#永州楼市# 【诚信为本 勤勉为精！湖南海湘集团董事长蔡建喜专访】
前不久，由永州市住房和城乡建设局、永州市住房保障中心指导，永州市房联主办，新浪乐居永州站协办的2022“3.15”永州诚信企业口碑楼盘暨一季度房产销售开门红项目颁奖仪式隆重举行。在此次活动中，湖南海湘集团旗下道县项目海湘·九樾府荣膺“永州诚信企业口碑楼盘”奖。近日，新浪乐居特别专访海湘集团董事长蔡建喜先生。
新浪乐居永州站：蔡董，您好。诚信是中华民族的传统美德，是中国道德文化的核心，也是企业经营的重要准则。能否结合您的创业经历谈谈您对诚信的理解？蔡建喜：诚者，天之道也；思诚者，人之道也。我认为，诚信不仅仅是一种道德规范，也是能够为企业带来经济效益的重要资源，在一定程度上甚至比物质资源和人力资源更为重要。“人之所助者，信也”。我们从创业到成立海湘集团，已成功开发十余个房地产项目，如果没有诚信，政府不会相信我们；如果没有诚信，客户不会选择我们；如果没有诚信，市场不会认可我们。诚信，是我们企业立足的根本。
新浪乐居永州站：疫情三年，楼市下行。贵公司在战胜困难、恪守诚信这方面，贵公司坚守了什么，收获了什么？蔡建喜：疫情造成的长期性影响，确实令人始料未及。但困难并非单单由疫情带来，而且疫情终将会过去，我们始终坚信这一点。困难都会有，我们会在做好疫情防控的同时做好安全生产，并保证海湘•九樾府项目如期完工，按约交房，并且是按质按量交房。这是我们所坚持的。我们以“客户就是上帝”为服务宗旨，对客户始终坚持“诚信为本，勤勉为精”；秉着公平、公正、公开、诚信原则，赢得了好的市场口碑和不错的销量。我想，这就是我们最大的收获。
新浪乐居永州站：在这次诚信口碑楼盘评比中，海湘·九樾府项目得到了很多人的点赞和支持。能否结合项目情况，谈谈如何恪守承诺，保持良好的口碑？蔡建喜：感谢大家对海湘•九樾府的认可和支持。该项目位于道州城央区，与约380亩白马公园(规划中)为邻，左踞繁华潇水路，右临中轴道州路，前观白马公园，后隐国风大境间，周边有道县五中、五小、十一小学、敦颐学校等，得天独厚的地理环境和稀缺性地段价值，为项目赢得了很多好评。我们在做得好的方面会继续保持，努力创新，更上一层楼，不足的地方一定会及时改进，不辜负大家的厚爱。接下来，我们将从几个方面保持项目良好的口碑：在工程方面，我们会克服困难，按计划建设，保证工程质量、工程进度和施工安全，项目每个月都有新的变化。在销售方面，遵循国家政策，遵从市场法则，遵守诚信原则。销售价格、销售政策公开透明、让客户买得放心。在物业方面，创造优美环境,维持优良秩序，提供优质服务。
新浪乐居永州站：立足永州楼市现状，您觉得应该从哪些方面构建诚信体系建设？同时，在“共促消费公平”这一方面，应该怎么做？蔡建喜：诚信建设是构建和谐社会的基础支柱之一，为贯彻落实国务院制定的社会信用体系建设规划精神，营造诚实守信的房地产市场环境，我觉得可以从企业客观信用能力、企业经营信用情况、企业诚实履约信用情况等方面构建诚信体系。目前，房地产开发企业信用评价指标已应用在商品房预售资金监管、开发企业土地竞买资格确认等领域，对诚信的企业给予政策支持、将不诚信的企业列入黑名单直至淘汰，有效地减少市民投诉，保障房地产行业的健康发展。说到“共促消费公平”，我觉得这是构建诚信体系的一个基本条件，需要供求双方乃至管理部门，共同参与、共同努力。每个楼盘因地段，位置，规模大小，配套，设计，建设等各方面因素，构成每个楼盘价格体系不同。我们能做的，主要是根据主管部门的指导意见，制定公道的价格体系和价格政策，同时做到公平公正，明码标价，诚实守信。
新浪乐居永州站：能否透露一下，贵公司今年乃至更长的时间里，有哪些计划和目标？蔡建喜：我们将秉持初心，做行业内高品质楼盘，提升建设水平，更好地服务客户、回报社会，全力支持政府贯穿落实各项工作。
