【唤醒500万亩“休眠地”——甘肃撂荒地整治调查】受农业比较效益偏低、耕种条件差、农民外出务工等因素影响，我国一些地方出现了不同程度的耕地撂荒现象，各地都在因地制宜想办法破解难题。在甘肃，这也不是件小事。国土“三调”数据显示，甘肃具备整治条件的撂荒地面积约550万亩。这些“休眠”的土地该如何被唤醒？怎样挖掘耕地保供潜力？经济日报记者深入甘肃多地田间地头，走访了解整治复耕情况。
近年来，耕地撂荒现象在我国一些地方不同程度出现，引发关注。2021年1月，农业农村部出台的《关于统筹利用撂荒地促进农业生产发展的指导意见》指出，要落实粮食安全党政同责要求，完善粮食安全省长责任制，推动将统筹利用撂荒地情况纳入考核指标，层层压实责任，有效遏制耕地撂荒。
该指导意见实施一年多来，成效如何？经济日报记者日前深入甘肃采访了解到，根据国土“三调”数据显示，甘肃共有耕地7814.21万亩，其中具备整治条件的撂荒地面积约550万亩。2020年到2021年，全省已整治撂荒地350万亩，目前还有约200万亩需要整治。“我们把统筹利用好撂荒地作为保障粮食安全和重要农副产品有效供给的一项重要举措来抓，计划用两年时间将剩余200万亩撂荒地全部整治到位。”甘肃省委农办主任、省农业农村厅厅长李旺泽说。
综合改造建高标准农田
沿着一条平整的机耕道，开车盘旋而上到山顶，甘肃定西市安定区西巩驿镇百页村党支部书记陈明放眼望着周边层层梯田，感慨地说：“以前要是有这么好的地，咱也不会把地撂荒了。”
陈明站的这块地方，以前只有“几处坨坨地”。即便是村里一些整修好的梯田，也因面积狭窄，被当地群众称为“皮条田”。在百页村7800多亩耕地中，由于基础条件不好，一度产生了2100亩撂荒地。陈明告诉记者，“以前田间道路不好走，大机器上不来，全靠人种人收，还要看天吃饭，没多少收益，很多人就出门打工了”。
去年9月份，在地方政府支持下，百页村将撂荒地整治与高标准农田建设相结合，建成了4750亩高标准农田，2100亩撂荒地也全部得以整治。5月份，正是陇中旱作农业区种植荞麦、马铃薯的季节，在百页村新修的高标准农田里，农户操作农业机械正在抢抓农时种植。
陈明告诉记者，在尊重群众意愿的基础上，他们打破原有村社界线、地埂界线，将原先的“皮条田”采取“二合一”“三合一”的办法进行合并，建成了田面宽度在11米以上的“大块田”。部分“大块田”最宽田面达到30米，最大面积达到30亩，并且鼓励实施高标准农田后群众就近兑换，基本实现了“一户一台地”的目标，让产业集约发展有了基础支撑。
同时，百页村还通过开展耕地“宜机化”改造，配套5.5米宽的生产路9.4公里，在每块田间地头新修3.5米宽的机耕路18.6公里，将“畜力田”变成了“机耕田”，降低了农业生产成本，为机械化、规模化、标准化的现代农业生产提供了条件。
从甘肃各地区撂荒地摸排情况及调研情况看，农业基础设施相对薄弱是撂荒重要原因之一，全省中低产田比例超过70%，受自然因素、资金等约束，设施不完善、资源利用率不高、机械化作业水平较低。此外，甘肃省耕地亩均水资源量约为全国平均水平的1/4，干旱缺水也造成一些耕地被动撂荒。
为此，甘肃把具备条件的撂荒地优先纳入高标准农田建设范围，推动撂荒地开发利用。定西市安定区、白银市会宁县将撂荒地整治与高标准梯田建设、小流域综合治理、粮食基地建设结合，建成玉米、小麦、马铃薯三大粮食作物标准化基地。
西巩驿镇干部马利民告诉记者，他们按照“田路渠统筹规划、梁沟坡综合治理”的原则，整流域、整山系、整乡镇推进，配套建设了砂化生产路、田间机耕路和排水边沟、涵管等设施，并在高标准农田流域栽植行道树10公里，通过挖反坡和鱼鳞坑等办法防治水土流失，既增强了农田生态防护能力，也提升了农田综合生产能力。
会宁县河畔镇任半岔村属于典型的干旱山区，为改善农业生产条件，2021年当地引进了一家企业，对全村3.2万亩耕地一次性流转，并承揽建设上水工程，打造“旱变水”水肥一体化高标准梯田项目。
“通过对现有山坡地进行平整改造，平均宽度达到30米以上，符合机械化耕作需要，并全部配套高效节水田间管网，采用滴灌方式。”河畔镇党委书记王卓见说，坡改梯、旱变水，玉米、马铃薯两类粮食作物亩均产量由原来的800斤、2000斤增长至2000斤、8000斤，原来的单户种植变为规模化、机械化种植，发展模式也由传统农业变为集约化的现代农业。
真金白银鼓励复垦种粮
