【5月，70大中城市房价指数出炉，我们例牌看看，全国楼市最新宏观情况】#房产投资#
1、 全国楼市跌势未止，城市分化也未止。新房价格环比下降的城市有43个，比上月减少4个。其中，一线城市涨0.4%，涨幅扩大0.2%；二线城市降0.1%，与上月相同；三线城市降0.3%，降幅收窄0.3%。
二手方面，价格下降的城市有53个，比上月增3个。其中，一线城市由涨0.4%转为持平；二线城市降0.3%，降幅与上月相同；三线城市降0.5%，降幅比上月扩大0.2个百分点。
点评：之前我反复提示，大城市一手房数据受限价影响，未能充分反映市场情况。虽然数据可能不充分，但趋势还是比较明显的，就是一线强于二线，二线强于三线。
其次，二手房市场有加速下行的趋势，一二三线城市均如此，这个更符合我们目测到的市场实际情况。这也进一步提示管理层，对于房地产市场的政策发力，需要进一步加强。但近期管理层对楼市政策的态度有所疑虑。此前几个月时间里一直强调房地产要稳，最近开始又提“房住不炒”；不断有城市推出稳楼市政策，但也看到部分城市开始出现新政一日游，而且四大一线城市仍旧坚持调控丝毫不放松……
2、 楼市新趋势，面积越大，涨幅越多。在分类指数上我观察到一个细节，面积越小，价格涨幅越小，面积越大，涨幅越大。90平以上低于90—144,144以上房价涨得更快。见图三，广州这种情况很明显，和我们在现实中的观察一致。越是豪宅、大单元，越贵，越好卖。北京、杭州等城市也有类似的情况。（注：上海楼市因疫情停摆，深圳全面限价，故这两个城市价格变动完全不具有参考意义）
点评：这说明，改善型买家在当前市场中更加活跃。造成这种情况的原因可能有两点，一是限购政策严格，当前能释放的都是刚需，而刚需中有能力在当前出手购房的，多是资金实力较为雄厚的改善型买家。二是楼市已经逐步步入改善型主导的市场，这和中国家庭拥有住房率已经达到95%有关，未来，由小换大，由差换好将是消费的主流逻辑。
1、 全国楼市跌势未止，城市分化也未止。新房价格环比下降的城市有43个，比上月减少4个。其中，一线城市涨0.4%，涨幅扩大0.2%；二线城市降0.1%，与上月相同；三线城市降0.3%，降幅收窄0.3%。
二手方面，价格下降的城市有53个，比上月增3个。其中，一线城市由涨0.4%转为持平；二线城市降0.3%，降幅与上月相同；三线城市降0.5%，降幅比上月扩大0.2个百分点。
点评：之前我反复提示，大城市一手房数据受限价影响，未能充分反映市场情况。虽然数据可能不充分，但趋势还是比较明显的，就是一线强于二线，二线强于三线。
其次，二手房市场有加速下行的趋势，一二三线城市均如此，这个更符合我们目测到的市场实际情况。这也进一步提示管理层，对于房地产市场的政策发力，需要进一步加强。但近期管理层对楼市政策的态度有所疑虑。此前几个月时间里一直强调房地产要稳，最近开始又提“房住不炒”；不断有城市推出稳楼市政策，但也看到部分城市开始出现新政一日游，而且四大一线城市仍旧坚持调控丝毫不放松……
2、 楼市新趋势，面积越大，涨幅越多。在分类指数上我观察到一个细节，面积越小，价格涨幅越小，面积越大，涨幅越大。90平以上低于90—144,144以上房价涨得更快。见图三，广州这种情况很明显，和我们在现实中的观察一致。越是豪宅、大单元，越贵，越好卖。北京、杭州等城市也有类似的情况。（注：上海楼市因疫情停摆，深圳全面限价，故这两个城市价格变动完全不具有参考意义）
点评：这说明，改善型买家在当前市场中更加活跃。造成这种情况的原因可能有两点，一是限购政策严格，当前能释放的都是刚需，而刚需中有能力在当前出手购房的，多是资金实力较为雄厚的改善型买家。二是楼市已经逐步步入改善型主导的市场，这和中国家庭拥有住房率已经达到95%有关，未来，由小换大，由差换好将是消费的主流逻辑。