新浪乐居永州站：楼市政策在“松绑”，道县也在五一前夕出台了“道十条”。您对此怎么看？蔡建喜：房地产调控是短期房价的稳定器。从目前情况来看， 房地产并没有全面松绑，而是部分三四线城市出于对商品房“去库存”所采取“因城施策”的办法，以此来控制房地产风险。这符合中央政治局会议的"两支持一优化“的精神，也符合稳地价、稳房价、稳预期的一贯政策。道县在4月29日出台了促进房地产市场稳定发展的十条措施，这对消费者和开发商来说，都是利好的事情。房地产调控既有防止房价过快上涨的意图，也有抑制房价急速下跌的可能。现在在道县买房，不但补贴100%契税，还有金融、团购等多方面的优惠，对开发商也推出了较为宽松的政策。我觉得，现在买房是比较好的时机，能给的政策和优惠都给到了，欢迎大家有时间来海湘·九樾府看房、买房，我们一定尽力支持政策的落地。
新浪乐居永州站：感谢蔡总！能否请您谈谈参加本次活动的真实感受。蔡建喜：在永州市住建局和市住房保障服务中心的精心指导下，市房联和新浪乐居组织的这次活动非常成功，全程公开、公平、公正，既宣传了诚信正能量，也拉动了楼市人气。
前不久，由永州市住房和城乡建设局、永州市住房保障中心指导，永州市房联主办，新浪乐居永州站协办的2022“3.15”永州诚信企业口碑楼盘暨一季度房产销售开门红项目颁奖仪式隆重举行。在此次活动中，湖南海湘集团旗下道县项目海湘·九樾府荣膺“永州诚信企业口碑楼盘”奖。近日，新浪乐居特别专访海湘集团董事长蔡建喜先生。
新浪乐居永州站：蔡董，您好。诚信是中华民族的传统美德，是中国道德文化的核心，也是企业经营的重要准则。能否结合您的创业经历谈谈您对诚信的理解？蔡建喜：诚者，天之道也；思诚者，人之道也。我认为，诚信不仅仅是一种道德规范，也是能够为企业带来经济效益的重要资源，在一定程度上甚至比物质资源和人力资源更为重要。“人之所助者，信也”。我们从创业到成立海湘集团，已成功开发十余个房地产项目，如果没有诚信，政府不会相信我们；如果没有诚信，客户不会选择我们；如果没有诚信，市场不会认可我们。诚信，是我们企业立足的根本。
新浪乐居永州站：疫情三年，楼市下行。贵公司在战胜困难、恪守诚信这方面，贵公司坚守了什么，收获了什么？蔡建喜：疫情造成的长期性影响，确实令人始料未及。但困难并非单单由疫情带来，而且疫情终将会过去，我们始终坚信这一点。困难都会有，我们会在做好疫情防控的同时做好安全生产，并保证海湘•九樾府项目如期完工，按约交房，并且是按质按量交房。这是我们所坚持的。我们以“客户就是上帝”为服务宗旨，对客户始终坚持“诚信为本，勤勉为精”；秉着公平、公正、公开、诚信原则，赢得了好的市场口碑和不错的销量。我想，这就是我们最大的收获。
新浪乐居永州站：在这次诚信口碑楼盘评比中，海湘·九樾府项目得到了很多人的点赞和支持。能否结合项目情况，谈谈如何恪守承诺，保持良好的口碑？蔡建喜：感谢大家对海湘•九樾府的认可和支持。该项目位于道州城央区，与约380亩白马公园(规划中)为邻，左踞繁华潇水路，右临中轴道州路，前观白马公园，后隐国风大境间，周边有道县五中、五小、十一小学、敦颐学校等，得天独厚的地理环境和稀缺性地段价值，为项目赢得了很多好评。我们在做得好的方面会继续保持，努力创新，更上一层楼，不足的地方一定会及时改进，不辜负大家的厚爱。接下来，我们将从几个方面保持项目良好的口碑：在工程方面，我们会克服困难，按计划建设，保证工程质量、工程进度和施工安全，项目每个月都有新的变化。在销售方面，遵循国家政策，遵从市场法则，遵守诚信原则。销售价格、销售政策公开透明、让客户买得放心。在物业方面，创造优美环境,维持优良秩序，提供优质服务。
新浪乐居永州站：立足永州楼市现状，您觉得应该从哪些方面构建诚信体系建设？同时，在“共促消费公平”这一方面，应该怎么做？蔡建喜：诚信建设是构建和谐社会的基础支柱之一，为贯彻落实国务院制定的社会信用体系建设规划精神，营造诚实守信的房地产市场环境，我觉得可以从企业客观信用能力、企业经营信用情况、企业诚实履约信用情况等方面构建诚信体系。目前，房地产开发企业信用评价指标已应用在商品房预售资金监管、开发企业土地竞买资格确认等领域，对诚信的企业给予政策支持、将不诚信的企业列入黑名单直至淘汰，有效地减少市民投诉，保障房地产行业的健康发展。说到“共促消费公平”，我觉得这是构建诚信体系的一个基本条件，需要供求双方乃至管理部门，共同参与、共同努力。每个楼盘因地段，位置，规模大小，配套，设计，建设等各方面因素，构成每个楼盘价格体系不同。我们能做的，主要是根据主管部门的指导意见，制定公道的价格体系和价格政策，同时做到公平公正，明码标价，诚实守信。