农业生产比较效益低，在很大程度上影响到农民种地积极性，是造成土地撂荒的一个重要因素。据统计，甘肃省中东部旱作区农民每种1亩小麦，用于种子、化肥、耕地、收割等方面的成本约需265元，人工投入约需300元，一般仅能产出小麦500斤，亩均纯收益不到200元；种植1亩玉米，除去农资、人工成本，亩均收益也只有500多元。
为此，甘肃省将撂荒地整治与建设粮食基地相结合，通过落实耕地地力保护补贴、实际种粮农民一次性奖补、农机具购置补贴、耕地轮作补贴、农业社会化服务补贴等一系列政策措施，扶持粮食生产，使撂荒地整治逐步成为拓展粮食生产空间的有效途径。
5月中旬，在定西市安定区西巩驿镇肖川村，正在进行高标准农田马铃薯生产全程机械化操作，从土地平整、深松到覆膜、播种、施肥一气呵成。
“如今，大多数撂荒地都分布在丘陵山地。这些机械都是适宜丘陵山区作业的机型，可以更好地解放劳动力，用机械种植马铃薯等粮食作物。”在耕种现场，甘肃省农机推广总站技术人员白利杰指着一台机器告诉记者，这是旋耕施肥起垄喷药铺管铺膜联合作业机，1个小时就能完成人工近两个月的工作。
“我们制定出台了《关于确保粮食安全加快撂荒地整治工作方案》等系列文件，明确整治原则、整治措施和激励政策，对复耕后种植马铃薯100亩以上的，每亩补助100元；对新型经营主体和村集体兜底复耕的，每亩补助80元。目前，在安定区摸排出的4.71万亩撂荒地中，已完成整治3.6万亩。”安定区区长贾文举说。
针对种粮比较效益低，以及今年化肥、柴油等农资大幅涨价等不利因素，甘肃各级部门加大了补贴力度。春播前，甘肃省农业农村厅会同省财政厅下拨耕地地力保护补贴、实际种粮农民一次性奖补、农机购置补贴等到户扶持粮食生产资金34.28亿元，比去年同期增加2.4%。近期又安排下达地膜回收利用、耕地轮作和小麦“一喷三防”等扶持粮食生产发展资金4亿元，比上年增加1.6亿元。
记者还了解到，甘肃各市县也结合实际制定了鼓励粮食生产的激励办法，调动了农民和新型经营主体种粮积极性。其中，酒泉市财政拿出1500万元扶持小麦种植，白银市财政拿出750万元支持大豆玉米带状复合种植，会宁县、凉州区、环县、秦安县、成县等县区财政在中央和省级财政补贴的基础上安排资金对大豆玉米带状复合种植进行累加补贴，确保每亩补贴资金达到300元以上……
在政策补贴引导下，甘肃各地以新品种、新技术、新机具集成推广应用为突破口，推动形成一批整村整乡整流域推进的集中连片粮食产业带，让“荒地变良田、良田变粮田”。
走进会宁县韩家集镇云台山村复耕后的撂荒地，在采用“两膜4行玉米+两膜6行大豆”种植模式的带状复合种植基地里，玉米和大豆已经冒出嫩芽。
“我们按照村庄附近、土地上等的原则，对片区内规模养殖户和有种地需求农户未流转形成的插花地，通过置换调整集中连片，既保证了农户有地种、种好地，又使企业能连片、好发展。”韩家集镇党委书记南小强说，目前，已在云台山村推广大豆玉米带状复合种植5000亩，玉米一穴双株，每亩约3500株；大豆一穴2粒至4粒，每亩约1万株，通过发挥边行效应，可以实现“玉米不减产、多收一茬豆”的目标。
利益联结实现规模经营
会宁县柴家门镇樊郭村有户籍人口1700多人，但常住在村里的只有500多人，由于缺少劳动力，多年来形成了8200亩撂荒地。
“我们结合高标准农田建设项目，完成了8200亩撂荒地的整治，新修建高标准农田1万亩。耕作条件显著改善，农业机械化率可以达到100%。”樊郭村党支部书记田旭东此前曾有顾虑，“如果不想办法找到种植主体，这些高标准农田虽然条件好，但是也会面临‘谁来种’的问题。”
为彻底解决耕地撂荒问题，樊郭村成立了合作社流转复耕土地。今年春耕，1万亩高标准农田里种上了小麦、全膜玉米、大豆、马铃薯和荞麦各2000亩，全部由合作社负责种植。
调查显示，当前甘肃省土地规模化经营的水平仍然较低，流转土地占农户承包地的20.6%，低于全国平均水平。这也折射出，小而散的经营模式已经远远不适应产业化、规模化、集约化发展的要求。为此，甘肃一些县区通过撂荒地整治，积极探索发展壮大新型经营主体和村集体经济的路径。
在甘肃崇信县，通过“农户自主复耕、实施项目整治、公司大户流转、远程托管种植、村集体经济组织代种”等多种形式，当地唤醒了沉睡的耕地资源，推动了农业高效化、产业化发展。
“我们村两委通过对全村土地撂荒情况全面摸排发现，全村共有398亩撂荒地。”崇信县新窑镇宰相村党支部书记赵孝魁说，“今年我们动员大家复垦撂荒地86亩，同时村合作社又以‘基本租金+收益分红’的方式租赁群众撂荒地312亩，种植了玉米、高丹草、万寿菊等经济作物，仅撂荒地治理一项，预计村集体经济收入可达15万元以上。”
