装 修:木地板、包门、包窗;5、 豪华装修:装修前卫、用料讲究;
(三)户型及面积:
1、 一居室:公房面积:30-50平米;商品房面积:40-60平米;2、 二居室:公房面积:50-70平米;商品房面积:70-100平米;3、 三居室:公房面积:60-90平米;商品房面积:110-150平米;4、 越层:房屋使用层跳跃的房型,如一越二,三越四等;5、 错层:房屋内地面错落的房型;
(四) 楼层及朝向:
1、 楼层描述,多层楼房为6层,房屋所在层3层,简写3/6;优劣:楼房中多层楼有“金三银四”的说法,即六层楼三层最佳,四层次之;高层楼中楼层较高的价位也较高,但二手房中顶楼除外;
2、 朝向(以主卧室窗户所对应的方向为准)多层楼朝向多为南北正向或东西侧向;高层板楼与多层楼的朝向相似;高层塔楼多为四角,其朝向多为东南、西南、东北、西北及各种斜向;
四、房地产特性:(一) 不可移动性;(二) 独一无二性;(三) 寿命长久性;(四) 数量有限性;(五) 用途多样性;(六) 相互影响性;(七) 受政策\市场影响大;(八) 标的高;(九) 变现慢;(十)保值增值性;
五、房屋分类及详解:
(一) 按住宅层数划分:1、 低层:层数为1-3层;2、 多层:层数为4-6层;3、 中高层:层数为7-9层;4、 高层:10层以上;
(二) 按使用性质划分:
1、 生产性建筑;厂房、车间等；2、 非生产性建筑;居住建筑:如住宅等;
公共建筑:如办公、文体、交通等;
(三) 按结构类型划分:
1、 砖混结构:这类建筑物的竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋顶板。这种结构房间小、层数低，一般用于多层建筑中；
2、 框架结构:这种结构的承重部分是由钢筋混凝土或钢材制作的梁、板、柱形成的骨架，可用于小高层建筑;
3、 钢筋混凝土剪力墙结构; 这类建筑物的竖向承重构件和水平承重构件均采用钢筋混凝土制作，多用于高层建筑
4、 空间结构:包括:县索结构、网架结构、壳体结构等。如体育馆、大剧院等；
(四) 按建筑材料划分:
1、 砖混:红砖与水泥;承重的主要构件是用砖和混凝土建造的;
2、 钢混:浇注、最为结实;承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的;
3、 预制板:预制的混凝土板与钢筋;承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的.包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物;
(五) 按楼型外观划分:
1、 板楼:
是指由多个住宅单元组合而成,每单元均设有楼梯或楼梯、电梯皆有的住宅;每个单元用自己单独的楼梯、电梯;
板楼基本形式:多 层:６层以下;小高层:7-12层以内;高层:13-18层;超高层:18层以上甚至更高;
2、 塔楼:
主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅.通俗地说,塔楼以电梯、楼梯为布局核心,上到楼层之后,向四面走可以直接进入户内;
塔楼基本形式:蝶型、品字型、Z字型、塔板结合、十字型、方形塔楼;
补充：筒子楼:卫生间、厨房都集体公用；
写字楼:办公使用;
(六) 按房屋户型划分:
1、 一居室;一卧室;2、 二居室;二卧室;3、 三居室;三卧室;4、 多居室;多卧室;
5、 错 层:主要指的是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。
6、 跃 层:跃层住宅是一套住宅占两个楼层,有内部楼梯联系上下层;一般在首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间,最好有一间卧室,二层安排卧室、书房和卫生间等。
7、 复 式:复式住宅在概念上是一层，但层高较普通的住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。其目的是提高住宅空间利用率。
(七) 按产权性质划分:
1、 商品房：指各房地产开发公司投资兴建的，以赢利为目的，按市场规律经营的房子；
分类：
(1) 普通住宅:
容积率1.0(含1.0)以上;
建筑面积在140平方米以下;
成交价低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下;
(2) 非普通住宅:
甲宅; 24小时电梯、保安，物业费较高；
公寓;商品房、24小时电梯、保安、24小时管道热水；
别墅:(独栋、联排、双拼、叠拼)一般较为偏远;
(3) 商品房销售资质:商品房销售须具备以下五证：《国有土地使用证》、《建设用地规划可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预销售许可证》；
2、 已购公房:
普通公房: 指按照国家房改有关售房政策,单位职工按成本价、标准价或优惠价购买的原产权属于单位的公有住房.职工根据国家政策,按成本价或标准价购买的由单位建设的安居工程和集资合作建设的住房;
央产房: 指按照国家房改有关售房政策,单位职工按成本价、标准价或优惠价购买的原产权属于中央在京单位,国有大中型企业及国务院各部委机关的公有住房.职工根据国家政策,按成本价或标准价购买的由中央在京单位建设的安居工程住房和集资合作建设的住房;
3、 经济适用房:
定义:以中低收入家庭住房困难户为供应对象,并按国家住宅建设标准建造的,具有社会保障性质的普通住宅.土地供应原则上实行划拨方式,住房设计要体现经济适用美观的原则,使用功能上要满足居民的基本生活需要.经济适用房的供应价格由经济适用房建设的行政主管部门会同物价部门按建设成本确定.