新浪乐居永州站：能否透露一下，贵公司今年乃至更长的时间里，有哪些计划和目标？蔡建喜：我们将秉持初心，做行业内高品质楼盘，提升建设水平，更好地服务客户、回报社会，全力支持政府贯穿落实各项工作。
新浪乐居永州站：楼市政策在“松绑”，道县也在五一前夕出台了“道十条”。您对此怎么看？蔡建喜：房地产调控是短期房价的稳定器。从目前情况来看， 房地产并没有全面松绑，而是部分三四线城市出于对商品房“去库存”所采取“因城施策”的办法，以此来控制房地产风险。这符合中央政治局会议的"两支持一优化“的精神，也符合稳地价、稳房价、稳预期的一贯政策。道县在4月29日出台了促进房地产市场稳定发展的十条措施，这对消费者和开发商来说，都是利好的事情。房地产调控既有防止房价过快上涨的意图，也有抑制房价急速下跌的可能。现在在道县买房，不但补贴100%契税，还有金融、团购等多方面的优惠，对开发商也推出了较为宽松的政策。我觉得，现在买房是比较好的时机，能给的政策和优惠都给到了，欢迎大家有时间来海湘·九樾府看房、买房，我们一定尽力支持政策的落地。
新浪乐居永州站：感谢蔡总！能否请您谈谈参加本次活动的真实感受。蔡建喜：在永州市住建局和市住房保障服务中心的精心指导下，市房联和新浪乐居组织的这次活动非常成功，全程公开、公平、公正，既宣传了诚信正能量，也拉动了楼市人气。
简述恒大的信托是否还能投？
2020年接近尾声时，央行和住建部推出限制开发商融资的政策，也就是江湖传颂的“三道红线”；
红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；
红线2：净负债率大于100%；
红线3：现金短债比小于1.0倍；
根据“越线”数量从多到少，监管层将房企分为“红橙黄绿”四档，并以此限定其有息负债规模增速上限。
如果三道红线全部命中，只能借新还旧，不能新增负债。
踩中两条，有息负债规模年增速不得超过 5%；
踩中一条，增速不得超过 10%；
一条未中，不得超过 15%。
政策于2021年起全行业推行，且按政策要求，试点房企要在2023年6月底之前全“达标”回绿档。
恒大作为地产业龙头，“三道红线”也是一举全中；
图片
去年1300亿业绩对赌到期，一时间闹得沸沸扬扬，传言支撑不住，好在最后绝大部分资金同意债转股方案，方才平息；
但受此影响，信托业内很多投资人对恒大地产的项目，已是望而却步；
截至2020年底，中国恒大净负债率、现金短债比、剔除预收款的资产负债率分别为152.88%、0.47倍、83.43%；较2019年，除了现金短债比有所恶化，其他指标均有所改善。
为了在预定时间内达标，2021年，中国恒大列出了降负债的详细目标：2021年6月底、2021年底、2022年6月底、2023年6月底分别降至5900亿、5600亿、4500亿、3500亿元。
具体降负债有哪些措施呢？
包括加速销售回款、减少土地储备、分拆优质资产等。
加速回款；2020年初，恒大卖房广告满天飞，全民卖房火热，在此营销策略加持下，2020年中国恒大的销售额同比增长20%至7232亿元，超额完成年初定下的7000亿元目标。同时公司销售回款率从2019年的78%上升至2020年的90%。
减少土储；截至2020年低，恒大总土储面积为2.31亿平方米，较2019年年底时下降了6200万平方米。这些土地储备原值仅4901亿元，其中有67%位于一二线城市。此外，中国恒大还储备了100个旧改项目，其中有78个位于大湾区，当中又有55个位于深圳。该公司的旧改储备量是三大龙头房企中最多的。
引战投；通过分拆公司优质资产，引进战略投资者，拆物业板块上市、恒大汽车配股、中国恒大配股、恒腾网络配股、房车宝引入战投等，公司从资本市场增加了888亿港元的权益。