白银市平川区共和镇毛卜拉村则将撂荒地整治与发展村集体经济结合起来，将农户无力耕种的撂荒地，流转后由村集体统耕统种。“3000亩撂荒地，村集体就流转了2600亩，全程机械化作业，并创建了1500亩的大豆玉米带状复合种植高标准示范基地。”毛卜拉村党支部书记许顺强说，村集体流转撂荒地每亩给农民100元，还有几十名村民到村集体务工，每人每天100多元。这样农民的收入增加了，村集体也壮大了。
今年以来，甘肃各级农业农村部门联合自然资源部门对未耕种耕地边排查边整治，继续通过农户自种和亲友代种、高标准农田建设、土地流转、经营主体代耕代种等多种途径推进撂荒地整治。其中，村集体经济组织在撂荒地整治中发挥了重要作用。
“引导农户将撂荒地流转给龙头企业、合作社、家庭农场和种植养殖大户等新型经营主体进行集中整治，盘活弃耕土地、实现荒地变良田，同时有效满足了经营主体生产用地需求。”会宁县委书记刘正祥认为，由村党支部牵头成立合作社对辖区内的撂荒地实施统一整治，规模化开发利用，不仅解决了撂荒地整治质量不高、效益不好等问题，还实现了壮大村集体经济的目标。
会宁县会师镇金芋马铃薯专业合作社利用千头养猪场堆沤的粪肥，集中流转撂荒地种植马铃薯、小麦和小杂粮，在7个村完成撂荒地整治8326亩，探索形成了合作社与村集体、农户的利益联结机制。
“我们对全镇所有撂荒地集中翻耕整治，整治后农户自愿种植的每亩收取机耕费30元，不愿种植的全部由合作社流转种植。”金芋马铃薯专业合作社负责人李德明说，合作社流转后，第一年免费种植；第二年每亩付土地流转费40元，其中农户30元、村集体10元；第三年每亩付土地流转费50元，其中农户40元、村集体仍为10元，既完成了撂荒地的整治，又增加了农民、村集体和合作社收入，实现了多赢。
“在工作实践中，甘肃探索出了以村级集体组织和农民专业合作社为载体，以新品种新技术新机具集成推广应用为突破口，将撂荒地整治与高标准农田建设及高标准粮食生产基地建设紧密结合，形成了一批整村整乡整流域推进的集中连片粮食产业带的做法，真正起到了壮大村集体经济、整治撂荒地、保粮食生产‘一石三鸟’的作用。”李旺泽说。
近年来，耕地撂荒现象在我国一些地方不同程度出现，引发关注。2021年1月，农业农村部出台的《关于统筹利用撂荒地促进农业生产发展的指导意见》指出，要落实粮食安全党政同责要求，完善粮食安全省长责任制，推动将统筹利用撂荒地情况纳入考核指标，层层压实责任，有效遏制耕地撂荒。
该指导意见实施一年多来，成效如何？经济日报记者日前深入甘肃采访了解到，根据国土“三调”数据显示，甘肃共有耕地7814.21万亩，其中具备整治条件的撂荒地面积约550万亩。2020年到2021年，全省已整治撂荒地350万亩，目前还有约200万亩需要整治。“我们把统筹利用好撂荒地作为保障粮食安全和重要农副产品有效供给的一项重要举措来抓，计划用两年时间将剩余200万亩撂荒地全部整治到位。”甘肃省委农办主任、省农业农村厅厅长李旺泽说。
综合改造建高标准农田
沿着一条平整的机耕道，开车盘旋而上到山顶，甘肃定西市安定区西巩驿镇百页村党支部书记陈明放眼望着周边层层梯田，感慨地说：“以前要是有这么好的地，咱也不会把地撂荒了。”
陈明站的这块地方，以前只有“几处坨坨地”。即便是村里一些整修好的梯田，也因面积狭窄，被当地群众称为“皮条田”。在百页村7800多亩耕地中，由于基础条件不好，一度产生了2100亩撂荒地。陈明告诉记者，“以前田间道路不好走，大机器上不来，全靠人种人收，还要看天吃饭，没多少收益，很多人就出门打工了”。
去年9月份，在地方政府支持下，百页村将撂荒地整治与高标准农田建设相结合，建成了4750亩高标准农田，2100亩撂荒地也全部得以整治。5月份，正是陇中旱作农业区种植荞麦、马铃薯的季节，在百页村新修的高标准农田里，农户操作农业机械正在抢抓农时种植。
陈明告诉记者，在尊重群众意愿的基础上，他们打破原有村社界线、地埂界线，将原先的“皮条田”采取“二合一”“三合一”的办法进行合并，建成了田面宽度在11米以上的“大块田”。部分“大块田”最宽田面达到30米，最大面积达到30亩，并且鼓励实施高标准农田后群众就近兑换，基本实现了“一户一台地”的目标，让产业集约发展有了基础支撑。
同时，百页村还通过开展耕地“宜机化”改造，配套5.5米宽的生产路9.4公里，在每块田间地头新修3.5米宽的机耕路18.6公里，将“畜力田”变成了“机耕田”，降低了农业生产成本，为机械化、规模化、标准化的现代农业生产提供了条件。