只拥有房屋所有权:表现形式为红色防伪制材的“房屋产权证”并在第一页上部加盖经济适用住房印章或按经济适用房管理;
4、 使用权房:使用权房是计划经济和住房分配体制下的产物，俗称公房。该房屋的产权属于国家或集体，不过，这项使用权是从所有权分离出来的一项独立的财产权，允许使用权人（公房承租人）在一定范围内通过一定方式转让或交换房屋使用权，所获收益扣除应缴税费后归使用权人所有。
5、 私产平房:也称私有住宅,是个人或家庭购买和建造的住宅;在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。
6、 小产权房:是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，国家房管部门不予颁发房产证。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案，买卖此类房屋不能真正享有合法权益。按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。
一、房地产相关概念
(一) 房地产概念:房地产又称不动产,是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分.其中不可分离的部分,如树木、水暖设备等.房地产有三种存在形式:
1、 单纯的土地;
2、 单纯的建筑物;
3、 土地与建筑物结合的房产;
(二) 房地产市场的分类:根据房地产开发,销售与消费过程特点,可以将房地产市场分为:
1、 一级市场(土地市场);
2、 二级市场(房地产增量房市场);
3、 三级市场(房地产存量房市场);
(三) 土地及土地所有权:
1、 土地的概念:一般是指地面、地面以下和地面以上一定范围的空间.现实生活中的土地是人为划分的,具有特定面积范围的地域.
2、 土地公有制:根据宪法规定,土地所有权分全民所有(国有土地)与集体土地所有权,集体转为国有才能转让,个人和单位只拥有土地的使用权;
3、 土地使用权在期限内可以出租、转让、抵押.
(四) 土地使用权获取方式:
1、 土地使用权出让:
指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为;
土地使用权出让采用招标、拍卖、双方协议三种方式;六类用地(商业、娱乐、旅游、金融、服务业、商品房)采用招标、拍卖的方式;旧城改造采用双方协议的方式；
国有土地使用权出让年限：商业、旅游、娱乐用地40年;工业用地、科教、文体、卫生、体育用地、综合或其他用地50年;住房用地70年;房地产的使用权年限对价值有直接影响.
2、 土地使用权划拨:
指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为;
以划拨方式取得土地使用权的,除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限的限制;
下列建设用地的土地使用权,确属必须的,可由县级以上人民政府依法批准划拨: 国家机关用地和军事用地;
城市基础设施用地和公益事业用地;国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;法律、行政法规规定的其他用地;
(五) 建筑概念
1、 建筑:建筑物和构筑物的总称;
2、 狭义建筑物:指各类房屋,构筑物如树木、电梯、水暖设备等;
3、 合格建筑物的标准:适用、经济、美观;
适用:安全、防水、隔声、保温隔热、采光、功能齐全、空间格局合理;
经济:购置价格合理、维修保养、采暖、空调能耗不高;
美观:建筑造型、色彩美感、与环境协调;
(六) 物业概念
1、 物业:广义的物业就是房地产,狭义的物业,包括各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地;
各类房屋:可以是建筑群,如住宅小区,也可以是一幢住宅;附属的设备、设施和相关场地:是指与上述建筑物相配套的室内外各类设施、市政公用设施、道路交通等;
二、房屋建筑常识
1、 容积率:
总建筑面积与总用地面积的比值, 反映土地利用程度、使用强度及其经济性的技术经济指标;
容积率=建筑总面积÷用地面积;
一般来讲:普通住宅≥1.0;非普通住宅＜1.0;
2、 建筑密度:
项目用地范围内各种建筑用地面积总和占总用地面积的比例.也可以建筑物基底总面积÷总用地面积,反映建筑用地范围内的空地率和建筑物的密集程度;
3、 绿化率:
指项目规划用地范围内绿化用地总面积占规划建设用地面积的比例;
4、 绿地率:
描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率;
5、 层高:
住宅高度以“层”为单位计算,是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离.