【5月，70大中城市房价指数出炉，我们例牌看看，全国楼市最新宏观情况】
1、 全国楼市跌势未止，城市分化也未止。新房价格环比下降的城市有43个，比上月减少4个。其中，一线城市涨0.4%，涨幅扩大0.2%；二线城市降0.1%，与上月相同；三线城市降0.3%，降幅收窄0.3%。
二手方面，价格下降的城市有53个，比上月增3个。其中，一线城市由涨0.4%转为持平；二线城市降0.3%，降幅与上月相同；三线城市降0.5%，降幅比上月扩大0.2个百分点。
评：之前我反复提示，大城市一手房数据受限价影响，未能充分反映市场情况。虽然数据可能不充分，但趋势还是比较明显的，就是一线强于二线，二线强于三线。
其次，二手房市场有加速下行的趋势，一二三线城市均如此，这个更符合我们目测到的市场实际情况。这也进一步提示管理层，对于房地产市场的政策发力，需要进一步加强。但近期管理层对楼市政策的态度有所疑虑。此前几个月时间里一直强调房地产要稳，最近开始又提“房住不炒”；不断有城市推出稳楼市政策，但也看到部分城市开始出现新政一日游，而且四大一线城市仍旧坚持调控丝毫不放松……
2、 楼市新趋势，面积越大，涨幅越多。在分类指数上我观察到一个细节，面积越小，价格涨幅越小，面积越大，涨幅越大。90平以上低于90—144,144以上房价涨得更快。见图三，广州这种情况很明显，和我们在现实中的观察一致。越是豪宅、大单元，越贵，越好卖。北京、杭州等城市也有类似的情况。（注：上海楼市因疫情停摆，深圳全面限价，故这两个城市价格变动完全不具有参考意义）
评：这说明，改善型买家在当前市场中更加活跃。造成这种情况的原因可能有两点，一是限购政策严格，当前能释放的都是刚需，而刚需中有能力在当前出手购房的，多是资金实力较为雄厚的改善型买家。二是楼市已经逐步步入改善型主导的市场，这和中国家庭拥有住房率已经达到95%有关，未来，由小换大，由差换好将是消费的主流逻辑。
1、 全国楼市跌势未止，城市分化也未止。新房价格环比下降的城市有43个，比上月减少4个。其中，一线城市涨0.4%，涨幅扩大0.2%；二线城市降0.1%，与上月相同；三线城市降0.3%，降幅收窄0.3%。
二手方面，价格下降的城市有53个，比上月增3个。其中，一线城市由涨0.4%转为持平；二线城市降0.3%，降幅与上月相同；三线城市降0.5%，降幅比上月扩大0.2个百分点。
评：之前我反复提示，大城市一手房数据受限价影响，未能充分反映市场情况。虽然数据可能不充分，但趋势还是比较明显的，就是一线强于二线，二线强于三线。
其次，二手房市场有加速下行的趋势，一二三线城市均如此，这个更符合我们目测到的市场实际情况。这也进一步提示管理层，对于房地产市场的政策发力，需要进一步加强。但近期管理层对楼市政策的态度有所疑虑。此前几个月时间里一直强调房地产要稳，最近开始又提“房住不炒”；不断有城市推出稳楼市政策，但也看到部分城市开始出现新政一日游，而且四大一线城市仍旧坚持调控丝毫不放松……
2、 楼市新趋势，面积越大，涨幅越多。在分类指数上我观察到一个细节，面积越小，价格涨幅越小，面积越大，涨幅越大。90平以上低于90—144,144以上房价涨得更快。见图三，广州这种情况很明显，和我们在现实中的观察一致。越是豪宅、大单元，越贵，越好卖。北京、杭州等城市也有类似的情况。（注：上海楼市因疫情停摆，深圳全面限价，故这两个城市价格变动完全不具有参考意义）
评：这说明，改善型买家在当前市场中更加活跃。造成这种情况的原因可能有两点，一是限购政策严格，当前能释放的都是刚需，而刚需中有能力在当前出手购房的，多是资金实力较为雄厚的改善型买家。二是楼市已经逐步步入改善型主导的市场，这和中国家庭拥有住房率已经达到95%有关，未来，由小换大，由差换好将是消费的主流逻辑。