从甘肃各地区撂荒地摸排情况及调研情况看，农业基础设施相对薄弱是撂荒重要原因之一，全省中低产田比例超过70%，受自然因素、资金等约束，设施不完善、资源利用率不高、机械化作业水平较低。此外，甘肃省耕地亩均水资源量约为全国平均水平的1/4，干旱缺水也造成一些耕地被动撂荒。
为此，甘肃把具备条件的撂荒地优先纳入高标准农田建设范围，推动撂荒地开发利用。定西市安定区、白银市会宁县将撂荒地整治与高标准梯田建设、小流域综合治理、粮食基地建设结合，建成玉米、小麦、马铃薯三大粮食作物标准化基地。
西巩驿镇干部马利民告诉记者，他们按照“田路渠统筹规划、梁沟坡综合治理”的原则，整流域、整山系、整乡镇推进，配套建设了砂化生产路、田间机耕路和排水边沟、涵管等设施，并在高标准农田流域栽植行道树10公里，通过挖反坡和鱼鳞坑等办法防治水土流失，既增强了农田生态防护能力，也提升了农田综合生产能力。
会宁县河畔镇任半岔村属于典型的干旱山区，为改善农业生产条件，2021年当地引进了一家企业，对全村3.2万亩耕地一次性流转，并承揽建设上水工程，打造“旱变水”水肥一体化高标准梯田项目。
“通过对现有山坡地进行平整改造，平均宽度达到30米以上，符合机械化耕作需要，并全部配套高效节水田间管网，采用滴灌方式。”河畔镇党委书记王卓见说，坡改梯、旱变水，玉米、马铃薯两类粮食作物亩均产量由原来的800斤、2000斤增长至2000斤、8000斤，原来的单户种植变为规模化、机械化种植，发展模式也由传统农业变为集约化的现代农业。
真金白银鼓励复垦种粮
农业生产比较效益低，在很大程度上影响到农民种地积极性，是造成土地撂荒的一个重要因素。据统计，甘肃省中东部旱作区农民每种1亩小麦，用于种子、化肥、耕地、收割等方面的成本约需265元，人工投入约需300元，一般仅能产出小麦500斤，亩均纯收益不到200元；种植1亩玉米，除去农资、人工成本，亩均收益也只有500多元。
为此，甘肃省将撂荒地整治与建设粮食基地相结合，通过落实耕地地力保护补贴、实际种粮农民一次性奖补、农机具购置补贴、耕地轮作补贴、农业社会化服务补贴等一系列政策措施，扶持粮食生产，使撂荒地整治逐步成为拓展粮食生产空间的有效途径。
5月中旬，在定西市安定区西巩驿镇肖川村，正在进行高标准农田马铃薯生产全程机械化操作，从土地平整、深松到覆膜、播种、施肥一气呵成。
“如今，大多数撂荒地都分布在丘陵山地。这些机械都是适宜丘陵山区作业的机型，可以更好地解放劳动力，用机械种植马铃薯等粮食作物。”在耕种现场，甘肃省农机推广总站技术人员白利杰指着一台机器告诉记者，这是旋耕施肥起垄喷药铺管铺膜联合作业机，1个小时就能完成人工近两个月的工作。
“我们制定出台了《关于确保粮食安全加快撂荒地整治工作方案》等系列文件，明确整治原则、整治措施和激励政策，对复耕后种植马铃薯100亩以上的，每亩补助100元；对新型经营主体和村集体兜底复耕的，每亩补助80元。目前，在安定区摸排出的4.71万亩撂荒地中，已完成整治3.6万亩。”安定区区长贾文举说。
针对种粮比较效益低，以及今年化肥、柴油等农资大幅涨价等不利因素，甘肃各级部门加大了补贴力度。春播前，甘肃省农业农村厅会同省财政厅下拨耕地地力保护补贴、实际种粮农民一次性奖补、农机购置补贴等到户扶持粮食生产资金34.28亿元，比去年同期增加2.4%。近期又安排下达地膜回收利用、耕地轮作和小麦“一喷三防”等扶持粮食生产发展资金4亿元，比上年增加1.6亿元。
记者还了解到，甘肃各市县也结合实际制定了鼓励粮食生产的激励办法，调动了农民和新型经营主体种粮积极性。其中，酒泉市财政拿出1500万元扶持小麦种植，白银市财政拿出750万元支持大豆玉米带状复合种植，会宁县、凉州区、环县、秦安县、成县等县区财政在中央和省级财政补贴的基础上安排资金对大豆玉米带状复合种植进行累加补贴，确保每亩补贴资金达到300元以上……
在政策补贴引导下，甘肃各地以新品种、新技术、新机具集成推广应用为突破口，推动形成一批整村整乡整流域推进的集中连片粮食产业带，让“荒地变良田、良田变粮田”。
走进会宁县韩家集镇云台山村复耕后的撂荒地，在采用“两膜4行玉米+两膜6行大豆”种植模式的带状复合种植基地里，玉米和大豆已经冒出嫩芽。
“我们按照村庄附近、土地上等的原则，对片区内规模养殖户和有种地需求农户未流转形成的插花地，通过置换调整集中连片，既保证了农户有地种、种好地，又使企业能连片、好发展。”韩家集镇党委书记南小强说，目前，已在云台山村推广大豆玉米带状复合种植5000亩，玉米一穴双株，每亩约3500株；大豆一穴2粒至4粒，每亩约1万株，通过发挥边行效应，可以实现“玉米不减产、多收一茬豆”的目标。