6、 净高:
指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离.净高=层高-楼板厚度;
7、 进深:
指住宅的长度,指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度,为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件,目前我国大量城镇住宅房间的进深一般都限定在5米左右,不能任意扩大.住宅进深过大,就是住宅成为狭长型,距离门窗较远的室内空间自然光线不足,但进深大的住宅可以有效的节约用地;
8、 开间:
指住宅的宽度,指一间房屋内一面墙皮之间到另一面墙皮之间的实际距离,住宅的开间在住宅设计上有严格的规定;较小的开间范围,可缩短楼板的层间跨度,增强住宅结构的整体性、稳定性和抗震性;
9、 建筑面积:
指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积.包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等;
10、公摊面积:
指建筑物的楼梯、电梯井、外墙、公共门厅、走道、设备间、首层大堂及小区内其它一些配套设施的面积总和;
11、使用面积:
它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的直接供住户生活的净使用面积,俗称地砖面积;
12、占地面积:
建筑物基底及其功能需要占用的面积,也叫红线面积;
13、套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积(露台面积按半面积计算);
14、建筑面积=套内建筑面积+公摊面积;
15、销售面积=套内建筑面积+公摊的公用建筑面积;商品房按“套”或“单元”出售;
16、公用建筑面积=整幢建筑面积-套内建筑面积和-不应分摊的建筑面积;
17、公摊的公用建筑面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数;
18、公用建筑面积分摊系数:公用建筑面积÷套内建筑面积之和;
19、分摊的公用建筑面积包括:大堂、公共大厅、走廊、过道、共厕、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、消防通道、水泵房、水箱间、冷冻机房、配电室、煤气调压室、空调房、电梯工休息室、值班警卫室、卫星接收机房等
20、不记入的公摊面积:仓库、车库、车道、供暖锅炉房、人防地下室、物管用房、售房单位自营、自用房屋、多幢房屋服务的警卫室;
21、实用率=套内建筑面积÷住宅建筑面积;
22、使用率=使用面积÷住宅面积,一般高层塔楼在72%至75%之间,板楼在78%至80%之间;小于实用率;
23、地下室:
指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2;
24、半地下室:
指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／3,且不超过1／2;
25、阳台:
供居住者进行室外活动/晾晒衣物等的空间;
26、平台:
供居住者进行室外活动的上屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分;
27、标准层:指平面布置相同的住宅楼层;28、中间层:底层和最高住户入口层之间的中间楼层.
三、房地产行业术语:
(一)室内设施:
1、 四气:暖气、煤气、热水器、空调;2、 全齐:家电(电视、冰箱、洗衣机)和家具(床、衣柜、沙发、电视柜、整体橱柜);
(二)装修分类:
1、 毛 坯:水泥地、水泥墙;2、 简 装 修:地砖、白墙;3、 中 装 修:大地砖、木地板;4、 精 装 修:木地板、包门、包窗;5、 豪华装修:装修前卫、用料讲究;
(三)户型及面积:
1、 一居室:公房面积:30-50平米;商品房面积:40-60平米;2、 二居室:公房面积:50-70平米;商品房面积:70-100平米;3、 三居室:公房面积:60-90平米;商品房面积:110-150平米;4、 越层:房屋使用层跳跃的房型,如一越二,三越四等;5、 错层:房屋内地面错落的房型;
(四) 楼层及朝向:
1、 楼层描述,多层楼房为6层,房屋所在层3层,简写3/6;优劣:楼房中多层楼有“金三银四”的说法,即六层楼三层最佳,四层次之;高层楼中楼层较高的价位也较高,但二手房中顶楼除外;
2、 朝向(以主卧室窗户所对应的方向为准)多层楼朝向多为南北正向或东西侧向;高层板楼与多层楼的朝向相似;高层塔楼多为四角,其朝向多为东南、西南、东北、西北及各种斜向;
四、房地产特性:(一) 不可移动性;(二) 独一无二性;(三) 寿命长久性;(四) 数量有限性;(五) 用途多样性;(六) 相互影响性;(七) 受政策\市场影响大;(八) 标的高;(九) 变现慢;(十)保值增值性;
五、房屋分类及详解:
(一) 按住宅层数划分:1、 低层:层数为1-3层;2、 多层:层数为4-6层;3、 中高层:层数为7-9层;4、 高层:10层以上;
(二) 按使用性质划分:
1、 生产性建筑;厂房、车间等；2、 非生产性建筑;居住建筑:如住宅等;
公共建筑:如办公、文体、交通等;
(三) 按结构类型划分:
1、 砖混结构:这类建筑物的竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋顶板。这种结构房间小、层数低，一般用于多层建筑中；
2、 框架结构:这种结构的承重部分是由钢筋混凝土或钢材制作的梁、板、柱形成的骨架，可用于小高层建筑;
3、 钢筋混凝土剪力墙结构; 这类建筑物的竖向承重构件和水平承重构件均采用钢筋混凝土制作，多用于高层建筑
4、 空间结构:包括:县索结构、网架结构、壳体结构等。如体育馆、大剧院等；
(四) 按建筑材料划分:
1、 砖混:红砖与水泥;承重的主要构件是用砖和混凝土建造的;
2、 钢混:浇注、最为结实;承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的;
3、 预制板:预制的混凝土板与钢筋;承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的.包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物;
(五) 按楼型外观划分:
1、 板楼:
是指由多个住宅单元组合而成,每单元均设有楼梯或楼梯、电梯皆有的住宅;每个单元用自己单独的楼梯、电梯;
板楼基本形式:多 层:６层以下;小高层:7-12层以内;高层:13-18层;超高层:18层以上甚至更高;
2、 塔楼:
主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅.通俗地说,塔楼以电梯、楼梯为布局核心,上到楼层之后,向四面走可以直接进入户内;
塔楼基本形式:蝶型、品字型、Z字型、塔板结合、十字型、方形塔楼;
补充：筒子楼:卫生间、厨房都集体公用；
写字楼:办公使用;
(六) 按房屋户型划分:
1、 一居室;一卧室;2、 二居室;二卧室;3、 三居室;三卧室;4、 多居室;多卧室;
5、 错 层:主要指的是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。
6、 跃 层:跃层住宅是一套住宅占两个楼层,有内部楼梯联系上下层;一般在首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间,最好有一间卧室,二层安排卧室、书房和卫生间等。
7、 复 式:复式住宅在概念上是一层，但层高较普通的住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。其目的是提高住宅空间利用率。
(七) 按产权性质划分:
1、 商品房：指各房地产开发公司投资兴建的，以赢利为目的，按市场规律经营的房子；
分类：
(1) 普通住宅:
容积率1.0(含1.0)以上;
建筑面积在140平方米以下;
成交价低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下;
(2) 非普通住宅:
甲宅; 24小时电梯、保安，物业费较高；
公寓;商品房、24小时电梯、保安、24小时管道热水；
别墅:(独栋、联排、双拼、叠拼)一般较为偏远;
(3) 商品房销售资质:商品房销售须具备以下五证：《国有土地使用证》、《建设用地规划可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预销售许可证》；
2、 已购公房:
普通公房: 指按照国家房改有关售房政策,单位职工按成本价、标准价或优惠价购买的原产权属于单位的公有住房.职工根据国家政策,按成本价或标准价购买的由单位建设的安居工程和集资合作建设的住房;
央产房: 指按照国家房改有关售房政策,单位职工按成本价、标准价或优惠价购买的原产权属于中央在京单位,国有大中型企业及国务院各部委机关的公有住房.职工根据国家政策,按成本价或标准价购买的由中央在京单位建设的安居工程住房和集资合作建设的住房;
3、 经济适用房:
定义:以中低收入家庭住房困难户为供应对象,并按国家住宅建设标准建造的,具有社会保障性质的普通住宅.土地供应原则上实行划拨方式,住房设计要体现经济适用美观的原则,使用功能上要满足居民的基本生活需要.经济适用房的供应价格由经济适用房建设的行政主管部门会同物价部门按建设成本确定.
只拥有房屋所有权:表现形式为红色防伪制材的“房屋产权证”并在第一页上部加盖经济适用住房印章或按经济适用房管理;
4、 使用权房:使用权房是计划经济和住房分配体制下的产物，俗称公房。该房屋的产权属于国家或集体，不过，这项使用权是从所有权分离出来的一项独立的财产权，允许使用权人（公房承租人）在一定范围内通过一定方式转让或交换房屋使用权，所获收益扣除应缴税费后归使用权人所有。
5、 私产平房:也称私有住宅,是个人或家庭购买和建造的住宅;在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。
6、 小产权房:是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，国家房管部门不予颁发房产证。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案，买卖此类房屋不能真正享有合法权益。按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。
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