一系列动作下，恒大2023年6月之前能否按计划减降回绿档？我们拭目以待。编者持乐观态度！
编者长期关注信托。
恒大房地产信托被投资人望而却步的原因，我想除了恒大自身的原因外，也有监管的原因，因为监管限制房地产信托公司举债，但鼓励权益性投资；所以，年初我们看到的很多地产项目，包括万科、融创、恒大的都是股权形式的：信托计划资金一般先投入一个有限合伙，再进入项目公司进行房地产开发建设，这种项目有明显的特点：收益高、介入时间早（一般在土地整改时就介入）。与以往满足432条件有不动产抵押的房地产项目相比，可以说是全程无风控裸奔。
在这类纯种股权性质的房地产项目映衬下，432条件的房地产信托几乎成了香饽饽，比如前不久世茂的项目开放就被瞬秒，资金如洪水扑面而来！
图片
同时，根据《中国信托业发展报告（2019-2020）》，信托公司考虑到房企融资渠道收缩、信用债迎来偿债高峰；也早已在一步步提高房地产信托的准入门槛，行业调研信息显示，2017年信托公司倾向于选择销售额排名前100的房企进行合作，在2018年已经将标准提升至前50，2019年信托公司在选择交易对手时，倾向于选择前30的房企合作。其中，融资金额最多的房企依然是龙头地产企业，前10家地产企业依次为恒大地产集团有限公司、融创房地产集团有限公司、世茂集团控股有限公司、碧桂园地产集团有限公司、阳光城集团股份有限公司、中南建设集团有限公司、万达商业管理有限公司、奥园集团有限公司、中投发展有限责任公司、宝能地产股份有限公司。
“穿透式”资金监管要求使得很多原有融资模式受限制，单纯的信托贷款模式已经不能满足房企的发展需求，信托公司在服务链条上开始围绕房企的上下游企业提供全方位金融服务，更加关注标准化的产品形式，越来越重视直接融资，以实现做精、做透合作的房企客户，强化合作的黏性。如资产证券化、供应链地产、股权融资等房地产信托项目未来将会成为房地产信托产品的主力军。
那这些新模式的房地产信托还值得投吗？其实，不管是信贷模式，还是资产证券化、股权融资，都只是资金流向底层的通道或者说是手段，不管在哪个模式下，项目兑付的关键点还在底层，在底层的资产是否优质。但在新的模式下，比如股权模式，信托公司给与投资人的风险补偿也是需要着重考量的，毕竟是股权投资，总不能拿着以往432信贷模式的收益。
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2020年接近尾声时，央行和住建部推出限制开发商融资的政策，也就是江湖传颂的“三道红线”；
红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；
红线2：净负债率大于100%；
红线3：现金短债比小于1.0倍；
根据“越线”数量从多到少，监管层将房企分为“红橙黄绿”四档，并以此限定其有息负债规模增速上限。
如果三道红线全部命中，只能借新还旧，不能新增负债。
踩中两条，有息负债规模年增速不得超过 5%；
踩中一条，增速不得超过 10%；
一条未中，不得超过 15%。
政策于2021年起全行业推行，且按政策要求，试点房企要在2023年6月底之前全“达标”回绿档。
恒大作为地产业龙头，“三道红线”也是一举全中；
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去年1300亿业绩对赌到期，一时间闹得沸沸扬扬，传言支撑不住，好在最后绝大部分资金同意债转股方案，方才平息；
但受此影响，信托业内很多投资人对恒大地产的项目，已是望而却步；
截至2020年底，中国恒大净负债率、现金短债比、剔除预收款的资产负债率分别为152.88%、0.47倍、83.43%；较2019年，除了现金短债比有所恶化，其他指标均有所改善。
为了在预定时间内达标，2021年，中国恒大列出了降负债的详细目标：2021年6月底、2021年底、2022年6月底、2023年6月底分别降至5900亿、5600亿、4500亿、3500亿元。
具体降负债有哪些措施呢？