利益联结实现规模经营
会宁县柴家门镇樊郭村有户籍人口1700多人，但常住在村里的只有500多人，由于缺少劳动力，多年来形成了8200亩撂荒地。
“我们结合高标准农田建设项目，完成了8200亩撂荒地的整治，新修建高标准农田1万亩。耕作条件显著改善，农业机械化率可以达到100%。”樊郭村党支部书记田旭东此前曾有顾虑，“如果不想办法找到种植主体，这些高标准农田虽然条件好，但是也会面临‘谁来种’的问题。”
为彻底解决耕地撂荒问题，樊郭村成立了合作社流转复耕土地。今年春耕，1万亩高标准农田里种上了小麦、全膜玉米、大豆、马铃薯和荞麦各2000亩，全部由合作社负责种植。
调查显示，当前甘肃省土地规模化经营的水平仍然较低，流转土地占农户承包地的20.6%，低于全国平均水平。这也折射出，小而散的经营模式已经远远不适应产业化、规模化、集约化发展的要求。为此，甘肃一些县区通过撂荒地整治，积极探索发展壮大新型经营主体和村集体经济的路径。
在甘肃崇信县，通过“农户自主复耕、实施项目整治、公司大户流转、远程托管种植、村集体经济组织代种”等多种形式，当地唤醒了沉睡的耕地资源，推动了农业高效化、产业化发展。
“我们村两委通过对全村土地撂荒情况全面摸排发现，全村共有398亩撂荒地。”崇信县新窑镇宰相村党支部书记赵孝魁说，“今年我们动员大家复垦撂荒地86亩，同时村合作社又以‘基本租金+收益分红’的方式租赁群众撂荒地312亩，种植了玉米、高丹草、万寿菊等经济作物，仅撂荒地治理一项，预计村集体经济收入可达15万元以上。”
白银市平川区共和镇毛卜拉村则将撂荒地整治与发展村集体经济结合起来，将农户无力耕种的撂荒地，流转后由村集体统耕统种。“3000亩撂荒地，村集体就流转了2600亩，全程机械化作业，并创建了1500亩的大豆玉米带状复合种植高标准示范基地。”毛卜拉村党支部书记许顺强说，村集体流转撂荒地每亩给农民100元，还有几十名村民到村集体务工，每人每天100多元。这样农民的收入增加了，村集体也壮大了。
今年以来，甘肃各级农业农村部门联合自然资源部门对未耕种耕地边排查边整治，继续通过农户自种和亲友代种、高标准农田建设、土地流转、经营主体代耕代种等多种途径推进撂荒地整治。其中，村集体经济组织在撂荒地整治中发挥了重要作用。
“引导农户将撂荒地流转给龙头企业、合作社、家庭农场和种植养殖大户等新型经营主体进行集中整治，盘活弃耕土地、实现荒地变良田，同时有效满足了经营主体生产用地需求。”会宁县委书记刘正祥认为，由村党支部牵头成立合作社对辖区内的撂荒地实施统一整治，规模化开发利用，不仅解决了撂荒地整治质量不高、效益不好等问题，还实现了壮大村集体经济的目标。
会宁县会师镇金芋马铃薯专业合作社利用千头养猪场堆沤的粪肥，集中流转撂荒地种植马铃薯、小麦和小杂粮，在7个村完成撂荒地整治8326亩，探索形成了合作社与村集体、农户的利益联结机制。
“我们对全镇所有撂荒地集中翻耕整治，整治后农户自愿种植的每亩收取机耕费30元，不愿种植的全部由合作社流转种植。”金芋马铃薯专业合作社负责人李德明说，合作社流转后，第一年免费种植；第二年每亩付土地流转费40元，其中农户30元、村集体10元；第三年每亩付土地流转费50元，其中农户40元、村集体仍为10元，既完成了撂荒地的整治，又增加了农民、村集体和合作社收入，实现了多赢。
“在工作实践中，甘肃探索出了以村级集体组织和农民专业合作社为载体，以新品种新技术新机具集成推广应用为突破口，将撂荒地整治与高标准农田建设及高标准粮食生产基地建设紧密结合，形成了一批整村整乡整流域推进的集中连片粮食产业带的做法，真正起到了壮大村集体经济、整治撂荒地、保粮食生产‘一石三鸟’的作用。”李旺泽说。
杭州一小区的决定“牛”：业主欠预缴年物业费日违约金2%
浙江省杭州市西湖区有个小区，近日将物业费从原来的每平方米每月2.8元提价到3.1元，要求业主每年第一个月必须提前预交一年的物业费，否则要交日违约金高达2%。
更令人惊奇的是，这个被业主称为“南京条约”的物业合同居然在业主大会上通过了。倒底是什么原因呢？
业主们联名投诉
这个小区叫紫蝶苑，位于三墩镇，物业公司名叫中旅城市运营服务有限公司杭州分公司。
这个小区的开发商与物业公司是一家人。小区自2016年底交付，去年9月成立业委会，今年5月开始，针对这个前期物业公司到期是否续聘的问题，业委会决定要召开业主大会表决。
这么重大的事情，按理应该家喻户晓，人人皆知才行。但事情变得很蹊跷。从5月31日开始，业主们突然接到自称是第三方的公司打来的电话，询问小区物业公司要续聘，是否同意。有业主说，还以为是骗子。