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【供需失衡 债市“资产荒”持续演绎】
发行利率和收益率持续下行、认购倍数居高不下……4月以来，债券市场正经历一场“资产荒”。业内人士分析，供需失衡是造成此轮结构性“资产荒”的主要原因。6月，极致的信用债“资产荒”有望得到缓解。未来一段时间，流动性可能继续保持合理宽裕，本轮“资产荒”的持续时间可能较长。
“抢券”接连上演
4月以来，在流动性保持充裕的状态下，资金利率和无风险利率下行，各类信用债表现突出，票面利率持续走低，到期收益率和信用利差收窄，已处于历史较低水平。信用债一级市场出现“抢券”行情，各类信用债的认购倍数频频创新高。
据天风证券研报统计，2022年以来，信用债一级市场发行利率持续下行，5月，信用债加权平均发行利率为3.11%，明显低于2021年12月的3.88%。同时，各类信用债二级市场的收益率和利差也震荡下行。
投资者认购债券积极，“抢券”接连上演，部分个券一级投标的倍数极高。据中信证券研报统计，1至5月超额认购倍数在20倍以上的新发信用债有7只，10倍以上的有11只。
需求提升供给受限
“信用债结构性‘资产荒’的核心问题在于供需失衡。”华创证券固收首席分析师周冠南表示。
从需求端看，周冠南分析，流动性宽松状态叠加当前贷款需求不强，银行信贷投放不畅。机构普遍采取票息策略，对信用债需求提升。“银行可配置资金明显增加，资金面宽松驱动机构加杠杆也带来对信用债需求的提升。”方正证券固定收益张伟团队称。
数据显示，截至6月15日，银行间市场7天期债券质押式回购利率平均值为1.55%，处于历史低位，比公开市场7天期逆回购利率低55个基点。
中金公司研究部董事总经理许艳进一步分析，需求旺盛的原因在于理财资金规模在一季度末的扰动后再度恢复增长，理财产品净值转型后信用债市场投资者高度同质化。
供给端方面，周冠南表示，城投债严控新增隐性债务的基调不改，发行审核政策较为严格，同时，部分行业如房地产业债券发行难度大，信用债供给整体受到一定限制。
“股市表现不佳，非标资产供应少，也是本轮结构性‘资产荒’的原因之一。”许艳补充道。
这并不是信用债市场首次经历“资产荒”。2016年、2018年都曾出现结构性“资产荒”。天风证券固收首席分析师孙彬彬认为，与2016年的“资产荒”相比，此轮“资产荒”呈现出不同的特点，2022年信用债的发行和净融资规模持续下降，优质资产更少、贷款利率更低，凸显总体债券票息优势。
短债调整空间不大
此轮“资产荒”将持续到何时?部分业内人士表示，极致的“资产荒”预计会逐步缓解。
中信证券首席经济学家明明分析，6月债券市场面临最大的基本面变化是本轮局部疫情的扫尾和复工复产复市的加速推进，信贷需求回暖、经济修复的方向明确。随着各项稳增长政策落地见效、地方债供给激增，流动性压力加大，资金市场利率或向政策利率收敛，6月债市面临逆风环境，需要警惕10年国债收益率回调和收益率曲线上移的风险。
“从历史经验看，6月，流动性往往出现短暂的季节性收敛，信用债发行额和净融资额环比5月均上升。此外，6月基金和理财在二级市场净买入信用债规模较5月普遍出现下降，信用债‘资产荒’有望得到缓解。”广发证券固收首席分析师刘郁表示。
不过，刘郁表示，在资金面整体仍然偏宽松环境下，短债调整幅度可能不会太大。
许艳认为，6月“资产荒”边际缓解，但三季度“资产荒”或延续。“经济显著复苏，股市楼市反弹趋势确立前，‘资产荒’格局仍将持续一段时间。”