包括加速销售回款、减少土地储备、分拆优质资产等。
加速回款；2020年初，恒大卖房广告满天飞，全民卖房火热，在此营销策略加持下，2020年中国恒大的销售额同比增长20%至7232亿元，超额完成年初定下的7000亿元目标。同时公司销售回款率从2019年的78%上升至2020年的90%。
减少土储；截至2020年低，恒大总土储面积为2.31亿平方米，较2019年年底时下降了6200万平方米。这些土地储备原值仅4901亿元，其中有67%位于一二线城市。此外，中国恒大还储备了100个旧改项目，其中有78个位于大湾区，当中又有55个位于深圳。该公司的旧改储备量是三大龙头房企中最多的。
引战投；通过分拆公司优质资产，引进战略投资者，拆物业板块上市、恒大汽车配股、中国恒大配股、恒腾网络配股、房车宝引入战投等，公司从资本市场增加了888亿港元的权益。
一系列动作下，恒大2023年6月之前能否按计划减降回绿档？我们拭目以待。编者持乐观态度！
编者长期关注信托。
恒大房地产信托被投资人望而却步的原因，我想除了恒大自身的原因外，也有监管的原因，因为监管限制房地产信托公司举债，但鼓励权益性投资；所以，年初我们看到的很多地产项目，包括万科、融创、恒大的都是股权形式的：信托计划资金一般先投入一个有限合伙，再进入项目公司进行房地产开发建设，这种项目有明显的特点：收益高、介入时间早（一般在土地整改时就介入）。与以往满足432条件有不动产抵押的房地产项目相比，可以说是全程无风控裸奔。
在这类纯种股权性质的房地产项目映衬下，432条件的房地产信托几乎成了香饽饽，比如前不久世茂的项目开放就被瞬秒，资金如洪水扑面而来！
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同时，根据《中国信托业发展报告（2019-2020）》，信托公司考虑到房企融资渠道收缩、信用债迎来偿债高峰；也早已在一步步提高房地产信托的准入门槛，行业调研信息显示，2017年信托公司倾向于选择销售额排名前100的房企进行合作，在2018年已经将标准提升至前50，2019年信托公司在选择交易对手时，倾向于选择前30的房企合作。其中，融资金额最多的房企依然是龙头地产企业，前10家地产企业依次为恒大地产集团有限公司、融创房地产集团有限公司、世茂集团控股有限公司、碧桂园地产集团有限公司、阳光城集团股份有限公司、中南建设集团有限公司、万达商业管理有限公司、奥园集团有限公司、中投发展有限责任公司、宝能地产股份有限公司。
“穿透式”资金监管要求使得很多原有融资模式受限制，单纯的信托贷款模式已经不能满足房企的发展需求，信托公司在服务链条上开始围绕房企的上下游企业提供全方位金融服务，更加关注标准化的产品形式，越来越重视直接融资，以实现做精、做透合作的房企客户，强化合作的黏性。如资产证券化、供应链地产、股权融资等房地产信托项目未来将会成为房地产信托产品的主力军。
那这些新模式的房地产信托还值得投吗？其实，不管是信贷模式，还是资产证券化、股权融资，都只是资金流向底层的通道或者说是手段，不管在哪个模式下，项目兑付的关键点还在底层，在底层的资产是否优质。但在新的模式下，比如股权模式，信托公司给与投资人的风险补偿也是需要着重考量的，毕竟是股权投资，总不能拿着以往432信贷模式的收益。
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【吐槽】言言好，想吐槽一种现象，现在有很多小姐妹会选择在抖音上面出物，曝光率比较高，我觉得这样没问题。但是暂挂都要在抖音上就有点不好了吧，评论有很多小姐妹提醒了这样不好，但是内个小姐姐觉得她是暂挂会在最近出，但没想好什么时候，不算暂挂精，我想问问什么程度才算暂挂精。并且在给她提建议的小姐妹评论里面回复大概意思是谢谢提醒，但是在支持她自己下面评论好无语说别人yygq是不是也有一点不好。（只是吐槽不特指谁）
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