业主们联名向三墩镇政府投诉了这次物业续聘投票第三方公司操作不合规不公正的问题，这封投诉联名信上归纳了下列两大问题：一是流程不规范，投票前和投票中均有不合规操作，主要是投票前没有对第三方公司作15天公示，业委会也以涉及保密协议为由拒绝向业主透露。有业主证实，在本人没有委托的情况下，第三方就让其父投了票。还有业主证实，第三方公司上门直接让租客投票，他想网上投票时发现已被人投了票。一位业主说，他接到妻子电话说已经电话投票，第三方公司有录音，当查看电话时发现号码并非本人也不是妻子的，他也未接到所谓的投票电话，当他回拨登记的电话时，对方一开始说是他家业主，再次询问说不是。业主们说，电话看不到合同附件，电话也没有做足够的说明沟通，直接问同不同意续聘。业主匆忙投票后，后续无法改投，电话也打不通。有业主说，去现场要求更改投票，第三方以已有电话投票录音为由不让修改，也未告知按照规定在投票期内，拿房本可以修改投票结果。二是投票过程中存在诱导投票。业主反映，在纸质投票现场，投票箱旁边摆放一张写有物业公司续聘对小区种种好处的承诺的纸张，业主前来投票时，第三方公司工作人员对物业续聘承诺讲解，并说物业续聘成功后承诺会马上兑现，诱导业主投续聘票。还有业主反映，电话投票时，第三方公司说选其他物业，会需要很长时间。一位自称楼上滴水投诉6年未果的业主说，他去现场拿票，被第三方公司拒绝，他找了业委会，之后第三方公司才把票给了他。
业主们发现，在业委会关于对小区物业企业续聘、选聘的公告中，前期物业公司对续聘的种种好处的承诺都在这个公告中。
违反小区“宪法”
据了解，这家名为秦天未来社区服务(杭州)有限公司的第三方公司是紫蝶苑业主委员会聘请的。那么紫蝶苑业委会在这次业主大会中是如何操作的呢？
紫蝶苑有个《紫蝶苑小区业主大会议事规则》，是成立业委会时业主大会通过的，相当于小区“宪法”，业委会及业主大会的有关事项都必须依照这个《议事规则》执行。该《议事规则》第三十三条第九款规定：业主委员会在作出决定之日起3日内以书面形式在每幢单元公告15日。但这次召开业主大会的决定并没有按照这个规定执行，只是在小区两个大门公告栏里张贴，而这两个公告栏平常少有业主观看。
这个《议事规则》第三十九条规定，业委会公开选聘物业企业前，需对物业企业服务满意度进行调查，满意度在75% 以上，就是否续聘现有物业企业进行业主大会表决，经表决不同意续聘的，再启动业主大会对业委会起草的选聘方案及拟签的合同条款进行表决通过后进行公开选聘。但小区的业主们说，不清楚业委会有没有对物业公司服务满意度调查，如果有，是怎样调查的？满意度多少？有没有公告都不清楚。
这次业主大会是直接对前期物业公司续聘和物业合同草案一起进行表决，而且是放在同一项内容里，也就是说同意续聘就是同意物业合同草案。
业主们认为，业委会如此操作，违反小区议事规则，程序违法。
今年3月实施的《杭州市物业管理条例》第十九条规定，召开业主大会会议，业主委员会应当于定期会议召开十五日前通知全体业主，将会议议题及其具体内容、时间、地点、方式等向全体业主公示，并按照有关规定在本市物业管理信息网络系统填报相关信息。据了解，杭州其他一些小区开业主大会，每个业主都会收到手机短信，告知召开业主大会，并有相关链接，打开链接后有开业主大会的程序和内容。而这次紫蝶苑业主大会，业主们说，别说是没收到手机短信，连小区各幢楼单元物业建的业主微信群也没看到公告，业委会没有将召开业主大会的决定发到单元业主群里。而整个小区业委会并没有建微信群。“是业委会认为没有规定在各单元业主微信群里发决定，还是根本不想让更多的业主知道？”有业主质疑道。
6月21日，这次业主大会的投票出来了，纸质票里反对续聘219票，大于同意205票，也就是说半数以上的纸质投票业主反对续聘。而电话投票同意的票高达323票，反对的只有74票，还有选择“少数服从多数”选项的31票。
小区“炸开了锅”
根据小区议事规则规定，物业服务合同是由业委会负责拟定的。在投票结束公示后，小区“炸开了锅”。业主们去仔细查看物业服务合同，不看不知道，一看吓一跳。