“资产荒”格局下，刘郁建议，一方面可卖出1年以内短债止盈，另一方面在调整阶段布局中高等级3年期左右个券。
【供需失衡 债市“资产荒”持续演绎】
发行利率和收益率持续下行、认购倍数居高不下……4月以来，债券市场正经历一场“资产荒”。业内人士分析，供需失衡是造成此轮结构性“资产荒”的主要原因。6月，极致的信用债“资产荒”有望得到缓解。未来一段时间，流动性可能继续保持合理宽裕，本轮“资产荒”的持续时间可能较长。
“抢券”接连上演
4月以来，在流动性保持充裕的状态下，资金利率和无风险利率下行，各类信用债表现突出，票面利率持续走低，到期收益率和信用利差收窄，已处于历史较低水平。信用债一级市场出现“抢券”行情，各类信用债的认购倍数频频创新高。
据天风证券研报统计，2022年以来，信用债一级市场发行利率持续下行，5月，信用债加权平均发行利率为3.11%，明显低于2021年12月的3.88%。同时，各类信用债二级市场的收益率和利差也震荡下行。
投资者认购债券积极，“抢券”接连上演，部分个券一级投标的倍数极高。据中信证券研报统计，1至5月超额认购倍数在20倍以上的新发信用债有7只，10倍以上的有11只。
需求提升供给受限
“信用债结构性‘资产荒’的核心问题在于供需失衡。”华创证券固收首席分析师周冠南表示。
从需求端看，周冠南分析，流动性宽松状态叠加当前贷款需求不强，银行信贷投放不畅。机构普遍采取票息策略，对信用债需求提升。“银行可配置资金明显增加，资金面宽松驱动机构加杠杆也带来对信用债需求的提升。”方正证券固定收益张伟团队称。
数据显示，截至6月15日，银行间市场7天期债券质押式回购利率平均值为1.55%，处于历史低位，比公开市场7天期逆回购利率低55个基点。
中金公司研究部董事总经理许艳进一步分析，需求旺盛的原因在于理财资金规模在一季度末的扰动后再度恢复增长，理财产品净值转型后信用债市场投资者高度同质化。
供给端方面，周冠南表示，城投债严控新增隐性债务的基调不改，发行审核政策较为严格，同时，部分行业如房地产业债券发行难度大，信用债供给整体受到一定限制。
“股市表现不佳，非标资产供应少，也是本轮结构性‘资产荒’的原因之一。”许艳补充道。
这并不是信用债市场首次经历“资产荒”。2016年、2018年都曾出现结构性“资产荒”。天风证券固收首席分析师孙彬彬认为，与2016年的“资产荒”相比，此轮“资产荒”呈现出不同的特点，2022年信用债的发行和净融资规模持续下降，优质资产更少、贷款利率更低，凸显总体债券票息优势。
短债调整空间不大
此轮“资产荒”将持续到何时?部分业内人士表示，极致的“资产荒”预计会逐步缓解。
中信证券首席经济学家明明分析，6月债券市场面临最大的基本面变化是本轮局部疫情的扫尾和复工复产复市的加速推进，信贷需求回暖、经济修复的方向明确。随着各项稳增长政策落地见效、地方债供给激增，流动性压力加大，资金市场利率或向政策利率收敛，6月债市面临逆风环境，需要警惕10年国债收益率回调和收益率曲线上移的风险。
“从历史经验看，6月，流动性往往出现短暂的季节性收敛，信用债发行额和净融资额环比5月均上升。此外，6月基金和理财在二级市场净买入信用债规模较5月普遍出现下降，信用债‘资产荒’有望得到缓解。”广发证券固收首席分析师刘郁表示。
不过，刘郁表示，在资金面整体仍然偏宽松环境下，短债调整幅度可能不会太大。
许艳认为，6月“资产荒”边际缓解，但三季度“资产荒”或延续。“经济显著复苏，股市楼市反弹趋势确立前，‘资产荒’格局仍将持续一段时间。”
“资产荒”格局下，刘郁建议，一方面可卖出1年以内短债止盈，另一方面在调整阶段布局中高等级3年期左右个券。
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