紫蝶苑有1337户业主，33层的高层楼房有5幢，大面积的多层楼房4幢，总共9幢楼房。物业服务合同规定实行包干制。在这个物业合同中，业委会对物业公司可谓“关爱有加”。物业合同规定，物业公司在一年有好几百万元的物业费“汗涝保收”的前提下，物业公司对公用部位的维修、养护和管理只需负责2000元以下的小修，2000元以上费用就归业委会负责；共用设施设备的日常运行、维护和管理物业公司也只负责2000元以下的小修，2000元以上费用归业委会负责；还有特种设备的管理物业公司也只负责2000元以下的小修。不仅如此，本归小区全体业主的小区公共收益也要给物业公司“好处”，物业合同规定，停车场收益三七开，物业公司拿三，业委会拿七，广告等经营收入也是三七开，小区摆摊收益也是三七开。这还不算，到年终，若业委会对物业考核达标，小区还要拿出整体收益税后的 10%作为物业公司奖金给物业。如此算来，物业合同规定中，不出意外，小区经营性公共收益的约 30%-40%归物业公司所有。而《民法典》规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
《民法典》中规定了对逾期未缴纳物业费的情况，物业可以采用“催告”、“诉讼” 或“申请仲裁”的办法。而该物业合同中跳过“合理期限”，直接按照每天 2%收取违约金。这么高的违约金不仅大大超过银行利息，也大大超出了司法实践的经验，业主形容比高利贷还狠。
据了解，紫蝶苑小区的业主对这次业主大会的不满，其背景是对物业公司的积怨的爆发。业主们认为，物业公司管理服务质量与水平与其收费不匹配，物业公司不履职不作为，业主反映的问题长期得不到解决，比如墙面开裂脱落严重，乱搭乱建触目惊人，甚至出现电梯接连出现下坠或急停事件等，已经很大程度上影响到居民的生活和安全。物业公司缺乏监督，工作不透明不公开。而由于物业公司的不配合，小区交付5年后直到去年业委会才组建起来。业主们要求换物业公司的呼声很高。
今年3月实施的《杭州市物业管理条例》规定，街道办事处、乡镇政府职责是指导、监督业主大会、业委会履行职责，业主大会、业委会作出的决定违反法律、法规的，应当责令限期改正或依法撤销其决定，并通告全体业主。
紫蝶苑业主们认为，这次业主大会程序违法，第三方公司涉嫌误导业主投票，遂向三墩镇政府联名反映和向杭州市长热线12345反映，要求成立调查组彻底调查，依法处理，重启业主大会重新投票。三墩镇政府和杭州市12345均已受理。
浙江省杭州市西湖区有个小区，近日将物业费从原来的每平方米每月2.8元提价到3.1元，要求业主每年第一个月必须提前预交一年的物业费，否则要交日违约金高达2%。
更令人惊奇的是，这个被业主称为“南京条约”的物业合同居然在业主大会上通过了。倒底是什么原因呢？
业主们联名投诉
这个小区叫紫蝶苑，位于三墩镇，物业公司名叫中旅城市运营服务有限公司杭州分公司。
这个小区的开发商与物业公司是一家人。小区自2016年底交付，去年9月成立业委会，今年5月开始，针对这个前期物业公司到期是否续聘的问题，业委会决定要召开业主大会表决。
这么重大的事情，按理应该家喻户晓，人人皆知才行。但事情变得很蹊跷。从5月31日开始，业主们突然接到自称是第三方的公司打来的电话，询问小区物业公司要续聘，是否同意。有业主说，还以为是骗子。
业主们联名向三墩镇政府投诉了这次物业续聘投票第三方公司操作不合规不公正的问题，这封投诉联名信上归纳了下列两大问题：一是流程不规范，投票前和投票中均有不合规操作，主要是投票前没有对第三方公司作15天公示，业委会也以涉及保密协议为由拒绝向业主透露。有业主证实，在本人没有委托的情况下，第三方就让其父投了票。还有业主证实，第三方公司上门直接让租客投票，他想网上投票时发现已被人投了票。一位业主说，他接到妻子电话说已经电话投票，第三方公司有录音，当查看电话时发现号码并非本人也不是妻子的，他也未接到所谓的投票电话，当他回拨登记的电话时，对方一开始说是他家业主，再次询问说不是。业主们说，电话看不到合同附件，电话也没有做足够的说明沟通，直接问同不同意续聘。业主匆忙投票后，后续无法改投，电话也打不通。有业主说，去现场要求更改投票，第三方以已有电话投票录音为由不让修改，也未告知按照规定在投票期内，拿房本可以修改投票结果。二是投票过程中存在诱导投票。业主反映，在纸质投票现场，投票箱旁边摆放一张写有物业公司续聘对小区种种好处的承诺的纸张，业主前来投票时，第三方公司工作人员对物业续聘承诺讲解，并说物业续聘成功后承诺会马上兑现，诱导业主投续聘票。还有业主反映，电话投票时，第三方公司说选其他物业，会需要很长时间。一位自称楼上滴水投诉6年未果的业主说，他去现场拿票，被第三方公司拒绝，他找了业委会，之后第三方公司才把票给了他。
业主们发现，在业委会关于对小区物业企业续聘、选聘的公告中，前期物业公司对续聘的种种好处的承诺都在这个公告中。
违反小区“宪法”
据了解，这家名为秦天未来社区服务(杭州)有限公司的第三方公司是紫蝶苑业主委员会聘请的。那么紫蝶苑业委会在这次业主大会中是如何操作的呢？
紫蝶苑有个《紫蝶苑小区业主大会议事规则》，是成立业委会时业主大会通过的，相当于小区“宪法”，业委会及业主大会的有关事项都必须依照这个《议事规则》执行。该《议事规则》第三十三条第九款规定：业主委员会在作出决定之日起3日内以书面形式在每幢单元公告15日。但这次召开业主大会的决定并没有按照这个规定执行，只是在小区两个大门公告栏里张贴，而这两个公告栏平常少有业主观看。
这个《议事规则》第三十九条规定，业委会公开选聘物业企业前，需对物业企业服务满意度进行调查，满意度在75% 以上，就是否续聘现有物业企业进行业主大会表决，经表决不同意续聘的，再启动业主大会对业委会起草的选聘方案及拟签的合同条款进行表决通过后进行公开选聘。但小区的业主们说，不清楚业委会有没有对物业公司服务满意度调查，如果有，是怎样调查的？满意度多少？有没有公告都不清楚。
这次业主大会是直接对前期物业公司续聘和物业合同草案一起进行表决，而且是放在同一项内容里，也就是说同意续聘就是同意物业合同草案。
业主们认为，业委会如此操作，违反小区议事规则，程序违法。
今年3月实施的《杭州市物业管理条例》第十九条规定，召开业主大会会议，业主委员会应当于定期会议召开十五日前通知全体业主，将会议议题及其具体内容、时间、地点、方式等向全体业主公示，并按照有关规定在本市物业管理信息网络系统填报相关信息。据了解，杭州其他一些小区开业主大会，每个业主都会收到手机短信，告知召开业主大会，并有相关链接，打开链接后有开业主大会的程序和内容。而这次紫蝶苑业主大会，业主们说，别说是没收到手机短信，连小区各幢楼单元物业建的业主微信群也没看到公告，业委会没有将召开业主大会的决定发到单元业主群里。而整个小区业委会并没有建微信群。“是业委会认为没有规定在各单元业主微信群里发决定，还是根本不想让更多的业主知道？”有业主质疑道。
6月21日，这次业主大会的投票出来了，纸质票里反对续聘219票，大于同意205票，也就是说半数以上的纸质投票业主反对续聘。而电话投票同意的票高达323票，反对的只有74票，还有选择“少数服从多数”选项的31票。
小区“炸开了锅”
根据小区议事规则规定，物业服务合同是由业委会负责拟定的。在投票结束公示后，小区“炸开了锅”。业主们去仔细查看物业服务合同，不看不知道，一看吓一跳。
紫蝶苑有1337户业主，33层的高层楼房有5幢，大面积的多层楼房4幢，总共9幢楼房。物业服务合同规定实行包干制。在这个物业合同中，业委会对物业公司可谓“关爱有加”。物业合同规定，物业公司在一年有好几百万元的物业费“汗涝保收”的前提下，物业公司对公用部位的维修、养护和管理只需负责2000元以下的小修，2000元以上费用就归业委会负责；共用设施设备的日常运行、维护和管理物业公司也只负责2000元以下的小修，2000元以上费用归业委会负责；还有特种设备的管理物业公司也只负责2000元以下的小修。不仅如此，本归小区全体业主的小区公共收益也要给物业公司“好处”，物业合同规定，停车场收益三七开，物业公司拿三，业委会拿七，广告等经营收入也是三七开，小区摆摊收益也是三七开。这还不算，到年终，若业委会对物业考核达标，小区还要拿出整体收益税后的 10%作为物业公司奖金给物业。如此算来，物业合同规定中，不出意外，小区经营性公共收益的约 30%-40%归物业公司所有。而《民法典》规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
《民法典》中规定了对逾期未缴纳物业费的情况，物业可以采用“催告”、“诉讼” 或“申请仲裁”的办法。而该物业合同中跳过“合理期限”，直接按照每天 2%收取违约金。这么高的违约金不仅大大超过银行利息，也大大超出了司法实践的经验，业主形容比高利贷还狠。
据了解，紫蝶苑小区的业主对这次业主大会的不满，其背景是对物业公司的积怨的爆发。业主们认为，物业公司管理服务质量与水平与其收费不匹配，物业公司不履职不作为，业主反映的问题长期得不到解决，比如墙面开裂脱落严重，乱搭乱建触目惊人，甚至出现电梯接连出现下坠或急停事件等，已经很大程度上影响到居民的生活和安全。物业公司缺乏监督，工作不透明不公开。而由于物业公司的不配合，小区交付5年后直到去年业委会才组建起来。业主们要求换物业公司的呼声很高。
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